זכות חכירה ממנהל מקרקעי ישראל במושכר

תביעה לפינוי מושכר שהוגשה בהתאם לפרק ט"ז לתקנות סדר הדין האזרחי - התשמ"ד

טענות הצדדים:

2. התובע השכיר לנתבעים נכס המצוי ברחוב החרובית 66 באזור התעשייה מישור אדומים והידוע גם כגוש 450 לפי תכנית 420/2/2/2 (להלן – "המושכר") אשר לפי טענתו הוא בבעלותו. הסכם השכירות נחתם בין הצדדים ביום 02/01/04 (להלן – "ההסכם", נספח ב' לתצהיר התובע ) ותקופת השכירות הוארכה עד יום לסוף שנת 2013 ( בנספח ג' לתצהיר התובע, להלן-"הנספח להסכם").

3. התובע טוען כי הנתבעים הפרו את ההסכם באי תשלום דמי שכירות לתקופה העולה על 18 חודש למעט סך של 22,650 ששולם . החוב לדמי שכירות (קרן החוב) נכון למועד הגשת התביעה עולה על 120,000 ש"ח. פניותיו לנתבעים באמצעות בא כוחו בדרישה לשלם את החוב לדמי השכירות (מכתבים משנים 2012 ו- 2013 צורפו כנספח ד' לתצהיר התובע) לא נענו. בנוסף טען התובע כנגד הפרה של הנתבעים את סעיף 5 לנספח להסכם, באי מסירת 12 שיקים לדמי שכירות מראש, במועד החתימה על הנספח להסכם ועד היום.
מכאן התביעה להורות לנתבעים לפנות על אתר את המושכר.

4. הנתבעים הגישו שני כתבי הגנה. הראשון, הוגש ללא חתימה עליו ועל התצהיר שצורף לו. כתב הגנה נוסף הוגש ביום 17/11/13 בתום ימי האבל בהם היה שרוי הנתבע 2 אשר לדבריו, בו הובאה מלוא ההגנה וצורף לו תצהיר חתום כדין.

5. הנתבעים טענו להעדר יריבות עם התובע הואיל ואינו הבעלים על המושכר . לדידם, מסעיף 17.13 להסכם הם הוטעו לחשוב כי הייתה בעיה בעבר בשאלת הבעלות . בהצהרה שנרשמה בהסכם לבקשת התובע נאמר כי השוכר "מודע ומעודכן לבעייתיות הבעלות למבנה זה בעבר". מאוחר יותר הציע התובע לנתבעים לרכוש ממנו את הנכס אך זאת לאחר שתוסדר הבעיה בבעלות. רק בדיעבד, לאחר החתימה על ההסכם נודע להם כי התובע נהג בהטעיה ובתרמית, בהציגו מצג לפיו הבעיה בבעלות היא ענין העבר, אף שהבעיה קימת עד היום. לטענתם, יש בעלים אחרים על הנכס אשר פרטיו אינם ידועים להם (ייקרא להלן-"הבעלים האחר") .

6. הנתבעים לא הכחישו את טענתו של התובע בדבר אי תשלום דמי השכירות אך לדידם, קמה להם זכות לקיזוז מהחיוב בדמי שכירות מהבעלים האחר בגין מצבו של המושכר. בתקופת השכירות היו שיבושים באספקת החשמל עקב אי התאמה של מערכת החשמל לנדרש ואף היו נזילות וחדירת מי גשמים למושכר. בנוסף, גגות של המושכר לא חוברו כראוי ותקרה קרסה בו. ליקויים אלו גרמו לנזק לעסקם ולפיכך כאמור, עומדת להם זכות קיזוז מהבעלים האחר.

7. הנתבעים הוסיפו וטענו כי לא בכדי לא גילה התובע בפניהם את כתבי הטענות בהליכים אחרים שהתנהלו בינו ובין הבעלים האחר בקשר למושכר שכן בכך הוא ביקש למנוע מהם להוכיח את טענתם להעדר יריבות ביניהם .

דיון ומסקנות :

8. אין חולק כי ההסכם והנספח להסכם נחתמו ע"י בעלי הדין, מבלי שהנתבעים הודיעו במועד כלשהו על ביטול ההסכם מחמת זכותו של בעלים אחר במושכר. כך גם, לא טענו הנתבעים בכתב ההגנה כי היתה אליהם דרישה מהבעלים האחר לתשלום דמי שכירות. יתירה מכך, מחקירתו של הנתבע עולה כי הוא חתם על תצהיר מטעם התובע בהליך שהתנהל בין התובע ל"בעלים האחר" - ניב וצחי אברהם בת.א. 8593/04 (להלן-"תביעת אברהם"). התביעה הוגשה ע"י ניב וצחי אברהם כנגד התובע אשר הגיש תביעה שכנגד. בתצהירו של הנתבע במסגרת אותו הליך (סומן ת/2) שנחתם על ידו ביום 05/09/06 נאמר כי הוא והנתבע 1 חתמו על הסכם שכירות עם התובע (ההסכם נספח א' לכתב התביעה, צורף גם לתצהיר הנתבע ת/2). הנתבע אמר בתצהירו ת/2 כי גילה ליקויים במושכר עובר לתחילת תקופת השכירות ובהתאם לכך, נתן התובע לנתבעים כאמור בהסכם "תקופת גרייס" להסתגלות במושכר למשך 3 חודשים ללא חיוב בדמי שכירות בגין אותה תקופה, עד ליום 31/03/04 (סעיפים 3, 8-11 לתצהיר ת/2 וראו בסעיף 3.3 להסכם ).
כך גם עולה מתצהירו של הנתבע ת/2 , כי מידי חורף היתה רטיבות במושכר אשר התובע דאג לטפל בה וכי בכוונת הנתבעים לפנות את המושכר מחמת הליקויים בו.

9. מכל האמור אני למדה כי כבר בשנת 2006 היה ידוע לנתבעים על קיומו של סכסוך בין התובע ל"בעלים האחר" בנוגע למושכר מבלי שהם הודיעו לתובע על ביטול הסכם השכירות עמו ויחסי השכירות ביניהם נמשכו, ללא עוררין מצדם בנוגע לשאלת הבעלות. חשוב מכך, מתצהירו של הנתבע ת/2 עולה כי הוא הכיר בתובע כבעלים והוא מי שטיפל עבור הנתבעים בכל ענייניי המושכר בתקופת השכירות (סעיף 11, 15, 17 לתצהיר ת/2) ובהגינותו אף לקח אחריות לליקויים "והשתדל מאוד לעזור ולנסות להתגבר על התקלות" (סעיף 15 לתצהיר הנתבע ת/2).

10. התובע הוכיח כי הוא בעל זכות החכירה ממנהל מקרקעי ישראל במושכר (אישור המנהל צורף כנספח א' לתצהיר התובע) ולא הוכח ע"י הנתבעים כי זכות החכירה הועברה במנהל מקרקעי ישאל לצד ג' כלשהו לרבות "הבעלים האחר".
בחקירתו של התובע על תצהירו העיד כי הוא הבעלים ומי שרשאי להשכיר את המושכר . לדבריו, ניתן פסק דין בתביעה של צחי וניב אברהם בת.א. 8593/04 לפיה הוא הבעלים ובערעור שהגיש על פסק הדין , ע"א (י-ם) 49060/11/11 (סומן ת/1) נקבעה זכותו במושכר וזכותו לקבל את דמי השכירות בגינו. בעדותו הוסיף כי נדחתה בקשת רשות ערעור של אברהם צחי על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בבר"ע 5121/12 , עותק הוגש ביום 10.12.13).

11. מעיון בפסק הדין שניתן בע"א 49060/11/11 (להלן – "הערעור") עולה כי היה על התובע למסור את החזקה לניב וצחי אברהם רק לאחר בצוע התשלום השני לפי הסכם המכר ביניהם אשר טרם שולם לתובע. בהתאם לכך נקבע כי למרות שהסכם המכר לא בוטל "לא היה מקום לקבוע כי המערער (מויאל – מ.ל.) פעל שלא כדין עת פנה לשוכרים ודרש שיעבירו אליו את דמי השכירות שהרי באותה עת לא זכאים היו המשיבים (צחי וניב אברהם – מ.ל.) למסירת החזקה בנכס. לפיכך אין גם מקום לקביעה לפיה יקוזזו דמי השכירות מהתמורה החוזית או מההלוואה" (סעיף 17 לפסק הדין בפסק הדין בערעור (ת/1) וסעיפים 20 ו- 21 וכן סעיפים 2 ו- 6 להחלטה בבר"ע 5121/12).

אוסיף, כי הנתבעים לא התקשרו בהסכם שכירות עם ה"בעלים האחר" ולדברי הנתבע בחקירתו בשאלת זכותו לשבת במושכר בהיעדר הסכם שכירות אחר מלבד ההסכם עם התובע השיב: "אני מסכים שבנקודה הזו יש לי בעיה. כאשר יתברר מי מהבעלים של הנכס"...סליחה, מי אתה שתבקש ממני לצאת? כאשר יתר הבעלים של הנכס, אם לא נגיע להסכמות, אז אני אצא"(עמ' 9 שורות 18-19, 22-24 ו-30). הנתבע העיד גם כי כניסתו למושכר היתה על פי ומכוח ההסכם וכי אין לו הסכם עם ה"בעלים האחר" (עמ' 9 שורות 20-24 ו-30).

12. בכל האמור יש כדי ללמד כי קיימת יריבות בין התובע לנתבעים מכוח ההסכם ואין לנתבעים זכות לטעון כנגד זכותו במושכר בשעה שהתקשרו אתו בהסכם אשר מכוחו, קבלו את החזקה במושכר (ראו רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי ואח' 11.3.01 על הגנת ה- ius tertii בסעיף 8 לפסק הדין והגבלת הזכות לטעון כנגד זכותו של המשכיר בשל זכויות לכאורה של צד ג' ). מה גם, שלא הוכחה זכותו של "בעלים אחר" לרבות צחי וניב אברהם לדמי שכירות כי אם לתובע בלבד, כאמור בפסק דין חלוט שניתן בהליך שהתקיים ביניהם. כך גם הוכח מהתנהגות בעלי הדין כי התובע היה האחראי על המושכר ולמילוי ההתחייבויות לפי ההסכם כפי שאף הצהיר הנתבע (בתצהירו ת/2) וכי שניתן ללמוד מפניות של הנתבעים לתובע בכל ענייני המושכר. למעלה מן הצורך אוסיף, כי הנתבעים טענו לראשונה בדיון, מבלי שהטענה הועלתה בכתב ההגנה ואף לא הוכחה ולפיכך דינה להידחות, לפיה ה"בעלים האחר" דרש מהם דמי שכירות אך הודו .

13. בנסיבות אלו, הוכח קיומה של יריבות בין התובע לנתבעים ודין טענתם של הנתבעים בנדון, להידחות.

הפרת ההסכם:

14. הוכח בתצהירו ובעדותו של התובע, מבלי שהדברים נסתרו בראיות הנתבעים כי הנתבעים לא שלמו את דמי השכירות עבור מעל 18 חודשי שכירות וכי לא מסרו לתובע 12 שיקים מראש לתקופת השכירות לשנת 2013 כמצוות סעיפים 4 להסכם ו-5 לנספח להסכם. בכך, יש משום הפרה של ההסכם.
הנתבעים, גם לא דאגו לתקן את ההפרות בהעברת התשלומים לדמי השכירות כמו גם ההמחאות לידי התובע למרות משלוח התראות אליהם (נספח ד' לכתב התביעה) מבלי שטרחו להשיב עליהן ומבלי שטענו עובר להגשת התביעה בדבר הזכות לקיזוז ממלוא החוב לדמי שכירות עקב מצבו של המושכר (ראו נספח א' לתצהירו של הנתבע).

15. הנתבעים, טענו בכתב ההגנה לנזקיהם עקב מצבו של המושכר אשר לדידם, יש בהם כדי להקים זכות קיזוז מחיובם מתשלום דמי שכירות למשך 18 חודשים.
הנתבעים לא הוכיחו את שיעור נזקם עקב מצבו של המושכר במסגרת התביעה שהוגשה בהליך תא"ח . לא הוגשה חוות דעת של שמאי מטעם הנתבעים על מנת להוכיח את זכותם מכוח סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן-"חוק השכירות") להפחית מדמי השכירות סכום, בשיעור הפחת בשווי השכירות עקב הליקויים הנטענים. כך גם, לא נטען ולא הוכח בראיות הנתבעים כי הם תקנו בעצמם ועל חשבונם את הליקויים במושכר ומה הייתה עלות התיקונים להוכחת טענת הקיזוז, לפי שיטתם.

16. גם אם יוכיחו הנתבעים את קיומם של ליקויים במושכר, עסקינן בחיובים עצמאיים , כאשר חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה אף אם הצד השני לא עמד בחיוביו. חיזוק לכך נימצא בסעיף 17.2 להסכם לפיו ביצוע התחייבויות המשכיר מותנה בקיום התחייבויות השוכרים תחילה. ניתנה לנתבעים תקופת "גרייס" בסעיף 3.3 אשר בגינה אין חולק כי הנתבעים היו פטורים מתשלום דמי שכירות . מכאן אני למדה כי ככל שהיתה הסכמה לקיזוז או לפטור מדמי שכירות לתקופות אחרות בהם יתגלו ליקויים במושכר, היה הדבר מקבל את ביטויו בהסכם , מה שלא נעשה ע"י הצדדים. בנוסף, אין בידי לקבל את טענת הנתבעים שהיה בה משום הרחבת חזית מטענותיהם בכתב ההגנה , שהועלתה לראשונה בחקירתו של הנתבע, לפיה הוסכם על ביטול סעיף 17.2 להסכם.
יפים לעניינינו קביעותיו של בית המשפט בע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני , פ"ד לח (2) 701,708 : "הדוגמא שמקובל לתיתה , היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע חוזה השכירות אחרת) אפילו הפר האחרון את חובבתו החוזית , עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר תוקף"(ראו גם ע"א 7642/97 חנה שטרית נ. בלה נוסבאום, פ"ד נ"ג (3), 516).

17. לעניין נזק שנגרם לעסקם של הנתבעים בגין חדירת מי גשמים למושכר , בשריפת מנוע של מכונה שהייתה במושכר (נספח א' לתצהיר הנתבע, הודעת מייל של הנתבע לתובע) טענו הנתבעים כי מחירו מוערך בסך של 16,150 ₪ בצירוף מע"מ.
גם אילו הובאו ראיות בתמיכה להערכת עלות מחירו של מנוע אחר לא היה בכך לאור מחירו של המנוע לשיטת הנתבעים בסכום האמור , כדי להוכיח את זכותם לקיזוז של דמי השכירות למשך 18 חודשים.
אוסיף, כי הנתבעים לא שלחו הודעת ביטול של ההסכם למשך שנים ארוכות ,גם לא לאחר משלוח הודעת המייל בחודש מרץ 2012 ועד היום, דבר המלמד כי מצבו של המושכר לא היה חמור כנטען על ידם והיה עליהם לשלם את דמי השכירות מכוח ההסכם והוראות חוק השכירות, כמובא לעיל.

18. לאור האמור משהוכח כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית של ההסכם באי תשלום דמי השכירות החודשיים וכן הפרו את הנספח להסכם באי מסירת שיקים לתובע ובהתאם למסגרת הנורמטיבית הרלוונטית כמובא בגוף פסק הדין ומשלא הוכחו נזקי הנתבעים בגין מצבו של המושכר בשיעור החוב לדמי השכירות, דין התביעה להתקבל.

19. לפיכך אני מורה לנתבעים ,ביחד ולחוד , לפנות את המושכר ולהחזיר את החזקה במושכר לתובע.
ניתנת לנתבעים ארכה לפינוי המושכר עד ליום 31.12.13, שהוא גם מועד תום תקופת השכירות לפי הנספח להסכם.

20. הנתבעים ,ביחד ולחוד, ישלמו לתובע את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם חכירת משנה

  2. חידוש חוזה חכירה

  3. חידוש יובל חכירה

  4. דמי חכירה מהוונים

  5. פירוק שיתוף בחכירה

  6. דמי חכירה חנויות בשוק

  7. חובות דמי חכירה למנהל

  8. ביטול העברת זכויות חכירה

  9. חוזה חכירה מהוון עם המינהל

  10. דמי חכירה חודשיים בתחנת דלק

  11. פינוי עקב אי חידוש חוזה חכירה

  12. הודעה בדבר תנאים בחוזה חכירה

  13. חידוש חוזה חכירה בקרקע חקלאית

  14. זכות חכירה ממנהל מקרקעי ישראל במושכר

  15. תשלום דמי חכירה למנהל מקרקעי ישראל

  16. המרת חוזה הרשאה בחוזה חכירה ל-49 שנים

  17. תביעה להורות כי זכויות החכירה בנכס יירשמו

  18. הודעה על החלטה בדבר דמי חכירה לקרקע חקלאית

  19. כללי מס הכנסה (ניכוי דמי חכירה) תשל"ח-1977

  20. הודעה על החלטה בדבר חוזי חכירה במושבי עובדים

  21. הודעה על החלטה בדבר חוזי חכירה בכפרים שיתופיים

  22. ביטול הסכם חכירה במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין

  23. הודעה על החלטה בדבר תשלום מופחת של דמי חכירה מהוונים

  24. ניכוי הוצאות דמי החכירה ששולמו למינהל מהכנסה שנתית שוטפת

  25. נחתם הסכם משולש להעברת החכירה שהיתה לחוכרים הקודמים בדירה

  26. הודעה על החלטה 678 בדבר היוון דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה

  27. תקנות המקרקעין (רישום תיקון תנאי חכירה) (הוראת שעה) התשנ''ה-1995

  28. הודעה על החלטה בדבר עדכון דמי חכירה שנתיים בקרקע עירונית - בניה רוויה

  29. העירייה הגישה תביעה שנייה לסילוק יד מבלי שעשתה דבר כמתחייב מחוזה החכירה

  30. המערער חוייב במלוא סכום התביעה בגין דמי חכירה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה

  31. הודעה על החלטה בדבר תשלום דמי חכירה שנתיים או מהוונים בהקצאות לבניית בתי אבות שהם מוסדות ללא כוונת רווח

  32. הודעה על החלטה בדבר שיעור דמי חכירה מהוונים למגורים בישובי הדרוזים, הצ'רקסים, הבדואים ובני מיעוטים אחרים במחוזות חיפה והצפון ובישובי הבדואים במחוז הדרום

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון