עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד

עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

דירת קרקע בבית משותף ולה הוצמד שטח מקרקעין- הצמוד לה פיזית. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ? האם עד חלל הרום שמעליו כטענתו, או עד תקרת דירתו? זוהי המחלוקת עליה נסב תיק זה.

העובדות הצריכות לעניין

1. על עיקר העובדות אין מחלוקת בין הצדדים.

2. עניין לו בבית משותף ובו ארבע דירות מגורים, שמורכב משני מבנים-אגפים המצויים על החלקה הידועה כחלקה 164 בגוש 11554 ברחוב האלונים 12 בקרית ביאליק, ששטחה 754 מ"ר. במבנה א' שתי דירות מגורים; דירה בקומת קרקע ומעליה קומה נוספת. במבנה ב' שתי דירות נוספות; דירה בקומת קרקע ומעליה קומה נוספת. כל אחד מהמבנים עומד בנפרד מהמבנה השני.

3. עיון בצו רישום הבית המשותף מעלה כי ארבע הדירות זהות בנתוניהן; כל אחת בשטח רצפה של 88.44 מ"ר ולכל אחת מהן 88/352 חלקים ברכוש המשותף. שטח המקרקעין הפנוי מוצמד לארבע הדירות באופן שהשטח שמסביב למבנה א' הוצמד בחלקו לדירה שבקומת הקרקע וחלקו האחר לדירה בקומה שמעליה. כך מצב הדברים גם לגבי מבנה ב'.

4. הצדדים הוסיפו והגיעו למספר הסכמות בעבר, שהועלו על מסמך שכונה "הסכם", אשר ביקשו לראותו כתוספת להוראות התקנון המצוי (להלן: ההסכם). בהסכם נקבע בין היתר, כי הגג של מבנה א' הוצמד לדירה מס' 2 ואילו הגג של מבנה ב' הוצמד לשתי הדירות שבו גם יחד. ברוח סעיף 59 לחוק המקרקעין, תשכ"ה- 1965 (להלן: החוק או חוק המקרקעין), ארבעת הדיירים קבעו בהסכם כי דיירי כל מבנה יהיו רשאים לנהל את המבנה בו מצויות דירותיהם בנפרד מהמבנה האחר, וכך יצרו בית משותף המורכב משני אגפים.

5. המצב הפיזי בפועל הוא כי ארבעת הדיירים "חצו" את החלקה לשני מגרשים. על כל אחד מהמגרשים מבנה ובו שתי דירות, שטח המקרקעין הפנוי של כל מגרש חולק לשניים ולכל אחת מהדירות במבנה, שעליו הוצמד חלק.

6. זירת המחלוקת הנה מבנה ב'. התובעים הנם הבעלים של דירת המגורים בקומת הקרקע הידועה כחלקת משנה 3 ואילו הנתבעים הנם הבעלים של דירת המגורים המצויה מעל דירת התובעים והידועה כתת חלקה 4. לדירת התובעים הוצמדו המקרקעין שסומנו ג' ולדירת הנתבעים הוצמדו המקרקעין שסומנו ד'. לא הובאו נתונים לגבי שטח המקרקעין שהוצמדו לכל דירה והדבר אינו דרוש.

7. הנתבעים חפצו לבנות מרפסת "זיזית" היוצאת מדירתם ומתוכננת להימצא מעל חלק מהשטח הצמוד לדירת התובעים ולכך התובעים מתנגדים בתוקף. על מנת להשלים את התמונה יצוין כי מטיעוני הנתבעים עולה כי 3 מתוך 4 הדיירים נתנו את הסכמתם לבניית המרפסת.

הליכי התכנון שהיו

8. המחלוקת שבין הצדדים הגיעה לפתחו של בית המשפט לאחר שהנתבעים הגישו בקשה למתן היתר לוועדת התכנון המקומית להקמת המרפסת וביצוע בניה נוספת שאינה רלוונטית לענייננו. ביום 5.9.2012 דחתה ועדת התכנון המקומית את הבקשה למתן היתר תוך שהיא מציינת כך: "לדחות את המרפסת הזיזית בקומה א' מאחר והיא מעל שטח קרקע הצמוד ליחה"ד מקומת קרקע והובעה התנגדות (פעילה ובכתב) של השכן מקומת קרקע לבניה זו".

9. על החלטה זו הגישו הנתבעים ערר לוועדת הערר המחוזית, אשר קבעה כי היה על ועדת התכנון המקומית לבחון את הבקשה מההיבט התכנוני ולא לדון בטענות הקנייניות שהועלו והחזירה את העניין לוועדת התכנון המקומית כדי שתדון בבקשה בהקשר התכנוני. העניין הוחזר לוועדת התכנון המקומית, שאישרה את הבקשה לאחר שקבעה כי מבחינה תכנונית "זוהי ההיתכנות הנכונה ביותר", אולם עיכבה את הוצאות ההיתר כדי לאפשר לתובעים לפנות לבית המשפט.

10. נטען על ידי הנתבעים כי לפני תכנון המרפסת בצורתה הנוכחית הם הציעו כי המרפסת תיבנה בשתי פוזיציות שנפסלו בשל טעמי תכנון; מרפסת בחזית הקדמית צפונית ומרפסת בחזית לא קדמית מזרחית. לא ראיתי להרחיב בעניין זה לנוכח העובדה כי התובעים צמצמו את טיעוניהם לאחד; תחום פרישת זכותם הקניינית בשטח שהוצמד לדירתם, כפי שיובהר להלן. מכל מקום טעמי התכנון נדונו ויידונו בפני רשויות התכנון.

השאלות שבמחלוקת, טענות הצדדים ומספר הערות

11. האם זכאים הנתבעים לבנות מרפסת זיזית הבולטת מדירתם ונפרשת מעל חלק משטח המקרקעין הצמוד לדירת התובעים ובאילו תנאים? זו השאלה שהונחה לפתחנו.

12. טענתם של התובעים היא כי אין הנתבעים זכאים לעשות כן. טיעונים פשוט: השטח שמעליו מתעתדים הנתבעים לבנות את המרפסת הוצמד לדירתם והוא בבעלותם, לפיכך זכויותיהם בו מתפשטות עד חלל הרום. בניית המרפסת על ידי הנתבעים בחלל זה הנה אפוא, בניה ברכוש שהנו בבעלותם ולא ברכוש המשותף, דבר אשר יש בו כדי משום הסגת גבול.

13. הנתבעים טענו כי אין לקבל את עמדתם של התובעים, שכן אין לומר כי הבעלות על השטח המוצמד משתרעת עד חלל הרום, אלא שהיא נפסקת בקו רצפת הדירה שמעליה, כל עוד לא צוין אחרת במסמכי הבית המשותף. בהיבט העובדתי מדגישים הנתבעים כי עסקינן במרפסת "זיזית" שמידותיה קטנות (5.5 X 2 מ' בלבד) וכי נבדקו מספר חלופות לבניית המרפסת, שנפסלו מבחינה תכנונית, כך שהאפשרות היחידה שנותרה היא זו שנבחנה על ידי ועדת התכנון המקומית ואושרה. עוד טוענים הנתבעים טענות בדבר חוסר תום לב של התובעים.

14. תחילת ההליכים הייתה בבקשה למתן צו מניעה זמני שהוגשה על ידי התובעים. בדיון שקיימתי בבקשה הוסכם על ידי הצדדים כי הדיון בבקשה ובתיק העיקרי יאוחד, ומאחר והמחלוקת הנה בשאלה משפטית, יוגשו סיכומים בכתב ויינתן פסק דין. לאחר שהוגשו הסיכומים נפניתי להכריע במחלוקת, שלא יהא למותר לשוב ולהציבה נגד עיננו: עד לאיזה רום משתרעת בעלותם של התובעים בשטח הצמוד לדירת הקרקע שלהם?

15. שלוש הערות בטרם אדון בגוף העניין. האחת: בסיכומי התובעים הועלו טענות נוספות מעבר לשאלה שתוחמה בכתב התביעה ואשר על בסיסה הוסכם על הדרך הדיונית בה תתנהל התביעה, כגון; פגיעה בנוחות ובפרטיותם וחסימת אוויר ואור השמש. משלא נטענו טענות אלה בכתב התביעה והן חורגות ממנו, ומאחר והן דורשות בירור עובדתי, לא ראיתי להידרש אליהן. השניה: הנתבעים לא הגישו כתב הגנה, אולם לא ראיתי לייחס לכך חשיבות רבה לאור הסכמת הצדדים הדיונית, בשל כך שטענות הנתבעים נפרשו בהרחבה בתשובתם לבקשה למתן צו זמני ולנוכח אופיה של המחלוקת. השלישית: בדיון שהתקיים ביום 6.5.2013, הסכים ב"כ התובעים למחוק את התביעה ככל שהיא מופנית כלפי הנתבעת 3, אז לא ניתנה החלטה. מובהר כי התביעה נגד הנתבעת 3 נמחקת.

דיון והכרעה

16. אקדים ואציין כי דין התביעה להידחות, באשר אין לקבל את הטיעון שמעלים התובעים לפיו בעלותם בשטח שהוצמד לדירתם משתרעת עד לחלל הרום שמעליו.

17. הצדדים רשמו את המבנה בו מצויות דירותיהם כבית משותף ומכאן שהחילו את הדינים החלים על בתים משותפים. התשובה לשאלה העומדת להכרעה מצויה בהוראות החלות על בתים משותפים, ואלה מצויות בעיקר בפרק ו' לחוק המקרקעין.

18. בית המשפט העליון עמד לא פעם על משטר הדינים המיוחד הקשור בבתים משותפים ועל אופן תפישתה של זכות הקניין בהקשר זה. ברע"א 1462/10 עטייה נ' שגיא, ( 2.8.2012), סע' 14 (להלן: עניין עטייה) צוינו דברים אלה:

"התפישה היא שזכויות הקניין בבית המשותף עוצבו מלכתחילה באורח שונה מזה של זכות בעלות במובן ה"קלאסי" (שהוגדרה כזכותו של אדם לעשות ולא לעשות בקניינו כרצונו), כך שבעלי הדירות מוותרים על חלק מהאוטונומיה הקניינית הקנויה להם ומקנים חלק מזכויותיהם למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה (עניין צודלר, בעמ' 564-562). דפוס זה מצר את תוכנה של זכות הקניין הנפרדת ברכוש המשותף כדי להתאימה לתכונות הייחודיות של הבית המשותף. כך, בנסיבות מסוימות ניתן להגביל את יכולתו של המיעוט לכפות את רצונו על הרוב, גם אם משמעות הדבר היא פגיעה בזכויותיו הקנייניות של המיעוט ברכוש המשותף".

19. מהדברים הכללים נפנה לדון בהוראות החוק הרלוונטיות ולאחר מכן נעבור לדון בתקנון- ההסכם שהצדדים ערכו.

20. פרק ו' לחוק המקרקעין, העוסק בבתים משותפים, מחיל לכאורה את כל ההוראות והדינים הנוגעים למקרקעין גם על בית משותף. סעיף 53 לחוק קובע בהאי לישנא: "כל הוראה בחוק זה, וכל דין החל על מקרקעין, יחולו גם על דירות בבית משותף, בשינויים המחוייבים...".

והנה מוצאים אנו את הוראת סעיף 11 לחוק המגדירה את תחום התפרשותה של זכות הבעלות וקובע כי: "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע [...] והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו...[]". זהו גם הלך טיעונם העיקרי של התובעים. לכאורה, טיעון זה עומד לימינם; לאמור מקום הבעלות על השטח הצמוד משתרעת עד חלל הרום, ועל ידי בניית המרפסת יפקיעו הנתבעים חלק מזכותם זו, אין לאפשר זאת ואידך זיל גמור. אולם כפי שנווכח להלן, המצב מורכב יותר ואינו מתמצה בטיעון זה. המורכבות נובעת מהייחוד של המטריה בה עסקינן. סעיף 53 לחוק המקרקעין מחיל אמנם את הוראות חוק המקרקעין גם על בתים משותפים אולם זאת יש לעשות "בשינויים המחויבים". מהם אותם שינויים מחוייבים? ומה נשתנה בית משותף משאר המקרקעין?

21. הכלל השיורי, לפי פרק ו' לחוק המקרקעין, הוא כי כל הרכוש במסגרתו של הבית המשותף שאינו נלכד בהגדרת "דירה" הנו רכוש משותף (ראו הגדרת "רכוש משותף" בסעיף 52 לחוק המקרקעין) ולכל דירה בבית המשותף צמוד חלק בלתי מסוים מהרכוש המשותף (ראו י' ויסמן דיני קניין, חלק שלישי, 381 (1997)) .יחד עם זאת, חוק המקרקעין מאפשר להוציא חלקים מהרכוש המשותף (במגבלות הקבועות בסעיף 55(ג) לחוק) ולהצמידם לדירה כלשהי. כך עשו הצדדים כאן כאשר חלק משטח המקרקעין עליו הוקם המבנה הוצמד לדירת התובעים וחלק הוצמד לדירת הנתבעים.

22. בסעיף 55(ג) לחוק, הקובע את האפשרות להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה פלונית נאמר: "...הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". הנה אם כן, דינו של רכוש שהוצמד לדירה פלונית כדין הדירה.

הבעלות בדירה בבית משותף הנה בעלת ייחוד בהיותה "נושא נפרד לבעלות, ולזכויות ולעיסקאות" (סעיף 54 לחוק המקרקעין). סעיף 54 לחוק מוסיף ומסייג את תחולת סעיף 13 לחוק המקרקעין, הקובע את העיקרון לפיו "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו – 12...", על משטר הבתים המשותפים. סעיפים 11 ו- 12 מצויים בסימן א' לפרק ג' לחוק המקרקעין שעניינו "תחום הבעלות". סעיף 11 קובע את הכלל פיו הבעלות במקרקעין חלה על כל הבנוי והנטוע עליהם וסעיף 12 כאמור, דן בפרישת הבעלות אל הגובה והעומק.

בע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם פ"ד לד(2) 807 (1980) (להלן: עניין גלבורט) צוינו דברים אלה:

"אין אפשרות ליישם את האמור בסעיף 11 לקושיה שבפנינו. סעיף 53 לחוק קובע, מפורשות, כי כל הוראה בחוק הנ"ל וכל דין החל על מקרקעין יחולו גם על דירות בבית משותף, אך זאת בשינויים הנובעים מן העניין. ממילא גם ההוראות של סעיף 11 שצוטט לעיל יכולות להיות מיושמות לדירות בבית משותף רק בשינויים הנובעים מן העניין. כך ברור, למשל, שההוראה בעניין התפשטותה של הבעלות בכל העומק שמתחת לקרקע (קרי, לפי הטענה, גם מתחת לדירה) אינה ישימה כלל, שהרי בעלות בדירה בקומה ב', למשל, אינה מקנה מיניה וביה גם בעלות בכל מה שמתחתיה - ודירה אחרת בכלל זה - בכל העומק. בדומה לכך, אין בעלות בחלל הרום יכולה להיות מותאמת לדירה בקומה א' אשר מעליה יש דירה בקומה ב'. אולם עיקרו של דבר, יש לבחון את נושא הבעלות בדירה על-פי מהות יחסי הגומלין עם יתר בעלי הדירות בבית המשותף"

23. מהוראות הדין ניתן ללמוד, כי הדירה הנה מקבץ מיוחד של זכויות, אשר מהווה יחידה עצמאית נפרדת וגבולותיה ברורים. כך למשל הבעלות בה אינה מתפרשת אל עבר הדירה שמתחתיה או הדירה שמעליה וניתן לעשות בה עסקה במנותק מהמקרקעין עליהם בנוי הבית המשותף. מכאן שהתכונות של הדירה וגבולות הבעלות בה נדבקות לרכוש אשר הוצמד אליה. הזכות בדירה אינה מתפשטת אל חלל הרום, אלא רק בתוך היחידה העצמאית המוגדרת והמתוחמת עד לגובה תקרת הדירה, כך המצב לגבי השטח הצמוד לה.

24. הנה כי כן, אין לומר כי הבעלות בדירה (והחלק הצמוד לה במשמע) משתרעת, כמניה וביה, אל חלל הרום ויש לקבוע כי הבעלות בשטח המוצמד לדירת התובעים מסתיימת במפלס תקרת דירתם.

25. כל אחד מהצדדים הפנה לפסק דין של בית המשפט המחוזי שלשיטתו יש בו כדי לתמוך בעמדתו. הנתבעים הפנו לע"א (י-ם) 1415/00 אברהם נ' אזרד ( 4.7.2001) (להלן: עניין אברהם). הנתבעים הפנו ת.א. 418/98 יפרח אבי נ' נגיד חיים ( 28.10.2002). בכל הכבוד הראוי, עמדתי היא בהתאם לנקבע בעניין אברהם מהנימוקים שפורטו לעיל. מכל מקום, יש לקרוא את האמור בפסק הדין שצוין על ידי התובעים על רקע פרשנות ההוראות הספציפיות של התקנון הקשור לבית המשותף שנדון שם, ונראה כי קביעותיו של בית המשפט היו על רקע נתוניו המיוחדים של המקרה שנדון שם.

26. דומה כי המסקנה לעיל מתיישבת עם הגיונם של הדברים, שכן מסקנה אחרת יש בה כדי להוליך לתוצאה אבסורדית. נטול למשל בית משותף בן עשר קומות, ולקומת הקרקע שבו הוצמדה גינה. לפי טיעונם של התובעים, הדייר בקומה העשירית אינו זכאי כלל להרחיב את דירתו (על ידי הוספת מרפסת למשל, כמובן בהתקיים שאר התנאים לכך) שכן הרחבה שכזו אינה ברכוש המשותף אם כי בקניינו של הדייר מקומת הקרקע. ואם באותה דוגמה עסקינן; האם הדייר בקומה החמישית אינו זכאי להרחיב את דירתו על ידי הוספת מרפסת המקבילה למרפסת של הדייר בקומה השניה? נראה כי התשובות לכך ברורות.

27. השאלה הנוספת שצריכה בחינה היא האם קיימת הסכמה בין הצדדים בתקנון- ההסכם לפיה בעלות התובעים בשטח תשתרע עד חלל הרום? נראה כי התשובה לכך הנה בשלילה.

תקנון בית משותף הוא בגדר הסכם שנערך בין בעלי הדירות בבית המשותף ויש לפרשו לפי אומד דעתם של הצדדים ראו בין היתר: ע"א 5043/96 הלמן נ' הררי-רפול, פ"ד נד(3), 389 (2000) (להלן: עניין הלמן). כן נציין כי הגישה העולה מפסיקת בית המשפט העליון היא, שסכמה בדבר הוצאת רכוש ממסת השיתוף יש לעגן באופן ברור ומפורש בתקנון, והוראות בעניין זה יש לפרש בצמצום הואיל והמדובר הוא בוויתור על זכות המוקנית לדייר וויתור כאמור צריך שייעשה במפורש. (על יסוד גישה זו נפסק, כי הצמדת גג לדירה בבית משותף אינה כוללת בחובה את הזכות לנצל את אחוזי הבניה והסכמה לבניה על גג צמוד אין בה הסכמה להצמדה ולבניה על גג המבנה שהוקם על הגג הצמוד) . ראו: רע"א 5530/09 גולובציץ נ' וידער (], 23.9.92009); ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון ( 27.8.2009); עניין הלמן והדוגמאות המובאות שם; עניין גלבורט.

בענייננו, בין הצדדים הוסכם על הצמדת חלקים לדירות. בסעיף 1 להסכם צוין: "השטחים המסומנים בתסריט המצורף לבקשת רישום בית משותף באותיות א-ד צמודים ליחידות כפי שזה מסומן ומצוין בתשריט". בצו רישום הבית המשותף צוינו ההצמדות ללא פירוט נוסף באופן הבא: "צמודים ליחידות: ליחידה מס' 1: השטח המסומן בתסריט באות ב' ובצבע ירוק. ליחידה מס' 2: השטח המסומן בתסריט באות א' ובצבע צהוב, ליחידה מס' 3 [דירת התובעים- מ"ע]: השטח המסומן בתסריט באות ג' ובצבע אדום. ליחידה מס' 4 [דירת הנתבעים- מ"ע]: השטח המסומן בתסריט באות ד'..."

בהסכם-התקנון אין זכר לכך שזכותם של התובעים בשטח הקרקע שהוצמד לדירתם הנו עד חלל הרום, לא כל שכן אין זכר לוויתורם של הנתבעים על הרכוש המשותף המשתרע בשטח שמעל גובה דירת התובעים. תימוכין מסוימים נוספים לכך ניתן למצוא בהסכמת הצדדים לכך שהגג של המבנה יוצמד לשניהם.

28. משהגענו למסקנה כי פרישתה האנכית של הבעלות בשטח המקרקעין המוצמד לדירת התובעים אינה עד חלל הרום כנטען על ידם אלא עד תקרת דירתם, משמעות הדברים, כי החלל שמעל שטח המקרקעין מעבר לתקרת דירת התובעים הוא רכוש משותף.

29. מרום החלל נשוב למרפסת שלרצפת בית הנתבעים. משהקמת המרפסת מתוכננת ברכוש המשותף הרי לנו סיטואציה הנופלת בגדרי סעיף 71ב' לחוק המסדיר הוצאות חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית שמטרתה הרחבת אותה דירה (וברור כי התקנת מרפסת זיזית הצמודה לדירה הנה הרחבה של הדירה ראו למשל: עש"א (חי') 50945-05-12 יובל ברק נ' דבורה קרש ( 19.5.2013); עניין אברהם). הסוגיות הקשורות למילוי אחר התנאים הקבועים בסעיף 71ב' לחוק לא הועמדו להכרעה ועל כן לא אתייחס אליהן.

30. לכאורה, הסיטואציה המיוחדת של הבית בו עסקינן (קיומן של שתי דירות בלבד בכל אגף, והרצון הניכר של הדיירים ליצור שווין בחלוקת הזכויות ביניהם) מעורר קושי מסוים. הקושי נעוץ בכך שבעוד הנתבעים - דיירי הקומה הראשונה נהנים מפוטנציאל הרחבת דירתם על ידי ניצול הרכוש המשותף הרי לתובעים- דיירי קומת הקרקע אין פוטנציאל שכזה, שהרי בחלק האחד מצוי שטח שלהם ומהצד האחר מצוי שטח ששייך לנתבעים ואין במפלס דירתם שטח שמהווה רכוש משותף שלתובעים פוטנציאל להרחיב את הדירה על ידי ניצולו (בשים לב לכך כי הרחבת הדירה צריכה להיות מחוברת פיזית לדירה. ראו: עניין עטייה). אכן פער זה, מעורר אי נוחות, אולם אי נוחות זו הנה לכאורה בלבד לנוכח הוראות סעיף 71ב' לחוק המקרקעין אשר קובע מספר מנגנונים לאיזון סיטואציות מעין אלו (וראו בעניין עטיה, סע' 18; עוז כהן, בתים משותפים, מהדרה שניה, 2009, עמ' 189):

הראשון, תשלומי איזון: סעיף 71ב(ד) לחוק המטיל חובת תשלום דמי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. ודוק, החוק מוסיף וקובע מנגנון לקביעת תשלומי האיזון ולפתרון מחלוקות בעניין זה (בין היתר, סעיף 71ב(ה) וסעיף 71ג' לחוק).

השני, סעיף 71ב(ב) הקובע כי "לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן(א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה" ובנוסף נקבע מנגנון להשגה בעניין זה (ראו סעיף 71ג לחוק).

השלישי, המנגנון שלבר חוק המקרקעין המצוי בדיני התכנון והבניה. אמנם מטרתם של דיני התכנון והבניה אינה הגנה על הקניין הפרטי אלא ניצול אופטימלי של המקרקעין, אולם הוא קובע מנגנונים שיש בהם במידה מסוימת כדי להבטיח פגיעה קלה ככל האפשר בזכויות צדדים שלישיים.

31. זאת ועוד, לתובעים האפשרות העקרונית (בהתמלא יתר התנאים על פי החוק) להרחיב את דירתם אל תוך השטח שהוצמד אליה. אמנם, זהו ניצול השטח עצמו ובפן זה אין התובעים "נהנים" מהרחבת דירתם "על חשבון" הרכוש המשותף, אולם בל נשכח כי הצמדת השטח הפיזי, אין משמעה (דרך כלל אלא אם נקבע אחרת- ואיני מתייחס לשאלה זו בהקשר הנוגע לענייננו) הצמדת זכויות הבניה, אשר אלה נותרות רכוש משותף והפסיקה ראתה מאז ומתמיד את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות כנכס שבבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף. (ראו: ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680 (1986); רע"א 11017/08 פל נ' ליבוביץ' ( 16.8.2010)).

32. שני הצדדים אוחזים בפסק הדין שניתן ברע"א 6339/97 רוקר נ' סולומון פ"ד נה(1) 199 (2001) וכל אחד מפנה לקטע אחר שבו לביסוס טענתו לחוסר תום לבו של האחר. נראה כי אין באמור בפסק הדין הנ"ל, שדן בסוגיה אחרת לגמרי, כדי להשליך על ענייננו כאן.

הערה לעניין הסמכות

33. בטרם אסיים את פסק הדין, התלבטות מסוימת הייתה בכל הקשור בסמכותו העניינית להיזקק לתובענה. משעסקינן בסמכות העניינית ראיתי להידרש לעניין אף שהצדדים לא טענו לגביו. מחד גיסא, סעיף 72(ב) לחוק קובע כי: "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח" ומאידך גיסא, קובע סעיף 71ג' לחוק כלהלן :

"(א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.
(ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו".

34. השאלה אם סעיף 71ג' מקנה סמכות ייחודית למפקח במקרים של הרחבת דירה ומה היחס בינו לבין סעיף 72(ב) לחוק טרם נדונה בפסיקת בית המשפט העליון. בפסיקת בתי המשפט המחוזיים קיימות גישות שונות. ברע"א (חיפה) 6161-12-09 ועד הבית ברחוב שרל לוץ נ' עקיבא חלבני ( 22.2.2010) נקבע כי סעיף 71ג' לא בא כדי לשנות את חלוקת הסמכויות בין המפקח לבין בית המשפט, כפי שהדבר קבוע מימים ימימה בסעיף 72(ב) לחוק. כה ציין בית המשפט המחוזי בחיפה, מפי כב' השופטת בר-זיו: "מטרתו של תיקון מס' 18 היתה לשנות מצס משפטי שהיה קיים עד אותו מועד, לפיו בעל דירה יחיד מנע הרחבת שאר הדירות (ע"א 2111/03) בלבד ובמסגרת זו נקבעו גם סמכויות הדיון – אך אין לאמר כי תכליתו של התיקון היתה ייחוד סמכויות, כקביעת בימ"ש קמא".

דעה שונה הובעה בבש"א (י-ם) 8251/07 שטיין נ' קוצר ( 16.1.2008) שם נקבע כי ככל שהמחלוקת הנה סביב הרחבת דירה במובן סעיף 71ב' לחוק המקרקעין, הרי הסמכות הייחודית נתונה למפקח על הבתים המשותפים, וזאת משני טעמים: הוראת סעיף 71ג' מאוחרת יותר להוראת סעיף 72(ב) לחוק והנה גם הוראה ספציפית.

בפסקי דין נוספים של בתי משפט השלום המצדדים בסמכותו הייחודית של המפקח, מובאים הדברים שצוינו דרך אגב (ובהקשר של עצם קבלת ההחלטה להרחבת דירה כאמור בסעיף 71ב) בלבד) בע"א 2111/03 פליציה נ' סופיוב ( 22.3.2005), אולם נדמה כי אין להסיק מהדברים שנאמרו שם (ראו סע' 14 לפסק הדין) מסקנה גורפת לפיה האמור בסעיף 72(ב) לחוק מאיין את סמכות בית המשפט לדון בסכסוך בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול.

35. כשלעצמי, אני סבור כי אין בהוראת סעיף 71ג' כדי לשלול את סמכות בית המשפט בהתאם לחלוקת הסמכויות כפי שהותוותה בסעיף 72(ב) לחוק וזאת ממספר טעמים:

ראשית, סעיף 72(ב) מצוי בסימן ד' לפרק ו' של החוק אשר נועד כל כולו להוראות שנועדו להסדרת אופן יישוב הסכסוכים שבין בעלי דירות. בסימן זה נכללו הסדרים מפורטים של סמכויות, ואילו הייתה כוונה לשנות את הסדרי הסמכות הקבועים, היה הדבר נעשה בגדרי אותו סימן.

שנית, ניסוחו של סעיף 71ג' לחוק מלמד כי הוא בא להסדיר מספר עניינים קונקרטיים הנוגעים לקבלת ההחלטה בהתאם לסעיף 71ב(א) לחוק; קיומה של פגיעה מהותית בזכויות (כאשר הכוונה ככל הנראה לפגיעה בזכויות בניה יחסיות- ראו סעיף 71ב(ב) לחוק), מינוי שמאי (לצורך תשלומי איזון כאמור בסעיף 71ב(ה)), או מחלוקת סביב קביעת השמאי. סימן מובהק לכך שסעיף 71ג' בא לדון בעניינים ספציפיים ומוגבלים בלבד מצוי בס"ק ב' המחייב הגשת תביעה תוך 30 ימים ממועד קבלת ההחלטה בדבר הרחבת הדירה. משמעות אימוץ הפרשנות כי למפקח סמכות ייחודית הנה מרחיקת לכת גם במובן זה, שכן הדבר מחייב אימוץ הסדר שלפיו תביעה צריכה להיות מוגשת תוך 30 ימים, דבר שיש בו כדי להשפיע באופן דרסטי על עניינים מהותיים של שיהוי והתיישנות הקשורים בהגשת תביעה על ידי מי שנפגע מהחלטה בדבר הרחבת דירה (כגון שההרחבה אינה בתחום הרכוש המשותף, טענות להסגת גבול ועוד).

סיכום

36. המסקנה מכל האמור הנה אפוא, כי הבעלות בשטח המקרקעין שהוצמד לדירת התובעים לא משתרע אל חלל הרום כטענתם, אלא עד תקרת דירתם, והתחום ממפלס זה ואילך הנו רכוש משותף. משמעות הדברים היא, כי בכפוף לקיום התנאים הקבועים בסימן ג'1 לפרק ו' לחוק המקרקעין רשאים הנתבעים להקים מרפסת מעל שטח המקרקעין הצמוד לדירת התובעים, כל עוד לא מוצבים עמודים וכל עוד אין בניה בתחום המקרקעין המהווה רכוש שהוצמד לדירת התובעים. משכך, אין מקום להיעתר לסעדים המבוקשים.

37. לא הובהר אם המרפסת נשענת על עמודים שיהיו נטועים בשטח השייך לתובעים. נראה על פניו כי לא כך פני הדברים מעצם הגדרתה של המרפסת (זיזית= קונזולית) אשר נשענת רק על תמיכה אופקית המתחברת לבית הנתבעים. מכל מקום ועל מנת להסיר כל ספק, הנתבעים אינם רשאים להתקין עמודים או לעשות כל פעולה במרחב שמתחת לתקרת דירתם של התובעים.

38. אין בפסק דין זה, כדי לחסום את הדרך בפני התובעים לממש את זכויותיהם (מבלי לנקוט עמדה לגופו של עניין בהקשר זה וכן בקשר למועדים ולהארכתם) בהתאם לקבוע בסימן ג'1 לפרק ו' בפני המפקח על הבתים המשותפים ומובן כי אין בפסק דין הכרעה באשר לקיומם של התנאים הדרושים לפי סעיף 71ב לחוק.

39. לאור האמור, ובכפוף להערות דלעיל, התביעה נדחית.

בנסיבות העניין, ולאחר ששקלתי בדבר, לא ראיתי לעשות צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון