חובה מוגברת של תום לב של רשות ציבורית

לטענת התובעת, חלה על הנתבעת כרשות ציבורית חובה מוגברת של תום לב בהתנהלותה אל מול התובעת כבעלת זכות קניין בנכס, תוך שהיא רומסת את זכויותיה ולמעלה מכך גורמת לה לנזקים והפרת התחייבות כלפי צד ג'. טענות הנתבעת בקצרה : מדינת ישראל שוכרת את הנכס בהתאם להסכם השכירות מיום 28.2.2002 כאשר שטח המושכר של המשרדים בקומת הקרקע ומקומות החניה הלא מקורים השתנה וגדל עם הזמן במסגרת התוספות שנחתמו בין הצדדים. בנכס מחזיקה הנתבעת יחידה של רשות האוכלוסין וההגירה בתל אביב מינהל אכיפה וזרים, המטפלת בזרים השוהים בישראל באופן בלתי חוקי לרבות, אכיפת העסקתם של עובדים זרים, מסתננים, מהגרי עבודה וכד'. במהלך השנים האחרונות ובפרט נוכח גל המסתננים דרך גבולה של ישראל ועליה במספר בקשות מבקשי המקלט בישראל, נדרש משרד הפנים להערכות ארגונית אשר תאפשר להתמודד עם התופעה ואשר כללה בין היתר, הקמת מנהל אכיפה וזרים. ביחידה זו הנמצאת בנכס בחולון מועסקים כ- 43 עובדים הנדרשים לעמדות מחשוב ברגישות רבה המקושרות עם מרשם האוכלוסין. היחידה מקיימת, בין היתר, קבלת קהל, יומיים בשבוע במסגרתם מגיעים כ- 1,000 איש, דבר המצריך שטח מתאים לקבלת קהל, נגישות תחבורה ציבורית לקהל היעד, מקומות חנייה לכלי הרכב המבצעים את הפעילות המבצעית וכד'. נוכח היקף הפעילות של היחידה, החולש על כל אזור המרכז, לא ניתן לאחד אותו עם יחידה אחרת המצויה באזור המרכז ומשמעות הפינוי כעת הינה בהכרח סגירתה של היחידה והעדר מענה לאותה אוכלוסיה. אשר על כן, עותרת המדינה למתן ארכה לצורך התאמת המקום החדש שנמצא על ידה לצרכיה לפרק זמן של כשנה מהיום. לטענת הנתבעת, התובעת ידעה כי יידרש לה פרק זמן של למעלה משנה, באשר זו חזרה על כך בפנייה מספר פעמים וכן בין הצדדים נחתמו הסכמים נוספים לנכסים אחרים ששם ההתאמה נערכה פרק זמן זהה לזה המבוקש כעת. יוצא אפוא, כי התובעת הייתה ערה לצורך במציאת דיור חלופי וממילא התאמתו ופרק הזמן לצורך כך ומשכך, חלה עליה חובה להודיע לנתבעת בכתב על רצונה לסיים את ההסכם ולפנות הנכס פרק זמן סביר ולא בסמוך למועד הסיום, כפי שעשתה בפועל. עוד טוענת הנתבעת, כי כרשות ציבורית מחויבת היא במקרה כגון דא, לאתר נכס חלופי באמצעות מכרז ולאחר מכן להתאים אותו לצרכיה - כל זה לוקח פרק זמן של שנתיים לערך - דבר אשר ידוע היטב לתובעת אשר בחרה להתנהל בחוסר תום לב ולהודיע לנתבעת על סיום ההסכם , ללא מתן אפשרות להאריכו כפי שנעשה בעבר ולמצער, ללא מתן זכות להתארגן בהתאם לצרכיה באותו פרק זמן סביר. לטענת הנתבעת פעלה בהתאם לחובותיה על פי דין, בעיקר נוכח סד הזמנים שהוקצה לה על ידי התובעת והעדר הסכמה להאריך את תקופת השכירות או לסייע במציאת נכס חלופי באותו הבניין באופן זמני, בין היתר פעלה והצליחה לקבל פטור מביצוע מכרז, לא לפני שמכרז שבוצע לא הביא ולו למציע אחד ולפיכך, המשיכה המדינה לנסות ולאתר נכס חלופי ונכון למועד כתיבת כתב ההגנה לא עלה בידה לעשות כן. לטענת הנתבעת, נוכח אופייה של היחידה נתקלה בקשיים רבים באיתורו של נכס באשר בעלי הנכסים נרתעו מלהשכיר את הנכס לנתבעת וכי חרף ניסיון לשתף פעולה עם התובעת על מנת שתסייע במציאת נכס אחר עבור היחידה, לא צלח הדבר. לסיכום, טוענת הנתבעת, כי גם אם קיימת עילת פינוי כנגדה, הרי שמשיקולי צדק ביהמ"ש ישקול שלא להיעתר לבקשה לפנות את הנתבעת מהנכס ולאפשר לה אורכה מתאימה למציאת דיור חילופי מתאים. לטענת הנתבעת, מאזן הנוחות נוטה לטובתה, באשר הנזק שייגרם לנתבעת אם היחידה תפונה מהנכס לאלתר הינו גבוה עשרות מונים מזה שייגרם לתובעת - נזק כספי גרידא, אם בכלל. עוד הוסיפה הנתבעת, כי הסתמכה על התנהלות הצדדים במשך כל תקופת השכירות הארוכה, כאשר התובעת לא עמדה על תנאי החוזה בדווקנות, הראיה שהארכת תקופת השכירות בשנת 2008 התרחשה חודשים ארוכים לאחר שתקופת השכירות הסתיימה והנתבעת המשיכה להחזיק במושכר גם ללא חוזה, תוך תשלום דמי השכירות. דיון והכרעה: לאחר שמיעת הראיות, עיון במסמכים שהוגשו ובחינת סיכומי ב"כ הצדדים בעל פה , הגעתי לכלל מסקנה לפיה דין טענת הנתבעת בדבר מתן פרק זמן של כשנה מהיום לצורך התאמת המושכר החלופי להידחות, בשים לב לכך, שאין מחלוקת לפיה תמה תקופת השכירות ודין התובענה להתקבל. להלן אפרט את הטעמים עליהם מבוססת מסקנתי זו. אין מחלוקת בין הצדדים כאמור ביחס לעובדות בבסיס פסק הדין, במובן של חתימת הצדדים על הסכם השכירות המקורי והארכתו במסגרת שלושה מועדים, כאשר המועד הסופי לפינוי הנכס הינו 31.12.12 ( להלן ייקרא : " המועד הסופי" ). מעבר למועד זה ניתנה לנתבעת הזכות להאריך ב- 90 יום לכל היותר את מועד הפינוי מסיבות טכניות - כאמור בסעיף 17 להסכם. עוד אין מחלוקת, כי התובעת הודיעה לנתבעת בכתב ביום 11.7.12 על כך שאין בכוונתה לאריך את תקופת השכירות מעבר למועד הסופי וכי עליה לדאוג לפנות את הנכס בתאום מראש עם נציגי התובעת במועד שנקבע בהסכם. לאחר מסירת מכתב ההתראה, נפגשו נציגים בכירים מטעם הצדדים פעמיים, על מנת להסדיר את נושא הפינוי ואולם אין חולק, כי בשום שלב במסגרת אותן פגישות לא נעשה ניסיון להאריך או לחתום על הסכם שכירות נוסף כי אם לסייע במציאת פתרון לנתבעת בדיור חלופי אחר אליו תעתיק את פעילותה של אותה יחידה. במהלך הדיון שנקבע במעמד הצדדים, ביום 12.6.13 הודיע ב"כ הנתבעת כי נמצא נכס חלופי וכי נדרש פרק זמן נוסף לצורך התאמת הנכס לצרכיה של הנתבעת של שנה לערך. המחלוקת היחידה ביחס אליה צריך ביהמ"ש להכריע הינה משך הזמן הסביר שיש ליתן לנתבעת לצורך פינוי הנכס במקרה של סיום יחסי השכירות שבין הצדדים- אם בכלל. בעוד שהתובעת דורשת מצידה פינוי לאלתר, בין היתר משום שהתחייבה כלפי צד ג' הממתין להיכנס לנכס עוד מחודש 4/13 דהיינו, התובעת נמצאת בהפרת הסכם אל מול צד ג' וממילא נגרמים לה נזקים, טוענת הנתבעת, כי אין להורות על פינויה לאלתר ויש ליתן לה שהות מספקת כדי להתאים את הנכס החדש שנמצא לצרכיה המיוחדים - כל זאת משיקולי צדק ומאזן הנוחות. לטענת ב"כ הנתבעת בסיכומיו, על ביהמ"ש לבחון את הנזקים שעלולים להיגרם לצדדים שניהם, ככל שביהמ"ש יגיע למסקנה, לפיה נזקיה של הנתבעת עולים עשרות מונים על נזקי התובעת הרי שאז יש להעדיף את האינטרס של הנתבעת וליתן לה שהות מספקת על מנת להתארגן למציאת והתאמת נכס חלופי. נקודת המוצא בפסק הדין הינה, כי עסקינן במערכת יחסים עסקית בין שני צדדים, בנוגע לשכירות ארוכת טווח של נכס מסחרי, על כל המשתמע מכך לרבות התייחסות לרמת האחריות שיש להטיל על צד להסכם במציאת דיור חלופי לצד שאמור לפנות את הנכס- כאשר ההסכם שבין הצדדים מסדיר את הנושא באופן מפורש. לטענת ב"כ הנתבעת בסיכומיו,על ביהמ"ש לקחת בחשבון את מכלול הנסיבות, בין היתר, אל לו לביהמ"ש להתעלם מאינטרס ההסתמכות והציפייה הלגיטימית של הנתבעת בנסיבות שבהן שררה מערכת יחסים ארוכת טווח, ניסיון העבר בין הצדדים, החשיבות של היחידה וממילא החשיבות בהמשך פעילותה ובעיקר יש ליתן את הדעת למאמצים שנעשו על ידי הנתבעת למציאת דיור חלופי בעוד הסיבה לעיכוב איננה נעוצה בהתנהלות הנתבעת, כי אם בגורמים חיצוניים שאינם בשליטתה. עוד טען ב"כ הנתבעת, כי התובעת ערה לכך שעסקינן בהסכם שנחתם עם הנתבעת, גוף ציבורי הפועל בהתאם לחוק ומחויב מטבע הדברים בפרסום מכרז לצורך מציאת נכס חלופי וממילא התאמתו לצרכיה של הנתבעת. בעניין זה, טענה הנתבעת כי התובעת מודעת גם למשך הזמן הסביר הדרוש לנתבעת לצורך מציאת נכס חלופי והתאמתו לצרכיה, כל זאת נוכח התנהלות עסקית אחרת שמנהלים הצדדים שניהם ביחס לנכסים אחרים - כך למשל הפנה ב"כ הנתבעת בסיכומיו להקמת לשכת ההוצאה לפועל בקריות. מטעם התובעת העיד מר שרון שטרית, המכהן כמנהל הנכסים של התובעת ואשר נטל חלק במערכת היחסים שבין הצדדים במהלך תקופת השכירות לרבות במסגרת אותן שיחות שנעשו לצורך מציאת פתרון הולם לנתבעת, בבחינת רצון טוב ופינוי הנכס בהקדם האפשרי בהתאם להסכם שבין הצדדים. מטעם הנתבעת העידו, מר יוסי אדלשטיין - ראש מינהל אכיפה וזרים במשרד הפנים, אשר טיפל בעניין ויודע את העובדות מידיעה אישית וכן מר עמית אלון - מנהל אגף דיור ממשלתי במנהל הדיור הממשלתי. לא הובאו עדויות נוספות על ידי מי מהצדדים. עדותם של העדים כולם הייתה עניינית, הם השיבו לשאלות שנשאלו בפשטות, בין היתר משום שאין מחלוקת כאמור ביחס לעובדות נשוא המקרה שלפני ונראה כי הדברים והמסמכים מדברים בעד עצמם. בחינת מערכת היחסים החוזית שבין הצדדים : בין הצדדים נחתם הסכם שכירות שהוארך מעת לעת סה"כ הוארך לתקופה של 10 שנים. עיון בהסכם ובשלוש התוספות מעלה, כי עסקינן בהסכם ארוך, מפורט וממצה, להבדיל מהסכם שכירות סטנדרטי. ההסכם הסדיר את דרישותיה המיוחדות של הנתבעת ביחס למושכר, לרבות את הרצון מטעם הנתבעת להקנות לה את האופציה להאריך את תקופות השכירות, את הצורך בהתאמת הנכס לצרכיה המיוחדים של הנתבעת בשימוש בנכס, האחריות לביצוע ההתאמות של הנכס, לרבות העלויות הכרוכות בכך, הפיקוח על אותן עבודות התאמה, המועדים וכד'- ראה סעיף 10 להסכם. עוד הסדירו הצדדים במסגרת ההסכם שביניהם, את נושא דרך ביטול החוזה, תקופת השכירות והאופציה תוך התייחסות לכל צד בהסכם באופן שונה, בעיקר ביקשה הנתבעת להתייחס לאילוצים שיובילו לביטול ההסכם, כחלק ממדיניות ממשלתית ופרק הזמן שיהא עליה ליתן מראש (שישה חודשים) אל מול ביטול "רגיל" למקרה של סיום במהלך תקופת האופציה ( שלושה חודשים מראש) - ראה סעיפים 13 ו- 14 להסכם. בנוסף, הסדירו הצדדים את נושא פינוי המושכר בסעיף 17 להסכם ובסעיף 19 ב' ו- ג' התייחסו הצדדים לתרופות למקרה של הפרה של ההסכם בשל העדר פינוי הנכס במועד שנקבע בהסכם על ידי הנתבעת. עיון בסעיף 17 להסכם מעלה, כי ניתנה לנתבעת האפשרות והזכות להחזיק בנכס תקופה סבירה נוספת שלא תעלה על 90 יום וכל זאת אם מסיבות טכניות לא תוכל הנתבעת לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות או האופציה- לפי העניין. השאלה האם במקרה שלפנינו זכאית הייתה הנתבעת לנצל את אותה תקופה בשל סיבות טכניות כפי שטוענת הנתבעת אם לאו איננה רלבנטית באשר כך או כך, חלפה אותה תקופה של 90 ימים לכל היותר במרץ שנה זו והנתבעת לא פינתה את הנכס במסגרת מועד זה. במקרה שלפני, אין חולק כי הנתבעת לא פינתה את הנכס, חרף חלוף המועד וההארכה כאמור בסעיף 17 להסכם, למעלה מכך, ב"כ הנתבעת אישר במסגרת סיכומיו בעל פה, כי הסכם השכירות הסתיים וכי הנתבעת משלמת דמי שכירות כפולים, בהתאם לסעיף 19 ב' להסכם. יוצא אפוא, כי הנתבעת בעצמה מודה בהפרה של ההסכם על ידה וממילא בזכותה של התובעת לפנות בהליך של פינוי הנכס במסגרת הזכות להגן על קניינה הפרטי - בהתאם לסעיף 19 ג' להסכם. לדידה של הנתבעת, בשל כל הטעמים שפורטו על ידה כאמור בכתב ההגנה ובסיכומי ב"כ הנתבעת בעל פה, קמה לה הזכות ומנגד החובה של התובעת, להוציא מכתב התראה זמן סביר מראש על כך שאין בכוונתה להאריך את תקופת ההסכם בתקופה נוספת אלא לסיים את יחסי השכירות בין הצדדים. חיזוק לחובה זו, שזכרה לא בא בהסכם ובתוספות שבין הצדדים, מוצא ב"כ הנתבעת במכתב ההתראה שהוציאה התובעת ביום 11/7/12 לידי הנתבעת. האומנם ? כאמור, בין הצדדים ישנה מערכת יחסים עסקית / מסחרית ולא רק ביחס לנכס נשוא פסק הדין וממילא כל צד ער לצרכיו של האחר ואולם דווקא בשל כך, נערכו בין הצדדים הסכמים ותוספות אשר באו להסדיר את אותם תנאים תוך שהם לוקחים בחשבון את הצורך בהתאמות של המושכר לצרכיה של הנתבעת, את הצורך בפרק הזמן הסביר ביחס לפינויו של הנכס בתום תקופת השכירות / תום תקופת הארכת השכירות לרבות תקופת "החסד" הנוספת שהינה מנת חלקה של הנתבעת בלבד, למקרה שבו לא יעלה בידה להספיק לפנות את הנכס מסיבות טכניות, בבחינת מקדם ביטחון שהוגדר על ידי הצדדים בסעיף 17 להסכם. מוכנה אני להניח לטובת הנתבעת, כי המקרה שלפני, דהיינו, הקושי במציאת דיור חלופי הינו בבחינת סיבה טכנית, כזה המקנה לה את הארכת המועד ב- 90 ימים נוספים ואולם גם אז חרגה הנתבעת ממועד זה חריגה של שלושה חודשים, מעבר לזמן " הפציעות" שנלקח בחשבון על ידי הצדדים. יוצא אפוא, כי הצדדים ראו בפרק הזמן של עד 90 ימים נוספים מעבר לתום תקופת השכירות, כפרק זמן סביר להתארגנות הנתבעת לצורך פינוי הנכס - כך כתוב בהסכם שבין הצדדים ומשכך, לא ברור כיצד טוענת הנתבעת כעת לפרק זמן סביר של כשנה ומחצה, לצורך התארגנות ופינוי הנכס לדיור חלופי ? הנתבעת בוודאי ערה לצרכיה, לחשיבות שיש בהמשך פעילותה של היחידה שנמצאת בנכס, להיקף הפעילות ולסדר הגודל של היחידה אשר מחייבת מציאת נכס אחר , באמצעות מכרז והתאמת הנכס בפרק זמן לא מבוטל, במיוחד כאשר היה ברור לה באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי בכוונת התובעת לסיים את הסכם השכירות ומערכת היחסים בין הצדדים במועד שנקבע לכך , קרי 31.12.12 . למעלה מכך, התובעת הוכיחה במסגרת המצהיר מטעמה והאסמכתאות שצירפה כי למועד הפינוי הייתה חשיבות מכרעת באשר התובעת התקשרה עם צד ג' ובין היתר, לצורך כך, שעה שהנתבעת הציגה בפניה את הקושי במציאת דיור אחר, ניסתה לסייע בידה. היה על הנתבעת להיערך בהתאם, מבעוד מועד ולא להמתין לרגע האחרון בתקווה כי יימצא פתרון "קסם", מבלי לקחת כלל בחשבון את הפגיעה בזכות הקניין של התובעת והנזקים העלולים להיגרם לה אל מול צד ג'. התובעת, אשר ערה לצורך של הנתבעת למצוא דיור חלופי והתאמתו לצרכיה, מסרה לידי הנתבעת מכתב התראה על רצונה לסיים את יחסי השכירות בהתאם להסכם עם הנתבעת, בדיוק כפי שניתן היה לצפות ממי שהינה בעלים של נכס ואשר מקיימת יחסי מסחר תקינים עם הנתבעת, במיוחד ארוכי טווח - 10 שנים , בשים לב לכך שנחתמו בין הצדדים שלוש תוספות להסכם המקורי שהאריכו את תקופות השכירות בנכס, בעיקר לאחר שגמלה בה ההחלטה שלא להאריך עוד את ההסכם שבין הצדדים למעלה מכך, התחייבה כלפי צד ג'. נקיטת התובעת בדרך של מסירת הודעה בכתב הינה בבחינת מקדם ביטחון והצהרת כוונות מראש וממילא מהווה התנהלות של צד להסכם בתום לב ובדרך המקובלת במקרה כגון דא. דווקא העדר הוצאת מכתב כזה, בנסיבות שבהן מדובר בהסכם ארוך טווח, היה בו כדי להתעלם מזכויותיה של הנתבעת ובצרכיה וממילא היה בו כדי לזכות את הנתבעת בהעלאת הטענה למתן פרק זמן סביר- אותו פרק זמן סביר עליו הסכימו הצדדים של שלושה חודשים- פרק זמן עליו הייתה אמורה הנתבעת להודיע לידי התובעת באשר היא זו שהייתה ערה לצורך, ככל שהיה קיים כזה, של פרק הזמן הנוסף של עד 90 יום בפינוי הנכס שניצולו לא היה נחשב כהפרה של ההסכם. ב"כ הנתבעת בסיכומיו טען כי לביהמ"ש סמכות טבועה להאריך מועד שנקבע בפסק דין וממילא מועד שנקבע בין הצדדים בהסכם. שיקולי ביהמ"ש לעמדתו בהארכת מועד הינם בין היתר, עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב ומאזן הנוחות. ב"כ הנתבעת הפנה לפסק דין של ביהמ"ש העליון בעניין יוסף מוסא עבד א- ראזק ואחר' כנגד שר הביטחון ואח', בג"ץ 8887/06 - שם נקבע על ידי כב' השופטת נאור כי : " הלכה היא כי לביהמ"ש סמכות טבועה להאריך מועדים שנקבעו בפסק דין. סמכות זו נועדה לעשיית צדק ולמניעת תוצאות שקשה להשלים עמן, ואולם, שימוש במסכות זו ייעשה רק במקרים חריגים למנוע אי צדק משווע ...". בעניינינו, כאמור לעיל מדובר בהסכם מסחרי בין צדדים שווים, הודעה על סיומו של ההסכם ניתנה חצי שנה לפני סיומו, כמו כן, ניתנה ארכה בהתאם להסכם 90 יום נוספים ואנו מצויים כשנה לאחר אותה התראה, בלא שהמשיבה פינתה את הנכס תוך שהיא עושה דין לעצמה. טענתה, כי לא מצאה מקום אחר, אינה יכולה לבוא בגדר חוסר צדק משווע. הנתבעת בהתנהלותה גררה רגליה ובתוך כך נטלה על עצמה סיכון ביודעין, כי עליה לפנות את הנכס במועד שהוסכם עליו בהסכם ולכל היותר עד לחודש מרץ שנה זו, על כל מורכבותה של היחידה והפעולות שנדרשת היא לעשות לצורך כך כרשות ציבורית, דהיינו, ביצוע מכרז והתאמת המושכר , כאשר ברור היה לנתבעת שההסכם הגיע לקיצו, מבחינת התובעת, ללא כל אופציה להאריכו מעבר לתקופה הנקובה בהסכם, חצי שנה מראש. טענת הנתבעת באמצעות ב"כ בסיכומיו בעל פה לפיה לא ניתן היה למצוא משכיר אחר שיהיה מוכן לחתום על הסכם שכירות עם הנתבעת, בשל אופייה של היחידה איננה יכולה להוות טעם כזה שיש בו כדי להצדיק הארכת מועד שנקבע באופן וולנטרי על ידי הצדדים, אשר היו ערים לצרכים של הנתבעת לכול אורך תקופת ההסכם. בין הצדדים נחתם חוזה שכירות מפורט בכתב וכך גם התוספות. שני הצדדים מנהלים פעילות עסקית וחזקה עליהם כי ידעו בדיוק על מה הם חותמים. במצב דברים זה, דווקא בהתייחסות של ביהמ"ש לכך שעסקינן ברשות ובגוף ציבורי אשר חלה עליו חובה מוגברת לנהוג בתום לב בעיקר בעת קיומו של חוזה בין הצדדים לרבות בצורך לפנות את הנכס במועד שנקבע על ידי הצדדים מראש ובכתב, מן הראוי ליתן פסק דין אשר יורה על פינוי מידי ובכך יבטא את המסקנה לפיה כבר כיום אין לנתבעת כל זכות להוסיף ולשבת במושכר. סוף דבר התביעה מתקבלת. אני מורה לנתבעת לפנות ולסלק את ידה מן המושכר המצוי על מקרקעין הידועים כחלקה 18 בגוש 6784 ולהשיב את החזקה במושכר לידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, ללא דיחוי. נוכח התוצאה אליה הגעתי, הנני מחייבת את הנתבעת בהוצאות לטובת התובעת בסכום כולל של 10,000 ₪. סכום זה ישולם תוך 30 יום מקבלת עותק פסק הדין שאם לא כן יישא ריבית פיגורים כחוק. רשות ציבוריתתום לב