מכירת המקרקעין בהתמחרות פנימית בין השותפים, או בדרך של מכירה למרבה במחיר, תוך מתן זכות סירוב ראשונה לבעלים ? רקע 3. התובעים והנתבעים הינם בעלים במשותף של מגרש בשטח של 565 מ"ר, ברח' עזרא הסופר 20 בתל אביב, הידוע כחלקה 14 בגוש 7229. על המקרקעין מצויים 3 מבנים ובהם 7 דירות מגורים, וכן חדר בשטח של כ-40 מ"ר, אשר שימש בעבר כבית כנסת ומשמש היום ללימוד תורה. (השטח וכל הבנוי עליו, יכונה להלן: "המקרקעין"). 4. התובעים הינם הבעלים של כ-62.5% מהזכויות במקרקעין. 51% מהזכויות במקרקעין רשומים על שם התובעים, והם זכאים להירשם כבעלים של 11.5% נוספים אותם רכשו מבעלי זכויות אחרים. 5. הנתבעים מחולקים למספר קבוצות, וביחד הם הבעלים של יתרת הזכויות במקרקעין, לאמור, 37.5% מהזכויות במקרקעין. הואיל ומרבית הנתבעים מסכימים לפירוק השיתוף בדרך המבוקשת על ידי התובעים, אציין רק כי החלק במקרקעין של הנתבעים 1 - 3, אשר מתנגדים לבקשת התובעים, עומד על כ-16.66%. (נסח רישום צורף כנספח א' לכתב התביעה). 6. מזה מספר שנים מנסים התובעים, יחד עם חלק מהנתבעים, לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה, אך הדבר אינו עולה בידם, מחמת התנגדות של הנתבעים 1 - 3. 7. ביום 14/5/12 רכש התובע 4 - בצלאל בנימין - את חלקיהם של נחמה כוכב, יוכבד סינואני ואליעזר בנימין במקרקעין. בעסקה זו רכש בצלאל בנימין 3/96 חלקים בנכס, אשר מהווים 3.125% הימנו. (נספח ב' לכתב התביעה). 8. ביום 2/8/2007 רכש התובע 4 את חלקיהם של בנימין בועז, בנימין שמשון, לוי רינה ויוסף דליה (צהלה) במקרקעין, בהיקף של 1/12 חלקים, אשר מהווים כ-8.33% מהזכויות במקרקעין (נספח ב' לכתב התביעה). בהסכם זה התחייב התובע 4 כי אם ימכור לצד שלישי את את הזכויות שרכש בהסכם, כי אז ידרוש מן הצד השלישי - כתנאי לעסקה - להקים במקרקעין בית כנסת "בגודל הקיים כיום בחלקה". (סע' 18 להסכם). 9. ביום 20/3/2013, לאחר הגשת התביעה לפירוק השיתוף, נכרת הסכם אופציה בין התובעים וחלק מהנתבעים, מצד אחד, ובין חברת ק.ד.ש דוידסון החזקות בע"מ, מצד שני (להלן: ק.ד.ש). מלבד התובעים חתמו על הסכם האופציה הנתבעים הבאים: 4 - 16, לרבות יורשי הנתבע 14, וכן הנתבע 20. חלקם הכולל של השותפים במקרקעין אשר חתמו על הסכם האופציה הוא כ-80%. 10. על פי הסכם האופציה ניתנת לק.ד.ש אופציה לרכוש את המקרקעין תמורת סך של 19,500,00 ₪, תוך 90 יום מהתקיים תנאי מתלה שנקבע בהסכם האופציה. התנאי המתלה כולל מספר רכיבים ועיקרי שבהם הוא רכישת זכויות השותפים המתנגדים לביצוע העסקה על פי הסכם האופציה, לאחר קבלת פסק דין לפירוק השיתוף או בדרך אחרת. בטיוטת הסכם המכר המצורפת להסכם האופציה מתחייב הקונה - ק.ד.ש - לאפשר את המשך פעילות החדר המשמש ללימוד תורה, ולהקצות בבניין שייבנה על המקרקעין חדר לימוד שיירשם כחלק מהרכוש המשותף, ויבוא תחת החדר המשמש ללימוד כיום. התביעה 11. התובעים מבקשים לפרק את השיתוף במקרקעין, בהתאם לזכות הקבועה בסע' 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: החוק). הואיל והתובעים לא הצליחו להגיע להסכמה עם הנתבעים באשר לפירוק השיתוף במקרקעין, והואיל והמקרקעין לא ניתנים לחלוקה בעין, מבוקש להורות על מכירת המקרקעין בהתאם להוראות סע' 40 לחוק. מבוקש להורות על התמחרות פנימית בין השותפים, ולמנות את ב"כ התובעים ככונס נכסים לצורך ביצוע המכירה. ההגנה 12. הנתבעים 17, 18, 19, 21 לא הגישו כתב הגנה, למרות שנמסרה להם הזמנה לדין. בדיון שהתקיים ביום 12/5/2013 מסר ב"כ התובעים כי שוחח עם הנתבעים 18, 19 ו-21 וכי למיטב הבנתו הם מסכימים לסעד המבוקש על ידי התובעים. גם הנתבע יאיר בנימין, מיורשיו של הנתבע 3, יוסף בנימין ז"ל, לא הגיש כתב הגנה, למרות שלדברי ב"כ התובעים נמסרה לו הזמנה לדין. הנתבעים אשר לא הגישו כתב הגנה בתיק זה, ייראו כמי שהסכימו לפירוק השיתוף בכל מנגנון שיקבע בית המשפט לצורך כך. זאת, בכפוף להתחשבות בעמדת הנתבעים 18 ו-21 שהוגשה באיחור. 13. בהודעה מטעם הנתבעים 18 ו-21 (המתייחסת לנתבעים רוחמה הולצמן ועמנואל בנימין, ובכותרתה נרשם בטעות כי הם הנתבעים 19 ו-20), ציינו נתבעים אלה כי עמדתם היא שיש לבצע את פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין בהתמחרות פנימית (כבקשת התובעים) או במכירה פומבית (כעמדת הנתבעים 1 - 3, בכתב הגנתם). 14. כל הנתבעים האחרים, למעט הנתבעים 1 - 3 (דהיינו, הנתבעים 4 - 7 ויורשי הנתבע 14, אשר מיוצגים על ידי עו"ד מיכל פנקל, וכן הנתבעים 8 - 13, 15 - 16 ו-20, אשר מיוצגים על ידי עו"ד אהרון גבאי), הודיעו כי הם מצטרפים לעמדת התובעים ומבקשים לפרק את השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין בהתמחרות פנימית. נתבעים אלה חתמו גם על הסכם האופציה. 15. לאמתו של דבר, המחלוקת העומדת להכרעה היא בין התובעים וכל הנתבעים דלעיל ובין הנתבעים 1 - 3 (למעט יאיר בנימין, מיורשי הנתבע 3, אשר לא הגיש כתב הגנה). הנתבע 3, יוסף בנימין ז"ל, הלך לעולמו, ויורשיו הם: רן בנימין, אהוד בנימין, גיל בנימין ויאיר בנימין. הנתבעים 1 ו-2 יחד עם שלושת היורשים הראשונים של הנתבע 3 המפורטים לעיל, מיוצגים על ידי עו"ד מרים דונין. (נתבעים אלה יכונו להלן: הנתבעים 1- 3). הנתבעים 1 - 3 מסכימים כי לא ניתן לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין ומבקשים לפרק את השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין. הנתבעים 1 - 3 מבקשים להורות כי מכירת הנכס תיעשה בהתאם לסע' 34א לחוק המכר, התשכ"ח - 1968, כך שהזכויות שירכוש הקונה תהיינה נקיות מכל זכות של צד שלישי. נתבעים אלה טוענים כי אין בסיס בדין לפירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית ועל כן יש להורות על מכירת המקרקעין במכרז פומבי למרבה במחיר. הנתבעים 1 - 3 טוענים כי מכירת המקרקעין באופן המבוקש על ידי התובעים עלולה לגרום לכך שהמקרקעין יימכרו בפחות מכדי שוויים. עוד מציינים הנתבעים כי הם מעוניינים להישאר עם בעלותם בנכס ועל כן הם מבקשים שתינתן לבעלים זכות סירוב ראשונה, להשוות את הצעתם למחיר המקסימאלי שיוצע במכרז. 16. בנוגע לבית הכנסת שבמקרקעין, מציינים הנתבעים 1 - 3 כי הוא הוקם לפני שנים רבות ושימש בעבר את כל בני המשפחה. כיום משמש בית הכנסת רק את שמשון בנימין (בעלים רשום של 1/48 חלקים במקרקעין, אשר מכר את זכויותיו במקרקעין לתובע 4), אשר מעביר במקום שיעורים ועושה בו כבשלו. התובעים מבקשים להשתלט על המקרקעין בנזיד עדשים, והגורם שעיכב עד היום את מכירת המקרקעין היה דרישת התובעים לקיים את בית הכנסת במקרקעין. על מנת להשיא את התמורה העשויה להתקבל מהמקרקעין מבקשים הנתבעים 1 - 3 להורות על מכירת המקרקעין במכרז פומבי, תוך מתן זכות סירוב ראשונה לבעלים. במענה לטענות הנתבעים 1 - 3 השיבו התובעים כי הסכם האופציה נכרת לאחר הגשת התביעה והתמורה המוצעת בו על ידי ק.ד.ש מוכיחה שקיומו של בית כנסת במקרקעין (או חדר לימוד, כהגדרתו בהסכם האופציה) אינו פוגע בערך המקרקעין. ההליכים 17. בטרם מתן פסק דין בעניין פירוק השיתוף ניתנה אפשרות לצדדים לטעון באשר לדרך הראויה לפירוק השיתוף במקרה זה. במסגרת הסיכומים חזרו הצדדים על טיעוניהם. הנתבעים 1 - 3 חרגו מן העמדה שהעלו בכתב ההגנה, וביקשו להורות על מכירת המקרקעין לנתבעים 1 - 3 או מי מטעמם על בסיס הסכום הנקוב בהסכם האופציה, לאמור: 19,500,000 ₪. לשיטתם, התובעים גילו את דעתם כי הם נכונים למכור את חלקם במקרקעין ואף נקבו בסכום הנדרש על ידם. יתר על כן, על פי סע' 4.8 להסכם האופציה, אם יימכרו המקרקעין לצד שלישי - שאינו ק.ד.ש - כי אז חלקם של המוכרים בהסכם האופציה בתמורה העודפת על 19,500,000 ₪ יימסר לק.ד.ש. בנסיבות אלה, לשיטת הנתבעים 1 - 3, אין עוד סיבה לקיום מכרז או התמחרות ויש להורות על מכירת המקרקעין לנתבעים 1 - 3 או מי מטעמם. במענה לעמדה זו הגישו הנתבעים 18 ו-21 את ההודעה האומרת כי יש למכור את המקרקעין בהתמחרות פנימית או במכרז פומבי, ובכל מקרה אין לאשר את מכירתם לנתבעים 1 - 3 ללא כל תחרות. דיון והכרעה 18. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים החלטתי לקבל את התביעה, כפי שהיא מוסכמת כיום על כ-85% מבעלי המקרקעין, ולהורות על מכירת המקרקעין בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים, ולא בדרך של מכירה פומבית. 19. בפתח הדברים יש לדחות את שביקשו הנתבעים 1 - 3 בסיכומיהם, להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין לנתבעים 1 - 3 תמורת 19,500,000 ₪. ראשית, לא ניתן לכפות על נתבעים שלא חתמו על הסכם האופציה (כגון נתבעים 18 ו-21, אשר הביעו התנגדות לבקשת הנתבעים 1 - 3) למכור את חלקם במקרקעין ללא כל הליך של תחרות שתביא להשאת התמורה. שנית, בדין טענו התובעים והנתבעים האחרים, כי התמורה שתשלם ק.ד.ש עבור המקרקעין היא רק חלק מרכיב העסקה שביסוד הסכם האופציה ואין להתעלם גם מרכיבים אחרים של העסקה, כגון ההתחייבות לקיים במקום בית כנסת / חדר לימוד. שלישית, הצעת הנתבעים 1 - 3 חורגת ממסגרת כתבי הטענות והדיון שבגדרם יש להכריע בין מכירה בדרך של התמחרות למכירה פומבית. אשר על כן, בקשת הנתבעים 1 - 3, להורות על מכירת המקרקעין להם בסכום של 19,500,000 - נדחית. ועתה לנימוקים שבגינם ראיתי להעדיף במקרה זה התמחרות פנימית על פני מכירה פומבית. המסגרת הנורמטיבית 20. הדרך המועדפת על המחוקק לפירוק שיתוף במקרקעין, באין הסכם בין השותפים, היא חלוקה של המקרקעין בעין. (סע' 39 לחוק). בענייננו, הצדדים תמימי דעים כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, ועל כן יש להורות על מכירתם. 21. הוראות בעניין פירוק דרך מכירה נקבעו בסע' 40 לחוק, בהאי לישנא: "(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. (ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין." 22. ברעא 1497/09, בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן, (להלן: פרשת ויסמן) דן בית המשפט העליון בהיבטים שונים של פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה. בין היתר מציין בית המשפט כי מכירת המקרקעין בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, פירושה מכירה פומבית, וכי הדרך האחרת, האמורה בסע' 40(ב) סיפא, פירושה מכירה בתחרות בין השותפים, מה שמכונה היום "התמחרות" (סע' 12 של פסק הדין, בהסתמך על ע"א 725/82, ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז3) 131 (1983), ועל מיגל דויטש קניין כרך א 595 (1997), בעמ' 618). 23. ועוד נפסק בפרשת ויסמן: "ברירת המחדל המעוגנת בהוראת סעיף 40(ב) רישא לחוק המקרקעין היא מכירה "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל". מכירה זו תתבצע, בהתאם להוראות פרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979, כמכירה פומבית. עובר למכירה יקבע שווי הנכס על-פי שומה, ולרשם ההוצאה לפועל מסורה הסמכות שלא לאשר מכירה בשיעור הנופל מהשומה שנקבעה (ראו גם: פרשת רובינשטיין, בעמ' 457; ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח(2) 44, בעמ' 48-47 (1974), וההפניות שם; ויסמן, בעמ' 314-313). אכן זהו הכלל, אך נפסק כבר כי הוראת סעיף 40(ב) סיפא מאפשרת לבית המשפט לסטות מכלל זה ולקבוע כי הנכס יימכר בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים (פרשת חזקיהו, בעמ' 48; ויסמן, בעמ' 315-314). יתרונו של מסלול ההתמחרות הפנימית במקרה שלפנינו בכך שהוא מאפשר למבקשים - אם יחפצו בכך - להמשיך ולהחזיק בנכס במטרה לקדם את פיתוחו העתידי." (סע' 18). 24. בפרשת חזקיהו, המוזכרת לעיל, נפסק כי "אין ספק שהכלל הוא, שהפירוק נעשה בדרך של מכירה פומבית, וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין השותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל. וכי על מי שמבקש שבית-המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות העניין, הדרך השנייה היא גם יעילה וגם צודקת." 25. לא למותר לציין גם את הוראות סע' 43 לחוק, לאמור: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים." 26. בהינתן כל אלה, לצורך הכרעה בין דרכי המכירה האפשריות, שומה על בית המשפט לבחון את דרך המכירה היעילה והצודקת בנסיבות העניין. מבלי למצות את השיקולים הבאים בגדר "יעילות" ו"צדק", לעניין סע' 40(ב) לחוק, דומני שניתן לקבוע כי המונח "יעילות" כולל בחובו ערכים כגון: קיצור משך הליכי המכירה, והקטנת הוצאות השותפים, כמו גם קבלת תמורה מרבית עבור המקרקעין (יעילות במובנה הכלכלי). המונח "צדק", בהקשר של מכירת זכויות השותפים במקרקעין, נועד להבטיח כי לא תקופח זכותו של מי מהשותפים, והתחשבות מרבית במשאלות השותפים בהתאם להוראות סע' 43 לחוק. מן הכלל אל הפרט 27. בענייננו התבררו העובדות הבאות: א. הבעלים כולם - ובכללם הנתבעים 1 - 3 - הביעו עניין מפורש לשמר את זיקתם למקרקעין, חרף הליכי פירוק השיתוף. עניינם של התובעים ושל יתר הנתבעים המגיעים יחד כדי 84% מהבעלים במקרקעין הוא אפשרות להבטיח מימוש של הסכם האופציה שבגדרו ניתן יהיה להבטיח, בין היתר, קיומו של בית כנסת / חדר לימוד במקרקעין. עניינם של הנתבעים 1 - 3, לטענתם, הוא עניין סנטימנטלי שבגינו מבקשים הנתבעים להישאר עם בעלותם בנכס (סע' 11) לכתב ההגנה. ב. קיים משקיע אשר הביע נכונות לרכוש את המקרקעין בסכום של 19,500,000 ₪; ג. הנתבעים 1 - 3 נכונים לרכוש את המקרקעין על פי תחשיב שווי של 19,500,000 ₪. ד. הנתבעים 1 - 3 מבקשים לשמר את זכות הסירוב הראשונה לבעלים, במסגרת מכירת הנכס במכירה פומבית. 28. לטעמי, העובדות שמניתי לעיל, יחד עם העקרונות שנקבעו בפסיקה באשר לדרכי פירוק השיתוף במקרה של מכירת המקרקעין, מחייבים את פירוק השיתוף במקרה זה בדרך של התמחרות בין השותפים. אני סבור שהתובעים, יחד עם מרבית הנתבעים, למעט הנתבעים 1 - 3, הוכיחו כי "הדרך האחרת", דרך ההתמחרות הפנימת, היא הדרך היעילה והצודקת למכירת המקרקעין במקרה זה. 29. בכל הנוגע ליעילות ההליכים, במונחים של זמן והוצאות, ברור לכל כי התמחרות פנימית יעילה יותר מאשר מכירה פומבית. מכירה פומבית כרוכה בקבלת שמאות לעניין ערך המקרקעין, פרסום מכרז, קבלת הצעות, בדיקת כשרות ההצעות, כינוס המציעים ועריכת התמחרות בין המציעים. הליכים אלה עשויים להימשך זמן רב וכרוכים בהוצאות נכבדות. לעומתם הליך של התמחרות פנימית אינו כרוך בכל אלה, כי אם בפגישה אחת שבה יתחרו השותפים על רכישת המקרקעין, והשותף שהצעתו תהא הגבוהה ביותר יזכה. 30. זאת ועוד, הנתבעים 1 - 3 מבקשים מתן אפשרות לזכות סירוב ראשונה לבעלים. תנאי זה במכרז, עלול לגרום להקטנת כמות המציעים (מחמת חשש להשתתף במשחק שבו סיכויי הזכייה מוגבלים מראש), ולהפחתת הסכום המוצע עבור המקרקעין. יתר על כן, זכות סירוב ראשונה תגרום להתארכות נוספת של הליכי המכירה, והיא עלולה לגרום גם לכך שלאחר המכירה הפומבית ייאלצו השותפים לקיים ממילא התמחרות פנימית, במקרה שיותר מקבוצת שותפים אחת תבקש לרכוש את המקרקעין בהתאם לאותה זכות סירוב ראשונה. דומני, שגם לנתבעים 1 - 3 ברור כי אין להעדיף אותם על פני שותפים אחרים במסגרת אותה זכות סירוב ראשונה. התוצאה עלולה להיות חזרה לנקודת הפתיחה של התמחרות פנימית בסיום הליכי המכירה הפומבית. 31. בכל הנוגע להשאת התמורה שתתקבל מהמכירה, הרי שהתמחרות פנימית שבסיסה הסכום הנקוב בהסכם האופציה, תבטיח קבלת תמורה מרבית בידי המוכרים. הסכום הנקוב בהסכם האופציה משקף ערכים אובייקטיביים שנקבעו בין חלק מהשותפים ובין יזם חיצוני. הבעלים של 80% מהמקרקעין כבר הביעו נכונות למכור את המקרקעין תמורת 19,500,000 ₪ (בכפוף לתנאים הנוספים שבהסכם האופציה). הנתבעים 1 - 3 הביעו נכונות לרכוש את המקרקעין בסכום האמור. אין מדובר במקרה בו חוששים בעלי זכויות המיעוט (הנתבעים 1 - 3) מרכישת חלקם במקרקעין בסכום שאינו הולם על ידי בעלי זכויות הרוב, שכן הנתבעים 1 - 3 מציעים בעצמם לרכוש את זכויות הרוב על בסיס אותו מחיר. במסגרת התמחרות פנימית, כשם שהצעות השותפים שחתמו על הסכם האופציה תהיינה "מגובות" על ידי ק.ד.ש, כך עשויים הנתבעים 1 - 3 לאתר יזם או משקיע שבעזרתו (גם אם לא בדרך של מעורבות ישירה) יוכלו להתחרות בשותפים האחרים על הזכויות במקרקעין. ודוק, כל נזק לא ייגרם לנתבעים 1 - 3 מן העובדה שחלקם של השותפים האחרים העודף על חלקם היחסי של אותם שותפים בתמורה של 19,500,000 ₪ "יחזור" אל ק.ד.ש, שכן חלקם שלהם בתמורה יחושב על פי הערך הגבוה שבו יימכרו המקרקעין. מנגד, אם יצליחו הנתבעים 1 - 3 לרכוש את המקרקעין על פי ערך העולה על 19,500,000 ₪, מה מהם יהלוך אם חלק מתמורה יימסר על ידי השותפים האחרים לק.ד.ש?! בנסיבות אלה, אני סבור שהתמחרות בין השותפים, על בסיס הסכום הנקוב בהסכם האופציה, תבטיח קבלת תמורה מרבית עבור המקרקעין. עד כאן באשר לשאלה האם התמחרות פנימית תהיה "יעילה" יותר ממכירה פומבית, במונחים של זמן, הוצאות, ותמורה. 32. בהתייחס לשאלה האם התמחרות פנימית תהא "צודקת" יותר ממכירה פומבית בנסיבות העניין, אף כאן לדעתי התשובה חיובית. על מנת להבטיח מכירה "צודקת" יש להבטיח כי איש מן השותפים לא יקופח, וכי תיעשה התחשבות מרבית במשאלותיהם של השותפים. כפי שהובהר לעיל, מכירה בדרך של התמחרות פנימית, בנסיבות העניין, לא תגרום לקיפוח של מי מהשותפים. מובטח לכל אחד מהשותפים לקבל תמורה מרבית עבור חלקו במקרקעין. אשר למשאלותיהם של השותפים - כל השותפים הביעו עניין בשימור הזיקה למקרקעין. התובעים וחלק ניכר מהנתבעים מבקשים לשמר את זיקתם למקרקעין ולרכוש את זכויות הנתבעים 1 - 3 על מנת להבטיח את מימוש הסכם האופציה. הנתבעים 1- 3 מבקשים לשמר את זיקתם למקרקעין מסיבות סנטימנטליות, לדבריהם. הדרך אשר תבטיח את מרב הסיכויים לשמר זיקה למקרקעין של חלק מהשותפים, לכל פחות, היא מכירת המקרקעין בהתמחרות פנימית. בדרך זו, גם אם לא כל השותפים יישארו בעלי זיקה למקרקעין, הרי שלפחות אלה שיזכו בהתמחרות יישארו בעלי זיקה למקרקעין, ואילו האחרים יקבלו תמורה מרבית עבור חלקם במקרקעין. מכירה פומבית של המקרקעין ודאי תקטין מאוד את הסיכויים לשמר את המקרקעין בידי מי מהשותפים. 33. לבסוף, הנתבעים 1 - 3 ביקשו להורות כי המקרקעין יימכרו לפי סע' 34א לחוק המכר, כשהם נקיים מזכויות של צדדים שלישיים. איני סבור כי יש הצדקה להורות כן. המקרקעין נמכרים במכירה מרצון של בעלי המקרקעין. זאת, בין אם מדובר במכירה פומבית ובין אם מדובר בהתמחרות פנימית. בנסיבות אלה אין מקום להורות על מכירה לפי סע' 34א לחוק המכר. יחד עם זאת, במסגרת הסכם המכר שייחתם בין השותפים ובין הזוכה יתחייב כל שותף אשר חלקו במקרקעין יימכר, להעביר את חלקו לזוכה כשהוא נקי מכל זכות של צד שלישי, ולעשות את כל שיידרש לשם כך. סוף דבר 34. אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירת המקרקעין בהתמחרות בין השותפים, במחיר שלא יפחת מ-19,500,000 ₪ עבור מלוא המקרקעין. קיומו של בית כנסת או חדר לימוד במקרקעין לא יהיה תנאי מתנאי המכירה. ההתמחרות תתקיים במשרד ב"כ התובעים לא יאוחר מיום 15/7/13, במועד שיתואם בין באי כוח השותפים המיוצגים בהליך זה. הודעה על מועד ההתמחרות ימסור ב"כ התובעים גם לשותפים שלא היו מיוצגים או שלא נטלו חלק פעיל בהליך פירוק השיתוף עד כה. ההתמחרות תתקיים כך שכל מציע יתייחס בהצעתו לערך המקרקעין בשלמות, כשבסופו של יום ייחתם הסכם מכר שבגדרו ירכוש הזוכה את חלקיהם של שאר השותפים על פי חלקם היחסי במקרקעין וכנגד החלק היחסי מהתמורה שהציע עבור מלוא המקרקעין. במסגרת הסכם המכר שייחתם בין השותפים ובין הזוכה יתחייב כל שותף אשר חלקו במקרקעין יימכר, להעביר את חלקו לזוכה כשהוא נקי מכל זכות של צד שלישי, ולעשות את כל שיידרש לשם כך. למותר לציין, כי כשם שהיה בהליך זה עד כה, רשאים השותפים להתאגד בקבוצות לצורך הגשת הצעות במסגרת ההתמחרות. 35. טוב יעשו הצדדים אם ימצאו דרך לסיים את המחלוקות בהסכמה אשר תחסוך את הצורך גם בקיום הליכי התמחרות. 36. ב"כ התובעים ידווח לבית המשפט על המשך הליכי הפירוק. ככל שהליכי הפירוק יתקלו בקשיים אשר יצדיקו מינוי כונס נכסים, אשקול למנות כונס נכסים על זכויות השותפים במקרקעין לצורך השלמת הליכי הפירוק. במקרה כזה, ימונו ב"כ התובעים וב"כ הנתבעים 1 - 3 במשותף ככונסי נכסים. 37. בהתחשב באופי המחלוקת שבין הצדדים, ועל מנת שלא ללבות את המחלוקת, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות. כל צד יישא בהוצאותיו. מקרקעיןדיני חברותהתמחרותשותפות