נקבע כי יש להמשיך בהליכי הכינוס נגד המבקשים חרף סילוק החוב לנושה המובטח הוא המשיב 1. בנוסף קבעה הרשמת דמי סידור חלוף לתקופה של 18 חודשים בכפוף לפינוי מרצון של הנכס כהגדרתו להלן. המבקשים עותרים לביטול ההחלטה ולמתן צו על סגירת תיק ההוצל"פ, ביטול מינוי הכונס וביטול הליכי הפינוי. עוד מבוקש להורות כי משסולק החוב המובטח, פוקעת הסכמתם לויתור על סידור חלוף כלפי הנושים הלא מובטחים. רקע עובדתי 2. המבקשים הינם בעלי זכות חכירה לדורות בנכס הידוע כגוש 8231 חלקה 91 תת חלקה 7 המצוי בקומה השלישית בבניין ברחוב טרומפלדור 30, נתניה (להלן: "הנכס"). זה מכבר, פתח המשיב 1 תיק למימוש משכנתא שניתנה לטובתו על הנכס והמשיב 2 מונה ככונס נכסים על הנכס, ואין חולק כי המבקשים פרעו את החוב המובטח למשיב 1. 3. כנגד המבקש ננקטו הליכי גביה בהוצל"פ בגין חובותיו בסך של למעלה ממיליון ₪. אף כנגד המבקשת ננקטו הליכים כאמור בגין חובותיה בסך של למעלה מ-350,000 ₪, ורק לראשון נפתח תיק איחוד. 4. לטענת המבקשים, אשר לא הופרכה, מי מנושי המבקשים לא הודיע ללשכת ההוצל"פ על כוונתו לפרוע את החוב כלפיו באמצעות מימוש הנכס, ולמעשה לא נקטו בפעולות גביה כנגדם, לא בתיק האיחוד ולא בתיקי המבקשת 2. 5. עוד נטען, וזאת ע"י שני הצדדים, כי למרות שדין תיק ההוצל"פ להסגר, לא אישרה רשמת ההוצל"פ סגירתו והורתה למשיב 2 להמשיך בהליכי הכינוס לטובת כלל הנושים. על החלטה זו משיגים המבקשים. תמצית טענות הצדדים 6. המבקשים טוענים כי עם סילוק המשכנתא לנושה המובטח היה על הרשמת להורות על סגירת תיק ההוצל"פ נגדם. בנוסף, משסולק החוב המובטח, אין תוקף לויתורם על סידור חלוף כלפי הנושים הלא מובטחים. לטענת המבקשים, הם מצויים במצב כלכלי קשה ומתקיימים בקושי רב וודאי אין בידם לממן סידור חלוף בהון עצמי. המבקש הינו גבר בן חמישים, נכה בשיעור 70% והמבקשת הינה אשה בת 46 המתקיימת מדמי אבטלה וביטוח לאומי, הם מתגוררים בנכס ולהם שלושה ילדים אשר שניים מהם קטינים. 7. הרשמת שגתה בהחלטתה כאשר התעלמה מזכויות המבקשים לדיירות מוגנת עם סילוק המשכנתא ומשהפכה "חזית המריבה" לחזית כנגד הנושים הלא מובטחים. לטענתם, בהתאם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר קיימת לטובתם הגנה מפני פינוי בהתאם להלכת פרמנינגר הידועה (ע"א 3295/94, גיל פרמינגר נ' חוה ויוסף מור, פ"ד נ(5), 111 (1997)). לדידם, שגתה הרשמת כאשר נמנעה מקביעת סידור חלוף ונמנעה מעריכת דיון בעניין זה בהתאם להוראות חוק ההוצל"פ, תשכ"ז - 1967 .עוד שגתה הרשמת עת שאיזנה באופן לא סביר בין הגנת קניינם של הנושים הלא מובטחים אשר כלל לא פעילים בהליכי הגבייה ובין זכות המבקשים לכבוד האדם, לקורת גג ומניעת מצב בו יהפכו לנטל על החברה כולה. 8. המשיבים הגישו תגובתם ולא התנגדו למבוקש. המשיב 2, הוא הכונס, טען כי המחלוקת המהותית הינה בין המבקשים ונושיהם הלא מובטחים. לדידו, יש לתת את הדעת לשאלה פרוצדוראלית והיא האם יש להמשיך את הליכי המימוש במסגרת תיק הוצל"פ שנפתח למימוש משכנתא אם לאו וזאת בנסיבות בהן המשכנתא נפרעה. כמו כן, אין מקום להחלת הגנה של דיירות מוגנת בהתאם לחוק הגנת הדיור, בין היתר, משום שהדירה טרם נרשמה ע"ש המבקשים, אולם יש לתת את הדעת להגנת הסידור החלוף המעוגנת בסעיף 38 לחוק. בעניין אחרון זה התנגד לקביעת הרשמת שהטילה על המשיב 1 להעמיד הלוואה לצורך דיור חלוף, וממילא לטענתו אין סמכות לרשמת ההוצל"פ לחייב את המשיב 1 להמשיך לממן את המשך ההליכים כנגד המבקשים. דיון המצב המשפטי 9. לאחר שהוגשו כתבי הטענות בתיק שלפני, הסכימו הצדדים למתן החלטה ללא קיום דיון וזאת לאחר שניתן לאחרונה פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו במסגרת רע"א 49241-12-10, עמרן מיכאל נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ (14.1.13). ביום 8.4.13 אושר פסה"ד הנ"ל בבית המשפט העליון במסגרת רע"א 867/13, מיכאל עמרן נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ ואח' (8.4.13) והפך להלכה מחייבת. 10. עיקר המחלוקת בענייננו היא בשאלת המשכם של הליכי כינוס ומימוש נכס משסולק החוב לנושה המובטח. אין חולק כי תפקידו של כונס כידו הארוכה של רשם ההוצאה לפועל וחובתו להתחשב באינטרסים של כלל נושי החייב. אולם, השאלה העומדת היום לדיון הינה האם ראוי להורות על המשך הליכי מימוש נכס עבור נושה לא מובטח משסולק החוב לנושה המובטח, ואם כן באלו נסיבות. אציין כי רק לאחרונה נדרשתי אף אני לסוגיה הנ"ל וליישום הלכת פרשת עמרן במסגרת רע"צ (כ"ס) 38698-07-12, איה רוטמן נ' בנק הפועלים בע"מ (21.7.13). 11. בפס"ד עמרן נדרש, בין היתר, בית המשפט לסוגיה הנ"ל והבהיר כי חרף העיקרון בדבר חובתו של כונס כלפי כלל נושי החייב, הרי שאין המדובר בחזות הכל, קל וחומר בעמדנו בנקודת זמן בה הנכס טרם נמכר לצד שלישי. בית המשפט הדגיש כי מטרת הליך מימוש המשכנתא היא פירעון חובו של הנושה המובטח ומכירת הנכס היא אמצעי בלבד, ולכן תפקידו של כונס הנכסים לפעול לטובת יתר נושי החייב סויג כדלקמן: "חובת הנאמנות שחב הכונס לביהמ"ש והיותו זרועו הארוכה של רשם ההוצל"פ, אינם הופכים אותו בהכרח לאפוטרופוס של נושיו האחרים של החייב, ודאי לא של אלו שלא הטילו עיקול על הקרקע, אף לא הביעו התעניינות בנעשה בתיק ההוצל"פ בכל צורה שהיא, אולי אף אינם מודעים לקיומו, מה גם שתיק מימוש משכון שונה מתיק הוצל"פ רגיל...". בית המשפט המחוזי מבהיר כי כפיית מכר על חייב חרף סילוק החוב לנושה המובטח וזאת טרם שהשתכלל אינטרס הסתמכות של קונה פוטנציאלי אינה בגדר מדיניות ראויה וודאי אינה עונה על הרצון לעודד חייב להגיע להסדר עם נושיו ולסלק חובו ללא מימוש נכסיו, ובמיוחד כשהליך מכירת נכסי חייב הינו הליך העלול לפגוע באופן בלתי מידתי בחייב ומשפחתו קל וחומר משעסקינן במימוש נכס מקרקעין ופגיעה בזכות הקניין. 12. כאמור, בית המשפט תומך החלטתו בחשיבותה של זכות הקניין של החייב ובפרט בעובדה כי יש להקפיד על מידתיות הליך מימוש נכס מקרקעין של חייב לאחר שסולק חובו של בעל משכנתא ומשנותרו נושים בלתי מובטחים בלבד אשר לטובתם עיקולים בלבד על הנכס אשר כידוע אינם "קושרים" אותם בזיקה חזקה לנכס המקרקעין. 13. בפס"ד רוטמן הנ"ל ציינתי כי יש לתת את הדעת מהותית להערת בית המשפט בפס"ד עמרן לפיה אין להמשיך ולפעול למימוש הנכס עבור נושים אשר לא נטלו חלק - אקטיבי או פסיבי - בהליך המימוש. בשונה מהמקרה כאן, קבעתי כי בנסיבות בהן הביע נושה בלתי מובטח עניין ממשי במימוש הנכס ואף נקט באמצעי גבייה שונים, ראוי לאפשר את המשך המימוש בכפוף למילוי תנאים מסוימים אשר ישמרו על תקינות ההליך. גם מבחינה דיונית, מצאתי כי המשך ההליכים לטובת נושים אחרים בתיק מימוש המשכנתא הוא בעייתי, משום השוני המהותי בין שני ההליכים לרבות בסוגיית הדיור החלוף. כפי שציינתי, דרך המלך בנסיבות שלפנינו אינה יכולה להיות "הסבה" עקיפה של תיק מימוש המשכנתא לתיק לביצוע של פס"ד כספי. הדרך הראויה היא סגירת תיק מימוש המשכנתא ופתיחת תיק חדש - ככל שיעשה כן נושה בלתי מובטח החפץ בכך - אליו יוגשו מלוא המסמכים הרלוונטיים לפתיחת תיק לביצוע פס"ד כספי בהתאם לחוק והתקנות תוך שימוש - ככל שניתן - בחוות דעת או שמאויות שהוגשו לתיק מימוש המשכנתא על מנת לצמצמם בהוצאות. בנוסף, אין להתעלם מהשינויים שבתיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל אשר צמצמו את האפשרות להתנות על ההגנה לדיור חלוף. על כן למעלה מן הצורך אציין, כי ספק אם ניתן לעשות שימוש בויתור חייב על דיור חלוף כלפי הנושה המובטח עת נמשכים ההליכים מול הנושים הלא מובטחים, ומכל מקום עובר להליך הפינוי יש לקיים דיון בנושא הסידור החלוף. מן הכלל אל הפרט 14. בענייננו, אין חולק כי החוב למשיב 1, הנושה המובטח, סולק וכי נושים אחרים לא נטלו חלק כלל בהליכי המימוש ולא הביעו עניין בהמשכו, מטעם זה גם לא צורפו להליך זה. יודגש, כי המבקשים הסכימו למתן החלטה בתיק זה כאשר החלטה זו לא תחייב מי שאינו צד להליך משלא ניתנה לו זכות טיעון כלל וכי ההחלטה תהיה עקרונית גרידא. 15. לנוכח הסכמת הצדדים ובמיוחד לאור ההלכה העדכנית, יש לקבוע כי אופן ניהול ההליך ע"י הרשמת היה צריך להשתנות והיה מקום לבחון האם היה נושה לא מובטח מעוניין בכלל בהליך מימוש ולבחון אף את שאלת עצם המימוש כהליך מידתי עבור נושה לא מובטח בניגוד להליך מימוש משכנתא שבמסגרתו שיקול דעת הרשם צר עד כדי התייחסות לאופן המימוש בלבד. בנוסף, אני מקבלת את טענת המבקשים לפיה היה צורך לדון במסגרת התיק ההוצאה לפועל באופן מהותי בשאלת פינוי הנכס, מועדו והחשוב מכל - שאלת הגנת הסידור החלוף (בין אם בהתאם לחוק הגנת הדייר כטענת המבקשים או הגנת הסידור החלוף שבסעיף 38 לחוק) עת שמימוש הנכס נעשה בפועל לטובת נושים לא מובטחים. לסיכום 16. לאור האמור, הערעור מתקבל. ההחלטה מיום 8.1.13 בטלה. בהסכמת המבקשים ונוכח מהות הסוגיה הנדונה, איני עושה צו להוצאות.נושה מובטחכינוס נכסיםחובנושה