ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע ניתן להגיש בשאלה משפטית בלבד או במקרה שבו לא ניתנה לבעל המקרקעין אפשרות לטעון טענותיו או להביא ראיותיו בפני השמאי המכריע. טענות המערערת המערערת רכשה זכויות בנכס מקרקעין ברחוב חלוצת הפרדסנות 1 בפתח תקווה (להלן - המקרקעין). ביום 21/3/03 הוצאה על ידי המשיבה למערערת שומת היטל השבחה בגין המקרקעין ע"ס 208,426 ₪. המערערת, אשר נזקקה להיתר בניה שילמה ביום 13/4/03 את מלוא הסכום, על אף שחשבה שאין בסיס חוקי לקביעת השומה. ביום 16/6/03 השיגה המערערת על שומת המשיבה ותמכה השגתה בשומה נגדית של השמאי מר עמיקם ברבקוב (להלן - השמאי ברבקוב). בירור ההשגה על השומה נמשך 9 שנים. משלא הגיעו הצדדים להסכמה, ביקשה המערערת מהמשיבה להפנות את המחלוקת לשמאי מוסכם שיכריע בין הצדדים. ביום 26/11/06, ובעקבות פסק הדין ברע"א 4217/04, פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, טרם פורסם (להלן - הילכת פמיני), ביקש השמאי ברבקוב מהמשיבה להוציא שומה מתוקנת לפי שיטת המדרגות שנקבעה בהלכת פמיני. רק ביום 28/1/08 נעתרה המשיבה לבקשה והוציאה שומה חדשה, אשר נערכה ע"י שמאי העירייה- מר בועז קוט (להלן - השמאי קוט). השומה החדשה הועברה לבדיקתו של השמאי ברבקוב. לאחר העיון בשומה החדשה קבע השמאי ברבקוב, כי אין כל השבחה של המקרקעין, ועל כן אין בסיס לחיוב המערערת בתשלום ההיטל. ביום 12/10/09 הסכימה המשיבה למינויו של השמאי חבקין כשמאי מוסכם על הצדדים. משעריכת חוות הדעת על ידי השמאי חבקין התעכבה, פנתה המערערת לביהמ"ש בבקשה שימנה שמאי מכריע. בקשה זו נמחקה בהעדר סמכות. ביום 23/1/12 פנתה שוב המערערת אל השמאי חבקין וטענה בפניו, כי הימנעותו ממתן החלטה גורמת לה נזק רב. פניה זו לא נענתה. רק ביום 13/9/12, למעלה מ-9 שנים לאחר הגשת ההשגה על ידי המערערת, נתן השמאי חבקין את חוות דעתו. חוות דעתו נמסרה לצדדים, בלי הודעה מוקדמת ומבלי לתת לצדדים להשלים הצגת טענותיהם. לפיכך טוענת המערערת, כי השמאי חבקין נהג כלפיה בחוסר תום לב, כאשר לא איפשר לה להשמיע טענותיה ולהציג ראיותיה בפניו; השמאי חבקין נהג בזלזול מופגן כלפי השמאי ברבקוב; השמאי חבקין העדיף מראש ובאופן ברור את עמדת המשיבה. בשולי הדברים העלתה המערערת טענות גם ביחס לשומה עצמה. המערערת טוענת, כי השמאי חבקין טעה בהתעלמו ממימוש הזכויות המיטבי במקרקעין. טענות המשיבה בניגוד לטענות המערערת, השמאי ברבקוב היה זה שסרב למנות שמאי מכריע מתוך רשימה של 53 שמאים. בסופו של דבר סוכם על מינויה של השמאית שושי שרביט שפירא כשמאית מכריעה (להלן - השמאית שרביט). השמאית שרביט ביקשה להתפטר מהטיפול בתיק, לאחר שהשמאי ברבקוב לא שיתף עימה פעולה וביטל פגישות רבות. לאחר התפטרותה של השמאית שרביט הוסכם בין הצדדים על מינויו של השמאי חבקין. גם אז המשיך השמאי ברבקוב בהתנהלותו הקודמת. ישיבות עבודה, שנקבעו מראש, בוטלו בסמוך למועד שבו היו אמורות להתקיים. באחת הישיבות, הישיבה החמישית במספר שנקבעה, שוב לא התייצב השמאי ברבקוב. לכן, ובמסגרת הדיון, ניתן לשמאי קוט לטעון טענותיו. לפנים משורת הדין הועבר פרוטוקול הישיבה לשמאי ברבקוב וניתנה לו האפשרות להגיב בכתב תוך מספר ימים. באופן חריג זימן לפניו השמאי המכריע את הצדדים לישיבה נוספת. גם לישיבה נוספת זו לא התייצב השמאי ברבקוב. למרות מחדלי המערערת והשמאי מטעמה, השמאי חבקין לא קיבל את עמדת השמאי קוט במלואה אלא ערך חוות דעת חדשה ואף קיבל במסגרתה חלק מטענות השמאי ברבקוב. המשיבה טוענת, כי בפסיקה נקבע, שסמכותו של השמאי המכריע היא סמכות רחבה. נפסק, כי בית המשפט של הערעור לא יתערב במסגרת שיקול דעתו של השמאי המכריע אלא במקרים חריגים ביותר של טעות משפטית חמורה או פגם חמור בשיקול הדעת. תנאים אלו לא מתקיימים בעניינינו. לגופה של השומה עצמה טוענת המשיבה, כי התוכניות המשביחות נשוא השומה, הן תוכניות שנכנסו לתוקפן בטרם ניתן היתר הבנייה במקרקעין. עוד טוענת המשיבה, כי בשנת 2001, ובטרם קבלת היתר הבנייה, אירע מימוש זכויות מלא במקרקעין, כאשר המערערת רכשה את הזכויות במקרקעין מבעליהם הקודמים. בכך קיבלה על עצמה המערערת את חובות הבעלים הקודמים במקרקעין לתשלום היטל השבחה בגין התוכניות שנכנסו לתוקפן לפני מועד המכר. המשיבה טוענת, כי במעשה רכישת המקרקעין בוצע "מימוש זכויות מלא" ואין בהקשר זה רלוונטיות להיתר בניה עתידי שהתבקש ע"י המערערת לאחר מימוש הזכויות. דיון והכרעה כאמור בפתח פסק הדין, בית משפט זה מוסמך לדון בערר על הכרעת שמאי מכריע, ככל שהטענות נוגעות לשאלה משפטית או להפרת כללי הצדק הטבעי ושלילת זכות הטיעון. בעניין זה ראה האמור ברע"א 3414/11, מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, טרם פורסם: "דהיינו, לפני תיקון 74 הסמכות לדון בערעור על קביעת השמאי המכריע הייתה מסורה לבית משפט השלום [ראו למשל: בג"ץ 7129/00 דון-יחיא נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - ירושלים, פ"ד נד(5) 218 (2000)]. ערעור על קביעתו של השמאי המכריע ניתן היה להגיש רק ב'נקודה משפטית' או בשל פגיעה בכללי הצדק הטבעי". כפי שנקבע בפסיקה, בית המשפט לא יתערב בהיבט המקצועי של חוו"ד השמאי המכריע, והקביעות העובדתיות והמקצועיות של השמאי המכריע תהיינה סופיות. ראה גם האמור ברע"א 1994/07, ייזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב בניה ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, טרם פורסם: "על פי תקנה 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ניתן לערער על פרי מלאכתו ככלל בנקודה משפטית בלבד או בטענה כי לצד מן הצדדים לא היה יומו, קרי, בשאלת צדק טבעי; קביעותיו העובדתיות הן איפוא סופיות". כן ראה האמור בע"א(מחוזי חיפה) 42933-09-11, פנורמה אירועים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, טרם פורסם: "על הערעור שלפנינו חלות הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (עובר לתיקון 84 שבו). בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בנוסחו הרלוונטי, ניתן לערער על החלטת השמאי המכריע בנקודת משפטית או בעילה שלא ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון בעניינה, או להביא ראיות בעניינה לפני השמאי המכריע (לעניין פרשנות המונח 'נקודה משפטית' ראו והשוו ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' ווייסמן, פ"ד נז(3) 207 (2003); וכן ע"א 7624/04השקעות ר.ע.ה בע"מ נ' מינהל מיסוי מקרקעין חיפה). את השומה של השמאי המכריע יש לבחון אם נפלה בה טעות משפטית, בניגוד לשאלה אם השומה היא נכונה מבחינת הערכה שמאית". בעניינינו לא העלתה המערערת טענה, כי נפלה טעות משפטית בחוות הדעת. טענות המערערת הן נגד שיקול דעתו המקצועי של השמאי חבקין. טענות מסוג זה אינן מסוג הטענות, שיבואו לדיון בערר על חוות דעתו של שמאי מכריע, ועל כן דינן להידחות. עוד טוענת המערערת, כי יש לפסול את חוות דעתו של השמאי חבקין משיקולי צדק. לטענתה של המערערת, השמאי חבקין לא איפשר לה לטעון טענותיה ולהביא ראיותיה בפניו. בנוגע להתערבות בתי המשפט בחוות דעת מקצועית של שמאי מכריע מחמת טענות להפרת כללי הצדק הטבעי, ראה האמור בע"א 1168/07, יפה נוף - תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' מאיר הפלר, עו"ד , טרם פורסם, סעיפים 24-25: "ככלל, עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב... פרט למקרים כאמור, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם. ... צמצום עילות ההתערבות מתחייב מכיבוד רצונם של הצדדים להגשים את מטרותיהם בהסכמים שאותם כרתו ומציפיותיהם הסבירות כי לשאלה פלונית יינתן מענה הולם ומקצועי אשר נמצא בתחום המומחיות של אותו אדם שמונה על ידם. משכך, לא ניתן לקבל טענות של צד המופנות כנגד שיקול דעתו של השמאי או המעריך. צדדים שהסכימו ביניהם למנות מומחה שייתן מענה לשאלה פלונית מחויבים להחלטתו מכוח ההסכם שנכרת ביניהם. ... אכן, בית משפט זה הכיר בעבר בעילה של 'שגיאה גסה' אשר נפלה בחוות דעתו של שמאי על מנת לשנותה או לבטלה... אולם עילה זו מצומצמת למקרים בהם השגיאה 'עולה מן הכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים' ... כאשר אין מקום לאפשר את הפרכתה לגופה על ידי עדות חיצונית אחרת'". כן ראה האמור בע"א 4341/11, מזרה נ' דהן, טרם פורסם: "בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת כי בית המשפט לא יתערב כדבר שבשגרה בהכרעתו של שמאי או מעריך שהצדדים הסכימו שהכרעתו תהיה סופית ומחייבת. נקבע כי התערבות בהכרעה שכזו תתבצע רק בנסיבות יוצאות דופן של חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת או מרמה. בנוסף נקבע גם כי מקום שבו הצדדים הסכימו שחוות הדעת תחייב אותם אין להרשות בדיעבד הפרכתה לגופה על ידי ראיה חיצונית אחרת ... ועוד ראוי להזכיר כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע בעבר כי ככל שמסקנותיו של שמאי או מעריך מוסכם נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת, אף אם מדובר בטעות שטעה המעריך בתום לב. הטעם לכך הינו כיבוד רצון הצדדים לסמוך על השמאי או המעריך, ללא ערעור, לנוכח הכשרתו המקצועית וזהותו של המעריך. אמנם, בפסיקה הוכרה גם האפשרות להתערב בחוות דעת שמאי מוסכם במקרים נדירים בעילה של 'טעות גסה', אולם גם עילה זו צומצמה למקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים, וגם במקרים אלו נקבע שאין להביא ראיות חיצוניות לשם הפרכת חוות הדעת. ואם ישאל המתבונן מן הצד מהו הטעם העומד מאחורי כלל ההתערבות המצומצמת בכגון דא, אזי יש להשיב כי מדובר בראש ובראשונה במדיניות שיפוטית שמכבדת את רצון הצדדים להפנות סוגיה מסוימת להכרעתו המחייבת והסופית של צד שלישי (יהיה כינויו 'מעריך', 'שמאי', 'מפקח' או 'מומחה'). מנגנון הכרעה שכזה הינו חלק מהאוטונומיה של הצדדים לקבוע לעצמם - בין אם במסגרת הסכם ובין אם בתקנון חברה - את 'כללי המשחק', על כל הסיכונים והסיכויים שנובעים מכך. ולא למותר לציין בנקודה זו כי ביסוד הבחירה במנגנון הכרעה מסוג זה מצויה לעיתים קרובות תכלית של מהירות ויעילות ההכרעה. לפיכך, התערבותו של בית המשפט במנגנון זה בדיעבד תישמר אך ורק למקרים יוצאי דופן בהם המנגנון הופעל באופן שחורג במובהק מאומד דעת הצדדים, כגון חריגה מסמכות או פגיעה בעקרונות של הגינות ותום לב וכללי צדק טבעי. צידו השני של המטבע, כאשר בנימוק רצון הצדדים עסקינן, הינו כי צד להסכם יהיה מנוּע, ככלל, מלטעון כנגד מנגנון הכרעה הסכמי שבמסגרתו הועברה ההכרעה לצד שלישי עקב מומחיותו בסוגיה, כאשר בדיעבד מתברר המנגנון כבלתי מוצלח מבחינתו במישור התוצאה הקונקרטית. שנית, מדובר במדיניות שיפוטית שמכירה בקיומם ובחשיבותם של מנגנוני הכרעה לבר-משפטיים מקצועיים ומהירים, כאשר מדובר בשאלות שבהן ההכרעה במחלוקת מחייבת מומחיות בתחום ספציפי, וכאשר הצדדים מלכתחילה בוחרים בשמאי או במעריך עקב המומחיות שיש לו באותו תחום". ומן הכלל אל הפרט. נשאלת השאלה, האם בנסיבות העניין שלפנינו, פעל השמאי חבקין באופן חריג ויוצא דופן, עד לכדי חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת או מרמה? לאחר שבחנתי את שהובא בפני על ידי הצדדים, נראה שיש לענות על שאלה זו בשלילה. השמאי חבקין מונה ע"י הצדדים כשמאי מכריע, לאחר שהוצעו בפני המערערת עשרות מועמדים (ראה נספחים 1א - 1ד לכתב התשובה לערעור). כאמור לעיל, בטרם מונה השמאי חבקין, מונתה ע"י הצדדים השמאית שרביט כשמאית מכריעה. בהמשך, ביקשה השמאית שרביט לבטל את מינויה ולהשתחרר מהטיפול בעניין, עקב אי שיתוף פעולה מצידו של השמאי ברבקוב, השמאי מטעם המערערת. ראה מכתבה של השמאית שרביט המצורף כנספח 3 לכתב התשובה לערעור. לאחר התפטרותה של השמאית שרביט ומינויו של השמאי חבקין כשמאי מכריע, המשיך חוסר שיתוף הפעולה מצידו של השמאי ברבקוב. הדברים עולים מפרוטוקול הישיבה שהתקיימה ביום 10.6.2010 (נספח 4 לכתב התשובה לערעור), שם נכתב, כי השמאי ברבקוב מיאן להגיע לישיבה, שהתקיימה בפני השמאי חבקין ולהציג את טענותיו וראיותיו, זו הפעם החמישית. וכך נכתב שם: "נקבעה ישיבה היום 10/6/2010 לשעה 15:00. השעה 16:45, התייצב השמאי בועז קוט מטעם הועדה המקומית בשעה 15:00. השמאי עמירם ברבקוב לא הופיע, זו הפעם החמישית לאחר שהוזמן ובכל פעם ביקש לדחות את הדיון מסיבה אחרת. לפיכך החלטתי לקיים את הדיון בהעדרו של השמאי ברבקוב. בועז קוט: אבקש לקבל את השומה שהגשתי בשלמותה, הנימוקים הובהרו בדיון קודם ובגוף השומה. החלטה: אני מאפשר לשמאי עמירם ברבקוב להשיב לפרוטוקול בכתב בתוך 14 מיום קבלת הפרוטוקול, ולאחר מכן תוכן שמאות מכריעה". עינינו הרואות, כי השמאי מטעם המערערת הוזמן להתייצב לישיבות אצל השמאי חבקין על מנת לטעון טענותיו ולהציג ראיותיו, אך נמנע מלהתייצב. גם לאחר שלא התייצב חמש פעמים לישיבות בפני השמאי חבקין, עדין ניתנה לשמאי ברבקוב הזדמנות להתייחס לדברים בכתב. השמאי ברבקוב שלח תגובה בכתב (ראה נספח ט לכתב הערעור) וביקש לזמן ישיבה נוספת. בהתאם לדרישתו של השמאי ברבקוב, נקבעה ישיבה נוספת ליום 21.11.2010 אצל השמאי חבקין, הצדדים זומנו לישיבה. הזימון לישיבה צורף כנספח 5 לכתב התשובה לערעור: "הנני להזמין אתכם לישיבה במשרדי רח' דרך בגין 53 ת"א ליום 21/11/10 שעה 15:00. הנני להודיע כי עקב הדחיות המרובות של השמאי עמירם ברבקוב להגיע לישיבות האחרונות, התאריך שנקבע הוא סופי ולא ניתן לדחייה". כפי שעולה מן הפרוטוקול (נספח 6 לכתב התשובה לערעור), גם לישיבה זו לא התייצב השמאי ברבקוב. וכך נכתב שם: "שעה: 15:30. השמאי עמירם ברבקוב (מטעם הבעלים) לא הופיע, למרות שזומן בפקס ואף בירור טלפוני שנערך עימו מסר כי קיבל את הפקס של קיום הפגישה. אציין כי מדובר בדחיות וביטולים של פגישות שנקבעו בצורה בלתי סבירה. ובפקס שנשלח מתאריך 3/11/10 ציינתי כי עקב הדחיות המרובות של השמאי עמירם ברבקוב, התאריך שנקבע הינו סופי ואינו ניתן לדחייה". מן המפורט עולה, שנתנו למערערת ולשמאי מטעמה הזדמנויות רבות להשמיע טיעוניהם ולהציג ראיותיהם בפני השמאי המכריע. היא בחרה שלא לנצל הזדמנויות אלו. בנסיבות העניין, ניתן לקבוע, כי לא נפגעה זכותה הטבעית של המערערת להציג ראיותיה וטענותיה בפני השמאי חבקין. כמו כן, המערערת לא הוכיחה קיומן של חוסר הגינות ו/או חוסר תום לב ו/או השפעה בלתי הוגנת או מרמה מצידו של השמאי חבקין. לפיכך, טענות המערערת ביחס לפגיעה בכללי הצדק הטבעי, נדחות בזאת. סיכום הערעור נדחה. המערערת תישא בשכר טרחת ב"כ המשיבה בסך 15,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. שאלה משפטית (ערעור)שמאותעררחוות דעתשמאי מכריע