האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה

האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה בכוח ומי מטעמה, וכאשר המתווך המורשה לא היה כלל בקשר ישיר עם הקונה.

מבוא, השתלשלות העניינים וטענות הצדדים בתמצית



התובעת 1 הינה חברה פרטית, אשר מעניקה שירותי תיווך במקרקעין, תחת המותג "הומלנד – בית ממכר נכסים". התובע 2 הינו מנהל ובעל מניות בתובעת 1, והינו מתווך מורשה למתן שירותי תיווך במקרקעין.




בתביעה נטען כי הנתבעת קיבלה מאת התובעים שירותי תיווך לצורך רכישת דירה ברח' יוסף קארו 28, ת''א (להלן –הדירה). זאת, לאחר שהוצעו לה שתי דירות, ע''י מי שכונה בכתב התביעה "עובד התובעת 1" וכן "עוזר" של התובע 2, מר ארבל המרמן (להלן – ארבל).




לשיטת התובעים, אותו ארבל שוחח עם הנתבעת, תיאם עמה פגישה והראה לה את הדירות הנ''ל, וזו הודיעה לו כי היא מעוניינת בדירה, ואף ביקשה לקבוע פגישה נוספת ביחד עם אביה. יצויין שטרם הראה ארבל את הדירה לנתבעת, החתים אותה על הסכם למתן שירותי תיווך המתייחס לשתי הדירות שהוזכרו, גם יחד (נספח א לכתב התביעה; להלן – ההסכם).




עוד צוין בכתב התביעה, כי הנתבעת הודיעה לתובעים שתראה את הדירה פעם נוספת בגפה, ללא השתתפותם, וכך יצרה קשר עם מוכר הדירה.

בהמשך, העבירה הנתבעת לתובעים הצעת מחיר ע''ס שני מיליון ש''ח, כולל דמי תיווך ומע''מ (נספח ב' לכתב התביעה). לשיטת התובעים, הנתבעת ואביה סירבו להפריד בין הסכום המוצע עבור הדירה ובין שכ''ט המתווך, ולכן התובעים החליטו לא להעביר את ההצעה למוכר. לבסוף הועברה ההצעה למוכר, אך הוא לא קיבל אותה.



בשלב מאוחר יותר הודיעו הנתבעת ואביה לתובעים כי הם לא מעוניינים בדירה, ובסמיכות למועד זה הודיע המוכר לתובעים כי הוא לא מעוניין בשירותיהם, ולבסוף נודע לתובעים כי הדירה נרכשה ע''י הנתבעת תמורת 2 מליון ש"ח, וזאת מעיון בנסח לשכת רישום מקרקעין (נספח ג' לכתב התביעה).




לפיכך עותרים התובעים לחיוב הנתבעת בדמי התיווך, שהועמדו בהסכם על 2% בתוספת מע''מ, וכן בפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 7 להסכם, ובסה''כ 70,200 ₪.




בתצהיר התומך בבקשת הרשות להגן, שהפך לכתב הגנה, מודה הנתבעת כי הקשר הראשוני נוצר באמצעות ארבל וכי רכשה את הדירה כנטען, אך משליכה את יהבה על טענה מרכזית, ולפיה ארבל לא היה מתווך מורשה בזמנים הרלוונטיים לחתימת ההסכם ולפעולות התיווך, דבר שאינו שנוי במחלוקת (ראה עמ' 1 לפרוטוקול מיום 17.03.13).




לשיטתה של הנתבעת, חל איסור מוחלט על אדם לעסוק בתיווך מקרקעין, אלא אם הוא בעל רישיון בתוקף, ואין זכאות לקבלת דמי תיווך ללא רישיון לתיווך במקרקעין. הנתבעת מוסיפה כי כל ההתנהלות הייתה מול ארבל בלבד, וכי לא נפגשה, שוחחה או הייתה בקשר כלשהו עם התובע 2.




הנתבעת מוסיפה כי בכל מקרה, התובעים לא היו הגורם היעיל לביצוע העסקה, אשר נכרתה בינה לבין המוכר בקשר לדירה.


האקלים המשפטי הרלוונטי



סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ''ו – 1996 (להלן – חוק המקרקעין), קובע כך:


"לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם הוא בעל רישיון..."

סעיף 13 לחוק המתווכים במקרקעין, מורה אותנו כי:

"אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין, אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מנהלתי".

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, קובע כי אחד התנאים לזכאות בדמי תיווך הינו שהאדם אשר ביצע את פעולות התיווך הינו - "בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך...".



בסיכומיהם טוענים התובעים כי פעולותיו של ארבל היו פעולות מנהלתיות, וכי בכל מקרה, כל פעולותיו היו תחת הנחיה והדרכה של התובע 2, שהינו מתווך מורשה, בהיותו עוזר אישי ומתמחה שלו.


חשוב להדגיש כבר עתה, כי המונח "מתמחה" אינו נזכר ולו בחצי מילה בחוק המתווכים במקרקעין, ואין כל תקופת התמחות הנדרשת ממי שחפץ להיות מתווך מורשה במקרקעין, בניגוד למקצועות אחרים שתקופת ההתמחות לגביהם הוסדרה בחקיקה, דוגמת רואי חשבון, עורכי דין, שמאים ועוד.



כאן המקום לומר, כבר עתה, מספר מילים על תכליתו ומטרתו של חוק המתווכים במקרקעין, שכן לטעמי הקביעה אם פעולותיו של ארבל היו מנהלתיות אם לאו, נגזרת גם מבחינתן של תכליות ומטרות אלה.




בדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ב – 1992, מס' 2136 (להלן – הצעת החוק), צוין כך:


"השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות, שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה...הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנה המתאימה לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה" (עמ' 388).



כידוע, הצורך בחקיקה חשובה זו התעורר על מנת למנוע תופעות של "חאפרים" וכדי להשליט סדר באנדרלמוסיה ששררה בתחום זה (ראה למשל ת''א (שלום ת''א) 18511/03 סמואל מודל בע''מ נ' קנדל, 15.04.04).





ואכן, מתווכים במקרקעין נדרשים לעבור בחינות שונות טרם הסמכתם כמתווכים, וביניהם: חוקי החוזים השונים, דיני תכנון ובניה, חוקי המקרקעין, חוק שמאי מקרקעין, חוק הגנת הצרכן, חוק מקרקעי ישראל, חוק המכר (דירות), מיסוי מקרקעין ועוד רשימה ארוכה של חקיקה, פסיקה וענינים שונים (ראה תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), תשנ"ז – 1997).




יש לבחון אפוא את השאלות העובדתיות והמשפטיות הניצבות בפניי, באספקלריה של הוראות הדין כפי שפורטו לעיל.


הראיות שהוצגו והממצאים העובדתיים העולים מהן



מטעם התובעים העידו התובע 2 וארבל. כמו כן העידה הנתבעת עצמה וכן אביה, מר אברהם בר שדה.




תחילה לעדותו של התובע 2. בתצהירו נקט התובע 2 בלשון רבים בכל הנוגע למגעים מול הנתבעת. ניתן היה להתרשם מתצהירו כאילו הוא היה מעורב אישית במגע מול הנתבעת 2. כך למשל, בסעיף 2 לתצהיר צוין שבתאריך מסוים "יצרה הנתבעת קשר טלפוני עם התובעים". כך למשל בסעיף 25, כאשר מתוארת פניה לנתבעת, נרשם כי "פנינו לנתבעת". כך למשל, בסעיף 19 לתצהיר, צוין כי "בחרנו להציע לנתבעת ולמוכר הנחה בשכר טרחתם...".




בחקירתו הודה התובע 2 כי לא בא במגע ישיר עם הנתבעת באופן כלשהו. התובע 2 הודה, שלא נכח במעמד החתימה על ההסכם, וכי לא הציג לנתבעת את הדירה, שכן לשיטתו איחר לפגישה (עמ' 5 לפר' ש' 22-25).




עוד הודה התובע 2, כי ארבל הוא זה שהעביר לנתבעת את הצעת המחיר, אם כי בהנחייתו, וכי ארבל הוא זה שגם מסר במסרון לנתבעת את תגובת המוכר, לבקשתו (שם, ש' 26-30).


כאשר נשאל האם נכון שמעולם, למעט בדיון, לא פגש את הנתבעת, השיב "נכון" (שם, ש' 31-32).



כאשר נשאל בהמשך האם נכון שלא שוחח עם הנתבעת, השיב בתחילה שאיננו זוכר, אך בהמשך התשובה ולאחר שבית המשפט הפנה אליו את השאלה, שינה את טעמו ואמר "לשאלת בית המשפט אם אני זוכר או לא אם שוחחתי איתה, אני מניח שלא. עיקר ההתנהלות שלי הייתה מול המוכר..." (עמ' 6 תש' 1-4).



דבריו אלה של התובע 2 תואמים את עדותו של ארבל, אשר אישר חד משמעית שהוא זה שהחתים את הנתבעת על ההסכם, הציג לה את הדירה, מסר לה לגביה פרטים, העביר לה את טופס הצעת המחיר וקיבל אותו בחזרה (עמ' 2 לפר' ש' 13-24).


בהמשך אישר ארבל כי העביר לנתבעת במסרון שאיננו יכול להעביר את ההצעה למוכר כיוון שהיא כוללת דמי תיווך, ואכן לא העבירה, בהנחיית התובע 2, וכן אישר כי ניהל עם הנתבעת התכתבות שוטפת באמצעות מסרונים (עמ' 3 לפר' ש' 7; כן ראה נספחים ג' – ו' לתצהיר הנתבעת).

עוד ציין ארבל בסעיף 15 לתצהירו כי אמר לנתבעת ולאביה כי הכללת דמי התיווך במחיר המוצע לא מקובלת על המוכר.

אציין כי בסעיף זה בתצהיר נקט ארבל לשון "רונן ואני", אך התובע 2 הודה כאמור כי לא בא במגע ישיר עם הנתבעת ואביה וגם ארבל הודה שהוא זה שהעביר את עמדת המוכר לנתבעת (עמ' 3 לפרוטוקול, ש' 1 – 2).



צא ולמד, אין מחלוקת בין כל המעורבים בדבר, כי היחיד שעמד בקשר מכל מין וסוג שהוא עם הנתבעת, היה ארבל.


בהקשר זה ראוי לציין את טענתו החוזרת ונשנית של התובע 2, שהקפיד בתצהירו ובעדותו להדגיש כי כל אשר עשה ארבל היה בהנחייתו, בפיקוחו ובהדרכתו, דברים שנתמכו גם על ידי ארבל.

ראה למשל עדות ארבל בעמ' 3 לפר' ש' 5 וש' 29-31, עמ' 4 ש' 25; כן ראה עדות התובע 2 בעמ' 5 ש' 27 ועמ' 7 לפר' שורה 19. לכך אתייחס להלן.



המסקנה העובדתית הינה, איפוא, כי כל הפעולות שבוצעו, ככל שהדברים נוגעים לנתבעת, בוצעו ע"י ארבל בלבד.



כלום פעולותיו של ארבל הינן "תיווך במקרקעין"?



המונח תיווך במקרקעין מוגדר בחוק המתווכים במקרקעין כך:


"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".



פשיטא, מתווך במקרקעין אמור לפעול הן מול המוכר והן מול הקונה, לגרום להפגשתם ולהוות הגורם היעיל לכריתת העסקה, על מנת להיות זכאי לדמי תיווך (בנוסף כמובן לחובת עריכת הסכם בכתב).




התובע 2 טוען כי התובעים פעלו מול המוכר (ועל כך להלן), וכן פעלו מול הנתבעת, אם כי לגביה, באמצעות ארבל, בהנחייתו. כפי שצוין ברישת פסק הדין, יש לבחון את מהות פעולותיו של ארבל, והאם הן מהוות פעולות מנהלתיות אם לאו.




לאחר שהפכתי בדבר, סבורני כי פעולותיו של ארבל הינן פעולות תיווך במקרקעין גרידא.




תמצית תפקידו ותפקודו בפועל של מתווך במקרקעין, הינה יצירת קשר טלפוני עם הלקוח, ובמקרה של קונה, הצגת הנתונים הנוגעים לנכס, הצגתו הפיזית, העברת הצעת המחיר מהקונה למוכר וסיוע במשא ומתן וכיוב', עד להשלמתה המוצלחת של העיסקה בחתימת חוזה.


כל הפעולות שצויינו לעיל, ובכלל, בוצעו – מול הנתבעת – רק על ידי ארבל. כל אותה "הפגשה" שהינה לב ליבה של פעולת התיווך, בוצעה על ידי ארבל.



ניתן ללמוד על כך שאותה הפגשה הינה השלב הקריטי מבחינת המתווך, על הנוהג שקיים בהקשר זה, שהתבטא אף בתיק שבפניי, לפיו המתווך (מורשה או שאינו מורשה) מקפיד להחתים את הקונה הפוטנציאלי על הסכם התיווך בקרן הרחובות הסמוכה לנכס המוצע, מבלי לגלות את כתובת הנכס בשלב זה, טרם הצגת הנכס וההפגשה עם המוכר. מובן אפוא כי אותה הפגשה הינה שלב חשוב ומרכזי בפעולת המתווך.




ככל שהדברים נוגעים לקשר מול הנתבעת, אינני מעלה על דעתי פעולות נוספות, מהותיות, שאמור האדם העוסק בתיווך לעשות, זולת הפעולות שביצע ארבל. פעולות אלה אינן נחשבות לטעמי פעולות מנהלתיות. ניתן להעלות על הדעת פעולות מנהלתיות בהקשר זה: קבלת טלפונים במשרד ע''י המזכירה, העברת פקסים במשרד התיווך לגורמים שונים, תיאום פגישות ע''י גורם מנהלתי בין הצדדים השונים.




לטעמי, קביעה כי הפעולות שביצע ארבל הינן פעולות מנהלתיות, תחתור תחת המטרות שכיוון חוק המתווכים במקרקעין להשיג בעת שנחקק.


אזכיר, כי כאמור בהצעת החוק, מטרתו הינה קבלת שירותים ברמה מקצועית גבוהה, על ידי מורשים שקיבלו הכשרה מתאימה ומניעת תופעת ה"חאפרים".

מתן הכשר למצב דברים לפיו "עוזרים למיניהם" מבצעים את כל או מרבית פעולות התיווך, כולל הצגת הנכסים, החתמה על הסכם תיווך, התערבות פעילה במשוא ומתן וכיו''ב, אם כי לפי הטענה תחת הנחיית המתווך המורשה, תוביל לעקיפה של הוראות החוק ולמדרון חלקלק, שסופו מי ישורנו.



טול דוגמא. מתווך מורשה בודד מפעיל משרד תיווך, ומעסיק בו עובדים רבים, "עובדי מנהלה" לשיטתו, ואלה מציגים נכסים, מגשרים במו''מ הכספי בין הצדדים, מחתימים על הסכמי תיווך, מוסרים מידע אודות נכסים ונותנים עצות שונות, ולמעשה מבצעים את כל או מרבית הפעולות המקצועיות, שאמור המתווך המורשה לבצע.


מצב דברים זה מרוקן את חוק המתווכים במקרקעין מתוכן, ומעמיד בסכנה את ציבור הלקוחות הרחב, אשר עלול להיפגע משירות בלתי מקצועי בעניין שהינו "בעל ערך גורלי", כאמור בהצעת החוק.

אוסיף כי ייתכן שגם בענייננו זהו מצב הדברים. בהסכם צוינו שלושה מתווכים מורשים בלבד, ביניהם התובע 2, אשר ציין בעדותו כי הוא "מנהל משרד שמונה כ-60 עובדים" (עמ' 6 לפר' ש' 27).

השאלה המתבקשת היא, האם כל אותם עובדים עוסקים בעבודה מנהלתית? אתמהה.



תימוכין למסקנתי זו ניתן למצוא בהצעת החוק. במקור, הוצע כי החוק יכלול סעיף שכותרתו "איש מכירות (סעיף 7 המיועד), ונאמר בו כי "אדם כשיר לשמש כאיש מכירות אם נתמלאו בו כל אלה –

"(1) מלאו לו 21 שנה ביום הגשת הבקשה.
(2) הוא תושב מדינת ישראל.
(3) הוא סיים 12 שנות לימוד בבית הספר.
(4) הוא לא הורשע בביצוע עבירה שיש עימה קלון ב-5 השנים שקדמו להגשת הבקשה על פי חוק זה".

והנה, בנוסח החוק שעבר בכנסת, הושמט סעיף מוצע זה לגמרי ותחתיו בה סעיף 7 – שעוסק בערר לבית המשפט על סירוב הרשם ליתן רשיון. אציין כי גם סעיף זה בוטל בשנת 2005.

אגב, השוואה בין הסעיף שהוצע לגבי איש מכירות לבין סעיף 5 לחוק המתווכים במקרקעין, הקובע תנאי כשירות למתווך מלמד על מספר הבדלים, שהעיקרי בהם הוא הדרישה לעבור מבחנים לקבלת רשיון, שאינה מופיע כמובן לגבי איש מכירות.

צא ולמד: עצם החלטת המחוקק להשמיט את הסעיף בדבר איש מכירות לחלוטין, בצירוף החובה שנקבעה בחוק לעסוק, ולהעסיק, בתיווך, רק בעל רשיון, מלמדים כי המחוקק לא חפץ כי "עוזר" למתווך, שלא עבר את הבחינות ונמצא כשיר, יעסוק בפעולות תיווך תחת המתווך.

ממילא, לטעמי, ענין זה מוביל לפרשנות תכליתית מצמצמת של המונח "תפקיד מנהלתי" הנקבע בסעיף 13 לחוק המתווכים במקרקעין, כפי שציינתי לעיל.



ראוי להפנות למקרה דומה לענייננו שנדון בת''א 35980/04 (שלום ת''א) גורביץ נ' הראל, 18.01.05. אף במקרה זה פעלה עובדת ממשרד המתווכת מול הלקוח, ונקבע כי התביעה נדחית בשל כך שאותה עובדת לא הייתה בעלת רישיון תיווך (ראה עמ' 6 לפסק הדין; כן ראה ת''א 2624/04 (שלום ירושלים) פיקסלר נ' אדמון, 6.11.08, שם נקבעה קביעה דומה).




לא נעלם מעיניי פסק הדין אליו הפנה אותי ב''כ התובעים, שניתן בבר''ע (מחוזי ב''ש) 544/04 טויזר נ' סלומון, 22.06.04 (להלן – ענין טויזר). במקרה זה נקבע כי היקף עבודה של עובדי מנהלה במשרד מתווך מורשה, יכול וישתרע גם על פעולות של הבאת לקוחות לראות את הדירה, נוכחות בפגישות ועריכת מסמכים עבור משרד התיווך (סעיף 3 לפסק הדין).


מפסק הדין בענין טויזר לא ברור מה היה חלקו של המתווך המורשה במלאכת התיווך. דובר בבקשת רשות ערעור על פסק דין שניתן במסגרת של בית משפט לתביעות קטנות, כאשר צוין כי הערכאה הדיונית לא התייחסה לעדויות שהובאו בפניה לגבי חלקו של המתווך המורשה במלאכת התיווך ולסדרי העבודה במשרדו.

מקריאת פרוטוקול הדיון עולה, שהיקף עבודתו של העובד שאיננו מתווך מורשה באותו משרד לא חרג מתחומי העבודה המנהלתית (סעיף 2 לפסק הדין), כאשר לא נאמר דבר לגבי השתתפות פעילה במשא ומתן בין הצדדים והעברת הצעות מחיר, כפי שעשה ארבל.

ראוי לציין גם כי פסק הדין שם נסוב אודות הליך, אשר בו דיני הראיות והפרוצדורה שונים בתכלית, בהיותו הליך בתביעות קטנות.

במקרה שבפניי, ככל שהדברים נוגעים לקשר מול הנתבעת, העובדות ברורות, דהיינו כי לא היה למתווך המורשה, התובע 2, כל קשר עם הנתבעת.

כאמור, הפעולות שביצע ארבל השתרעו על כל שרשרת הפעולות בקשר מול הנתבעת, מתחילתה ועד סופה, וכללו גם פעולות שלא נמנו בסעיף 3 לפסק הדין בענין טויזר, כגון העברת הצעות מחיר, ניהול שיחות עם המוכר והקונה בקשר למו''מ והמחיר המבוקש וכיו''ב. לא עולה מסעיף 3 לפסק הדין בענין טויזר כי יש לראות כמצב לגיטימי לפיו כל פעולות התיווך, מתחילתן ועד סופן, מבוצעות רק ע''י עובדי המנהלת, אפילו אם הן מבוצעות בפיקוח המתווך המורשה.

אגב, מובן כי התובעת 1, החברה, איננה ולא יכולה להיות בעלת רישיון תיווך, והזכאות לדמי תיווך מותנית כמובן בפעולות מתווך מורשה מטעמה. ראה ע"א 3455/06 (מחוזי חיפה)X בע"מ נ' אלון עמרם (28.8.07), שם נקבע כי אין מניעה ששרותי התיווך ייעשו באמצעות תאגיד, אך פעולות התיווך צריך שייעשו ע"י מתווך מורשה.

לפיכך, מצב הדברים בתיק שבפניי שונה ממצב הדברים בעניין טויזר שצוין לעיל, שכן כאן הוברר לחלוטין חלקו של המתווך המורשה במלאכת התיווך מול הנתבעת, דהיינו העדר חלקו באופן מוחלט, לגבי כל שרשרת הפעולות מול הנתבעת.

ראה לענין זה מקרה דומה בתא"מ (אשדוד) 1331/09 בזנר נ' קצקה (7.1.13), אשר התייחס אף הוא לענין טויזר, וקבע כי אותו עובד לא ביצע פעולות מינהלתיות.



לענין פרשנות המונח פעולה מנהלתית, ראה גם תא"מ (ת"א) 151230/09 יחיא רביזדה נ' ישראל מזל טוב (2.3.10), שם נטען כי פעולות העובד היום מינהלתיות, שכן היה "נהג ועובד שלוקח לקוחות ומראה נכסים", אך טענה זו נדחתה כי הסתבר כי אותו אדם לא הסתפק בהבאת הלקוח אל הנכס אלא הוא גם זה שהציג את הנכס והחתים את הלקוח על טופס הזמנת שירותי התווך.


אציין כי עיינתי בפסק הדין בת.א. (שלום י-ם) 10650/07 לוינסון נ' טיחונוב (16.6.08), אליו הפנה התובע, ולטעמי עובדות המקרה בו שונות מענייננו, שכן שם פעולת ה"עוזרת" שאינה מתווכת מורשית הצטמצמה רק למתן כתובת הדירה.

טענת התובעים כי פעולותיו של ארבל בוצעו תחת הנחייתם ופיקוחם והטענה כי התובע 2 פעל מול המוכר



נוכח קביעות אלה, ברי כי יש לדחות את טענת התובעים כי פעולות ארבל בוצעו בהנחיית ופיקוח התובע 2. הדבר מתבקש מהוראת סעיף 13 לחוק המתווכים במקרקעין, האוסר על העסקה בתיווך של אדם שאינו מורשה ןכן מסעיף 2(א) האוסר על אדם לעסוק בכך ללא רשיון.




מעבר לכך, קבלת טענה זו תפגע פגיעה קשה במטרות חוק המתווכים במקרקעין. לא יעלה על הדעת לקבוע כי פעולות התיווך יתבצעו על ידי מתווך מורשה ב"שלט רחוק", באמצעות אחר שאינו מורשה.




ממה נפשך: כיצד תבוא לידי ביטוי ההכשרה המקצועית של המתווך המורשה שעבר בחינות בדינים השונים, כפי שצויין לעיל" על ידי "הנחית" העוזר?


האם יעלה על הדעת לקבל טענת עורך דין, כי שלח לביצוע פעולה משפטית שיוחדה לעוה"ד, דוגמת ייצוג במשא ומתן לקראת כריתת חוזה או ייצוג בבית משפט, אדם שמכונה "עוזר" שלו, ודאג "להנחותו"?

האם תתקבל טענת רופא ששלח אדם ה"עוזר" לו, לבצע ניתוח בחולה, כאשר הרופא טוען שהנחה את העוזר? (כמובן שהדברים נאמרים בהסתייגות לגבי מתמחים רשמיים שפעולותיהם הוסדרו בחוק). מובן שלא. יפה תשובה זו גם לענייננו.



בהינתן האמור לעיל, ומשקבעתי כי הפעולות שבוצעו מול הנתבעת היו פעולות תיווך ולא פעולות מינהלתיות, והן בוצעו ע''י ארבל בלבד, הרי שהדבר נוגד את סעיף 13 לחוק המתווכים במקרקעין, וכן מביא לכך שנשללת מהתובעים הזכאות לדמי תיווך, שכן כל פעולות התיווך בוצעו ע''י אדם שאיננו מתווך מורשה.




כאן המקום להתייחס בקצרה לטענת התובע 2, כי פעל רבות באופן אישי מול המוכר. כפי שציינתי לעיל, בתצהיר נקט התובע 2 לשון רבים בקטעים הרלוונטיים, ולא היה ברור אם הפעולות בוצעו על ידו באופן אישי, הן כלפי המוכר והן כלפי הנתבעת.

בחקירתו העיד כי "עיקר ההתנהלות שלי הייתה מול המוכר, כדי להוריד מ-2,150,000 ₪ שהיה המחיר המבוקש, להצעה שהקונה העבירה" (עמ' 6 ש' 4-5).



כאשר נשאל ארבל מה כללה שיחתו שלו עם המוכר, אמר כי "הסברתי לו שהייתה הצעה על מחיר כזה וכזה, כולל תיווך, הוא לא הסכים להצעה" (עמ' 5 לפרוטוקול ש' 5). בהמשך הודה שלמעשה, שהדברים לא נאמרו לו ע"י המוכר אישית, אלא נמסרו על ידי האחרון לתובע 2 ישירות (עמ' 5 לפרוטוקול ש' 8-12).




תחילה אציין כי לטעמי, הפעולות שביצע התובע 2 מול המוכר, אינן מעלות או מורידות ככל שהדברים נוגעים לתביעה מול הנתבעת. אין להוציא מכלל אפשרות כי לתובעים עילת תביעה נגד המוכר, כמובן מבלי שאקבע מסמרות בדבר, אם יוכיחו את הדרוש הוכחה, בהנחה שהתובע 2, מתווך מורשה, הוא זה שפעל מולו. לכך אין נפקות, כאמור, לעניין חובתה או אי חובתה של הנתבעת לשלם דמי תיווך לתובעים.




מעבר לדרוש אוסיף, כי גם בעניין זה קיימים מספר סימני שאלה, שכן באופן בלתי מוסבר התובעים נמנעו מלהעיד את המוכר, דבר שיכול היה לשפוך אור על השתלשלות הדברים, ואין צורך להכביר מילים על משמעותה הראייתית של הימנעות מהעדת עדים רלוונטיים.


התובעים גם נמנעו מלהציג את תדפיסי המסרונים מהטלפון הנייד של התובע 2, אשר טען כי התכתב עם המוכר באופן אלקטרוני, אך מכשיר ה"אייפון" שלו הוחלף (עמ' 7 ש' 14-16).

לא נראה כי הייתה מניעה טכנית להציג את אותם מסרונים או הודעות מייל, בפניה פשוטה לגורם הרלוונטי, דבר שהתובעים נמנעו מלעשות, אשר אומר דרשני ופועל לחובתם.



סיכומו של דבר, נוכח קביעותיי העובדתיות והמשפטיות לעיל, סבורני כי התובעים אינם זכאים לדמי תיווך, באשר נותן שירותי התיווך לא היה בעל רשיון בעת הרלבנטית.




בנסיבות העניין ונוכח קביעות אלה, לא ראיתי מקום לדון בשאלה האם התובעים היו הגורם היעיל לביצוע העסקה, והאם הנתבעת, למצער, לא אפשרה להם לסיים את עבודתם בשל ניתוק המגע עמם.


אחרית דבר



מודע אנוכי לתחושה הקשה של התובעים, כפי שהופגנה במהלך הדיונים בתיק, אשר חשו כי הנתבעת מנסה לחמוק מתשלום דמי תיווך ע''י עמידה מדוקדקת על החובות והכללים הקבועים בחוק המתווכים במקרקעין. זכורני כי במקרים אחרים שנדונו בפניי עלו אותן תחושות, כאשר נעדר הסכם בכתב מול המתווך, כדרישת המחוקק, למרות שנטען, במקרים האחרים, שאותו מתווך היה הגורם היעיל בביצוע העסקה.


יחד עם זאת, תחושות לחוד והוראות החוק, פרשנותו ומטרותיו, לחוד.

התובעים היו יכולים למנוע מצב דברים זה, אילו היו מקפידים בביצוע הוראות החוק כלשונן, ומעסיקים במשרדם מתווכים מורשים בלבד, לצורך ביצוע פעולות תיווך, ולא נוהגים כפי שנהגו. ייתכן כי התנהלותם זו מקורה בניסיון לחסוך בשכר, כפי שטען ב''כ הנתבעת בסיכומיו, ואזכיר כי כאמור, משרדם מעסיק 60 עובדים, בעוד שבהסכם מנויים שמות של שלושה מתווכים מורשים בלבד. בענין זה אין להם אלא להלין על עצמם.



התביעה נדחית. נוכח כלל נסיבות העניין והאמור בפסקה האחרונה לעיל, לא ראיתי מקום לעשות צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון