פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

אכן, סעיף 14 (א) (2) מציב דרישה של קיומה של הזמנה בכתב בהתאם להוראות סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו 1996, מכוחן הותקנו תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז 1997, ואולם לא ראיתי בכך משום מקים פגם בהזמנה הכתובה (אציין כי לגישתי ניתן להשליך מסמך אחד לאחר, בכל הנוגע לפרטי זיהוי הצדדים, וממילא מדובר לכל היותר בפגם מינורי שאינו יורד לשורשו של עניין).



צירופם של שני המסמכים, האחד כאבולוציה של האחר, מכיל כאמור בסעיף 9 (א) לחוק, את כל הפרטים הרלוונטיים על פי תקנה 1 לתקנות הנ"ל, ולא ראיתי בפגם הנטען כמפטיר מהחבות על פי ההתחייבות לתשלום דמי שכירות.




אפנה בהקשר זה, לדברי כב' הש' ק. ורדי (עמדת הרוב בהליך) בע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ (טרם פורסם, ניתן ביום 24.6.2010, מצוי במאגר "נבו"):


"מעיון בפסיקה הרבה הקיימת בנושא התיווך ובנושא הדרישה של ה"הזמנה בכתב", ניתן לראות שיש דיעות לכאן ולכאן לגבי הדקדקנות והגמישות בדרישה בתנאי ההזמנה בהתאם לחוק ולתקנות. אין מחלוקת שמדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות ושיש למלאם, ברם בהתאם לפסיקה בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ פ"ד נו(3) 842, 848). כך, ברי כי הלקוח, שהחוק מבקש להגן עליו, להיות מודע לכך שעליו לשאת בשכר המתווך ושהדבר יובהר לו, כאשר להתנהגות הלקוח ישנה השלכה לגבי אי מילוי מדוקדק ודווקני של פרטי הסכם התיווך. כך, לדוגמא, אם יתברר אכן שכטענת המערערים מדובר בפעולות חסרות תום לב של המשיבות... ניסו לחסוך את דמי התיווך בתואנות שונות - ייתכן ובמקרה כזה, יפסוק בית המשפט בצורה שפחות מדקדקת עם הדרישות הצורניות של ההזמנה בכתב."



עוד אפנה אל כהן ופרידמן, "חוזים", כרך א' עמ' 394: " "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט".




ובהערת אגב, אציין, כי אם הגיעו בתי המשפט לכלל ריכוך דרישת הכתב בהקשר של דיני הקניין, ריכוך דרישת הכתב בהקשר זה, הינו מתבקש מאליו. בכל מקרה, לא מצאתי לנכון לקבל את ההפניה להליכים שבעניין קמינצקי או שירזיאן המופיעים בסיכומי טענות הנתבעת (סעיף 66 ואילך), שם דובר על ריבוי חסרים מהותי, אשר אינו תואם את נסיבות מקרה זה, בהתחשב בשני ההסכמים אשר נכרתו בין הצדדים.




לאור כל האמור, אני מקבל את התובענה, וקובע כי התובע זכאי לקבל מאת הנתבעת את מלוא שכרו על פי ההתחייבות לתשלום שכר טרחתו כמתווך.




ובטרם סיום, אבקש להעיר מספר הערות:




טענות נוספות אשר הועלו על ידי הנתבעת לראשונה רק בסיכומי טענותיה, היו טענות הנוגעות לעושק ולכפייה לפי הוראות סעיפים 17-18 לחוק החוזים. מעבר לכך כי מדובר בהרחבת חזית של ממש, גם לגופם של דברים לא מצאתי טעם בטענות אלה, ובעיקר ראיתי בכך ניסיון נוסף של הנתבעת לתקוף בכל מישור אפשרי, המעמיד את חוסר אמינותה תחת אור היום (ויכול והגיעה העת שהנתבעת תחליט, האם זוייפה חתימתה, או שמא חתמה תוך הטעייתה, או לחילופין, חתמה תחת כפייה). לא ראיתי בהעלאת טענות אלה, אלא משום לגרוע עוד מאמינות הנתבעת.




אוסיף כי הנתבעת טענה בסיכומי טענותיה, לראשונה – לעושק. עושק לפי סעיף 18 לחוק החוזים, מחייב קיומו של רכיב המכיל תנאים בהסכם הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. דרישת תשלום דמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ אינה נופלת בגדר כך, ואף רחוק מכך. מדובר בנוהג הקיים ובמחיר הנהוג, אשר אף נכלל כנתון קיים ומודפס בהסכם – משמע, אינו גרוע באופן בלתי סביר מהנהוג, אם כי ההיפך המוחלט – סטנדרטי לחלוטין.




לא ראיתי לנכון ליתן חשיבות או משמעות לטענות הנתבעת באשר להליכים אחרים המתנהלים מטעם או נגד התובע, בבית משפט אחר, במסגרת דיון שהיה בהליכי פשיטת רגל. במועד הדיון ובמועד הגשת סיכומי הטענות, לא היה הליך שכזה בר תוקף כנגד התובע במועד הרלוונטי, ודי בכך, בשלב זה.




לא ראיתי פגם כלשהוא בכך כי התובע נקט בתחילה בהליך כנגד הקונה של נכס המקרקעין ורק לאחר מכן הגיש תביעה כנגד הנתבעת דכאן; אם פגם כלשהוא נפל, הרי שהוא נפל בכך שהנתבעת מיאנה לשלם את שכר המתווך, גם לאחר שהקונה חויבה בפסק דין לעשות כן (משמע, כבר היה ברור שהתובע היה הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות החוזית שבין הנתבעת לקונה).




לאור כל האמור, אני מחייב את הנתבעת במלוא הסכום הנתבע, 12,760 ₪.




בכל הנוגע לשאלת ההוצאות, סבורני כי על ההוצאות לשקף ההוצאה הריאלית של התובע ולהכיל חיוב בערכים ריאליים (ולא כנגזרת מסכום התובענה, שאינו ניכר). אין באמור כפסיקת הוצאות משפט לדוגמא כפי שדורש התובע, אלא כהחזר ריאלי של הטרחה שהיה על התובע לעמול ודרך החתחתים שהיה עליו לעבור עד שיקבל את שכרו בגין פעולת התיווך לשמה התקשרה הצדדים כשלוש שנים לפני כתיבתו של פסק דין זה.




אני מעמיד את הוצאות ושכ"ט עוה"ד של התובע (לרבות אגרות הוצאות ושכ"ט) ע"ס 4,500 ₪ + מע"מ.




הסכומים כאמור ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התובענה, 9.10.2012 ועד תשלומם בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון