האם נכס שהוחכר ל-999 שנה שמשמעותו ביטול זכות קניינית בנכס

נטען כי מדובר בנכס שהוחכר ל-999 שנה, תקופה ארוכה שמשמעותה ביטול על זכות קניינית בנכס. לאור סעיף 2 לחוק המקרקעין 1969 הקובע שהבעלות במקרקעין והזכות להחזיקם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה בכפוף להגבלות שבדין, הרי שהתובעות נעדרות זכות מהותית וזכות החכירה לתקופה כה ארוכה הינה זכות קניינית על פי חוק המקרקעין. חוזה הניהול והזכויות על פיו הן זכויות חוזיות ולא קנייניות. זכותו של הנתבע הינה קניינית ורלוונטית להליך כינוס הנכסים שבו רכש הנתבע את זכויותיו מכונס הנכסים באישור בית משפט.
4. ביום 23/10/11 ניתן צו ראש ההוצל"פ לפיו הזכויות יעברו אל הנתבע ומכוחו רכש הנתבע זכות קניינית במקרקעין, נקייה מהתחייבות, בהתאם להסכם המכר מהכונס והוא לא התחייב בכל התחייבות שהיא כלפי התובעות. מדובר בשימוש משותף בנכס בדומה לבית משותף שאינו רשום כבית משותף. לכן, אין לכפות או לחייב את הנתבע להימנע משימוש סביר ברכושו, ולא ניתן לחייב אותו לחתום על הסכם ניהול בפרט שזה פוגע בזכויותיו. בפועל, מי שמונע את העברת הזכויות על שם הנתבע הן התובעות, אשר מתנגדות לביצוע העברת הזכויות על שמו מבלי שיחתום על הסכם הניהול. טוען הנתבע, כי עובדה זו, מצביעה על כך שהסכם הניהול נועד לעגן את מערכת היחסים בין הצדדים ואינו מהווה חלק מהזכויות הקנייניות בנכס. מכיוון שהנתבע רכש את המקרקעין מכונס הנכסים כשהם נקיים מכל התחייבות כלפי צד שלישי, לרבות התובעות, אינו צד לכל התחייבות אובליגטורית. הוא אף אינו נזקק לכל אישור מהתובעות כדי לעשות בקניינו כרצונו ולמרות זאת, הוא אישר לאדריכל מטעמן לבקר בנכס, אך הן לא עשו כן.
התובעות, כך הנתבע, גם לא יכולות למנוע ממנו שימוש ברכוש המשותף לאחר ששילם למימוש מלא של זכויותיו. בכל מקרה, טוען הנתבע, הוא לא מחויב לחתום על הסכם ניהול אלא מוגבל לאמור בתנאי החכירה.
הנתבע טוען, כי יש לבחון אעם הסמכות העניינית נתונה לבימ"ש זה או לבימ"ש המחוזי.

כתב תשובה של התובעות
5. תובעת 1 רשומה בלשכת רישום מקרקעין כבעלים של בית העסק ויתר בתי העסק שבמרכז המסחרי, מכוח הרישום והסכם חכירה, היא רשאית לחייב את הנתבע לחתום הסכם ניהול. בית העסק שרכש הנתבע מצוי במרכז מסחרי שבו 400 בתי עסק וקיימים כללי התנהגות ברורים למעלה מ-30 שנה. רק לנתבע יש זכות אובליגטורית, כיוון שלא טרח להעביר על שמו את הזכויות ולא היתה מעולם פניה שלו אל התובעות להעביר את זכויותיו בנכס על שמו.
צו ראש ההוצל"פ שניתן ביום 23/10/11 ובו מורה ראש ההוצל"פ על העברת הזכויות בנכס כשהן נקיות על פי סעיף 34 א' לחוק המכר. סעיף זה קובע, שאם נמכר נכס על ידי לשכת ההוצל"פ או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה כשהיא נקיה משעבוד, עיקול וזכות אחרת. אך בסיפא של אותו סעיף קיימת החרגה של העברת הבעלות בנכס כשהוא נקי, בכל הנוגע לזכויות שלפי תנאי המכירה אינן מתבטלות וזכויות שאינן משמשות ערובה לחילוף כספי.
דהיינו, כך התובעות, סעיף 34 א', מחריג את ניקיון הנכס המועבר במקרים כגון נשוא תביעה זו, בו הרוכש/הנתבע קנה את הנכס מכונס הנכסים, נכנס בנעלי החוכר הקודם, הן בנוגע להעברת זכויות החכירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין והן בנוגע להערת אזהרה שרשומה בלשכת הרישום לטובת התובעת 2 והן בנוגע לחתימה על הסכם הניהול. חוזה החכירה והניהול עליהם חתמו ה"ה ריכטר שבנעליהם נכנס הנתבע, אסרו ביצוע שינויים ללא אישור התובעות, ואוסרים הנחת מיטלטלין מחוץ לבית העסק. בסעיף 16 לחוזה החכירה התחייבו ה"ה ריכטר לחתום על הסכם ניהול.
6. מוסיפות התובעות, כי ארבעה מתוך הסעדים המבוקשים מהם כבר נענו בצווים זמניים המחייבים את הנתבע לחדול מעבודות שיפוץ ללא אישור, להציב מיטלטלין ומתקנים מחוץ לבית העסק ולהגיש תכניות לאישור לפני שיפוץ. מה שנותר הוא לתת צו קבוע לסעדים אלה וצו עשה
המחייב את הנתבע לחתום על הסכם חכירה מול התובעת 1 והסכם ניהול עם התובעת 2.
עדויות
7. מטעם התובעות העיד מנכ"ל דיזנגוף סנטר מר אלון פילץ, אשר בתצהירו חזר על האמור בכתב התביעה.
מנכ"ל תובעת 2, רונן סלטון, חזר אף הוא על האמור בכתב התביעה ופרט שביום 11/11/12 בדיון בפני כב' השופט צימרמן בבקשה לסעדים זמניים, הצהיר הנתבע, כי סיים את השיפוץ בנכס והוא מכיר בזכות תובעת 2 ליתן הוראות בפרויקט.
בין היתר נקבע, שהתובעות יבקרו בנכס ויוודאו שאין בו סכנה בטיחותית, שהנתבע ימציא לתובעות כל מסמך בנוגע לשיפוץ, ככל שתתגלה מניעה בטיחותית תימסר הודעה לנתבע והצדדים יבחנו אפשרות לפתרון, על כל שיפוץ עתידי ימסור הנתבע הודעה מראש לתובעות וסוגיית הסכם הניהול תיבחן בהליך העיקרי.
למרות זאת טוען רונן סלטון, שבאותו יום הדיון בצהריים המשיכו עבודות השיפוץ, הוגשה בקשה לביזיון בית המשפט ובבדיקת בטיחות בנכס נמצאו ליקויים במפסק החשמל, באי הפרדה בין בית העסק לבתי העסק האחרים ולשטח הציבורי ולא היו אישורים לתקינות המערכת. כל הליקויים לא תוקנו. גם בבדיקת שירותי הכבאות מיום 11/2/13 העלתה דרישות מהנתבע.
8. מנהלת מחלקת גבייה בתובעת 2, הגב' זהבה נעמן, הצהירה, כי באחד הימים הגיע הנתבע למשרדי תובעת 2 והביא עמו 1,000 ₪ וביקש מהגב' ורה נאור, עובדת מחלקת הגבייה, שתזקוף את הסכום עבור הצבת מיטלטלין בשטחים המשותפים, אך היא סירבה לבקשתו, בטענה שאין לה אישור לכך. משסרב לצאת מחדרה, הגיעו השניים אל הגב' נעמן, הנתבע טען שיש לו אישור והיא הפנתה אותו לעו"ד צור היועמ"ש. הנתבע השאיר את הכסף אצל הגב' נעמן, ולאחר שעו"ד צור טען שאין לנתבע אישור, הם התקשרו אליו מספר פעמים כדי שיבוא לקחת את כספו וכן טענו בפניו שאינם יכולים להחזיק סכומים ללא קבלה. מכיוון שהנתבע לא הגיע לקבל את כספו ולאחר שהובהר לו שהסכום ייזקף בגין חובותיו האחרים, כך עשו.
מאבטחת בתובעת 2, הגב' מורן עובד, הצהירה, כי ב-11/11/12 בשעה 11:00 הודיע לה קב"ט בשם מסלבה בריאטינסקי על רעש שנגרם מעבודות שיפוץ בבית העסק של הנתבע, ומשהגיעה לבית העסק רא
תה קבלן שעובד בעבודות ניסור כחלק מעבודות השיפוץ והיא הודיעה לו להפסיק את העבודה.
9. הנתבע חזר בתצהירו על כתב הגנתו. לטענתו, גם הבעלים הקודם לא חתם על הסכם ניהול, למרות שחתם על חוזה רכישה/חכירה. לטענתו, במרכז המסחרי עשרות בתי עסק שמוציאים לשטח המשותף שולחנות, כסאות, דוכנים, שוק אוכל ותמוה בעיניו שהתובעות אוסרות עליו לעשות כן, ולא ניתן להפלותו לרעה לעומת בתי עסק אחרים.
מדובר בסוגיה קניינית, קניינית כיוון שהבעלות הקניינית בנכס שנויה במחלוקת ולגרסתו, הנכס הוא בית משותף שטרם נרשם. השאלה הינה, האם השטחים המשותפים שייכים כרכוש משותף לבעלי החנויות השונים ואם כן, הרי שלא ניתן למנוע ממנו שימוש סביר ברכוש המשותף על פי הוראות חוק המקרקעין. לגרסתו, מדובר בבית משותף שאינו רשום ככזה אך יש בו רכוש משותף. יתרה מכך, אם מדובר בשטחים משותפים, הרי שכל התקבולים מהשימוש בהם על ידי המשתמשים השונים, שייכים לכלל בעלי הנכסים בדיזנגוף סנטר. ולגרסתו, יש מחלוקת
הנתבע מציין בתצהירו, כי הבקשה לבזיון בית המשפט נדחתה.

דיון והכרעה
10. טוענות התובעות, כי תובעת 1 הינה הבעלים הרשום של הפרויקט בלשכת רישום המקרקעין, וקיימת לה זכות קניינית בפרויקט, ואילו לנתבע קיימת זכות אובליגטורית בלבד בבית העסק, שכן החכירה טרם נרשמה על-שמו בלשכת רישום המקרקעין, מטעמים השמורים עמו.
לטענת הנתבע, לפיה, הוא רכש את בית העסק באמצעות מכירה שנעשתה על -ידי רשם ההוצל"פ, ועל כן קיימות לו זכויות קנייניות המוגנות עפ"י צו המכר שניתן על ידי רשם ההוצל"פ, מפנות התובעת, לסעיף 34 לחוק המכר, עליו נסמך הנתבע בטענותיו. לטענתן, הנתבע מתעלם מהסיפא של סעיף זה. נוסח סעיף 34 א לחוק המכר במלואו:
34 א. נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הרצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול חכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי.
11. טוענות התובעות, כי מנוסח הסעיף עולה, שרוכש נכס באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, אכן רוכש אותו "נקי" , אך זאת בכפוף לסייגים מסוימים, שכן ישנן זכויות שאינן מתבטלות לפי תנאי המכירה וזכויות קיימות בחוזי החכירה בוודאי שאינן מתבטלות והן ממשיכות לחול גם על החוכר החדש. עוד טוענות הן, כי כל בתי העסק בפרויקט נמכרו בדרך של חכירה ל 999- שנים, וזכויות רוכשי בתי העסק ובכללם זכויות הנתבע שטרם הסדיר את החכירה, מקורם בתנאי הסכם החכירה. כיוון שהנתבע נכנס לנעלי החוכרים הקיימים בנכס, חוזי החכירה ותנאיו אינם מתבטלים והם חלים עליו. לטענתן, הדבר אף מעוגן בסעיף 20 (א) ( 1) להסכם החכירה, לפיו:
"הקונה יהיה זכאי להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה לכל אדם או גוף משפטי זולתו (להלן- ''מקבל הזכויות") לאחר שימלא אחר כל התנאים הבאים :
1) מקבל הזכות קיבל על עצמו בכתב את כל התחייבויותיו של הקונה לפי חוזה זה וחתם על יפוי ) הכח האמור בסעיף 17 לחוזה זה ועל חוזה הנהול."
12. מוסיפות התובעות, כי גם מלשון סעיף 2 להסכם המכר, עליו חתם הנתבע עם כונס הנכסים (ממנו נרכשו זכויות הנתבע בבית העסק) ניתן ללמוד כי הנתבע ידע שמחובתו לבדוק את הנכס "בכל מוסד ורשות אחרים שיש להם נגיעה לרישום הנכס והזכויות לגביו".
סעיף 2 להסכם המכר קובע: " הקונה מצהיר ומאשר בזה כי: א. הוא ראה ובדק את הנכס מבחינה פיזית ומשפטית. ב. הוא בדק את רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת לרבות בכל מוסד ורשות אחרים שיש להם נגיעה לרישום הנכס והזכויות לגביו. 9 ג. הוא בדק את תוכנית בנין עיר החלה על הנכס, את היתרי הבניה לגבי הנכס ואת כל יתר התוכניות והמפרטים ברשויות התכנון והבניה הנוגעות לנכס לרבות כל הקשור בפיתוח הנכס וסביבתו וכל הדרישות והתנאים הקשורים והנוגעים לנכס."
13. לטענת התובעות, מסעיף זה עולה, שהנתבע בדק את תנאי החכירה של הנכס למול התובעת 1, שכן הסכם החכירה המקורי ותנאיו חלים -על הנתבע ואינם מתבטלים עם מכירה שבוצעה בהתאם לצו רשם ההוצל"פ. יתירה מכך, מנסח רישום המקרקעין שצורף לתיק המוצגים כנספח ב' ניתן לראות, כי קיימת הערה בדבר הסכמתה של חברת הניהול להעברת המקרקעין, כך שלחברת הניהול קיים תפקיד משמעותי בהעברת המקרקעין. הערה זו אינה מתבטלת רק בשל העובדה שהנכס נרכש מכונס נכסים.
14. לטענת התובעות, חוזה החכירה חל על הנתבע, ועל פיו, (ס' 15) חל איסור הצבת מיטלטלין בשטחים המשותפים, איסור ביצוע שינויים בנכס מבלי לקבל את אישורה של חברת הניהול, וכן חובה על החוכר בבית העסק לחתום על הסכם ניהול. התחייבויות אלו כאמור לעיל, אינן מתבטלות במכירה לפי סעיף 34 לחוק המכר, בנכס מחויב לאותם תנאי חכירה שהחוכרים המקורים היו מחויבים בהם. על כן, מחובתו של הנתבע לחתום על הסכם ניהול עם התובעת 2.

15. התובעות דוחות את טענת הנתבע בדבר הבעלות הקניינית של התובעת 1 בנכסים המשותפים, כיוון שהתובעת 1 היא הבעלים הרשום של הפרויקט כולו, ואילו לנתבע קיימת זכות חוזית אובליגטורית בבית העסק בלבד. זאת, גם על פי "הואיל" מס' 3 בהסכם החכירה, ולפיו: "והואיל: והקונה חפץ לקנות מהמוכר, בהתאם לתנאים הקבועים בחוזה זה זכויות חכירה בחנות/ (להלן: ־"בית העסק")... המוחתם בקו כחול על התשריט המצורף לחוזה זח כנספח א' והמהווה חלק בלתי נפרד ממנו בשטח של 30 ממ"ר", דהיינו, טוענות התובעות, הנתבע רכש את בית העסק בלבד, בשטח של 30 מ"ר, ללא זכויות בפרויקט כולו.

16. לטענת התובעות, הסכם החכירה החל על הנכס נחתם בשנת 1972 ואילו חוק המכר (דירות), תשל"ג־ 1973 נחקק בשנת 1973 . מכיוון שחוק המכר דירות אינו חל על דירה שבנייתה נסתיימה בטרם כניסת החוק לתוקף ו/או על דירה שטרם נכרת חוזה לגביה, אין סעיף 6 (א) לחוק המכר דירות חל על התובעת 1, ולכן לא קיימת חובה מפורשת להוציא ולייחד חלק מהרכוש המשותף עבור כל דירה בנפרד.
גם סעיף 55 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969, הדן בהצמדת דירה לרכוש המשותף, אינו חל על בתים שלא נרשמו כבתים משותפים ומכאן, שלא קיימת כל חובה על התובעת לייחד ולהוציא חלק מהרכוש המשותף עבור בית העסק של הנתבע ואין לו כל זכות בשטחים המשותפים בפרויקט, וזאת מלבד גישה לבית עסקו.

17. התובעות טוענות, כי טענות הנתבע לגבי זכויותיו בשטחים המשותפים, חסרות כל בסיס משפטי וחסרות כל הגיון בסיסי, שכן לא ייתכן כי בפרויקט המונה כ 400- בתי עסק, כל אדם ו/או בית עסק בפרויקט יוכל להוציא מיטלטלין לשטחים המשותפים ו/א ולשפץ את הנכס כעולה על רוחו בכל שעה, ללא הסכמת תובעת 2 שזכויות הניהול בפרויקט הוענקו לה .


18. לטענת הנתבע, הזכויות הנידונות בהליך זה, לרבות הסעדים ו/או חלקם הם בסמכותו של בית המשפט המחוזי הנכבד, ובפרט הסעד לחייבו לחתום על הסכם חכירה (חכירה לדורות אינה בסמכות בימ"ש שלום).
לטענתו, אין ממש בטענות התובעות, לפין הנתבע אינו פועל מעביר את הנכס על שמו, אלא התובעות הן שמסרבות להעברת הזכויות על שמו של הנתבע [נספח 2 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע – מכתב ב"כ התובעות מיום 26.09.2011 ] חרף קיומו של צו שיפוטי המחייב לעשות כן [נספח 1 לתצהיר עדות ראשית הנתבע – צו פורמאלי בדבר העברת זכויות במקרקעין].
לטענתו, זכויותיו בנכס הן קנייניות, והוא הבעלים של הנכס אותו רכש ואשר נמצא "בבית משותף" וחלים עליו דיני הבתים המשותפים. בעניין תחולת דיני הבתים המשותפים, אין מחלוקת בין הצדדים שכן התובעות פירשו טענה זו בכתב תביעתן.

19. טוען הנתבע, כי הנכס הוחכר לדורות ל- 999 שנה כמפורט בלשכת רישום המקרקעין ומשמעות חכירה לתקופה כה ארוכה היא הקניית זכויות אשר באופן מהותי מהווים זכויות של בעלות מלאה, תוך שלתובעים, לא נותרו זכויות ממשיות בקניין, הלכה למעשה. הנתבע מסכים כי עליו לשלם דמי ניהול ולהשתתף באחזקת הרכוש המשותף, אולם אינו מסכים עם טענת התובעות ולפיה, חברת ניהול של בית משותף יכולה למנוע מבעל זכות קניינית לעשות מנהג בעלים בחנות הנמצאת בבעלותו, או למנוע ממנו לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים.
לדבריו, הצורך בחברת ניהול הנובעת מהיות הבית משותף, אינו פוגע בזכויות הקנייניות של הבעלים בפרויקט וחברת הניהול, אינה יכולה למנוע ו/או לפגוע בזכויות אלו.

20. הנתבע מפנה לדברי השופט מני בע"א 331/67 אהרונוב ואח' נ' בן דרור ואח' [ ע"א 123/66 אהרונוב נ' אייזן, בה עמד ביהמ"ש על ההבדל המשפטי שבין חכירה לבעלות ונפקותו, לעניין מהותה של "חכירה לדורות". נקבע שם:
בשורה של פסקי-דין קבע בית-המשפט שאין הבדל מעשי בין בעלות לבין חכירה לתקופות ארוכות, ובין החכרה כזו לבין מכר, ופסק את הדין בהתאם. אולם מאלפים ביותר דווקא המקרים שבהם סרב בית-המשפט להתייחס לחכירה לדורות כאל בעלות; במקרים אלו בא המחוקק לאחר מתן פסק, ותיקן את החקיקה באופן שלא יהיה עוד הבדל בין החכירה לבעלות".
כאמור, לעניין מהותה של "חכירה לדורות" הייתה גם פסיקה שעמדה על ההבדל המשפטי שבין חכירה לבעלות ונפקותו............... אולם בעקבותיה חוקקו הוראות חוק מיוחדות המשוות בין חכירה לדורות ובעלות לעניינים מסוימים ......... ניתן אפוא לסכם כי הדעה המקובלת היא כי "חכירה לדורות" - ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות, ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות..."

21. טוען הנתבע, כי הוא בעל הזכות הקניינית בחנות שרכש במסגרת הליך של כינוס נכסים., שאושר על ידי ערכאה שיפוטית והוא בעל הזכות הקניינית המלאה ובעל הזכות להירשם כבעל זכויות החכירה ל 999- שנים אשר הן זכויות קנייניות הדומות במהותן לבעלות לכל דבר ועניין. צו המכר הוא דלקרטיבי ומחייב כלפי כולי עלמא, כלפי כל צד ג' ממין ו/או סוג כלשהו ולרבות כלפי התובעות. העובדה כי התובעות סירבו לרישום הזכויות, חרף קיומו של צו שיפוטי, היא עניין להליך משפטי אחר, ובוודאי שסירוב התובעות לקיים צו שיפוטי מוסמך אינו פועל לטובתן.

22. הנתבע דוחה את טענת התובעות, לפיה, הוא נכנס "בנעלי" המוכר לכל דבר ועניין. לעניין זה מפנה הנתבע, לע"א 7531/10 ש.א.נ.ל. ייזום ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל , בו נקבע, כי קונה מרשות, לפי ס' 34 א לחוק המכר אינו נכנס בנעלי המוכר: " את טענת המערערת ניתן לסכם במשפט אחד: קרבינסקי, כבעלים וכממשכנת, היתה זכאית לפיצוי לפי החלטה 727, בעל המשכון (הבנק) נכנס בנעלי קרבינסקי, המערערת היא צד שלישי שרכש מבעל המשכון במכר לפי סעיף 34א לחוק המכר, וככזו היא נכנסת בנעלי בעל המשכון וממילא בנעלי הממשכן. לכן יש לראות את המערערת כחליפה של קרבינסקי ושל הבנק. אלא שהקונספציה שבבסיס התזה דלעיל מוטעית ........ ובקיצור, אין לראות את המערערת כחליפה של בעל המשכון, וממילא, אין לראות בה חליפה של קרבינסקי.

23. מוסיף הנתבע, כי אותו הסכם מכר שהתובעות מכנות "הסכם חכירה" אינו מהווה חלק מהזכויות הקנייניות בעסקת מקרקעין, אם לא נרשם בפנקסי המקרקעין במסגרת שטר השכירות ומופיע בנסח הטאבו. לדבריו, חוק המקרקעין תכליתו להגן על זכויות קנייניות של רוכש זכויות במקרקעין, על פי הסתמכותו על פנקסי המקרקעין. התחייבויות חוזיות בין בעלים קודם למוכר קודם, בשרשרת של מכירות אינן מהוות חלק מפנקסי המקרקעין, אינה מהווה חלק מן המרשם. רק מה שנרשם בלשכת רישום המקרקעין ומופיע במרשם מהווה חלק מהפנקס. לדברי הנתבע, הסכם המכר שאותו מכנים התובעים הסכם חכירה וצירפו אותו כנספח ג' לתצהירי עדות ראשית מטעם התובעות הוא התחייבות חוזית בין המוכרים לבין הקונים לשעבר. הסכם המכר אינו חלק
מפנקסי המקרקעין ואינו מחייב צד שלישי.

24. מוסיף הנתבע, כי ששטר החכירה לא נרשם, על התנאים ו/או ההגבלות שהתובעות טוענות להם. הגבלות שאינן מופיעות בנסח הרישום, ולכן אין בכך כדי לחייב קונה צד שלישי - הוא הנתבע, לכן, אין כל הגבלה בשימוש ו/או בזכויות של הבעלים הרשום, למעט לכך שהעברת הבעלות כפופה להסכמת חברת הניהול. התובעות לא צירפו כל ראייה לרבות לא שטר חכירה ואין כל ראיה שבפנקסי המקרקעין קיימת הגבלה על זכויותיו של הנתבע. מה עוד, שעסקינן במכר לפי צו בית משפט ואין כל טענה כנגד רכישה בזכות, כנגד תמורה מלאה ובתום לב.

לטענתו, מערכת היחסים בין התובעות לבעלים הקודם ריכטר, "מתנקה" נוכח צו המכר. אפילו אם ריכטר היה חייב כספים כלשהם לצד ג' כלשהו, אפילו היה נוטל על עצמו כל התחייבות אחרת, אינן פוגעות בזכויות הנתבע, נוכח צו המכר אשר העביר אליו את הזכויות כאשר הן נקיות מכל הגבלה שהיא. הנתבע כבעל זכויות החכירה ל 999- שנים, שהן זכויות דומות לבעלות, ואין על זכויות אלו כל הגבלה מכל מין ו/או סוג שהוא.

25. לעניין זכות השימוש בשטים המשותפים, טוען הנתבע, כי לא רק שהתובעות לא הוכיחו שהן הבעלים של שטחים משותפים, אלא שהן והודו מפורשות בס' 7 לכתב התביעה כי דין השטחים
המשותפים הינו לפי דיני הבית המשותף. בהעדר הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף [שלא הוצג] ו/או החלטה אחרת של בעלי הזכויות בבית המשותף [שלא הוצג] אין לצאת מנקודת הנחה שהשימוש ברכוש המשותף נאסר בתקנון הבית המשותף.

טוען הנתבע, כי בסיכומיהם, טוענות התובעות, (ס' 24-25), בהסתמך על ע"א 447/07 לברשטיין נ' קולובסקי ואח', כי אין לנתבע כל זכות בשטחים המשותפים מלבד גישה לחנות. זאת, בניגוד לכתב התביעה, בו טענו את טענת "הבית המשותף". לדבריו, אינן יכולות לשנות עתה את טענתן בדבר הבית המשותף. לטענתו, בין אם התובעות הן בעלים ובין אם לאו, בכל הנוגע לשטחים המשותפים, אינן יכולות לאסור באופן גורף כל שימוש סביר בשטחים המשותפים.

26. לטענת התובעות, לפיה יש לחייבו לחתום על "הסכם הניהול" ו"הסכם חכירה", טוען הנתבע, כי התובעות לא הצביעו על כל זכות משפטית מהותית אשר מקימה לה זכות לחייבו לחתום עליהם וכפייה על אדם לחתום על הסכם המשנה את זכויותיו הקנייניות ו/או מגביל אותן, כפי שהוא – אינה בגדר סמכותו של בית המשפט ה וכך גם בקשתן לחייבו לחתום על הסכם חכירה לדורות ל 999- שנים, כן אין מדובר בסעד לשימוש ו/או חזקה. עוד לטענתו, הבקשה לחייבו לחתום על הסכם "חכירה" מחלישה את טענות התובעות, שכן אם אין הסכם חכירה מחייב, אין כל הגבלה על הזכויות הקנייניות. הנתבע כבעלים הקנייני של החנות, רשאי לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים.

הנתבע אינו חולק על חובתו לשלם עבור אחזקת הרכוש המשותף, והוא עושה כן בפועל, אם כי אינו מוכן לקבל על עצמו הגבלות לא מידתיות על זכויותיו הקנייניות, ולפיכך לא רק שאין כל אפשרות לחייבו לחתום על הסכם ניהול ו/או חכירה, אין גם מקום לעשות כן.


סמכות עניינית
27. אני מקבלת את טענת הנתבע, וקובעת, שהסעד לו עותרת תובעת 1, לחייב הנתבע לחתום על חוזה חכירה עם תובעת 3 הינו בסמכות ביהמ"ש המחוזי.
ס' 51 (א)3 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד 1984 קובע: "....אך בית המשפט השלום, לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין"
אמנם התובעת הינה הבעלים של הנכס, אך עדיין מדובר בחוזה חכירה לדירות, שהינו בסמכות ביהמ"ש המחוזי.

28. אני מקבלת את טענת התובעות לגבי שאר הסעדים להם הן עותרות: חתימה על הסכם הניהול, ומתן צו המחייב את הנתבע לחדול מעבודות שיפוץ בבית העסק, המונע מהנתבע להציב מתקנים ו/או מיטלטלין מחוץ לגבולות בית העסק, העסק ללא הסכמה מראש של התובעות, ולקבל את הסכמת התובעות לתוכניות שיפוץ טרם ביצוע השיפוץ.

הנתבע רכש את בית העסק באמצעות מכירה מכוח החלטת רשם ההוצאה לפועל. אכן, כהוראת ס' 34א לחוק המכר, הנתבע רכש את בית העסק כשהוא נקי מכל חוב ו/או שעבוד, אך זאת, כלשון הסעיף, פרט לזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי.

29. סעיף 2 להסכם המכר קובע: " הקונה מצהיר ומאשר בזה כי:
א. הוא ראה ובדק את הנכס מבחינה פיזית ומשפטית. ב. הוא בדק את רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת לרבות בכל מוסד ורשות אחרים שיש להם נגיעה לרישום הנכס והזכויות לגביו. 9 ג. הוא בדק את תוכנית בנין עיר החלה על הנכס, את היתרי הבניה לגבי הנכס ואת כל יתר התוכניות והמפרטים ברשויות התכנון והבניה הנוגעות לנכס לרבות כל הקשור בפיתוח הנכס וסביבתו וכל הדרישות והתנאים הקשורים והנוגעים לנכס."
זכויות תובעת 1 מכוח הסכם החכירה עם ריכטר אינה מתבטלת וחלה גם על הנתבע, אשר על פי ס' 2 לחוזה המכר לפיו רכש את בית העסק, הנתבע בדק את רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, ובכל מוסד ורשות שיש להם נגיעה לרישום הנכס והזכויות לגביו, ידע שמדובר חכירה ושקיימת הערה לפיה " דרושה הסכמת חברת הניהול להסכמה". הערה זו בנסח הרישום, אינה מתבטלת רק בשל העובדה, שהוא רכש את הנכס על פי צו ר' ההוצאה לפועל. ולכן ידע שלחברת הניהול תפקיד משמעותי בהעברת זכויות החכירה אליו, ושעליו לחתום על הסכם הניהול עם תובעת 2 ושתנאיו חלים עליו.

30. מכוח ס' 2 הנ"ל להסכם המכר, ידע הנתבע אודות חוזה החכירה שנחתם בין תובעת 1 לריכטר, והיה עליו לקרוא אותו. לכן, הוא ידע שהתובעת הינה הבעלים של הנכס, ובהתאם לס' 3 לחוזה חכירה זה, התמורה ששולמה לרכישת זכויות החכירה בבית העסק, כוללת גם תשלום עבור החלק היחסי של המתקנים המכניים בפרויקט, כמתקני מזוג אוויר, מעליות ודרגנועים. ובמידה והמתקנים הללו משמשים את כלל המשתמשים בפרויקט, הם יהיו בחזקת חב' הניהול שתפעילם לשרות כל מחזיקי הפרויקט.

32. בע"א 447/07 הלברשטיין נ' קולובסקי גוברין. בפס"ד זה נקבע:
"ממועד תחילתו של חוק המכר (דירות), חלה על קבלן חובה לציין בחוזה המכר או במפרט המצורף לו את העובדה כי התקנון כולל החרגה של חלקים מן הרכוש המשותף. דא עקא, במקרה דנא לא נרשם הבניין כבית משותף. על בתים מסוג זה, אשר מבחינת מאפייניהם הפיזיים ראויים להירשם כבית משותף אך לא נרשמו ככזה, חל פרק ו1 לחוק המקרקעין. מפרק ו1 לחוק המקרקעין לא ניתן להסיק דבר לגבי טיב הזכויות שרכשו בעלי הדירות בשטחים המשותפים ביחסים שבינם לבין המוכר. כ"כ, חוק המכר (דירות) אינו חל בענייננו. שכן, על פי סעיף 11 לחוק המכר (דירות), לא יחול החוק על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה טרם כניסת החוק לתוקף או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני מועד זה. ....... במקרה שבפנינו, לא נאמר בחוזי החכירה, אשר נחתמו כזכור לאחר חקיקתו של חוק בתים משותפים, כי הבניין יירשם כבית משותף. נראה שבנסיבות אלה אף אם שומה על המוכר להראות כי כוונת הצדדים הייתה להוציא שטח מסוים מן הרכוש המשותף, מדובר בנטל קל יותר מזה שהונהג ביחס למקרים בהם הבית רשום כבית משותף או שהוסכם, במפורש או במשתמע, שהוא יירשם ככזה. במקרים מן הסוג שבפנינו יש לתור אחר אומד דעת הצדדים בהתאם למבחנים המקובלים בדיני החוזים, בלא לעמוד על דרישה דווקנית כי הכוונה תבוא לידי ביטוי בחוזה בלשון חותכת וחד משמעית. היינו, המבחן שיש ליישם מרוכך יותר מזה שהחיל בימ"ש קמא.
.......השאלה שבפנינו היא האם החכרת הדירות בבניין הקנתה לרוכשים זכות בלתי מסוימת ברכוש המשותף. המענה לשאלה זו טמון בפרשנות חוזה החכירה........ לשון החוזה אינה מספקת תשובה ברורה לשאלה הפרשנית בה הוטל עלינו להכריע. עלינו להידרש אפוא לנסיבות. מן הבחינה העקרונית, התשתית הנסיבתית הרלוונטית ביותר היא זו שאפפה את כריתת חוזי החכירה ואשר יש בה כדי להצביע על האופן בו תפסו הצדדים לחוזה את המערכת ההסכמית.

33. הנסיבות בעניינינו, הן שעל פי ס' 2 לחוזה המכר בין הנתבע לכונס הנכסים, הנתבע ידע את המצב הרישומי של הנכס, ידע אודות בעלות התובעת, אודות מעורבות חברת הניהול ואודות הסכם החכירה של ריכטר.
בחוזה החכירה בס' 13 ג נקבע:
"כמו כן מאשר בזה הקונה כי ידוע לו שהמבנים הינם רכושו הבלעדי של המוכר וכי המוכר יחכירם ו/או יעבירם למי שירצה בתנאים כמו שימצא לנכון וכי המוכר יהיה רשאי לעשות בפרויקט כראות עיניו ולפי שיקול דעתו הגמור מבלי שקונה יהיה רשאי לבוא בטענה אל המוכר בקשר לבנית מבנים כלשהם בבניין בו נמצא בית העסק", דהיינו, לתובעת 1 הזכות לעשות בשטחים אלה כרצונה.
על פי הסכם החכירה, על רוכש בית העסק, לחתום על הסכם הניהול.


סוף דבר
לאור המפורט בפסק דיני זה, אני קובעת שעל הנתבע לחתום על הסכם עם חברת הניהול.
ניתן בזה צו עשה וצו מניעה קבועים כדלקמן:
על הנתבע לחדול מכל עבודות שיפוץ בבית העסק ללא הגשת תכנית מראש לאישור התובעות.
על הנתבע ו/או מי מטעמו, להימנע מלהציב מתקנים ו/או מיטלטלין מכל סוג בשטחים המשותפים ומחוץ לגבולות בית העסק.
על הנתבע להגיש תכנית שיפוץ לאישור התובעות לפני כל שיפוץ או שינוי עתידי בבית העסק.

הנתבע ישלם לתובעות הוצאות משפט ובנוסף, שכר טרחה בסך 20,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נכס גובל

  2. החזקה בנכס

  3. קביעת שווי נכס

  4. נכס מוקפא להסדר

  5. הוכחתהברחת נכסים

  6. מימוש נכס משועבד

  7. שימוש בנכס משותף

  8. זיקת המבוטח לנכס

  9. חלוקת נכסי קריירה

  10. שחרור נכסים מוקנים

  11. תשואה נכסים מניבים

  12. צו הגבלת שימוש בנכס

  13. העברת נכס למראית עין

  14. ביטול הצעה לרכישת נכס

  15. קבלת נכסים שהושגו בעוון

  16. עיכוב רישום זכויות בנכס

  17. נכס שלא מופקת ממנו הכנסה

  18. נכס מקרקעין בבעלות הווקף

  19. שימוש בנכס למטרות ניהול עסק

  20. שווי הנכס נמוך משווי השוק

  21. חוק נכסי המדינה, תשי"א-1951

  22. בזיון בית המשפט בגין הברחת נכסים

  23. צו נכסי גרמנים (אגרות), תשי"ב-1952

  24. תביעה לתשלום התשלומים השוטפים בגין הנכס

  25. חוק הסכמים בנכסים פיננסיים, התשס"ו-2006

  26. הפחתת סכומי הפחת להם הייתה זכאית בגין הנכס

  27. תקנות נכסי המדינה (מקרקעים), תשי''ב-1952

  28. מקרקעין ללא בעלים, סעיף 3 לחוק נכסי המדינה

  29. תקנות מס הכנסה (קביעת נכס), התשס''ד-2004

  30. האם נכס שהוחכר ל-999 שנה שמשמעותו ביטול זכות קניינית בנכס ?

  31. תקנות נכסי גרמנים (קביעת סוגי מקרקעים מוקנים), תשי''ב-1952

  32. תקנות מס הכנסה (פחת מואץ לנכס שנרכש בתקופה הקובעת), התשס''ג-2002

  33. תקנות מס הכנסה (הודעה בדבר העברת נכס ומסמכים מצורפים), התשנ''ז-1997

  34. צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה), תשל"ז-1977

  35. תקנות הסמים המסוכנים (דרכי הנהלת הקרן לטיפול בנכסים שחולטו), התש''ן-1990

  36. צו הסכמים בנכסים פיננסיים (קביעת גופים נוספים כמוסד פיננסי), התשס"ט-2009

  37. תקנות רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים) (קביעת נכס אחר כפיצויים), תשי''ד-1954

  38. תקנות המקרקעין (פטור העברת נכסים לחברת השתתפויות בנכסים בישראל בע''מ מאגרה), תשכ''ט-1969

  39. תקנות מס הכנסה (תוספת פחת על נכסים עסקיים) (מסירת הצהרות והודעות על בנינים עסקיים), תש''ך-1960

  40. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הון, נכסים קבועים וניכוי נוסף בשל פחת לגבי אגודות שיתופיות מסויימות), התשמ''ט-1989

  41. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הון, נכסים קבועים וניכוי נוסף בשל פחת לגבי אגודות שיתופיות מסויימות), התשס''ח-2008

  42. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הוראת שעה) (ניכוי נוסף בשל פחת לגבי מטעים ונכסים קבועים המשמשים בייצור הכנסה ממטעים), התשמ''ו-1986

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון