טען כי הסכם השכירות השני נחתם בטרם נחתם הסכם המכר, ובהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בתחרות שבין זכותו להמשך שכירות הנכס ושימוש בו לבין זכויות הנתבע 2, ידו של התובע על העליונה בהיותו בעל העסקה הראשונה בזמן. לטענתו, מכירת המושכר על ידי הנתבע 1 לנתבע 2, אין בה כדי לפגוע בזכויותיו להמשך שימוש ושכירת המושכר עד תום תקופת השכירות בהתאם להסכם השכירות השני, היינו עד ליום 15/11/2017, שכן הנתבע 2 נכנס בנעליו של הנתבע 1 עת רכש ממנו את זכויותיו במושכר, והוא מחויב במלוא התחייבויותיו כלפי התובע על פי הסכם השכירות השני. בכתב ההגנה טען הנתבע 1, כי הסכם השכירות הראשון הוא ההסכם היחיד שנחתם בינו לבין התובע, וכי בסמוך לפני חתימת הסכם המכר עם הנתבע 2, סוכם בינו לבין התובע, כי תקופת השכירות תסתיים ביום 30.11.13, וכי התובע מוותר על האופציה השנייה שניתנה בהסכם השכירות הראשון להארכת תקופת השכירות עד ליום 15.11.15. בהסתמך על ההסכמה שבעל פה שבינו לבין התובע נחתם הסכם המכר ובו צוין, כי תקופת השכירות תסתיים ביום 30.11.13. הנתבע 1 טען, כי בדיעבד חזר בו התובע מההסכמה בעל- פה במטרה להתנכל ולהתנקם בו. בהתייחס להסכם השכירות השני, שאת אכיפתו מבקש התובע בתביעה זו, הכחיש הנתבע 1 כי החתימות המופיעות בו הנן שלו, וטען, כי מדובר במסמך מזויף, כי הוא לא חתם על הסכם שכירות נוסף מעבר להסכם הראשון, ועל-כן הסכם השכירות השני שהציג התובע אינו מחייב אותו. הנתבע 2 טען, כי הסכים לרכוש את הזכויות במושכר בהסתמך על הצהרת הנתבע 1, כי התובע שוכר את המושכר עד ליום 30.11.13, וכי זכויותיו במושכר כפופות לזכויות התובע רק עד ליום 30.11.2013, מועד עליו ידע ולו נתן הסכמתו, ולא עד למועד מאוחר יותר. הנתבע 2 כפר בטענת התובע, כי נכנס בנעליו של הנתבע 1 בכל הנוגע להסכם השכירות השני והנו מחויב על פיו, וכפר גם בטענת התובע, כי זכותו במושכר עדיפה על זכותו בהתאם להוראות סע' 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969. לטענתו, מדובר בשכירות מעל חמש שנים המחויבת ברישום בהתאם לחוק המקרקעין. משלא נרשמה זכות השכירות בלשכת רישום המקרקעין, הוא לא ידע על קיומו של הסכם השכירות השני, ולא סבר שקיים הסכם כזה לאור הצהרת הנתבע 1 בהסכם המכר. הנתבע 2 הוסיף וטען, כי הוא רכש את הזכויות במושכר בתום לב, כאשר עמדה לנגד עיניו הצהרת הנתבע 1 כי השכירות מסתיימת ביום 30.11.13, הוא שילם תמורה והתחיל בהליך הרישום בתום לב, ועל כן זכותו עדיפה על פני זכותו של התובע, ואין לחייבו בהתחייבויות הנתבע 1 בהסכם השכירות השני. גדר המחלוקת השאלה הראשונה בתיק זה הנה שאלה עובדתית, במישור היחסים שבין התובע לנתבע 1 והסכמי השכירות והיא, האם הסכם השכירות השני נחתם על ידי הצדדים ומחייב אותם כטענת התובע, ובהתאם לו מסתיימת תקופת השכירות ביום 15.11.17, או שמא כטענת הנתבע 1 מדובר בזיוף, ובהתאם להסכם השכירות הראשון ולסיכום שבעל - פה, תקופת השכירות מסתיימת ביום 30.11.13. כפועל יוצא מהשאלה הראשונה שבמחלוקת, וככל שייקבע כי הסכם השכירות השני נחתם ומחייב, מתעוררת מחלוקת במישור היחסים שבין התובע לנתבע 2, בנוגע לשאלה האם זכויות הנתבע 2 כפופות לזכויות השכירות של התובע, ככל שאלה חלות גם במועד מאוחר ליום 30.11.13. הסכם השכירות השני וטענת הזיוף גרסתו של התובע, בדבר החתימה על הסכם השכירות השני מהימנה, ולא התגלו בה סתירות מהותיות. עדותו של התובע הייתה עקבית, סדורה, הגיונית ואמינה. היא נתמכת גם ביתר הראיות שהובאו בתיק זה, ולא מצאתי סיבה שלא לקבלה. בחקירתו הנגדית חזר התובע על נסיבות עריכת הסכם השכירות השני. משנשאל בחקירה נגדית, מדוע היה צורך בחתימת הסכם שכירות שני, כאשר היה הסכם שכירות קודם בתוקף, ובו זכות לאופציה עד לתאריך 15.11.15, השיב התובע, כי הסכם השכירות השני נחתם לבקשת הנתבע 1 אשר היה זקוק לכסף, וכי שני הצדדים היו מעוניינים בהארכת תקופת השכירות מעבר למועד סיום האופציה השנייה הקבוע בהסכם השכירות הראשון - 15.11.15. התובע אף פירט, כי במעמד החתימה על הסכם השכירות השני, הוא שילם לנתבע מס' 1 כספים על חשבון דמי השכירות, לרבות בגין תקופת השכירות המוארכת (עמ' 10 ש' 7-2 לפרוטוקול יום 13.03.13). גרסתו של התובע קיבלה חיזוק מדבריו של הנתבע 1, אשר נאמרו על ידו בישיבת יום 20.11.12, שם הוא הודה כי נערך הסכם שכירות שני, עליו הוא חתם בנוכחות התובע ועורך הדין שלו (עמ' 1 ש' 22-17 לפרוטוקול מיום 20 בנובמבר 2012). הנתבע 1 חזר על האמור במהלך חקירתו הנגדית והעיד, כי נחתם עימו הסכם שכירות שני וכי במעמד החתימה על ההסכם השני שולמו לו סכומים שונים על ידי התובע (עמ' 21 ש' 27-25; עמ' 22 10-8, ש' 20-18; עמ' 23 ש' 11-3 לפרוטוקול מיום 13.03.13). גם השיקים שהוגשו על ידי התובע כמוצג ת/2 במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע 1, הנושאים תאריכים סמוכים למועד החתימה על הסכם השכירות השני, מחזקים את גרסתו של התובע. גם העובדה, שבסמוך למועד חתימת הסכם המכר, ביום 27.5.12 נשלח מכתב על ידי בא כוח התובע לנתבע 2 (נספח ג' לתצהירו), בו ציין את עובדת קיומו של הסכם שכירות שני שנחתם שנתיים קודם לכן, מחזקת את גרסתו של התובע, המכחיש את טענת הנתבע 1 בדבר הסיכום בעל פה שנערך לטענתו בסמוך לפני חתימת הסכם המכר, ותומכת בטענתו העקבית של התובע, כי בין הצדדים נחתם הסכם שכירות שני. אין זה סביר בעיניי שהתובע הגיע להסכם בעל-פה בסמוך לחתימת הסכם המכר בחודש מאי 2012, ובמקביל טוען במכתב ששיגר בא כוחו לנתבע 2, לקיומו של הסכם שכירות נוסף שנערך כשנה וחצי קודם לכן, בשנת 2010. לעומת גרסתו הסדורה והעקבית של התובע, בגרסתו של הנתבע 1, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, התגלו סתירות מהותיות, ועדותו התגלתה כמופרכת, לא הייתה עקבית ואינה סדורה, חסרת כל בסיס ראייתי כלשהו, בלתי הגיונית, עומדת בסתירה לראיות בתיק ולאמור בכתב ההגנה ובתצהירו, והתבררה כבלתי אמינה. איני מקבל את טענת הנתבע 1, כי בסמוך לחתימת הסכם המכר, נערך בין הנתבע 1 לבין התובע הסכם בעל פה שלפיו תקופת השכירות תסתיים ביום 30.11.13. טענה זו, אשר הוכחשה על ידי התובע, נטענה בעלמא, לא נתמכה בכל ראיה, אינה מתיישבת עם יתר הראיות בתיק, אינה סבירה ואינה הגיונית. הנתבע 1 לא נתן כל הסבר מניח את הדעת, מדוע יוותר התובע על זכות האופציה הנתונה לו על פיו עד ליום 15.11.15, ומדוע הסתפק הנתבע 1 בסיכום בעל פה ולא דאג להעלות הסכמה מהותית זו על הכתב. ממילא טענה זו התגלתה כשקרית ומופרכת, שעה שהנתבע 1 חזר בו מהטענה שנחתם רק הסכם שכירות אחד, והודה כי נחתם בינו לבין התובע הסכם שכירות שני. בכתב ההגנה ובתצהיר עדותו הראשית, טען הנתבע 1, כי הסכם השכירות היחיד שנחתם בינו לבין התובע הנו אותו הסכם שכירות מיום 15.11.06, לפיו נקבעה תקופת השכירות המקורית עד 15.11.11 עם שתי תקופות אופציה של שנתיים כל אחת, קרי עד 15.11.15. בחקירתו הנגדית, התגלה כי גרסה זו היא גרסת כזב, וכי מלבד הסכם השכירות הראשון נחתם הסכם שכירות נוסף, אם כי לטענתו הסכם השכירות הנוסף אינו אותו הסכם שכירות שני שהציג התובע, אלא מדובר בהסכם אחר. לדבריו, התובע לא השאיר בידיו עותק מהסכם השכירות השני, ובמקום להציג את הסכם השכירות האותנטי הוצג הסכם מזויף. מדובר בגרסה מופרכת וחסרת בסיס. כאמור, גרסה זו לא נטענה מעולם על ידי הנתבע עד ישיבת קדם המשפט מיום 20.11.12 ועד שלב חקירתו הנגדית. נהפוך הוא, בתצהיר עדותו הראשית ובכתב ההגנה נטענה גרסה שונה לחלוטין, ולפיה ההסכם היחיד שנכרת הוא ההסכם הראשון. יתירה מכך, אילו היה ממש בטענות הנתבע 1, כי ההסכם שהציג התובע הינו הסכם מזוייף, וכי ההסכם השני עליו הוא חתם שונה מההסכם השני שהוצג, ניתן היה לצפות מן הנתבע 1 לזמן לעדות את עורך הדין סלאמה, אשר ערך את ההסכם והחתים את הנתבע עליו. לעו"ד סלאמה אין אינטרס בתוצאות ההליך, וניתן להניח, שאילו הנתבע 1 היה מזמן אותו לעדות, הוא היה מציג את ההסכם האותנטי. ברם, הנתבע 1, שידע כי ההסכם שהוצג הוא ההסכם האותנטי נמנע מלזמן את עורך הדין סלאמה לעדות. הלכה פסוקה היא שהימנעות בעל דין מלהציג ראיה שברשותו ושנוגעת למחלוקת בין הצדדים פועלת לרעתו במובן זה שמניחים כי אילו אותה ראיה או אותם מסמכים היו מוגשים, היו תומכים בגרסת בעל הדין שכנגד (ר' ע"א 465/85 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו ואח', מה (4) 651, בעמ' 658; ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני לה (1), בעמ' 736. להוכחת טענת הזיוף הגיש הנתבע 1 חוות דעת של הגרפולוגית גב' נאווה דגן, אשר קבעה, כי החתימות השנויות במחלוקת על גבי הסכם השכירות השני לא נחתמו על ידי הנתבע. למסקנה זו הגיעה גב' דגן לאחר שקבעה, כי החתימות השנויות במחלוקת על גבי הסכם השכירות השני הנן שרבוט ולא חתימה, וכי אף חתימה אינה דומה לאחרת על גבי אותו מסמך. מכאן הסיקה גב' דגן, כי מי שחתם בשם המשכיר על הסכם השכירות השני, אינו מיומן או רגיל לחתום בחתימה זו. גב' דגן ציינה, כי לא מצאה זהות בין החתימות השנויות במחלוקת, שהנן שרבוט, לבין חתימת הנתבע 1 על מסמכים שהגיש לה בחתימת ידו, שבכולם חתם באותיות שמו ולא מצאה בהם ולו שרבוט אחד. אינני מקבל את ממצאיה ומסקנותיה של המומחית בחוות הדעת. כפי שיפורט להלן, למסקנות המומחית בחוות הדעת לא היה כל בסיס עובדתי ומדעי, ומסקנתה שהחתימה על ההסכם השני אינה חתימת הנתבע 1 מונעת מרצונה לתת חוות דעת התואמת את האינטרס של מי שהזמין אותה, הא ותו לאו. כפי שאפרט בהמשך, בעדותה ובחוות דעתה של המומחית התגלו תמיהות, בלשון המעטה, אשר פוגעות באופן חמור באמינות חוות דעתה. במהלך חקירתה הנגדית, העידה גב' דגן, כי על אף שמומלץ לבצע השוואת מסמכים מתקופה קרובה למועד החתימות השנויות במחלוקת, במקרה זה התבססה חוות דעתה על השוואה שביצעה בין החתימות השנויות במחלוקת שנחתמו בשנת 2010 למסמכים בחתימת הנתבע 1 מתקופה מוקדמת ב - 4 שנים, שכן הנתבע 1 לא הציג בפניה מסמכים קרובים יותר בזמן. היא אף אישרה שאדם יכול לשנות את חתימתו עם השנים, אך לטענתה היא לא עשתה השוואה עם חתימות מתקופה קרובה למועד החתימה שבמחלוקת, מכיוון שהנתבע 1 לא מסר לה דוגמאות חתימה כאלו. התנהלות זו לכשעצמה פוגעת במידה מסוימת באמינות חוות הדעת והמסקנות המפורטות בה. גב' דגן השיבה לשאלת בית המשפט, כי החתימות השנויות במחלוקת נחתמו על ידי אותו אדם שאינו מיומן בחתימה הזאת ולכן קיימים הבדלים בחתימות בינן לבין עצמן. יחד עם זאת, לא יכולה הייתה לשלול, כי אין המדובר בחתימתו של הנתבע 1 עצמו. כך למשל, במהלך עדותה נשאלה גב' דגן, האם היא מכירה את המונח "זיוף עצמי", והשיבה בחיוב, והוסיפה, כי בזיוף עצמי בדרך כלל החתימות שונות אך יש מאפיינים דומים (עמ' 17 ש' 32-29 לפרוטוקול מיום 13.03.13). בהמשך חקירתה, הודתה גב' דגן, כי בחתימות השנויות במחלוקת, קיימים מאפיינים דומים, כגון מקום ההתחלה של כל החתימות, קיומה של זווית עגולה בצד שמאל של כל חתימה, וקיומו של עיקול למטה בסוף הקו העליון של החתימות (עמ' 18 ש' 20-1 לפרוטוקול מיום 13.03.13). לבסוף הודתה גב' דגן כי דווקא כשיש זהות מוחלטת מדובר בזיוף, ואילו במקרה זה, ההבדלים בין החתימות השנויות במחלוקת לבין עצמן מעידים על כך שהן נחתמו על ידי אותו אדם (עמ' 18 ש' 24-21 לפרוטוקול יום 13.03.13). תשובות אלו של המומחית מכרסמות באופן חמור במסקנתה שהחתימות אינן של הנתבע 1. בהמשך חקירתה הנגדית של גב' דגן, התגלה, כי לקראת הכנת חוות הדעת, הנתבע 1 חתם בפניה, לבקשתה, מספר חתימות על גבי המסמך שהוגש וסומן ת/1, עובדה אשר באופן תמוה כלל לא נזכרה בחוות הדעת, ולא זכתה להתייחסות בממצאיה ובמסקנותיה. משהתבקשה גב' דגן להסביר, מדוע לא התייחסה בחוות דעתה לחתימות שחתם בפניה הנתבע 1, ובחרה להסתמך רק על המסמכים מתקופה קודמת שהציג בפניה, יצא המרצע מן השק והתברר, כי החתימות לא נזכרו בחוות הדעת, מן הטעם הפשוט, שהן זהות לחתימות השנויות במחלוקת (עמ' 19 ש' 16 - 10 לפרוטוקול יום 13.03.13). צא ולמד, בשלב זה התברר למעשה, כי השמטת חתימות הנתבע 1 על גבי מוצג ת/1 מחוות הדעת, לא נעשתה מתוך שיקול דעת מקצועי מבוסס ומנומק, או למצער בבחינת מחדל תם לב והשמטה מקרית, אלא שבחירת המסמכים שצורפו לחוות הדעת נעשתה באופן מכוון ומגמתי, בבחינת אמצעי למטרה אשר סומנה מראש, והושמטו ממנה החתימות בת/1 אשר עומדות בסתירה לממצאי חוות הדעת ומסקנותיה הרצויות למזמין, כי הנתבע 1 לא חתם את החתימות השנויות במחלוקת. בהמשך ולשאלת בית המשפט, כיצד היא מסבירה את הדמיון בין חתימות הנתבע 1 על גבי מוצג ת/1 לאלה השנויות במחלוקת, ומדוע לא התייחסה לכך בחוות דעתה, ניסתה גב' דגן להפחית מחשיבותן של חתימות הנתבע על גבי ת/1 וטענה, כי החתימות על גבי מוצג ת/1 אינן אלא זיוף שזייף הנתבע 1 את החתימות השנויות במחלוקת, וזאת לבקשתה, ולפיכך, לשיטתה לא היה מקום להתייחס אליהן בחוות הדעת (עמ' 19 ש' 34-20 לפרוטוקול מיום 13.03.13). איני מקבל הסבר זה. ראשית, משום שהסבר זה נטען לראשונה במהלך חקירתה הנגדית, ורק לאחר שנתפסה בקלקלתה והתגלתה העובדה שהעלימה חתימות אלה מחוות דעתה, ובכך למעשה פגעה קשות באמינותה. משחתם בפניה הנתבע 1 חתימות הזהות לחתימות השנויות במחלוקת, מחובתה הייתה לציין זאת בחוות הדעת, ולא להתעלם מכך ולבסס את חוות הדעת על מסמכים וחתימות אחרים בצורה סלקטיבית, כפי שבחרה לעשות. לגופה של טענה, גם אם החתימות על גבי מוצג ת/1 הנן זיוף שביצע הנתבע 1 לבקשת גב' דגן, אין זה משנה במקרה זה. גב' דגן בעצמה הודתה, כי מדובר בזיוף דומה (עמ' 20 ש' 2-1 לפרוטוקול יום 13.03.13) קרי, החתימות בכתב ידו של הנתבע 1 על גבי מוצג ת/1 דומות לחתימות השנויות במחלוקת. בכך למעשה נשמט הבסיס עליו מבוססת חוות הדעת, בדבר היעדר דמיון בין החתימות. למעלה מן הצורך אוסיף, כי השוואה בין החתימות השנויות במחלוקת על גבי הסכם השכירות השני לבין חתימות הנתבע 1 על גבי הסכם השכירות הראשון, לגביהן אין מחלוקת, מלמדת, כי החתימות שונות באופן מובהק ואין כל קווי דמיון. שוני זה לא זו בלבד שאינו מלמד על זיוף כלשהו שנעשה במכוון מטעם התובע, אלא שהשכל הישר מוביל למסקנה ההפוכה. חזקה על התובע, שלו ביקש לזייף את חתימתו של הנתבע 1, לא היה בוחר בחתימה הנחזית להיראות שונה באופן מובהק מהחתימה של הנתבע 1 על גבי ההסכם הראשון, אלא היה מנסה להעתיק ולזייף חתימה הנחזית במראה לחתימה המקורית. דווקא השוני המובהק, שלא ניכר בו כל ניסיון להעתקה וחיקוי, מחזק את המסקנה אליה הגעתי ממילא, כי אין ממש בטענת הזיוף ואני דוחה אותה. אשר על כן, משקבעתי, כי איני מקבל את גרסתו של הנתבע 1, וגם לא את חוות דעתה של גב' דגן באשר לטענת הזיוף, נותרה בעינה גרסתו של התובע בעניין זה. אני מקבל את גרסתו של התובע בעניין הסכם השכירות השני וקובע, כי הוכח בפניי כי בין התובע והנתבע 1 נחתם הסכם השכירות השני, והוא מחייב את הצדדים, ובכלל זה מועד סיום תקופת השכירות הקבוע בו ביום 15.11.17. היחס בין זכויות השכירות של התובע לבין זכויות הנתבע 2 הזכויות הנדונות במקרה זה, הן של הנתבע 2 כרוכש זכויות בעלות במקרקעין כלפי התובע בהיותו שוכר של הנכס. סעיף 84 (א) לחוק המקרקעין קובע, כי בכפוף להוראות סימן א' לפרק ז' לחוק המקרקעין שכותרתו "שכירות" יחולו על שכירות מקרקעין דיני השכירות הכלליים. לפיכך, המסגרת המשפטית לדיון במערכת היחסים שבין הנתבע 2 שרכש את המושכר לבין התובע השוכר אותו, מצויה בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, אשר קובע, כי משהעביר המשכיר את זכויותיו במושכר לאדם אחר - "יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות...". ההסדר האמור חל על הסכם השכירות נשוא תיק זה מכוח ההוראה הקבועה בסע' 2 לחוק השכירות והשאילה, שכן לא משתמעת מהסכם השכירות כוונה אחרת, ובאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון. סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה מגלם בתוכו את העיקרון, שמכר אינו דוחה שכירות, וכי נשמרת זכות השוכר להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם על פי דיני השכירות. סעיף 7 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969 קובע, כי "המחאת זכות אין בה כדי לשנות את החבות או תנאיה, ולנמחה יעמדו כלפי הנושה כל הטענות שעמדו לחייב בעת ההמחאה". אין ממש בטענת הנתבע 2 בדבר שינוי חזית בהעלאת טענת התובע לתחולת הוראת סע' 21 לחוק השכירות והשאלה, שכן כלל ידוע הוא, כי כאשר מדובר בטענה משפטית הנמצאת בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית המשפט והצד שכנגד, אין לקבל את טענת שינוי החזית (רעא 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ סע' 15 עמ' 11 לפסק דינה של כב' הש' עדנה ארבל והאזכור שם מהוראות החוק האמורות עולה, כי מכירת הזכויות במושכר לידי הנתבע 2, כשקודם לכן הושכר המושכר לתובע, וטרם חלפה תקופת השכירות, אפשרית מבחינת החוק, ולא אמורה לפגוע בתוקפו של הסכם השכירות. הנתבע 2 אשר קיבל לידיו את זכויות הנתבע 1 במושכר, נכנס בנעלי הנתבע 1 כלפי התובע בכל הקשור להסכם השכירות עמו. משקבעתי, כי הסכם השכירות השני הוא ההסכם שחל על השכירות נשוא תיק זה, מחויב הנתבע 2 לקיים את הסכם השכירות השני עם התובע, עד תום תקופת השכירות הקבועה בו, היינו עד ליום 15.11.17. אין באמור בסע' 4 בהסכם המכר, שבין הנתבע 1 לנתבע 2 , ובהיעדר הסכמה של התובע בעניין זה, כדי לשנות מזכויות התובע בהסכם השכירות השני. שני הצדדים התייחסו בטיעוניהם להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, שעניינו עסקאות נוגדות, ואולם, ספק בעיני אם אכן יש תחולה לסעיף זה במקרה זה. סע' 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 שכותרתו "עסקאות נוגדות" קובע: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". כאמור לעיל, בהתאם לסע' 21 לחוק השכירות, מכר כפוף לשכירות, ורוכש הזכויות בא במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, ולפיכך כלל לא ניתן לקבוע, כי מדובר ב"עסקאות נוגדות", אשר לגביהן ניתן לקבוע כי "לא ניתן לקיים את האחת בלא להפר את האחרת", ואשר קיומן הנו תנאי לתחולת סע' 9 לחוק המקרקעין (לעניין הגדרת "עסקאות נוגדות" ר' ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאלי חברה בע"מ, פד"י נז(2), 385 (להלן: "עניין גנז") בעמ' 393 - 394 סע' 6 לפסק דינו של כב' הנשיא א' ברק). חרף האמור, ולאור העובדה ששני הצדדים התייחסו בסיכומיהם לתחולת סעיף 9 לחוק המקרקעין על היחסים ביניהם, אבחן טענותיהם גם לאור סעיף זה, בהנחה שאכן העסקאות בהן מדובר הן "עסקאות נוגדות". בענייננו אין חולק, כי שתי העסקאות לא נרשמו. עסקת השכירות לא נרשמה, לא בהסכם השכירות הראשון ולא בשני. גם עסקת המכר לא נרשמה ולא נרשמה בגינה הערת אזהרה והנתבע 2 אף לא טוען לכך, אלא טוען כי "התחיל בהליך הרישום" (סע' 14 בסיכומיו). במקרה זה, גם אם נראה בעסקת המכר משום "עסקה נוגדת", הרי שהכלל הבסיסי הקבוע בסע' 9 לחוק המקרקעין הינו, כי זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה. כלל בסיסי זה לא יחול רק במקרה בו בעל העסקה השנייה פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב (ר' עניין גנז לעיל, בעמ' 397). על כן, משלא הסתיימה העסקה לטובת הנתבע 2 ברישום, זכותו של התובע עדיפה. באשר לחובת תום הלב, טען הנתבע 2, כי הוא הסתמך על הצהרת הנתבע 1 בהסכם המכר, כי תקופת השכירות מסתיימת בסוף חודש 11.13, הוא לא ידע על קיומו של הסכם השכירות השני וגם לא סבר כי ייתכן שקיים הסכם כזה, ובמקרה זה גם לא יכול היה לדעת, משום שלא נרשמה זכות השכירות, על אף החובה לרושמה, ומשלא נרשמה מדובר במחדל שבחוסר תום לב ולכן זכותו של הנתבע 2 עדיפה, וזכויותיו כפופות לזכויות התובע רק עד ליום 30.11.13. דין טענה זו להידחות. בעניין גנז הנ"ל נקבע, כי חובת תום הלב קובעת אמת מידה אובייקטיבית של התנהגות הוגנת של בעל זכות, המבקש להגשים את האינטרס העצמי תוך התחשבות באינטרס של הזולת (ר' עניין גנז הנ"ל בעמ' 400 סע' 15 לפסק הדין של כב' הנשיר א' ברק). עוד נקבע, כי גם מקום בו חובת תום הלב מחייבת רישום הערת אזהרה מבעל העסקה הראשונה, לא בכל מקרה מחדלו לרשום הערת אזהרה יהווה פגיעה בעקרון תום הלב, אלא ייבחן במכלול הנסיבות הרלבנטיות (ר' עניין גנז הנ"ל עמ' 405 סע' 20 בפסק דינו של כב' הנשיא ברק). במסגרת זו תיבחן שאלת תום ליבו של בעל העסקה השנייה, ובמקרה בו ידע על קיומה של העסקה הראשונה, אין לומר כי הימנעותו של בעל העסקה הראשונה מלרשום הערת אזהרה היא שהביאה ל"תאונה המשפטית" שביצירתן של עסקאות מנוגדות. הכלל הבסיסי הוא, כי זכות בעל העסקה הראשונה גוברת, ולא בכל מקרה תישלל ממנו הזכות עקב אי רישומה של הערת אזהרה (עניין גנז הנ"ל בעמ' 407 מול האותיות ג-ה). בענייננו, סע' 152 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 קובע, כי שכירות אשר אינה עולה על 10 שנים אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין. בענייננו תקופת השכירות שנקבעה בהסכם השכירות השני הנה ל - 6 שנים בלבד, החל מיום 15.11.2011 ועד ליום 15.11.17, ולא חלה חובת הרישום הנטענת. על כן, לא ניתן לקבל את טענת הנתבע 2, כי התובע פעל בחוסר תום לב עת לא רשם את זכות השכירות שלו בלשכת רישום המקרקעין, או לא רשם, לכל הפחות, הערת אזהרה על סמך הסכם השכירות. גם לו חלה חובת הרישום, הרי שבמקרה זה לא יכול הנתבע לטעון לתום לב. הנתבע 2 כלל לא בדק את המרשם, ולפיכך גם לא יכול לטעון, כי הסתמך עליו. הנתבע 2 טען אמנם בסיכומיו, כי בדק את המרשם, ואולם טענה עובדתית זו לא נטענה בתצהירו ולא בעדותו בפני בית המשפט ולפיכך אין לקבלה. ממילא אין בטענה זו כדי לסייע לנתבע 2, מקום שממילא זכות השכירות לא נרשמה כלל, לא על פי ההסכם הראשון ולא על פי ההסכם השני. על כן, לא יכול הנתבע 2 לטעון כי הסתמך על הרישום, רק כדי לבסס את טענתו כי זכויותיו כפופות להסכם השכירות רק עד ליום 30.11.13. דבר אחרון, הנתבע 2 הודה, כי במועד החתימה על הסכם המכר ידע שהתובע שוכר את המושכר ואף ראה אותו יושב במקום (עמ' 24 ש' 12-11 לפרוטוקול יום 13.03.13). משנודע לנתבע 2, כי המושכר מושכר לתובע, חובת תום הלב האובייקטיבית מחייבת, שיבקש לקבל עותק מהסכם השכירות, ואף יפנה לשוכר המחזיק במושכר ויברר את זכויותיו לאשורן. גם אם הייתי מקבל את גרסתו של הנתבע 2, כי לא ידע על הסכם השכירות השני, עיון בהסכם השכירות הראשון מלמד, כי לשוכר נתונה האופציה להאריך את השכירות בשנתיים נוספות, עד ליום 15.11.15. משלא הוצגה הסכמה בכתב של השוכר לוותר על זכות זו, אין הנתבע יכול לצאת ידי חובתו בקבלת הצהרתו של הנתבע 1 בלבד. בשולי הדברים אציין, כי הצדדים חלוקים באשר לעמידתו של התובע בהתחייבויות נשוא הסכם השכירות, ואולם מאחר ולא נטענה בדבר ביטול ההסכם מחמת הפרתו על ידי מי מהנתבעים לא מצאתי לנכון להתייחס לטענות אלה. סוף דבר אני מקבל את התביעה ומורה על אכיפת הסכם השכירות מיום 15/02/2010 שבין התובע לבין הנתבע מס' 1 בקשר עם הנכס הידוע כחלק מחלקה 19 בגוש 16976 בכפר דבוריה, עליו קיימים חממה ומבנה סככה. בהתאם לכך הריני מורה בזאת לנתבעים, ביחד ולחוד, להימנע מכל מעשה, אשר נוגד את זכויות השכירות של התובע במושכר בהתאם להסכם השכירות מיום 15/02/2010, וזאת עד תום תקופת השכירות הקבועה בהסכם השכירות, עד ליום 15.11.17. אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע מס' 2 שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ והוצאות משפט בסך 1,290 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל. חוזה שכירותחוזהשאלות משפטיותשכירותהסכם מכר