סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, הפוטר את השוכר מתשלום כשנמנע ממנו להשתמש במושכר מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. 1. תביעה כספית מיום 24/9/2012 על סך 63,620 ₪, ותביעה כספית שכנגד מיום 4/2/2013 על סך 245,000 ₪, שיסודן בחוזה שכירות שכרתו הצדדים בעניין חנות. בתחילה כללה התביעה העיקרית גם תביעה לפינוי הנתבעים מהחנות, אך ביום 10/12/12 החזירו הנתבעים את החזקה בחנות לידי התובעים, ותביעה זו התייתרה. פתח דבר 2. התובעים הם הבעלים של חלקה 68 בגוש 7092 והמבנה שעליה, ברח' המלך ג'ורג' 77 בתל אביב. בקומת הקרקע של המבנה, לכיוון רחוב המלך ג'ורג' יש חנות בשטח של כ-54 מ"ר. חנות זו חולקה על ידי התובעים לשתיים, כך שנותרה חנות בשטח של כ-20 מ"ר בחלק הצפוני של המבנה שבבעלות התובעים (להלן: "החנות"). מצפון למבנה שבבעלות התובעים - בקיר משותף - קיים מבנה ששייך לאחרים, שאינם צד לתיק זה. 3. ביום 14/2/2012 נכרת חוזה שכירות בין התובעים ובין הנתבעת, באמצעות מנהלה - הנתבע 2, ובגדרו השכירו התובעים לנתבעת את החנות לתקופה של שנה מיום 1/3/2012 ועד 29/2/13 (כך בחוזה, הגם שבשנת 2013 היו 28 ימים בלבד בחודש פברואר), תמורת 72,000 ₪ ומע"מ לכל התקופה (6,000 ₪ ומע"מ לחודש שישולמו בכל חודש מראש. אחת לחודשיים תמסור הנתבעת לתובעים שני שיקים. האחד עבור החודש הסמוך, והשני עבור החודש שאחריו) (להלן: "החוזה", שהעתק ממנו צורף כנספח 2 לכתב התביעה). על פי החוזה ניתנה לנתבעת אופציה להאריך את השכירות לשתי תקופות של שנה, ובסה"כ עד ליום 29/2/15 (כך בחוזה). הנתבע 2 חתם על ערבות אישית לכל התחייבויות הנתבעת על פי חוזה השכירות. 4. מספר חודשים לאחר מסירת החזקה בחנות לידי הנתבעים החלו בעלי המבנה שמצפון למבנה של התובעים בקיר משותף, בעבודות שיפוץ נרחבות של המבנה שבבעלותם, לרבות הוספת קומות למבנה. במהלך ביצוע העבודות נחסם חלק מהמדרכה הרחבה שבחזית המבנה שבבנייה באמצעות גדר מפח. מעת לעת היו מגיעים לחזית המבנה, בסמוך לחנות ואף ממול לחנות, משאיות ומערבלי בטון לצורך ביצוע עבודות במבנה שבבנייה. 5. הנתבעת חדלה לשלם לתובעים דמי שכירות ביום 1/9/2012. מהתכתבות שהוחלפה בין באי כוח הצדדים התברר כי אין בדעת הנתבעת להוסיף ולשלם דמי שכירות לתובעים, ואז הגישו התובעים תביעה זו. התביעה 6. החל מחודש 9/2012 הפסיקה הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות, ולא מסרה לתובעים המחאות לחודשים ספטמבר ואוקטובר 2012, כמתחייב מחוזה השכירות. דרישות התובעים בכתב לא הועילו ועל כן הודיעו התובעים לנתבעים, בכתב, על הפסקת השכירות, ודרשו את פינוי החנות. הנתבעים מסרבים לפנות את החנות והודיעו שימשיכו להחזיק בה ללא תשלום. 7. מבוקש להורות על פינוי הנתבעת מהחנות. (כפי שציינתי לעיל, ביום 10/12/2012 פינו הנתבעים את החנות, ונתייתר הדיון בסעד זה). 8. מבוקש לחייב את הנתבעים - מכוח הסכם השכירות ומכוח הערבות האישית של הנתבע - לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: א. 36,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין בגין דמי שכירות חוזיים מיום 1/9/2013 ועד לסיום תקופת השכירות ביום 29/2/2013 (כך בכתב התביעה); ב. 10,000 ₪ כפיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה השכירות, לפי סע' 17 לחוזה. ג. 11,500 ₪ כדמי שימוש ראויים בסך 500 ₪ ליום עבור 23 יום בהם מחזיקה הנתבעת במושכר לאחר הודעת הפינוי שניתנה לה. את התביעה הכספית מבססים התובעים על האמור בסעיף 16 לחוזה ולפיו במקרה של הפרת החוזה ישלם השוכר למשכיר 500 ₪ ליום עבור כל יום שימשיך להחזיק במושכר לאחר הודעת המשכיר על ביטול ההסכם, בנוסף לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 17 להסכם ובנוסף לתשלומים האחרים המגיעים למשכיר עד לתום תקופת השכירות. ההגנה והתביעה שכנגד 9. הנתבעים חתמו על החוזה במטרה לנהל בחנות עסק של מכירת ביגוד והלבשה נשית תחתונה ויוקרתית. הנתבעים השקיעו בחנות סכומי כסף נכבדים על מנת להכשירה לצרכי העסק שביקשו לנהל בה. הנתבעים פתחו את החנות לקהל ביום 1/6/2012. כחודש ימים לאחר פתיחת החנות נאלצו הנתבעים לסגור אותה מחמת עבודות הבנייה המנהלות במבנה הצמוד. עבודות אלה גרמו לנתבעים מטרדים קשים של רעש, אבק, חסימת המדרכה הסמוכה לחנות למעבר הולכי רגל באמצעות חומרי בנייה וגדר, והסתרת החנות מעוברים ושבים על ידי הגדר ועל ידי כלי הרכב אשר פוקדים את המקום לצורך עבודות הבנייה. 10. התובע הודה באזני הנתבע כי ידע על כך שעומדות להתבצע במבנה הצמוד עבודות בנייה לפי תמ"א 38. יתר על כן, התובעים הם שותפים לבנייה המתבצעת בבניין הסמוך לאור העובדה שהסכימו לעבודות המתבצעות במקום על פי היתר בנייה מיום 26/3/2012 (נספח ב' לתצהיר הנתבע בבר"ל). התובע סרב לבקשת הנתבע לבטל את חוזה השכירות ולהשיב לנתבעים את דמי השכירות ששילמו. 11. בנסיבות המתוארות לעיל אין לנתבעים אפשרות לנהל את העסק במושכר, והם פטורים מתשלום דמי השכירות לפי 15 לחוק השכירות והשאילה, הפוטר את השוכר מתשלום כשנמנע ממנו להשתמש במושכר מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. הנתבעים זכאים להפחתת תשלום דמי השכירות לאפס גם לפי סע' 7 - 9 לחוק השכירות הואיל והתובעים לא העמידו לרשותם מושכר שראוי לשמש את מטרת השכירות. כמו כן, הואיל והתובעים ידעו על העבודות העומדות להתבצע בבניין הצמוד ולא גילו על כך לנתבעים על התובעים להשיב לנתבעת את דמי השכירות ששילמה ואת ההשקעות שהשקיעה בעסק וירדו לטמיון בסכום כולל של 245,000 ₪, סכום התביעה שכנגד. ההגנה שכנגד: 12. התובע מכחיש כי עובר לחתימה על חוזה השכירות ידע על כך שבעלי הבניין הצמוד עומדים לפתוח בעבודות שיפוץ נרחבות. בזמן אמת, בסמוך למועד פתיחת החנות לא פנו הנתבעים אל התובעים ולא הודיעו על חוסר אפשרות לפתוח את החנות או להפעילה. בחירת הנתבעים לפתוח את החנות ביום 1/6/2012 חרף ההפרעות הנטענות וללא כל הודעה בעניין זה לתובעים מוכיחה כאלף עדים שאין קשר בין סגירת החנות ובין עבודות הבנייה שנעשו בבניין הסמוך. הנתבע כלל לא היה מעורב בהפעלת החנות כי אם בת זוגו בשם סימונה. העבודות שבוצעו בסמוך לחנות לא פגעו בגישה לחנות, לא הסתירו את החנות מעוברים ושבים ולא הפריעו להפעלתה. ראייה לדבר, במהלך כל התקופה פעלה "פיצוציה" בסמוך לחנות מושא התביעה ללא קושי וללא הפרעה. 13. הנתבעת לא עשתה דבר להקטנת נזקיה בכל הנוגע להשקעותיה במושכר. הנתבעת לא פעלה למכירת הסחורה או הריהוט שרכשה לצורך הפעלת החנות. זאת ועוד, נכון ליום הגשת כתב ההגנה שכנגד יש לקזז מכל סכום שייפסק לטובת הנתבעת (התובעת שכנגד) סך של 96,000 ₪ (חוב דמי השכירות + פיצוי מוסכם + 500 ₪ ליום עבור מאה ימי איחור בפינוי המושכר). הראיות 14. מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע אליו צורפו נסח רישום, הסכם שכירות, תמונות, וחילופי מכתבים בין הצדדים. 15. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע אליו צורפו חוזה השכירות, תמונות, חילופי מכתבים, היתרי בנייה של התובעים ושל בעלי הבניין הצמוד, חשבוניות וקבלות. דיון 16. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי החלטתי לקבל את התביעה העיקרית באופן חלקי ולדחות את התביעה שכנגד. 17. לא שוכנעתי שבמועד קיום המו"מ לקראת כריתת חוזה השכירות, או במועד כריתת החוזה, ידע התובע על כוונת בעלי המבנה הסמוך לבצע עבודות בנייה מקיפות במקום. לא מצאתי כל סיבה שלא לקבל את עדותו של התובע שהעיד שלא ידע על הכוונה להתחיל בביצוע העבודות, אף כי הייתה לו ידיעה כללית על כוונה לבצע עבודות במקום. זאת לדעת, המבנה שבבעלות התובעים והמבנה הצמוד חולקים קיר משותף. המבנה שבבעלות התובעים הוא מבנה בן חמש קומות, ואילו המבנה הצמוד, במועד החתימה על ההסכם היה בן שתי קומות בלבד. כל בר דעת ומי שעיניו בראשו, וניסיונו הרב של הנתבע כאיש עסקים מלמד כי כזה הוא, יכול להבין שבמוקדם או במאוחר יוספו קומות גם על המבנה הצמוד למבנה שבבעלות התובעים. כל שניתן ללמוד מהיתרי הבנייה שצורפו לתצהיר הנתבע הוא שבשנת 2005 ניתן היתר בנייה לביצוע עבודות כלשהן במבנה שבבעלות התובעים, ובשנת 2011 ניתן היתר בנייה להוספת שתי קומות וביצוע עבודות באותה חלקה. ההיתר הראשון הוא על שם התובעים ואילו ההיתר השני הוא על שם אנשים בשם שחר מזרחי ואמנון מרכוס. מלבד סמיכות המקום אין כל זיקה וקשר בין התובעים ובין העבודות שבוצעו במבנה הצמוד. התובע הבהיר בחקירתו כי לפני שנים חתם על ייפוי כוח המאפשר לשכנים לחתום על תכניות לביצוע עבודות במבנה הצמוד, ועל כן לא ידע כלל ועיקר כי העבודות עומדות להתבצע בקרוב. הנה כי כן, לא התובעים ביצעו את העבודות שלדברי הנתבע גרמו למטרד בחנות, ואף לא הייתה להם כל ידיעה על הכוונה להתחיל בביצוע העבודות בסמוך לאחר תחילת תקופת השכירות. בנסיבות אלה אין שחר לטענה בדבר קיום מו"מ בחוסר תום לב מצד התובעים. לא ניתן לצפות שהתובעים יניחו את החנות שבבעלותם שוממה רק מחמת שבמועד לא ידוע בעתיד עשויים בעלי המבנה הסמוך לבצע בו עבודות בנייה. 18. זאת ועוד, לא שוכנעתי כי לא ניתן היה להפעיל את החנות וכי נחסמו דרכי הגישה אליה. אדרבה, מעיון בתמונות המקום שצירפו הצדדים לראיותיהם עולה כי המדרכה במקום רחבה מאוד (5 - 6 מ') וכי רק רצועה של כ-2 מ' ממנה נחסמה בגדר ממול למבנה הצמוד לחנות. בתמונות שצורפו נראים עוברים ושבים הולכים במדרכה ולא נראה כי יש קושי כלשהו בגישה אליה. בהינתן העובדה הידועה לכל, כי רח' המלך ג'ורג' בקרבת דיזנגוף סנטר, הוא ציר תנועה מרכזי בתל אביב, ברור כי גם הטענה בדבר משאיות ומערבלי בטון אשר חסמו דרך קבע את הגישה לחנות ועמדו על הכביש ממול, אינה הגיונית ואינה מתקבלת על הדעת. גם אם הגיעו למקום משאיות או מערבלי בטון, הדעת נותנת כי שהו במקום לפרק זמן הכרחי ומינימלי בלבד, ואז נסעו לדרכם. 19. יתר על כן, אין חולק כי בפרק הזמן הקצר שבו הייתה החנות פתוחה, הופעלה החנות על ידי בת זוגו של הנתבע - גב' סימונה אורטיז - ולא על ידי הנתבע עצמו (עמ' 11 ש' 23). עדותה של הגב' אורטיז היא עדות חיונית להוכחת טענות הנתבעים בדבר חוסר אפשרות להפעיל את החנות וחסימת דרכי הגישה אליה. הנתבעים בחרו שלא להביא עדה חיונית זו. הלכה היא שהימנעות מהבאת ראייה חיונית שהייתה עשויה לסייע לבעל הדין, פועלת לחובת בעל הדין שנמנע מהבאת הראייה. חזקה שלו הייתה העדה מובאת לעדות הייתה עדותה מסייעת לתובעים ולא לנתבעים. 20. אינני מקבל את עדותו של הנתבע לפיה לא ניתן היה להפעיל את החנות כלל. אני סבור שהנתבע העצים את תיאור המטרד כדי להצדיק את התנהלות הנתבעים. אני מאמין לנתבע שכתוצאה מעבודות הבנייה שבוצעו בבניין הסמוך נגרם חוסר נוחות בהפעלת החנות. הבחירה שלא להפעיל את החנות כלל הייתה בחירה של הנתבעים ולא הייתה מחויבת המציאות. ראייה לדבר, עדות התובע אשר לא נסתרה, לפיה החנות הסמוכה למושכר ("הפיצוציה") פעלה כל העת, ולא נשמעה כל טענה מצד השוכר על רעש, אבק או לכלוך (עמ' 7 ש' 6). גם בעניין זה, בחרו הנתבעים שלא לחזק את גרסתם באמצעות עדותה של הגב' אורטיז או באמצעות עדותו של שוכר החנות הסמוכה. עינינו הרואות כי אין לתובעים כל אחריות על ההשקעות שלטענת הנתבעים השקיעו בחנות וירדו לטמיון. הנתבעים - מטעמיהם - החליטו לסגור את החנות ובחרו שלא להתמודד עם חוסר הנוחות הזמנית הכרוכה בעבודות הבנייה במבנה הצמוד. זאת, עוד בטרם נדרשתי לטענות התובעים בדבר הימנעות הנתבעים מהקטנת הנזק הנובע מסגירת החנות. 21. לעומת זאת, לא מצאתי כל הסבר מניח את הדעת לכך שהנתבעים הוסיפו להחזיק בחנות (הסגורה) מיום 1/7/13 ועד ליום 10/12/2012, כשמיום 1/9/12 ואילך אין הם משלמים דמי שכירות כלל. לו סברו הנתבעים כי אין אפשרות להפעיל את החנות במקום היה עליהם להחזיר את החזקה בחנות לידי התובעים מוקדם ככל האפשר, ולאחר מכן להתדיין איתם בנוגע למחלוקות הכספיות שבין הצדדים. החזקה בחנות ללא תשלום דמי שכירות - אינה אפשרית, והיא מנוגדת לחובות הנתבעים על פי הסכם השכירות ועל פי חוק השכירות והשאילה. 22. הנתבעים טוענים כי היו פטורים מחובת תשלום דמי השכירות לפי סע' 15 לחוק השכירות הואיל ונמנע מהם להשתמש במושכר למטרת השכירות "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו". איני מקבל טענה זו. סע' 15 עוסק במקרה בו לא ניתן כלל לעשות שימוש במושכר. כפי שקבעתי לעיל, השימוש במושכר היה אפשרי - גם אם היה כרוך בחוסר נוחות מסוים - והנתבעים הם שבחרו להפסיק את השימוש בו. דרכי הגישה אל המושכר לא נחסמו ולא מנעו את השימוש בו למטרת השכירות. כמו כן, לפי סע' 15 הנ"ל רשאי המשכיר בתוך זמן סביר, בנסיבות העניין, לבטל את החוזה. בענייננו, משהתברר שאין בדעת הנתבעים לשלם דמי שכירות עבור המושכר כל עוד יימשכו העבודות בבניין הצמוד, די בהתראה ששיגרו התובעים ביום 29/8/12 ובהודעת הביטול מיום 5/9/12 כדי לעמוד בדרישת החוק. משבוטל החוזה על ידי התובעים והנתבעים הוסיפו להחזיק במקום מבלי לשלם את דמי השכירות, הפרו הנתבעים את חוזה השכירות ואת חובתם לפי חוק השכירות. 23. מן הנימוקים דלעיל החלטתי לקבל את התביעה העיקרית בחלקה, ולדחות את התביעה שכנגד. יחד עם זאת, בכל הנוגע לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיפים 16 ו-17 לחוזה, אני סבור שבנסיבות העניין יש להתחשב בנזק שנגרם לנתבעים. גם אם אין התובעים אחראים לנזקי הנתבעים, אני סבור שיש להתחשב בכך שהנתבעים ביקשו לפתוח חנות במושכר ובסופו של יום, מחמת העבודות שבוצעו במבנה הצמוד, סגרו את החנות וספגו נזקים בגין ההשקעות הנכבדות שהשקיעו בהכשרת החנות וברכישת הסחורה. לטעמי, יש להחיל בענייננו, באופן חלקי, את האמור בסע' 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970, תחת הכותרת "פטור בשל אונס או סיכול החוזה" לאמור: "(א) היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים. (ב) במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו." 24. ביישום הוראות המחוקק על העניין שלפניי אני רואה להבחין בין בחירת הנתבעים לסגור את החנות ולהפסיק בפועל את השכירות, לבין החלטת הנתבעים שלא להחזיר את החזקה בחנות לידי התובעים למרות שהפסיקו לשלם דמי שכירות. לו היו הנתבעים מפסיקים את השכירות ומחזירים את החזקה בחנות לידי התובעים, היה מקום לקבוע שמטרת החוזה סוכלה מחמת נסיבות שהשוכר לא ידע עליהן, דהיינו ביצוע עבודות הבנייה במבנה הצמוד למושכר, ועל כן אין מקום לאכוף את ביצוע החוזה או לפסוק פיצויים בגין הפרתו. ברם, המשך החזקה במושכר עד ליום 10/12/12 ללא תשלום דמי שכירות, עולה כדי הפרה שאינה באה בגדרי סע' 18 ובגינה יש לחייב את הנתבעים בתשלום פיצויים לתובעים. יחד עם זאת, בנסיבות העניין, אני רואה להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם, בהתאם לסע' 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970. בהקשר זה ראוי לציין כי חודשים רבים לאחר השבת החזקה בחנות לידי התובעים (ביום 10/12/2012) עמדה החנות כמות שהיא ולא הושכרה, למרות שלא היית הכל מניעה להשכירה, למעט העבודות שבוצעו בבניין הסמוך. אני סבור שאין מקום לחייב את הנתבעים במלוא תשלום דמי השכירות בתוספת 500 ₪ לכל יום איחור בפינוי המושכר, ובתוספת פיצוי בסך 10,000 ₪ כאמור בסעיפים 16 ו-17 של החוזה, ויש להסתפק בפיצוי כולל בסך 5,000 ₪, בנוסף לדמי השכירות הקבועים בחוזה עבור התקופה בה החזיקו הנתבעים במושכר בפועל. על אלה יש להוסיף הוצאות משפט. סוף דבר 25. הנתבעים לא שילמו לתובעים דמי שכירות עבור החודשים ספטמבר עד דצמבר 2012, למרות שהחזיקו במושכר בתקופה זו, ועליהם לשלם לתובעים את דמי השכירות הקבועים בחוזה עבור תקופה זו. בנוסף, על הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי מוסכם מופחת בסך 5,000 ₪ והוצאות משפט. לעומת זאת, דין התביעה שכנגד להידחות הואיל ואין לתובעים (הנתבעים שכנגד) אחריות כלשהי להוצאות שנגרמו לנתבעת (התובעת שכנגד) כתוצאה מההשקעות בחנות שנסגרה. 26. אשר על כן, הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים: א. 24,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 24/9/2012 (דמי שכירות לחודשים ספטמבר עד דצמבר 2012); ב. 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 24/9/2012 (פיצוי מוסכם מופחת); ג. 3,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום (הוצאות משפט); ד. 12,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום (שכר טרחת עו"ד בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד).שכירות