עיכוב חתימה על הסכם השכירות

לטענת התובעת הנתבע עיכב חתימת הסכם השכירות וביקש לחתום על חוזה במועד הכניסה למושכר לנוכח כוונתו לרכוש עד לאותו מועד את המושכר דבר שייתר הצורך בעריכת הסכם שכירות. הצדדים חלוקים בין היתר בעניינים הבאים: א. האם נכרת בין הצדדים הסכם שכירות בעל תוקף משפטי מחייב. ב. האם הציגה התובעת לנתבע מצג שווא בקשר לגובה החיוב בארנונה החל על המושכר. האם נכרת הסכם שכירות בעל תוקף משפטי מחייב: הנתבע טוען בסעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית כי הועברה אליו ביום 23.1.12 טיוטת חוזה שכירות וביום 29.1.13 הועברו לתובעת הערותיו. לטענת הנתבע משלא התייחסה התובעת להערות אלה, ומשלא סוכמה בין הצדדים המחלוקת שנותרה בקשר להערות בעניינים מהותים אלה, כגון: אורך תקופת השכירות והאופציה, גובה השתתפות הנתבע בעלות השיפוץ, וגובה שכ"ד בתקופת האופציה, לא התגבש הסכם שכירות בעל תוקף משפטי מחייב, בהעדר מסוימות וגמירות דעת להתקשר בחוזה שכירות עם התובעת, ועל כן, לא עומדת לתובעת עילת תביעה מכוח הפרת חוזה שכירות. הנתבע לא נחקר בחקירתו הנגדית בדבר משלוח מייל מיום 29.1.12 בדבר תיקונים מטעמו לטיוטת חוזה השכירות, ועל כן, לא נסתרה הטענה לפיה העביר לתובעת את הערותיו במועד זה. נטל השכנוע להוכחת קיומו של הסכם שכירות בעל תוקף משפטי מחייב רובץ לפתחה של התובעת המעלה טענה זו. אין בידי לקבל את טענת הנתבע לפיה לא התגבש הסכם שכירות בעל תוקף משפטי מחייב, כפי שיפורט להלן. אין חולק, כי הסכם שכירות לא נחתם בין הצדדים אולם התובעת טוענת כי ההסכמות בדבר תנאי השכירות סוכמו בין הצדדים בעל פה, והן מהוות הסכם שכירות בעל תוקף משפטי מחייב. מעדותו של הנתבע בבימ"ש עולה כי בין הצדדים סוכם גובה דמי שכירות חודשיים ע"ס 3700 ₪ בצירוף מע"מ. כמו כן, הצדדים אינם חלוקים, כי סוכם, שתקופת השכירות תחל ביום 16.2.12. (ראה: עמ' 8 לפרוטוקול מיום 2.6.13, ש' 14,15, ו- 26-28). מהעדויות והראיות שנשמעו בבית המשפט עולה כי במועד כלשהו במהלך חודש ינואר 2012 נפגשו מנהל התובעת מר משה קוזלוביץ, וכן ב"כ התובעת עו"ד ניצחון גואטה, והנתבע במושכר בפגישה אליה הגיע איש השיפוצים לצורך סיכום פרטי השיפוצים וההתאמות שנתבקשו ע"י הנתבע. (ראה: פרוטוקול דיון מיום 20.11.12 עמ' 2 ש' 8-13 , ועמ' 4 ש' 28-29, וכן, פרוטוקול מיום 2.6.13 עמ' 7 ש' 19-25). הנתבע העיד בחקירתו הנגדית כי התובעת החלה בביצוע עבודות השיפוץ שנתבקשו על ידו כשבוע או עשרה ימים לאחר הפגישה שערך עם איש השיפוצים במושכר.( עמ' 8 לפרוטוקול מיום 2.6.13 ש' 16- 18). אני סבור כי גרסת התובעת לפיה, החלה בביצוע עבודות השיפוץ רק לאחר שסיכמה עם הנתבע בעל פה את תנאי הסכם השכירות במלואם ( לרבות, אורך תקופת השכירות ל - 24 חודשים ואופציה של שנה נוספת, גובה דמי השכירות בתקופת האופציה, השתתפות הנתבע בעלות ההתאמות והשיפוצים בסך 6,500 ₪ בצירוף מע"מ), מתיישבת יותר עם נסיבות הענין כפי שעלה מעדויות התובעת שנשמעו בבימ"ש כמפורט להלן. הנתבע בעדותו בבימ"ש הודה כי תובעת החלה בביצוע עבודות שיפוצים וההתאמות של המושכר לפי דרישותיו לאחר שסוכמו גובה דמי השכירות ומועד כניסת הנתבע למושכר. מצב דברים זה מתיישב יותר עם גרסת התובעת לפיה, רק לאחר שסוכמו עם הנתבע כל תנאי הסכם השכירות, ובכלל זה אורך תקופת השכירות והאופציה, ויתר התנאים היסודיים הנדרשים להעמדת חוזה שכירות בעל תוקף משפטי מחייב, החלה בעבודת השיפוצים. הנתבע לא נתן בתצהיר עדותו או בחקירתו הנגדית בבימ"ש, הסבר כלשהו, מדוע נפגש עם איש השיפוצים מטעם התובעת וסיכם באותה פגישה עם התובעת היקף השיפוצים שתבצע עבורו ולפי דרישתו, אלא אם סוכמו באותו שלב תנאי ההתקשרות. השכל הישר מלמד כי התובעת כמשכיר סביר לא היתה מבצעת עבודות אלה הכרוכות בהוצאה כספית ניכרת ע"פ עדותה בסך של 28,700 ש"ח (ראה: ס' 12(א) לתצהיר עדותו של עו"ד גואטה) רק על סמך התעניינות גרידא של הנתבע באפשרות לשכור את הנכס. מהראיות שהובאו לפני בית המשפט עולה כי הנתבע העביר לתובעת על חשבון התחייבותו לשאת בהשתתפות בעלות השיפוצים שני שיקים דחויים ע"ס כולל של 5,800 ₪, אשר נפרעו על ידו, עובדה נוספת המלמדת על אומד דעתו של הנתבע אשר ראה עצמו כמי שהתקשר בחוזה השכירות ועל כן, חב בתשלום בגין השתתפותו בעבודות השיפוץ. מטעם התובעת העידו מנהל ובעלי התובעת מר משה קוזלוביץ וכן, עו"ד ניצחון גואטה המשמש כעורך דינה של התובעת. מעדויות התובעת עולה כי עיקר ההתנהלות אל מול הנתבע נעשתה באמצעות עו"ד גואטה עמו סוכמו תנאי השכירות. כפי העולה מעדותו של עו"ד גואטה בבימ"ש, טרם שהועברה על ידו במייל לנתבע טיוטה של הסכם השכירות, נמסרה לידיו של הנתבע טיוטה כשבוע וחצי קודם לכן, כאשר לא היתה מחלוקת לגבי תנאי השכירות שפורטו בטיוטה. (עמ' 2 לפרוטוקול מיום 2.6.13 ש' 26-32). מעדויות הצדדים עולה כי במקביל להשכרת הנכס לנתבע ביקש הנתבע לרכוש את המושכר ולצורך זה אף הזמין שמאות מקרקעין על מנת לממן הרכישה באמצעות הלוואה מבנק למשכנתאות. ע"פ סעיף 10(ג) לתצהיר עדותו של עו"ד גואטה, הנתבע עיכב את חתימה על חוזה השכירות וביקש לדחותה עד למועד הכניסה למושכר (16.2.12) מהטעם כי עד למועד זה יחתום על הסכם רכישה באופן שייתר הצורך בחתימת חוזה השכירות. עדות זו של התובעת לא נסתרה בחקירה הנגדית, ומתיישבת עם מכלול הנסיבות לפיהן התכוון הנתבע לרכוש את המושכר. עדי התובעת נחקרו באריכות בחקירה נגדית, עדותם היתה עקבית ונמצאה מהיימנה עלי. לאור המפורט לעיל, הוכח לבימ"ש כי נכרת בין הצדדים הסכם שכירות בעל פה בהתאם לתנאים שפורטו בטיוטת חוזה השכירות שהועברה ע"י התובעת לנתבע וצורפה כנספח ב' לתצהיר עדות התובעת. טענת הנתבע- המושכר לא היה ראוי לאכלוס: עוד טוען הנתבע כי המושכר לא היה מוכן ו/או ראוי לאכלוס נכון ליום 16.2.12 מועד הכניסה למושכר. בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע לא נמצא כל פירוט של טענה כללית זו, לפיה המושכר לא היה מוכן וראוי לאכלוס במועד תחילת השכירות (16.5.12). בחקירתו הנגדית של הנתבע במסגרת בקשת ההתנגדות מיום 20.11.12, עולה כי באותו דיון הצטמצמה הטענה לפיה השירותים הקומתיים לא היו מוכנים, לא היו דלתות לאסלות, ולא דלת ראשית לחדר השירותים, וכן, בוצעו עבודות בשטחים הציבורים. (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 20.11.12 ש' 19-23). בחקירתו בבימ"ש העיד הנתבע כי ביום 14.2.12 ביקר במושכר ומצא אותו לא מוכן לכניסה, ועל כן, הודיע לתובעת על דחיית הכניסה ב- 7 ימים. בחקירתו הנגדית של הנתבע בהליך ההוכחות, השמיע הנתבע גרסה חדשה ומורחבת, שלא נזכרה בתצהיר עדותו הראשית לפיה, ולא בחקירתו בהליך ההתנגדות, לפיה מלבד הטענות שפורטו בענין חדר השירותים הקומתי, טען, כי טרם נצבעו עד לאותו מועד קירות הנכס, המזגנים לא פעלו, לא היו דלתות פנים . (ראה: עמ' 9 לפרוטוקול מיום 2.6.13 ש' 12-18). מלבד טענה בעלמא לענין אי צביעת קירות המשוכר, אי תקינות המזגנים, והעדר דלתות פנים במושכר, לא הביא הנתבע כל ראיה או עדות לתמיכה בטענות אלה. הנתבע צרף לתצהיר עדותו הראשית (נספח ה'),העתק שמאות מקרקעין שנערכה לצורך רכישת הנכס, לפיה ביקר השמאי בנכס ביום 6.ץ2.12. מעיון בתמונות שצורפו לחוו"ד השמאי ומהוות חלק בלתי נפרד ממנה, ניתן לראות בתמונה המופיעה בעמ' 11 לחוו"ד בצד שמאל תחתון, כי בחדר השירותים הקומתי הותקנו דלתות לתאי השירותים, ותמונה בעמ' 12 בחלק עליון מימין נראה בבירור מזגן עילי המותקן בנכס. מכאן כי הטענה לפיה לא הושלמו התקנת רכיבים אלה עד למועד הכניסה למושכר להדחות. לנוכח התנגדות ב"כ התובעת בדיון להגשת נספח ו' לתצהיר עדותו של הנתבע שכן אינו מוגש באמצעות עורכו, איני מתיר הגשתו של מסמך זה. הנתבע לא הכחיש כי במענה להודעת SMS ששלח לתובעת על דחיית הכניסה למושכר בשבוע , נשלחה לו הודעה מטעם התובעת כי דלת הכניסה לחדר השירותים הותקנה נכון למועד הכניסה למושכר ביום 16.2.12. מחקירת הנתבע עולה כי לא בדק השלמת העבודות בחדר השירותים הקומתי ו/או היות המושכר ראוי לאכלוס נכון ליום 16.2.12. (ראה: נספח ו' לתצהירי התובעת - תצלום הודעות SMS שהוחלפו בין הצדדים). (ראה: עמ' 3 לפרוטוקול דיון מיום 20.11.12 ש' 25-30). ב"כ הנתבע בסיכומיו טען כי יש ללמוד ממועד החשבוניות שצרפה התובעת לתצהיר עדותה הראשית ראיה למועד התקנת המזגנים והאסלות במושכר. עיון בחשבוניות עולה כי אין בהן כל איזכור של מועד ביצוע התקנת פריטים אלה, אלא מדובר במועד הוצאת החשבוניות בלבד. משלא הביא הנתבע תצהיר עדות מטעם בעלי המלאכה הנזכרים בחשבוניות בענין זה, לא הוכחה טענתו. מצג שווא - גובה החיוב בארנונה הנתבע טוען כי בתחילת המו"מ בא כוח התובעת עו"ד נצחון גואטה, הציג לפניו מצג שווא לפיו החיוב בארנונה הינו של 11 ₪ למטר, כאשר התברר לנתבע כי החיוב בפועל הינו פי שניים וחצי - 28 ₪ למטר. לטענת הנתבע לאור ההפרש בעלויות שבין המצג למצב בפועל, ביקש מהתובעת לספוג הפרש זה ולהפחית דמי השכירות החודשיים בסך 900 ₪ לחודש, ומשסירבה לכך התובעת, הודיע לה כי אינו מעוניין לשכור את הנכס. נטל השכנוע להוכחת הטענה מוטל על הנתבע, לפי הכלל הראייתי לפיו המוציא מחברו עליו הראיה. טענת הנתבע לפיו בתחילת המו"מ הוצג לו ע"י ב"כ התובעת מצג לפיו החיוב בארנונה הינו 11 ₪ למטר, הינה טענה הנטענת בעלמא ללא פירוט עובדתי באשר למועד המדוייק ולנסיבות בהן הוצג מצג שווא זה. מדובר בעדות יחידה של הנתבע מבלי שנתמכת גרסה זו בכל ראיה חיצונית נוספת, ובלא שמצאתי נסיבות מיוחדות המצדיקות הסתמכות על עדות יחידה זו. הנתבע בסעיף 7 לתצהירו מעיד כי שלח לתובעת ביום 29.1.12 הערות להסכם השכירות. מעיון בסעיף 13.5 לטיוטת הסכם השכירות הנושאת הערות הנתבע (נספח ב' לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע), עולה כי הנתבע מציין בסעיף זה הערה לפיה מבקש לדעת מה סכום הארנונה. מכאן, כי אילו היה מוצג לפני הנתבע ע"י התובעת ו/או מי מטעמה, מצג כלשהו לענין גובה החיוב בארנונה, היה טורח הנתבע ומציין בגוף טיוטת החוזה והערותיו את הסכום שהוצג לפניו, אולם הנתבע לא עשה כן , ולא בכדי. אשר על כן, לא הוכחה טענת הנתבע לפיה התובעת הציגה לפניו מצג שווא לענין גובה החיוב בארנונה, והטענה בענין זה נדחית. לא נסתרה עדות התובעת לפיה לאחר שהנתבע הודיע חד צדדית כי אין בדעתו להיכנס למושכר, עמד המושכר ריק ללא שוכר במשך חודשיים וחצי מיום 16.2.12 ועד ליום 1.5.12. התובעת צרפה לתצהיר עדותה חוזה שכירות לפיו עלה בידה להשכיר את הנכס החל מיום 1.5.12 (הסכם השכירות צורף כנספח יב' לתצהיר התובעת), בדמי שכירות של 3,600 ₪ בצירוף מע"מ לחודש. על כן, זכאית התובעת לפיצוי בגין הנזק בגין אי קבלת דמי שכירות לתקופה זו בסך 10,730 ₪, כאמור בס' 23(ב) לתצהיר עדות ראשית של התובעת. כמו כן, לא נסתרה עדות התובעת כי שילמה בגין חודשיים וחצי אלה דמי ניהול בסך 701 ₪ כעולה ממכתב חב' הניהול שצורף כנספח יג' לתצהיר עדות ראשית, ועל כן, זכאית לפיצוי בגין סכום זה. כפי שהעידה התובעת בתצהירה, דמי השכירות מהשוכר החדש היו נמוכים ב- 100 ₪ מאלה שסוכמו עם הנתבע, כך שנגרם לתובעת נזק של 1,200 ₪ בגין תקופת השכירות עם השוכר החדש. התובעת בתצהיר עדותה הראשית העידה כי לצורך הקטנת נזקה, לאחר שהתברר לה כי הנתבע אינו עומד בהסכם, פעלה למציאת שוכר אחר, ולצורך זה נעזרה בשירותי תיווך אשר באמצעותם נמצא השוכר החדש, ושילמה דמי תיווך בגובה של חודש שכירות בצירוף מע"מ, בסך 4,176 ₪. התובעת צרפה הסכם תיווך וחשבונית מס בגין תשלום דמי התיווך כנספחים יא1 ו- יא2 לתצהיר העדות הראשית. בנסיבות הענין, בהן, הפר הנתבע הסכם השכירות והותיר התובעת ללא שוכר, זכאית התובעת היתה על מנת להקטין נזקיה להסתייע בשירותי תיווך למציאת שוכר חדש, ועל כן, יש לחייבה בגובה דמי התיווך בהם נשאה התובעת בסך 4,176 ₪. ע"פ כתב התביעה, מלבד השיפוצים וההתאמות שהתחייבה התובעת לבצע במושכר, ביקש הנתבע לשדרג 3 דלתות פנים, והתחייב לשאת במלוא עלות ההפרש בגין השדרוג מעבר להשתתפות בסך 6500 ₪ בצירוף מע"מ. התובעת עותרת לחייב את הנתבע בגין הפרש זה בסך 2,340 ₪ ומצרפת לענין זה חשבונית שסומנה כנספח ה' לתצהיר עדותה הראשית. עיון בס' 16 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע עולה כי אינו מכחיש כי ביקש מהתובעת לשדרג ולהחליף שלוש דלתות סטנדרט לדלתות באיכות גבוה יותר. ע"פ תצהירו של הנתבע היה מדובר בתוספת של 300 ₪ לכל דלת, היינו 900 ₪ עבור שלוש הדלתות. חשבונית שצרפה התובעת בענין הדלתות מתייחסת לעלות המלאה של רכישת 4 דלתות המשודרגות בסכום כולל של 4,640 ₪, ובלא שהובאה כל ראיה לענין ההפרש שבין עלות דלת סטנדרט לבין הדלתות שנרכשו בפועל. בנסיבות אלה אני מחייב את הנתבע בהתאם להודעתו בתצהירו בעלות כוללת של 900 ₪. התובעת עותרת בתביעתה לחייב את הנתבע בגין הוספת מזגן בעלות כספית של 4500 ₪ בהתאם להתחייבותו של הנתבע. מעיון בסעיף 4.2 לטיוטת הסכם השכירות שצורפה כנספח ב' לכתב התביעה, עולה כי התובעת התחייבה לבצע חלוקה של המשרד, וכן להתקין במושכר 3 מזגנים כאשר השוכר ישתתף בעלות בסך 6500 ₪ בצירוף מע"מ. טענת התובעת לפיה התחייב הנתבע לשאת בעלות מזגן השלישי לא הוכחה, שכן לא הובא כל ראיה בענין זה מלבד עדות התובעת העומדת בסתירה לאמור בטיוטת חוזה השכירות לפיו התקנת שלושה המזגנים נכללת בהשתתפות בסך 6500 ₪ בצירוף מע"מ. לפיכך, התביעה בענין זה נדחית. התובעת במסגרת תצהיר עדותה הראשית מבקשת לחייב את הנתבע בתשלום ארנונה בסך 3,442 ₪, וכן, בשכ"ט עו"ד עבור חוזה שכירות בגובה חצי חודש שכירות, בסך 1800 ₪ בצירוף מע"מ. מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבע בסיכומיו לפיה רכיבים אלה (ארנונה ושכ"ט עו"ד בגין הכנת חוזה שכירות) לא נתבעו בכתב התביעה ועל כן, התביעה בגינם נדחית בהיותה מהווה הרחבת חזית אסורה. ב"כ הנתבע בסיכומיו עותר לקזז מסכום התביעה תשלום ששילם ע"ס 5800 ₪. יש לדחות טענה זו ממספר טעמים. הלכה היא כי יש להעלות טענת קיזוז בצורה מפורטת במסגרת ההתנגדות/ כתב ההגנה, אולם טענת קיזוז לא נטענה בבקשת ההתנגדות או בתצהיר עדות ראשית של הנתבע. אף לגופו של ענין, דינה של הטענה להדחות, שכן, בסעיף 18 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע מודה הנתבע כי סכום זה שולם לתובעת בגין השינויים והשיפוצים שביצעה התובעת ע"פ בקשתו במושכר. מכאן, כי יש לזקוף סכום זה ע"ח התחייבותו של הנתבע לשלם סך של 6500 ₪ בצרוף מע"מ כאמור בס' 4.2 לטיוטת ההסכם, בהתאם להסכמה שהתגבשה בין הצדדים (ראה: נספח ב' לתצהיר עדות התובעת). על כן, אין מקום לקיזוז הסכום הנ"ל מסכום התביעה, בה כלל לא נתבע הנתבע בגין רכיב השתתפותו בשיפוץ. סיכום: לאור כל המפורט לעיל, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך כולל של 17,707 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל בגין הרכיבים הבאים : א. נזק בגין אי קבלת דמי שכירות לתקופה של חודשיים וחצי בסך 10,730 ₪. ב. דמי ניהול בגין חודשיים וחצי בסך 701 ₪. ג. נזק בסך של 1200 ₪ בגין ההפרש דמי השכירות שסוכמו עם התובע לבין אלה שסוכמו עם השוכר החדש. ד. דמי תיווך ששילמה התובעת לצורך השכרת הנכס בסך 4,176 ₪. ה. הפרש עלות שדרוג שלוש דלתות בסך של 900 ₪. כמו כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות אגרת בימ"ש בסך של 521 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪ בצירוף מע"מ. הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום ובהעדר תשלום יעודכן החוב בתיק ההוצל"פ נשוא התביעה (0150683122) בהתאם לפסק דין זה וההליכים בו יימשכו כסדרם.חוזה שכירותחוזהמסמכיםשכירות