סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה

סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה: המשכיר רשאי להעביר לאחר את זכויותיו במושכר, עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, אולם כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקור אחר- מופטר השוכר בתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו למשכיר. בספרו של פרופסור י.ויסמן "דיני קניין, החזקה והשימוש" , 2005, עמ' 324-327 עמד פרופסור ויסמן על זכויות השוכר והמשכיר במקרה של עסקאות הנעשות על ידי המשכיר: "לאחר השכרת נכס, המשכיר ממשיך להיות חופשי לבצע בנכס עסקאות כגון להעביר בו את הבעלות, אולם עסקאות על ידי המשכיר, לאחר ההשכרה, יהיו בכפיפות לזכותו של השוכר. סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971, המתייחס לעסקה של העברת בעלות על ידי המשכיר, קובע כי המשכיר רשאי להעביר את הבעלות בנכס שהושכר על ידו, והנעבר מקבל את הנכס בכפיפות לזכותו של השוכר ... סביר להניח כי את התכונה הקניינית של השכירות המביאה לכך שמעמדו של השוכר מוגן במקרה שהמשכיר מעביר את הבעלות במושכר, כמפורט לעיל, תביא לתוצאה שגם עסקאות אחרות בנכס שיבצע המשכיר לאחר ההשכרה, כגון משכון או השכרה נוספת, יהיו כפופות לזכותו הקודמת בזמן של השוכר ... העברת הבעלות במושכר במהלך תקופת השכירות כורכת עימה הן את זכויותיו של המשכיר על פי חוזה השכירות, הן את חבויותיו (בדומה להעברת השכירות על ידי השוכר, הכורכת עימה הן את זכויות השוכר, הן את חבויותיו כמפורט להלן) זו הייתה כוונת המחוקק כפי שעולה מן הקביעה שבסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, כי הנעבר יבוא ... במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות". ומן הכלל אל הפרט: במקרקעין נשוא כתב התביעה, החזיקו הן התובעות והן הנתבעים מכח הסכמי שכירות עם חב' רוחמה אומן בע"מ, אשר שכרה את המתחם מבעלי המקרקעין עד לחודש יוני 2015. מכיוון שחב' רוחמה אומן נקלעה לקשיים, והמתחם לא נוהל על ידי גורם כלשהו, התקשרו בעלי המקרקעין עם התובעות בהסכם מחודש יולי 2012. על פי ההסכם בין בעלי המקרקעין לתובעות עולה בבירור כי הצדדים להסכם היו מודעים להסכמי השכירות, אשר בין רוחמה אומן לנתבעים ולנוכחותם של הנתבעים במקרקעין. מההסכם אף עולה כי שני הצדדים היו מודעים לכך כי מתנהל הליך בוררות בין בעלי המקרקעין לחב' רוחמה אומן ולא עולה מההסכם, כי ההסכם בין בעלי המקרקעין לבין חב' רוחמה אומן בוטל. מהראיות שהובאו בפני אף לא הוכחה יריבות כלשהי בין התובעות לנתבעים. בהתאם להסכם בין התובעות לבעלי המקרקעין, ידעו התובעות כי המקרקעין הוחזקו על ידי רוחמה אומן וכי המחזיקים במקום לא פונו על ידי רוחמה אומן. התובעות שכרו את המקרקעין מבעלי המקרקעין בתנאים כפי שפורטו בהסכם ובכפוף אליהם. באשר לשוכרי המשנה של רוחמה אומן, הוצהר במפורש בסעיף 3.1.3 להסכם על ידי התובעות כי הינן מודעות לכך שרוחמה אומן לא פינתה את המקום על כל יושביו וכי נמצאים במלון אחרים, גם כאלה שאין המשכיר יודע את זהותם ולא תהיה להם כל טענה מכל סוג או מין בנוגע למושכר בכללותו. עוד הוצהר על ידי התובעות כי לא תהיה להן כל טענה כנגד למשכיר בקשר של אלה הנמצאים במושכר והן התחייבו לפעול ביחס אליהם כדלקמן: להתקשר עימם בהסכם שכירות משנה על פי התנאים המפורטים בסעיף 10.3 להסכם עד ליום 1.10.2012 (תנאים אלו אינם סלע המחלוקת בהליך שבפני) ובמידה ולא עלה בידי התובעות לעשות כן, התחייבו בהסכם לנקוט בהליכים משפטיים לשם פינוי המחזיקים במקרקעין. ההסכם שבין בעלי המקרקעין לתובעות, לא התיר לתובעות לשנות מתנאי ההסכם שבין הנתבעים לבין חב' רוחמה אומן למעט האמור בסעיף 10.3 להסכם. דרישתן של התובעות להעלות את דמי השכירות בהסכמים החדשים, יש בה משום חריגה מהסמכויות אשר נתנו להן בהסכם בינן לבין בעלי המקרקעין ואף יש בה משום חוסר תום לב מצידן שכן, הדרישה שהועלתה על ידן לחתום באופן מידי על הסכמי שכירות חדשים תוך דרישת תשלום רטרואקטיבית, הינה התנהלות אשר יש בה חוסר תום לב והינה כאמור, מנוגדת לסמכויות אשר נמסרו לתובעות על ידי בעלי המקרקעין. כאשר התקשרו התובעות בהסכם עם בעלי המקרקעין הן היו מודעות לנוכחותם של הנתבעים במקום, אשר ניהלו ומנהלים עסקים חיים ותוססים ואף הן בעצמן שכרו את המקרקעין בו מתנהל עסקם במתחם, מחב' רוחמה אומן. התובעות התקשרו מרצונן החופשי בהסכם עם בעלי המקרקעין בתעריף עליו בחרו להסכים ונטלו על עצמן סיכון. אין מקום לחייב את הנתבעים לשנות מתנאי השכירות, על פי ההסכם אשר נחתם בינם לבין רוחמה אומן. לא הוכח בפני כי ההסכם עם רוחמה אומן ובעלי המקרקעין בוטל אלא הוכח כי מתנהל הליך בוררות בין הצדדים. מחובתם של בעלי המקרקעין היה לדאוג לכך כי בכל התקשרות עם התובעות, יישמרו זכויותיהם של השוכרים במקרקעין, כפי שהיו עם רוחמה אומן. בעלי המקרקעין היו מודעים לחיובים של הנתבעים כלפי רוחמה אומן, כפי שעולה אף מהודעות עיקול שנשלחו על ידי בעלי המקרקעין, בין היתר לנתבעים, לשם העברת דמי השכירות המגיעים מהנתבעים לרוחמה אומן, אל בעלי המקרקעין. עצם הטלת העיקולים מצביע על כך שבעלי המקרקעין סברו כי ההסכמים עליהם חתומה רוחמה אומן תקפים וכי מגיעים לה תשלומים מהשוכרים. הנתבעים אכן אינם יכולים להיות חשופים לחיוב כפול. מהראיות שהובאו בפני לא הוכח כי הנתבעים לא עמדו בחיוביהם בהתאם להסכמי השכירות עם רוחמה אומן. הוכח בפני כי הנתבעים שילמו את דמי השכירות וכל המגיע מהם. התובעות ניסו לנצל ניצול ציני את המצוקה אליה נקלעו כל המחזיקים במתחם, בשל הקשיים אליהם נקלעה חב' רוחמה אומן, תוך הצבת אולטימטום בדבר חתימה על הסכם שכירות חדש וזאת- בניגוד לסמכויות אשר נתנו להן על ידי בעלי המקרקעין ובניגוד לכל דין. אשר על כן הנני מורה על דחיית התביעה. הנתבעים רשאים להמשיך ולהחזיק במקרקעין בהתאם לחוזי השכירות עליהם חתמו עם רוחמה אומן, תוך אפשרות למימוש זכותם לתקופות האופציה, כמפורט בהסכמים. הנתבעים ימשיכו וישלמו את דמי השכירות בהתאם להסכמים הקיימים, לתובעות, לאחר שהתובעות ימציאו התחייבות בדבר שיפוי הנתבעים, היה ויתבעו ע"י רוחמה אומן לתשלום על פי ההסכמים עימה. התובעות יישאו בהוצאות כל אחד מהנתבעים, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך 10,000 ₪. שכירות