עתירה בפני האגודה להורות על ביטול הפקעת מגרש

עותרת בפני האגודה להורות על ביטול הפקעת המגרש והשבתו לידיה לטענתה הליכי ההפקעה היו פגומים מעיקרם - שכן הוועדה המקומית לא הגדירה כלל מהו הצורך הציבורי לשמו נקבעה ההפקעה בתוכנית המתאר (בשנת 1980) - וזאת בניגוד לסמכות ההפקעה של ועדה מקומית עפ"י חוק התו"ב. מכל מקום, וזו עיקר טענתה של העותרת, גם אם לא נפל פגם בהוראת תוכנית המתאר לעניין ההפקעה - לא עשתה עומר מאומה במגרש מאז שנת 1980 ועד עתה (למעלה מ- 33 שנים!) - ובכך גילתה כי זנחה את מטרת ההפקעה, ותהא זו אשר תהיה. 4. כרקע נוסף לעתירה זו יצוין כי היא הוגשה מלכתחילה ביום 25.1.12 - שלושה ימים בטרם פרסמה עומר את ההודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות - ומבלי שהעותרת (האגודה) ידעה על כך. על כן, הסעד שנעתר מלכתחילה היה להורות לעומר להימנע מהשלמת הליכי ההפקעה. בתגובתה המקדמית לעתירה המקורית הודיעה עומר כי הליכי ההפקעה הושלמו כבר (בפרסום ההודעה הנ"ל ביום 22.1.12) - ועל כן המדובר בעתירה "אקדמית". בתגובה הגישה העותרת בקשה לתיקון העתירה, וצירפה לה את כתב העתירה המתוקן דנן. בישיבת 4.9.12, הסכימה עומר לתיקון העתירה והוריתי על התיקון ועל הגשת כתבי תשובה. הדיון לגופה של עתירה התקיים ביום 29.1.13, הצדדים ביקשו מספר ארכות על מנת לנסות ולהגיע להסדר מוסכם - ומשהדברים לא צלחו - הגענו לפתחו של פסק דין זה. 5. בתשובתה לעתירה מעלה עומר שתי טענות מקדמיות. האחת, שיהוי ממושך בהגשת העתירה. השנייה, כי המגרש נשוא ההפקעה והעתירה הוחרג על ידי ממ"י מ"משבצת" הקרקע של האגודה עוד בטרם הפקעה - ועל כן אין לאגודה מעמד בעתירה זו לגבי מגרש שאיננו בחכירתה ואשר לא היו לה זכויות בו עובר להפקעה. (יצוין כי אין מחלוקת שזכות החכירה לדורות של אגודה שיתופית חקלאית - כמוה כזכות "הקרובה מאוד לבעלות". טענת עומר הינה כאמור כי המגרש הספציפי דנן הוחרג על ידי ממ"י, בעלת הקרקע, ממשבצת הקרקע המוחכרת לאגודה - בטרם הליכי ההפקעה). לגופה של עתירה טוענת עומר כי אכן לא עשתה עד כה שימוש במגרש דנן - ברם "... נעשה שימוש בחלק מהחלקות (האחרות - י.א.) שנכללו בתוכנית (המתאר). עומר פיתחה את הגן הציבורי, מיקמה בשוליו (באופן זמני) חלק ממחסניה והקימה מבני דת לרווחת תושבי עומר". (מתוך ס.ק. 4.1 לתשובת עומר). אשר למגרש דנן, משיבה עומר בס"ק 4.2 לכתב התשובה שלה (אשר הוגש ביום 23.1.13) כדלהלן: "לאחרונה היא (המועצה המקומית עומר והוועדה המקומית עומר - י.א.) החלה לתכנן את מתחם המחסנים והמחלקות הטכניות שלה, תוך שהיא מתכוונת להוציא אל הפועל את העברת משרדי המחלקות הטכניות (מים, ביוב, תברואה וטרינר והקניין) למגרש נשוא העתירה". כתב התשובה של עומר אינו כולל המחשה או קונקרטיזציה של תוכניות מעבר לכך. ברם, בדיון המקדמי בעתירה (מיום 4.9.12) נרשמו מפי ב"כ המועצה והוועדה הדברים הבאים: "אכן, עד היום הזה טרם החליטה הוועדה מה השימוש שברצונה לעשות במגרש הספציפי. על אף זאת, בעל הקרקע הינו ממ"י, הוא לא התנגד מעולם להפקעה, ולכן עד כה לא התעורר הצורך לקבוע את מטרת ההפקעה של המגרש הספציפי". בדיון שהתקיים לגופה של עתירה, ביום 29.1.13 (לאחר שהוגשו כתבי התשובה) נרשמו מפי ב"כ המועצה והוועדה הדברים הבאים: "אכן, המועצה המקומית לא ידעה על דבר היות המגרש דנן חלק מהשטח שהופקע, אלא בעקבות פעילות העותרת לחתימת ההסכם שלה עם המינהל (במהלך 2010 - ועל כך להלן - י.א.). מאז שנודע לנו, אנו פועלים במרץ לתכנון. במועצה עובדים במרץ על גיבוש תוכנית, כמפורט בכתב התשובה שלנו". 6. אדון בראשונה בשתי טענותיה המקדמיות של עומר - ותחילה טענת השיהוי. תמצית הטענה הינה כי תוכנית המתאר קיבלה תוקף ופורסמה עוד ב- 1984. העותרת, עפ"י הנטען בעתירה והנתמך בכתב התשובה של ממ"י, פנתה במהלך 2009 לממ"י בבקשה להתיר לה להסב את המבנה שבשטח המגרש לייעוד של מרפאה. ממ"י נענה בתחילה בחיוב לבקשת האגודה, וועדת העסקאות שלו אישרה את הבקשה ואף שלחה לעותרת שובר לתשלום דמי ההיתר הנדרשים לכך. דא עקא, ביום 11.1.2010 התברר לממ"י כי המגרש דנן נכלל בשטח ההפקעה - ובעקבות כך (כמפורט בסע' 18 לתשובת ממ"י): "ביום 24.1.10 נשלח לאגודה (העותרת - י.א.) מכתב בדבר ביטול העסקה והשבת הכספים ששולמו (בשובר הנ"ל - י..א) במלואם". על כן, טוענת עומר, ברור שבראשית 2010 ידעה העותרת על הפקעת המגרש - ועל אף זאת לא עתרה בעתירה דנן (בגרסתה המקורית) אלא כחלוף שנתיים, בינואר 2012. האגודה טוענת כנגד כך כי דבר ההפקעה בא בהפתעה גמורה גם לה וגם לעומר - בעקבות אותה ההתפתחות ב- 2009 בממ"י - שגם הוא לא היה מודע מלכתחילה להפקעה ואף אישר (על ידי ועדת העסקאות) את בקשת האגודה לעשות במבנה שבמגרש שימוש של מרפאה. מאז אותו הגילוי החלה התכתבות ופעילות נמרצת בין האגודה לבין עומר (וברקע ממ"י) בניסיון לבוא לפתרון מוסכם. בנוסף, כך טוענת האגודה, השיהוי הרב הוא העומד ביסוד עתירתה כנגד עומר - ולא להפך. לאמור, טענתה בדבר זניחת עומר את מטרת ההפקעה מיוסדת בראש ובראשונה על חלוף הזמן - החולף ומתעצם - מדי שנה בשנה של חוסר מעש מצד עומר בכל הקשור למגרש דנן. 7. העותרת אכן השתהתה בהגשת עתירה זו - אולם המדובר הינו ב"שיהוי הסובייקטיבי" - שכן "אובייקטיבית" לא הוביל שיהוי זה לפגיעה באינטרס ציבורי או בהליכי מימוש ותכנון המגרש על ידי עומר. אדרבא, עומר עצמה (כדברי בא-כוחה בישיבת 29.1.13) לא הייתה מודעת כלל לכך שהמגרש דנן נכלל בשטחים שהופקעו ועד עצם היום הזה לא החלה בפעילות למימוש תוכנית או מטרת ההפקעה - שכלל לא הייתה לה מלכתחילה. אדרבא, במכתב שכתב ב"כ עומר לב"כ העותרת ביום 3.3.11 נמסר כי עומר המתינה ל"מיצוי מו"מ" עם העותר, כי סברה ששטח המגרש בכלל הוחרג על ידי ממ"י ממשבצת האגודה וכי לאור זאת, ונימוקים נוספים "...נאלצת מרשתי (עומר - י.א.) בשלב זה לדחות את דרישתך לבטל את ההפקעה וזאת מהעדר סיבה תכנונית וציבורית המצדיקה את הביטול" (סע' 5 למכתב הנ"ל, נספח 1 לעתירה). המדובר אפוא במצב אשר בו הרשות (עומר) לא הייתה מודעת לעצם ההפקעה, לא היו לה תוכניות לשטח המגרש שנתברר לה בדיעבד כי הופקע, וגם ממ"י אישר בראשונה את בקשת האגודה לעשות שימוש של מרפאה במגרש - עד שנתבררה גם לו עובדת ההפקעה. במציאות דברים מוזרה זו אין לדעתי מקום לנקוט בשבט הדראסטי של קבלת טענת השיהוי הסובייקטיבי כחוסמת את דרכה של העותרת לבירור העתירה לגופה. נראה לי כי למצב דברים שכזה כיוון כב' השופט י. זמיר בבג"ץ 2285/93 נחום נ. ראש עיריית פ"ת (פד"י מח (5) 6301, 641): "...נניח כי אדם השתהה, שנה או שנתיים או אף יותר בהגשת עתירה נגד החלטת הרשות להפקיע מקרקעין שלו, ואין לו טעם טוב לשיהוי (והדברים אמורים שם ב"שיהוי הסובייקטיבי" - י.א.) האם די בכך מבחינת ההיגיון או הצדק כדי להכשיל את העתירה?". דומני, כי בנסיבות ענייננו, הכה חריגות, התשובה המתבקשת הינה כי אין די בשיהוי הסובייקטיבי כדי לחסום את העותרת מבחינת עתירתה לגופה. 8. הטענה המקדמית הנוספת שמעלה עומר הינה כי המגרש דנן הוחרג ע"י ממ"י מ"משבצת הקרקע" של האגודה - עוד בטרם ניתן תוקף לתוכנית המתאר ולהודעה עפ"י סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות לעניין הכוונה להפקיע - ועל כן אין לעותרת מעמד של "בעלים נפקע" במגרש דנן. אינני מקבל את הטענה. בעניין זה מקובלת עלי תמונת הדברים והזכויות לגבי משבצת הקרקע של העותרת והסכמי החכירה שלה, כפי שאלה מפורטים ומתועדים, דבר דבור על אופנו, בכתב התשובה של ממ"י בעתירה זו - וסיכומם בסעיף 14 שם - ולפיו: "...המגרש שבנדון עודנו נמצא בתחום שטח המשבצת של אגודת עומרים (העותרת - י.א.) כפי שניתן לראות גם בתשריט שצורף להסכם המשבצת משנת 2002 (כנספח 2 לעיל - המגרש סומן בצהוב למען הנוחות)". אני דוחה אפוא גם טענה מקדמית זו של עומר. 9. משדחיתי טענותיה המקדמיות של עומר - עת היא לבחון טענותיה של עומרים לגופה של העתירה. כאמור בפתח הדברים - קבוצת הטענות הראשונה מתייחסת לפגמים נטענים בעצם ההפקעה מלכתחילה. קבוצת הטענות השנייה מתמקדת באי מימוש מטרת ההפקעה עד כדי זניחתה המוחלטת. נראה לי כי בנסיבות שנתבררו - משתלבות שתי קבוצות הטענות זו בזו. 10. מתוך העובדות השונות שפורטו בדברים הקודמים בפסק דין זה עולים עיקרי הדברים הבאים: א. החל מיום אישור תוכנית המתאר (1980) ועד עצם היום הזה - לא עשתה עומר מאומה למימוש מטרת ההפקעה של המגרש - והריהו עומד כפי שעמד - ללא שינוי כלשהו מ- 1980 ועד עתה משך למעלה מ- 33 שנים. ב. לא זו בלבד שעומר לא עשתה מאומה למימוש מטרת ההפקעה, אלא שעד לראשית 2010 לא היה ידוע לה כי המגרש דנן הופקע ולא הייתה לה מלכתחילה תוכנית או ייעוד למגרש שהופקע - מבלי שהייתה מודעת כאמור לעצם הפקעתו. הדברים עולים מכתב התשובה של עומר, מתגובתה המקדמית לעתירה וביתר שאת וגילוי לב ראוי והגון - מדברים שמסר בא כוחה בדיונים שהתקיימו בעתירה זו ב- 4.9.12 וב- 29.1.13 כמצוטט לעיל. בפסיקה ענפה ניתח ביהמ"ש העליון אימתי תיחשב רשות מפקיעה כמי שלא מימשה את מטרת ההפקעה ואימתי יגיעו הדברים לכלל זניחת מטרת ההפקעה על ידי הרשות שאז תושב הקרקע המופקעת לבעליה ותבוטל ההפקעה. (ור' לאחרונה סיכום הדברים בעמ"מ 4231/11 ו.מ. ראשל"צ נ' מזובר, מיום 9.12.2012 - בפסקאות 10-15 לפסק דינו של כב' השופט נ. סולברג). 11. בפרשת המגרש וההפקעה דנן לא זו בלבד שחלפו 33 שנים, מאז החלו הליכי ההפקעה - והרשות לא עשתה מאומה למימוש מטרתה - אלא שהרשות מודה בהגינותה כי עד לשנת 2010 (30 שנים לאחר תחילת הליכי ההפקעה!) היא לא ידעה שהמגרש נכלל בשטח שהופקע וממילא לא היו מלכתחילה מטרה או תוכנית של הרשות המפקיעה למגרש שרק בדיעבד נתברר כי הופקע. זאת כמובן תוך אבחנה בין המגרש דנן לבין יתר עשרות הדונמים שהופקעו - ושמטרות ההפקעה בהן, שטחי שצ"פ ומבני ציבור, חלקם מומשו וחלקם עדיין בשלבי מימוש שונים. 12. המסקנה המתבקשת מהנסיבות המיוחדות, והמעט מוזרות, של הליכי הפקעת המגרש דנן הינה כי בהליכים אלה נפל פגם מהותי לא רק של אי מימוש או של זניחת מטרת ההפקעה אלא של אי מודעות הרשות המפקיעה, ומלכתחילה, לעצם עובדת הכללת המגרש דנן במכלול השטחים שהופקעו וממילא היעדר ייעוד או מטרה ספציפיים לאותה ההפקעה. לאור זאת - דין העתירה להתקבל ועל המשיבות 1 ו- 2 (הוועדה המקומית לתו"ב עומר והמועצה המקומית עומר) לנקוט בכל הפעולות הנדרשות לביטול הפקעת המגרש נשוא עתירה זו. בהערת אגב אוסיף כי ייעודו התכנוני של שטח המגרש (עפ"י תוכנית המתאר) הינו למבני ציבור. טוב וראוי יעשו האגודה ומועצת עומר אם ישכילו להגיע להבנות המתאימות והמתבקשות בנסיבות העניין להשמשת המגרש בדרך שתהייה לרווחת שתיהן כאחת - שכן זו גם זו נכללות הלכה למעשה, בכלל הציבור של אותה הקהילה. המשיבות 1 ו- 2 (יחדיו) ישלמו לעותרת הוצאות העתירה בסכום של 10,000 ₪. קרקעותביטול הפקעההפקעה