המרצת פתיחה לחייב למסור חזקה בדירת מגורים ובמגרש

תביעה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה, לחייב למסור את החזקה בדירת המגורים ובמגרש המצויים ברחוב שפת הים 341 בעיר עכו, הידועים כחלק מחלקה 51 בגוש 18021, וכן בצריף ובמגרש המצויים בצומת הרחובות השיטה וחטיבת גולני בעכו, והידועים כחלק מחלקה 8 בגוש 18021 (להלן: "הנכס"). כל זאת מכוח הוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ומכוח הוראות סעיפים 189-190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. המקרקעין סומנו כשטח המיועד לצרכי ציבור (כביש) על פי תוכנית ג/7101 שפורסמה למתן תוקף ביום 9.7.2000 ועל פי הודעת הפקעה מיום 15.10.2002.

2. בזמנו, הושכר הנכס על ידי עמידר, המשיבה 4, בשכירות מוגנת למנוח סם פרץ ז"ל וזאת על פי הסכם שנכרת בין הצדדים ביום 13.12.1965. לאחר פטירתו הוקנו זכויות הדיירות המוגנת לאלמנתו, ובעודה בחיים עברה להתגורר עמה במקרקעין, נכדתה המשיבה 1 ובן זוגה המשיב 2. לאחר פטירתה של האלמנה, ובמסגרת תובענה לפינוי הנכס, הושג הסדר פשרה לפיו הוקנו זכויות הדיירות המוגנת למשיבה 1. חזקתו בנכס של המשיב 2 שהנו, כאמור, בן זוגה של המשיבה 1 הוסדרה אף היא במסגרת הסכם הפשרה הנ"ל, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.10.2007.

3. תחילה הוגשה התובענה כנגד חמשה משיבים. לבקשת המבקשת הוריתי בהחלטתי מיום 15.1.2012 על מחיקת התובענה בהסכמה כנגד המשיבים 4 ו- 5. באותו דיון הצהיר ב"כ המשיבים 1 ו-2 (להלן: "המשיבים") כי למשיב 3, שהינו אחיה של המשיבה מס' 1, אין טענות בנוגע לזכויות בנכס.

4. בדיון שהתקיים בפניי ביום 15.1.2012 הושג הסדר דיוני במסגרתו הצטמצמה יריעת המחלוקת לשאלת שווי הפיצוי המגיע למשיבים כדיור חלופי לו הם זכאים, והוסכם על מינוי שמאי מומחה מטעם בית המשפט. בהמשך לכך, הוריתי על מינויו של השמאי מר פנחס שפירא על מנת שיחווה דעתו בשאלות שנותרו על הפרק (להלן: "המומחה").

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

5. בפתח חוות דעתו ציין המומחה כי הנכס הנדון נמצא בפינת הרחובות חטיבת גולני החוצה את חלקה הצפוני של העיר עכו ממזרח למערב וניצב לים, ושדרות ההגנה שהנו כביש מפותל, נופי הסלול בקרבת שפת הים וחוצה את העיר מדרום (העיר העתיקה) לצפון. הנכס מהווה בית מגורים צמוד קרקע הבנוי על מגרש בשטח של כ- 300 מ"ר, כאשר שטח המבנה הנו כ- 78 מ"ר ברמת גימור נמוכה, ובנוסף מחסן צמוד בשטח של כ- 8.8 מ"ר.

6. בסעיף 10 לחוות דעתו, מנה המומחה את השיקולים שהנחו אותו בחוות דעתו כשבראשם העובדה כי המשיבים הנם דיירים מוגנים בנכס. משכך, הרי ששווי הפיצוי נגזר משווי הזכויות של הדיירים המוגנים. בהקשר זה הפנה המומחה לאמור בספרו של קמר "דיני הפקעת מקרקעין" לפיו מטרת הפיצוי הנה להעמיד את בעל הזכות במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי שבו היה עומד אילולא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידיו.

שיקולים נוספים שנלקחו בחשבון היו מיקומו של הנכס בצומת הרחובות חטיבת גולני ושד' ההגנה, בקרבת שפת הים בעכו, הפיתוח הסביבתי והנגישות לנכס, שטח המגרש והמבנה, רמת הגימור של הנכס, דמי השכירות החופשית הסבירים לנכס שהוערכו בסך 2,800 ₪ לחודש ודמי השכירות המוגנים אותם משלמים המשיבים, ואשר עמדו נכון למועד הקובע ע"ס 135 ₪ לחודש. שווי הבעלות של הנכס הוערכה בסך של כ- 950,000 ₪.

7. המומחה ערך את חישוב השווי בדרך של חישוב היתרון הכלכלי לתקופת החזקה סבירה של 25 שנים. לצורך כך, הפחית את דמי השכירות המוגנים מדמי השכירות החופשית הראויים וחישב את היתרון לתקופה של 25 שנים כלהלן: (2,800 – 135) x 12 x 12.78 = 408,704. על זאת הוסיף המומחה את השווי הנוכחי של דמי המפתח בעת העברת הזכויות בעוד 25 שנה שהסתכם לפי חישובו בסך 94,819 ₪. כמו כן הוסיף את ההוצאות הקשורות בהעברה, הוצאות משפטיות, מס רכישה (בעת רכישת נכס אלטרנטיבי) ודמי תיווך בסך כולל של 150,000 ₪.

מכאן שסך שווי הזכויות בנכס הסתכם בסך 408,704 + 94,819 + 150,000 = 653,523 ובמעוגל 655,000 ₪.

המומחה ציין כי בדק את סבירות התוצאה עפ"י "כלל האצבע" המקובל, לפיו שווי דמי המפתח המלאים מהווים כ – 70% משווי הנכס בשוק החופשי והגיע לתוצאה דומה ( 950,000 x 70%) = 665,000 ₪.

תמצית טענות הצדדים

8. בסיכומיה ציינה המבקשת כי היא סומכת ידה על חוות דעתו של המומחה, למעט שתי נקודות, המחייבות לדעתה התערבותו של בית המשפט.

האחת, עניינה חצר הבית ששטחה 300 מ"ר, אותה כלל המומחה בחוות דעתו כחלק מן הנכס. לטענת המבקשת, הסכמי השכירות שהוצגו מלמדים בבירור כי החצר לא היתה חלק מן המושכר ולא היתה כל כוונה להעניק לגביה זכויות שכירות מוגנת לדיירים. ההסכם הראשון שנחתם עם סבה של המשיבה ביום 13.12.1965 מתייחס בסעיף 2 שכותרתו "תיאור המושכר" למבנה בלבד, מבלי לציין את החצר כלל. גם הסכם השכירות שנחתם בין עמידר לבין המשיבה 1 ביום 1.6.2008, בעקבות הסדר הפשרה שהושג בבית המשפט בזמנו, מתייחס למבנה בלבד (סעיף 3 להסכם). בסעיף 12 להסכם הנ"ל נקבע בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים כי "מוסכם כי המושכר אינו כולל את המגרש או זכויות כלשהן בקרקע". עמידר חתומה אמנם על תשריט בו מסומן המגרש, שחלקו מהווה את הכניסה לבית, אולם המבקשת סבורה כי מדובר במפה מצבית בלבד, שאין בה כדי ללמד על הזכויות שהוקנו לדיירים אלא נועדה לסמן את המגרש והבנוי עליו.

9. ההשגה האחרת אותה העלתה המבקשת ביחס לחוות דעתו של המומחה עניינה ההוצאות שנאמדו על ידו בסך 150,000 ש"ח. בגדר אותן הוצאות כלל המומחה תשלום מס רכישה בסך 50,000 ש"ח בגין דירה חלופית אותה יידרשו המשיבים לרכוש בעתיד חלף הנכס. לטענת המבקשת על רכישת דירה שערכה פחות ממיליון שקלים לא חל תשלום מס רכישה כלשהו, ולכן אין כל וודאות שהמשיבים יידרשו לשלם סכום המס שחושב על ידי המומחה. יתרה מזאת, לטענת המבקשת אין כל הצדקה לקביעת השמאי בנוגע להוצאות משפטיות ושמאות בסך 50,000 ש"ח שכן שכר טרחתו של המומחה בסך 5,000 ש"ח שולם על ידי הצדדים בחלקים שווים ביניהם והמשיבים כלל לא נדרשו לאגרת משפט, בשים לב לכך שהמבקשת היא זו שנקטה בהליכים נגדם.

10. המשיבים מצדם טענו כי המומחה שגה בהערכת שווי הנכס בכך שהמעיט מערכו. לשיטתם, בשים לב לעובדה שמדובר באזור אטרקטיבי הממוקם על שפת ימה של העיר עכו, ומיועד לבניית בתי מלון ומגורים, עם פיתוח נרחב, הרי שווים של הנכסים באזור הנו גבוה בהרבה מכפי שנקבע על ידי המומחה. בחוות דעתו קבע המומחה כי שוויו של הנכס בשוק החופשי עומד ע"ס 950,000 ש"ח, אך לשיטת המשיבים השווי האמיתי בהתחשב בכך שמדובר באזור יוקרתי, אינו נופל מסך 1,500,000 ש"ח. לפיכך, שווי הדיירות המוגנת המהווה 70% משווי הנכס, על פי חוות דעתו של המומחה, מסתכם בסך 1,050,000 ש"ח.

11. המשיבים חולקים גם על המועד הקובע בו נקב המומחה. הלה קבע כי המועד הקובע הנו 31.1.2012, הוא מועד המינוי. אלא שהמשיבים סבורים כי המועד הקובע, בהתאם לסעיף 190(א)(4) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 וסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 הנו היום ה- 60 לאחר ההודעה על הכוונה לרכוש את הנכס שפורסמה ביום 15.2.2002. מכאן שהמועד הקובע צריך שיהיה 15.4.2002 ומאותו מועד יש להוסיף ריבית והפרשי הצמדה על סכום הפיצוי. לחילופין, טענו המשיבים כי המועד הקובע לצורך חישוב הפיצויים, צריך להיות המועד שבו הוכרו זכויותיהם על פי הסכם הפשרה מיום 18.10.2007.

12. עוד הוסיפו המשיבים כי קביעתו של המומחה כי תקופת החזקה הסבירה הנה 25 שנה, קביעה ששימשה בסיס לחישוב הפיצוי, הנה שרירותית וחסרת אחיזה במציאות. המשיבה הנה צעירה ובריאה, ילידת 1979 ועל כן תקופת החזקה היתה צריכה להיות מחושבת למשך 50 שנים לפחות.

13. בהתייחס לטענת המבקשת לעניין החצר והיותה מוחרגת מהסכם השכירות, טענו המשיבים כי מדובר בפרשנות דחוקה ומוטעית של הסכם השכירות. בהקשר זה הפנו לתשריט המדידה עליו חתומה עמידר, ובו מצוינת החצר המקיפה את המבנה. בנוסף, טענו המשיבים כי השגות המבקשת לגבי החצר מהוות הרחבת חזית ונוגדות את ההסדר הדיוני שקבע כי המומחה יחווה דעתו לגבי הנכס נשוא הדיון, וזה, ללא כל ספק, כולל את החצר.

בנוגע לטענות המבקשת לגבי ההוצאות, ציינו המשיבים כי אין כל וודאות ששווי הדירה החלופית אותה ירכשו לא יעלה על מיליון שקלים, ובמקרה זה אין ספק כי יחול תשלום מס רכישה. כמו כן הפנו המשיבים לכך שההוצאות המשפטיות ודמי השמאות, מתייחסים לרכישת הדיור החלופי וקביעתם בדין יסודה.

דיון והכרעה

14. בטרם אדרש לטענות הצדדים, אני רואה להפנות לכך שמושכלת ראשונים היא כי חוות דעתו של מומחה המתמנה מטעם בית המשפט נהנית ממעמד מיוחד "עד שהיא קובעת ומעצבת בדרך כלל את מסכת העובדות הרלוונטיות ואת המסקנות המקצועיות המתבקשות ממנה" (ע"א 558/96 שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פד"י נב(4), 563). הכלל הוא שבית המשפט ייטה לאמץ ממצאיו וקביעותיו של מומחה המתמנה על ידו אלא אם נמצאו טעמים קיצוניים ונימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן (ראו: ע"א 293/88 ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.1988); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי ע"ש שיבא , פד"י נו(2), 936).

15. אני דוחה את טענת המבקשת לפיה, בקביעת שווי הפיצוי המגיע למשיבים, יש להתעלם מהחצר המקיפה את המבנה ולהתייחס לשוויו של המבנה בלבד. ראשית, אין חולק לגבי העובדה כי המשיבים החזיקו בפועל במגרש המקיף את המבנה חזקה בלעדית. מדובר בחצר מגודרת שדרכה יצאו ונכנסו המשיבים לדירתם. בחקירתו בפניי, ציין המומחה כי "הבניין הזה, כשלעצמו, לא יכול לעמוד ללא החצר משום שאין כניסה ואין יציאה. בנוסף, לבניין יש מחסן שהוא גם חלק מהחצר וכל החצר מגודרת ועם ריצוף וכדומה וזה נראה כמו יחידת מגורים אחת" (עמ' 3 שורות 20-23 לפרוטוקול).

שנית, חוזי השכירות שהוצגו בפניי, האחד מיום 13.12.1965 עליו חתום סבה של המשיבה והאחר מיום 1.6.2008 עליו כבר חתומה המשיבה עצמה, הנם חוזים אחידים. העובדה שבסעיף שכותרתו תיאור המושכר הוגדר הנכס כדירה, אינה חזות הכל. בפועל שכרו המשיבים והחזיקו בנכס בכללותו, וזה כלל את החצר. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בתשריט עליו חתמה עמידר, המציין את גבולות המגרש, לרבות השטח המרוצף. אילו רצתה עמידר להשכיר למשיבים את המבנה בלבד, יש להניח כי היתה מצרפת להסכם השכירות שרטוט של המבנה בלבד. העובדה שראתה לציין ולשרטט את גבולות המגרש ולחתום על גבי אותו שרטוט מלמדת כי השטח שהושכר כלל את המגרש שהקיף את המבנה.

גם האמור בסעיף 12 לחוזה השכירות מיום 1.6.2008 אין בו כדי לשנות ממסקנתי דלעיל. באותו סעיף נאמר כי "מוסכם כי המושכר אינו כולל את המגרש או זכויות כלשהן בקרקע". לדעתי, הפרשנות הראויה לסעיף זה היא כי לא עומדת לדיירים זכות נוספת כלשהי מעבר לזכות הדיירות המוגנת, כגון זכות בניה, בעלות וכיוצ"ב ביחס למקרקעין עליהם בנוי המושכר.

16. השגתה האחרת של המבקשת מתייחסת לסכום ההוצאות הקשורות בהעברה, כפי שנקבעו על ידי המומחה, ובעיקר לסכום מס הרכישה. לטענתה, התעלם המומחה מכך שחל פטור מתשלום מס רכישה בגין דירת מגורים יחידה ששוויה נופל ממיליון שקלים. הואיל וזכויות הדיירות המוגנת הוקנו למשיבה מסבה וסבתה שהלכו לעולמם, עמם התגוררה עובר לפטירתם, הרי שנוכח הוראות סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 לא ייתכן כי היתה לה דירה אחרת למגוריה.

אף טענה זו דינה להדחות. נכון הוא שהמומחה אישר בעדותו בפניי כי ברכישת נכס בשווי דומה לנכס בו עסקינן, במחיר של עד מיליון שקלים, לא יידרשו המשיבים לשלם מס רכישה ובלבד שמדובר ב "דירת יחיד". יחד עם זאת, אין בפניי כל ראיה לכך שאכן מדובר בדירתם היחידה של המשיבים. הנטל לעניין זה מוטל היה על המבקשת, הן בהיותה התובעת והן כמי שטוענת לפטור המגיע למשיבים. נטל זה לא הורם ולכן אין מקום לטענות שמעלה המבקשת לעניין זה. אוסיף כי אף טענת המבקשת הנסמכת על סעיף 20 לחוק הגנת הדייר אינה יכולה להועיל, שכן המשיבה חתמה על הסכם שכירות חדש ביום 1.6.2008 המקנה לה מעמד עצמאי של דיירת מוגנת. מכאן ואילך, רשאית היתה המשיבה לרכוש דירה אחרת ובלבד שלא נטשה את המושכר. כאמור, משלא הוכח כי מדובר ב "דירת יחיד", אין בידי לקבוע כי המשיבים יהיו פטורים מתשלום מס רכישה.

17. גם ההשגות שהעלתה המבקשת בנוגע לסכום ההוצאות המשפטיות והשמאות, שנקבעו על ידי המומחה דינן להדחות. בחוות דעתו ציין המומחה כי ההוצאות הקשורות במעבר לדיור חלופי מוערכות על ידו בסך 150,000 ש"ח. בתשובה לשאלות הבהרה שהפנה אליו ב"כ המבקשת פרט המומחה את מרכיבי הסכום הנ"ל, שבגדרו הוצאות משפטיות ושמאות בסך 50,000 ש"ח. המבקשת בסיכומיה נתפסה לכלל טעות משהתייחסה להוצאה זו כאילו מדובר בשכ"ט בגין ניהול ההליך שבפניי. ההוצאה בסך 50,000 ש"ח בה נקב המומחה מתייחסת להוצאה הקשורה לרכישת הדיור החלופי ואין לה קשר להוצאות ההליך כאן. לצורך רכישת דיור חלופי, יידרשו המשיבים לליווי משפטי בעריכת הסכם הרכישה, דיווח לרשויות המס וביצוע הרישום בפנקסי המקרקעין. אפשר ויידרשו לשמאות, בין אם לצורך קביעת שוויו של הנכס ובין אם לצורך קבלת משכנתא. הוצאות אלו קשורות ישירות למעברם לדיור חלופי ולכן בדין קבע המומחה את שקבע, ואין לי אלא לדחות טענות המבקשת בנדון.

18. אף טענות המשיבים כנגד קביעותיו וממצאיו של המומחה שפורטו בחוות דעתו, דינן להדחות.

ראשית, לגבי אמדן שווי הנכס והטענות כאילו מדובר באזור יוקרתי ששוויו גבוה בהרבה מכפי שקבע המומחה בחוות דעתו, אין לי אלא להפנות לדברים שציינתי בפתח הדיון דלעיל. קביעתו של המומחה ניתנה על סמך ניסיונו והבנתו המקצועית ולא נמצא כל טעם שיצדיק מסקנה אחרת. אם לא די בכך, הרי שבמענה לשאלות הבהרה שהפנה אליו ב"כ המבקשת פירט המומחה עסקאות השוואה שנלקחו בחשבון על ידו ואשר יש בהן כדי ללמד על כך שהשווי שנקבע על ידו היה סביר בהחלט.

אף הטענה שהעלו המשיבים לגבי המועד הקובע, בו נקב המומחה, דינה להדחות. ראשית, הערכים והאומדנים ששימשו את המומחה נכונים למועד הקובע בו נקב. שנית, סעיף 190 לחוק התכנון והבניה אליו הפנו המשיבים אין בו כדי לשנות את המועד הקובע שכן המשיבים טרם מסרו את החזקה במקרקעין ולכן ממילא לא קמה חובה לתשלום הפיצוי בגין דיור חלופי. בית המשפט עמד לאחרונה בפסק דין שניתן בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (21.3.2013) על המועד הקובע לתשלום פיצוי בכגון דא בציינו כי "אם יקדם מועד תשלום הפיצויים למועד מסירת החזקה במקרקעין עלול להיווצר מצב בו בעל המקרקעין יסרב למסור את החזקה על אף שקיבל כבר את פיצויי ההפקעה. בנסיבות אלה עלולה הרשות להידרש לנקוט הליך של סילוק יד נגד הבעלים, לאחר ששילמה את הפיצויים".

19. אני דוחה את טענת המשיבים לגבי תקופת החזקה הסבירה אותה קבע המומחה העומדת על 25 שנים. מדובר בקביעה ממוצעת כאמור, שכן אפשר והמשיבים היו מעבירים זכויותיהם במקרקעין במועד מוקדם יותר ובאותה מידה אפשר שהיו ממשיכים להחזיק בנכס תקופה ארוכה יותר. עסקינן בהשערה עתידית ממוצעת וסבירה שאיני רואה מקום להתערב בה.

20. סוף דבר אני מאמץ את מסקנות המומחה ללא כל סייג וקובע כי גובה הפיצוי אותו חייבת המבקשת לשלם למשיבים כדיור חלופי עומד על סך 655,000 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מיום 31.1.2012 ועד התשלום המלא בפועל.

בשים לב לכך שהסעד שנתבע היה חיוב המשיבים למסור החזקה בנכס לידי המבקשת, ולאור העובדה שאין עוד מחלוקת לגבי סעד זה ויריעת המחלוקת הצטמצמה לפיצוי הראוי בלבד, לא מצאתי ליתן צו להוצאות. לפיכך, יישא כל צד בהוצאותיו ובשכ"ט פרקליטו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מתי מגישים המרצת פתיחה ?

  2. מחיקת המרצת פתיחה

  3. בקשות סף בהמרצת פתיחה

  4. המרצת פתיחה לסעד הצהרתי

  5. המרצת פתיחה חכירה לדורות

  6. צו עשה במסגרת המרצת פתיחה

  7. המרצת פתיחה או בקשה לסעד זמני

  8. דוגמא להמרצת פתיחה בעלות ברכב

  9. אילו סעדים ניתן לעתור המרצת פתיחה

  10. המרצת פתיחה לקבוע בעלות על מיטלטלין

  11. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המרצת פתיחה

  12. המרצת פתיחה לחייב למסור חזקה בדירת מגורים ובמגרש

  13. המרצת פתיחה כי לבעלות על הזכות הבלעדית במיכסת מים

  14. בקשה בדרך המרצת פתיחה למתן צו הצהרתי לבעלות על כספים

  15. המרצת פתיחה להצהרה על זכות בר רשות בלתי מוגבלת בזמן בקרקע

  16. המרצת פתיחה להסיר כל שעבוד או עיקול מכספי פוליסות ביטוח חיים

  17. בקשה בדרך של המרצת פתיחה ליתן פסק דין המצהיר על בעלות במקרקעין

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון