רכישת בעלות בחלקה בהתאם להסכם פיצוים שנערך עם רשות הפיתוח

נטען כי רכשו את זכויות הבעלות בחלקה בהתאם להסכם פיצוים שנערך עם רשות הפיתוח 4. מתברר כי על שם רשות הפיתוח עדיין רשום חלק מהחלקה ולכן מבקשת העותרת להירשם כבעלים לאותו חלק. 5. יוער כאן, כי מנהל מקרקעי ישראל - רשות הפיתוח צורף כמשיב 3 להמרצת הפתיחה, אך בדיון שהתקיים ביום 11.10.12, נמחק משיב 3 וזאת בהתאם לבקשת ב"כ המבקשת ובהסכמת ב"כ המשיב 3. נתונים רלוונטיים: 6. רשות הפיתוח ומנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") ומר נאסר אבו רחמי (להלן: "נאסר") היו בעלים במשותף בחלקה ששטחה כ- 10,816 מ"ר. החלוקה בחלקה הייתה באופן הבא: 3/5 מהחלקה בבעלות רשות הפיתוח ו- 2/5 הם חלקו של מר נאסר. 7. בשלב מסוים נערך הסכם חלוקה בין מר נאסר לבין המנהל. בהתאם להסכם זה, חולקה החלקה לשלוש חלקות משנה ואשר סומנו באותיות 24A, 24B, 24C, בהתאם למפה מיום 27/03/55. 8. המנהל קיבל לחזקתו את חלקת המשנה 24B, ששטחה 6069 מ"ר ואילו מר נאסר קיבל לחזקתו את חלקת המשנה 24A ששטחה 4047 מ"ר. 9. על פי תכנית המתאר של העיר שפרעם הייתה אמורה לחלוף דרך ציבורית בחלקת המשנה 24C, אולם, בהתאם לתוכנית המתאר החדשה, שמספרה 377/ג' (להלן: "התוכנית החדשה"), דרך ציבורית זו שהייתה אמורה לחולף על פני חלקת משנה 24C, בוטלה והשטח חזר לשמש לצורכי בניה. 10. בהתאם לתוכנית החדשה, עירית שפרעם העתיקה את מיקום הדרך הציבורית מחלקת משנה 24C לחלקת משנה 24A השייכת לנתבע 2. 11. אין מחלוקת שהמבקשת וגם בעלה המנוח לא נרשמו בשום שלב בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של חלק מהזכויות בחלקה. כמו כן, אין מחלוקת כי על פני החלקה קיימים מבנים שונים שנבנו לאחר שאותם בעלים רכשו זכויות בחלקה. 12. יוער כבר כאן, כי יש להצטער על כך שהועדה המקומית לתיכנון ובניה לא צורפה כצד בהליך זה, על אף שהיא זו שביצעה את ההפקעה והעתיקה את מיקום הדרך הציבורית מחלקת המשנה C24 לחלקת המשנה A24 השייכת לנתבע 2. סוגיית ההפקעה והפיצויים, אם שולמו, ולמי שולמו לא התבררה במידה מספקת, על אף שתשומת התובעת הופנתה לכך בדיוני קדם המשפט. נקודת המחלוקת: 13. המבקשת טוענת כי כיורשת של בעלה המנוח, מלוא זכויות המנהל עברו והגיעו לה ועל כן, היא זכאית להירשם כבעלים של 3/5 חלקים מחלקת המשנה 24C. חלק זה של החלקה שיועד לדרך ציבורית, לא נמכר לאיש לטענת המבקשת ולכן היא נותרה כבעל הזכויות של 3/5 חלקים מחלק זה של החלקה. 14. השאלה הדורשת הכרעה בבקשה שבפניי היא האם שינוי בתוכנית בנין ערים של העיר שפרעם והעתקת מיקום הדרך הציבורית מחלקת המשנה 24C לחלקת המשנה 24A השייכת לנתבע 2, יכולה להביא לנגיסה מחלקו של נתבע 2, תוך שאותו חלק ששייך לבעלה המנוח של המבקשת, יוחזר לחזקתה וירשם על שמה? טענות הצדדים: 15. לדעת המבקשת, החלק שסומן כ- 24C, הינו בבעלות משותפת של הצדדים כשהיחס לזכויות הוא 3/5 למנהל ו- 2/5 למר נאסר. האחרון, מר נאסר, העביר את מלוא זכויותיו לנתבע 2. 16. לדעת המבקשת, על הנתבע 2 לשאת בתוצאות של השינויים בתוכנית המתאר ועל פי שינוים אלו ההפקעה לדרך הציבורית נפלה בחלקו. לכן, תרופתו של הנתבע 2 מצויה בידי הוועדה המקומית ו/או עיריית שפרעם שהפקיעה את אותו שטח. אין ביכולת הנתבע 2 לעשות דין לעצמו ולקבל שטח שלא הגיע לו מחלקת המשנה 24C. 17. הנתבע 2 טוען כי ייפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר עליו סומכת המבקשת, נחתם לפני 54 שנים ולדעתו תוקפו פג. עוד טען הנתבע 2 כי המבקשת ובעלה לא דאגו לרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין. 18. הנתבע 2 טען כי חלקה 24 תפוסה ועליה קיימות דירות מגורים שאף אחת מהן אינה בבעלות המבקשת או מי מטעמה, הגם שעדיין 3/5 מהחלקה רשום על שם רשות הפיתוח. 19. לטענת הנתבעים, עוד בשנות ה- 50 הוסכם על חלוקת החלקה לשני חלקים. חלק אחד מצד צפון והשני מצד דרום. החלק הצפוני נפל בחלקו של המנוח נאסר והחלק הדרומי נפל בחלקה של רשות הפיתוח. 20. עוד הוסכם בין הבעלים של החלקה על הקצאת דרך ברוחב של 12 מטר, דרך העוברת בצד הצפוני של החלקה. לאחר שהצדדים הסכימו על החלוקה ביניהם, לרבות הקצאת שטח לצורך סלילת כביש, יזמה עיריית שפרעם תכנית מתאר 377ג' ואשר על פיה הועתקה הדרך מהצד הצפוני אל אמצע החלקה, כך שהדרך חלפה על פני המגרש שיועד להיות בבעלותו של נאסר - השותף השני, בהתאם לחלוקה שהייתה בין בעלי החלקה דאז. 21. הנתבעים טענו עוד כי במועד מאוחר יותר ולאחר ביטול ייעודו של מגרש 24C לצורכי כביש, רכש נתבע 2 מנאסר (השותף השני), חלק נוסף שמקומו היה במגרש 24C ואף חלק זה רשום בלשכת רישום המקרקעין על שמו של נתבע 2. 22. לדעת הנתבעים, אין לקבל את הנטען על ידי המודד שלגרסתו, קיים למבקשת יתרת זכות בשטח של 94 מטר בחלקה. 23. ב"כ המבקשת סמך את ידו בסיכומיו על ע"א 5628/99 נחמה מרקין נגד שרה משה, יורשת המנוח יהודה משה ז"ל, פ"ד נז(1), 14 (להלן: "מרקין"). בפסק דין מרקין נידון עניינו של בעל חלקה שחתם על חוזה למכירת חלק מחלקתו לקונה, תוך התחייבות לדאוג במסגרת הליכי פרצלציה לרישומה תחת שמו של הקונה. הקונה קיבל את הממכר לידיו והרישום התעכב במשך שנים רבות. במהלך השנים הפקיעה המדינה, ללא פיצוי, חלק ניכר מן הממכר. ביהמ"ש העליון קבע פה אחד שהקונה נושא בנטל ההפקעה שחלה על חלקתו המיועדת. הנמקת רוב שופטי ההרכב, התבססה על פרשנותו של חוזה המכר.]- מטרת הסכם המכר בפרשת מרקין הייתה להביא לנתק קנייני מוחלט בין המוכר לקונה. בפועל, העסקה לא הושלמה לכלל רישום בטרם ההפקעה, אך נקבע שהמועד הרלוונטי להעברת הסיכון הוא המסירה וזאת מכוח סעיף 22 לחוק המכר התשכ"ח- 1968 (להלן: "חוק המכר") שקובע שהמועד הרלוונטי להעברת הסיכון ביחס לממכר הוא מועד מסירתו לקונה, ולא מועד העברת הבעלות וכלשונו של השופט מצא בפרשת מרקין: "בנסיבותיו של המקרה אין, לדידי, יסוד לייחס למתקשרים כוונה להשגת תוצאה שונה מזו המקובלת בעסקה מושלמת, בכל הנוגע להשפעתה על הפקעה אפשרית של גריעת זכויותיו של אחד כל אחד משניהם. ניתן על כן לומר, כי חלוקתם החוזית של סיכוני ההפקעה, כמקובל במכר מושלם, חלה גם על עסקתם ה"כמעט מושלמת" ... ומכאן שעל כל אחד מהצדדים לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת פגיעתה בפועל בשטחו." (שם בעמ' 22). 24. ראוי לציין כי בענייננו, , סעיף 22 לחוק המכר שהסתמך עליו בימ"ש העליון בפרשנותו להסכם המכר, איננו רלוונטי להסכם החלוקה שנערך בין המנהל לבין נאסר ביום 21.6.1955, קרי בטרם נחקק חוק המכר. מה גם, בענייננו הבעלים המשותפים של החלקה הפרישו מלכתחילה מתוך החלקה שטח לדרך הציבורית שמיקומו השתנה ביחס למיקום שבעלי החלקה קבעו אותו בהסכם החלוקה שנערך ביניהם. כך שבעת החלוקה, מיקום הכביש היה בצד הצפוני של החלקה, אולם ועדת התכנון והבניה החליטה בתוכנית החדשה שאשרה ביום 10.2.1983 כי מיקום הכביש יהיה בחלק הנמצא בחזקתו של המשיב 2. 25. בית המשפט העליון דן לאחרונה בשאלת מי יישא בסיכוני הפקעת מקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת והפוגעת בחלקו של אחד השותפים - לעניין זה ראו רע"א 6948/11 אורי חזקיהו נגד עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (ניתן ביום 28.2.12) (להלן: "פרשת חזקיהו"), שם נדון מקרה בו הייתה קרקע בבעלות שניים. על מנת שכל אחד יחזיק במחצית החלקה, כרתו הבעלים חוזים של חכירה צולבת על מחצית הבעלות של הבעלים השני. באופן מעשי הייתה חלוקה של הקרקע, באופן שכל אחד המחזיק במחצית מהקרקע שבה היו לו זכויות בעלות וזכויות חכירה. לימים הפקיעה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חלק מהקרקע, כאשר רוב ההפקעה הייתה בחלקו של אחד הבעלים. ביהמ"ש השלום וביהמ"ש המחוזי בקשו ללמוד מפס"ד מרקין שהבעלים שבמחצית שבחזקתו בוצעה ההפקעה, צריך לשאת בתוצאות ההפקעה. השופט הנדל קיבל את הערעור וקבע שיש לבצע פירוק שיתוף בין הבעלים ולחלק מחדש את הקרקע. בסעיף 13 לפסק דינו מאבחן השופט הנדל את פס"ד מרקין, וקובע שהמקרה שנדון בפס"ד מרקין והמקרה שנדון בפס"ד חזקיהו אינם דומים, משתי סיבות עצמאיות, וכעת אביא את הדברים בשם אומרם: "הסיבה הראשונה נוגעת לפרשנות החוזה והקצאת הסיכונים בגדרו, שהיא שעומדת ביסוד הלכת מרקין (יוער, שסעיף 22 לחוק המכר הנזכר בדברי המלומדים דלעיל איננו רלוונטי לעסקת חכירה, ומה עוד שעסקינן בחוזה שנכרת בטרם נחקק חוק זה). מטרת ההסכם בפרשת מרקין הייתה להביא לנתק קנייני מוחלט בין המוכר לקונה, תוך שימוש בהליכי פרצלציה. בפועל, העסקה לא הושלמה לכלל רישום בטרם ההפקעה, אך נקבע שהמועד הרלוונטי להעברת הסיכון הוא המסירה. בענייננו, לעומת זאת, נתק מסוג זה לא תוכנן מעולם. כוונת הצדדים הייתה להסדיר את החזקתם הנפרדת בקרקע (ואף זאת לתקופה מוגבלת של 99 שנים), מתוך הבנה שנגזר עליהם להישאר בעלים במשותף בחלקה כולה. הצדדים החליטו שכל אחד יחזיק במחצית החלקה, אך אין הכרח לגזור מכך שנגיסות שונות בגודלה של החלקה יפגעו בזה שאיתרע מזלו להחזיק בחלק שממנו הפקיעו. כפי שהוסבר לעיל, מתוך הכרה שחלוקת הנכס אינה אפשרית, הצדדים בחרו לקבוע שכל אחד מהם יחזיק במחצית השטח, וגבולותיה של כל מחצית אינן אלא נגזרת מהסכמה זו. מסתבר אף פחות מכך שכוונת הצדדים הייתה להקצות זה לזה סיכון של הפקעה ללא פיצוי המבוססת על כך שמדובר בחלקה אחת שרק אחוזים נמוכים ממנה הופקעו (ככל שזהו המקרה בענייננו). הסיבה השנייה נובעת מהמצב הקנייני בנידוננו. בניגוד לנידון בעניין מרקין, שם נעשתה עסקת מכר לצמיתות, המקצה את הסיכונים לקונה מעת קבלת הנכס, בענייננו עסקינן בחוזה להקניית זכות זמנית. כפי שהובהר לעיל, תביעה לפירוק שיתוף מביאה את תקופת החכירה אל קיצה, מפקיעה את זכות החכירה כליל, ומייתרת את הצורך לבחון את כוונת הצדדים בהקצאת סיכוני ההפקעה. משכך, אין להקיש מעניין מרקין לענייננו. יצוין, שאף בית המשפט המחוזי התייחס לשוני בין מקרנו לבין התשתית העובדתית בעניין מרקין". בהמשך נקבע כי: "הסיכון של הפקעה ללא פיצוי איננו סיכון של שותף אחד, אלא של החלקה כולה, שרק גודלה הכולל הוא שמאפשר לרשות לעשות כן. לא רק אומדן דעת חוזי הוא שמביא לכלל מסקנה שסיכון זה לא הוקצה למבקש, אלא אף חלוקה הוגנת של הסיכונים היא שמחייבת מסקנה זו. סיכון המשויך בטבעו לחלקה השלמה, ואשר נובע מכך שמטעמים אלו ואחרים הבעלות בה לא חולקה, מן ההגינות הוא שייפול בחלקם של בעלי החלקה כמכלול". עוד נאמר כי: "לתפיסה זו, אודות פיזורו ההוגן של סיכון שהוא נחלת החלקה כולה, ניתן להביא סימוכין ממקרה שונה מעט שנידון במשפט העברי: "שלשה אחין שחלקו, ובא בעל חוב ונטל חלקו של אחד מהן, אפילו נטל זה קרקע וזה כספים - בטלה מחלוקת, וחוזרין וחולקין השאר בשוה" (רמב"ם, משנה תורה, הלכות נחלות פרק י הלכה א; וראו והשוו למקור הדברים בתלמוד הבבלי, בבא בתרא, קז, א, וכן שם קו, ב). במקרה זה מדובר בשלושה יורשים שחילקו ביניהם את העיזבון, באופן שכל אחד מקבל חלק מן הקרקע או שאחד מקבל קרקע והשאר נוטלים את חלקם בכסף. לאחר החלוקה בא נושה של המוריש, וגבה את חובו מהקרקע שנפלה בחלקו של אחד היורשים. ההלכה שנפסקה היא שיורש זה אינו נושא לבדו ב"סיכון" הגבייה. אירוע הגבייה מביא לביטולה של חלוקת העיזבון, וכך מתפזר הנזק בשווה בין היורשים (וראו והשוו להוראות חוק הירושה, התשכ"ה-1965 בסעיפים 131 ו-134; ש' שילה פירוש לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 כרך שלישי 383-386 (2002)). לאמור, סיכון שהוא במהותו סיכון של העיזבון כולו ראוי לו שיתפזר בשווה בין היורשים. עיקרון זה של פיזור החובות בין בעלי הנכסים יפה גם לענייננו - היות שהסיכון הכרוך בהפקעה ללא פיצוי הוא סיכון של החלקה כולה, ראוי לו שיתחלק בשווה בין בעליה של החלקה. זאת בניגוד, לשם דוגמה, לשריפה שהתרחשה באחת ממחציות החלקה, שכמובן מהווה סיכון של אותה מחצית, שראוי לו שיוטל על כתפיו של המחזיק בה". 26. דומני כי עניינם של המשיבים 1 ו- 2 נופל בגדר המקרים המנוגדים "לתחושת הצדק הטבעי", כדברי השופט הנדל בפסק דין חזקיהו, וכי אין הצדקה כי המשיבים 1 ו- 2 בלבד יישאו בסיכון ההפקעה, כאשר בענייננו לא ברור אם הם יזכו בפיצויי ההפקעה אם לאו. מה גם, לא הוברר אם מאן דהו קיבל פיצוי בגין ההפקעה הראשונה. 27. לטעמי ההלכה האחרונה שנקבעה בפסק דין חזקיהו לפיה על כל "השותפים" בחלקה לשאת בתוצאות ההפקעה, היא ההלכה הישימה בענייננו. ראוי לציין כי בדיון שהתנהל ביום 11.10.12, הסכים ב"כ המבקשת עם ב"כ המשיבים כי הדרך הציבורית שחלפה על פני חלקה C24 נסללה בפועל בחלקה A הנמצאת בחזקתם של המשיבים. 28. ראוי לציין כי ביום 24.7.11 הגישה המבקשת בקשה למתן צו מניעה זמני, במעמד צד אחד, האוסר על המשיב 1 ו/או מי מטעמו, להמשיך בעבודות בניה בהן החל, בחלקה נשוא המרצת הפתיחה. הבקשה הובאה בפני השופטת ברכה בר זיו אשר נתנה צו ארעי, עד למתן החלטה אחרת. ביום 9.8.11, נתנה השופטת הורוביץ תוקף של החלטה להסכמת הצדדים שלפיה ימונה מודד מוסמך אשר יערוך תכנית חלוקה למגרש הנדון וזאת מבלי שקביעותיו יחייבו מי מהם ולכן השאירה את הצו הארעי על כנו וזאת עד למתן החלטה אחרת. ביום 29.8.11 ביטל בימ"ש זה את צו המניעה הארעי שניתן ביום 27.7.11 תוך קביעה כי: "ניתן לקבוע כי אכן היתה חלוקה בין הבעלים בחלקה וכל אחד מהם החזיק בחלק ברור וידוע מהחלקה. אזכיר כי המודד שמונה ע"י בית המשפט מצא שחלק מזערי (של 95 מטר בערך), חסר מחלקה של המבקשת, חלק שנמכר לאחרים בשנות החמישים ואלה בנו עליו בתים, למרות זאת הם לא צורפו להליך - ראו תשובת המצהיר אבו רחמי רמזי ... עוד יש לציין כי החלק עליו בונה המשיב אינו צמוד לחלק שקיבלה המבקשת ואשר אותו מכרה לאחרים". 29. מיותר לציין כי במהלך שנת 1992, הגיש בעלה של המבקשת תביעה לסילוק ידם של המשיבים מהחלקה נשוא המרצת הפתיחה. ביום 7.5.97 ניתן פסק דין ע"י בימ"ש השלום בחיפה אשר דחה את התביעה תוך שהוא קובע: "ב"כ התובעים זומן כדין ולא התייצב. בנוסף לכך, למרות שלפנים משורת הדין ניתנה לו בישיבה הקודמת ארכה להגשת תצהירי עדות ראשית וצוין במפורש כי אי הגשת תצהירים במועד דינה כדין אי התייצבות לדיון, תצהירים לא הוגשו עד היום". 30. אשר על כן ולאור כל המקובץ לעיל אני דוחה את הבקשה שבהמרצת הפתיחה ומחייב את המבקשת בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪. חוזהפיצוייםרשות הפיתוחבעלות