ערעור על הכרעת הנאמן להסדר נושים בתביעת החוב לפיצוי מכוח סעיף 179 לחוק התכנון והבניה

ערעור על הכרעת הנאמן להסדר נושים בתביעת החוב לפיצוי מכוח סעיף 179 לחוק התכנון והבניה בשל שינוי ייעוד מקרקעין. 2. רקע 2.1 המערערת הגישה לנאמן ביום 14.8.2009 שתי תביעות חוב. הראשונה, בסך של 40,000$, הוגשה כנגד פגיעה לכאורה במקרקעין הידועים כחלקה 48, גוש 7832, מחמת שינוי ייעוד הקרקע (להלן: "תביעת החוב הראשונה"). השנייה, בסך של 570,000$, הוגשה באותה עילה, וכנגד פגיעה לכאורה במקרקעין הידועים כחלקה 8, גוש 8901 (להלן: "תביעת החוב השנייה"). 2.2 לטענת המערערת, היא בעלת הזכויות במקרקעין נשוא תביעת החוב הראשונה, אשר הגיעו אליה מכוח ירושה של הוריה המנוחים, ובהתאם לחלוקה פנימית בין בני המשפחה. לטענת המערערת, אמנם אביה המנוח (להלן: "המנוח"), רשום בפנקס רישום המקרקעין כבעלים של 3/16 הזכויות במקרקעין נשוא תביעת החוב הראשונה, אך למעשה הינו בעלים של 4/16 במקרקעין, שכן חלק נוסף קיבל המנוח מכוח מירושת אימו המנוחה, סבתהּ של המערערת, הגם שחלק זה לא רשום על שמו בפנקס רישום המקרקעין. 2.3 במסגרת הסכם בין בני המשפחה שנכרת ביום 15.10.96, חילקו ילדי המנוח ביניהם את ירושת המנוח, כך שהמערערת קיבלה רבע מהזכויות במקרקעין (2,605 מ"ר) נשוא תביעת החוב הראשונה. לשיטת המערערת, היות ותוכנית מתאר מחוזית תממ 21/3 (להלן: "תוכנית המתאר"), פורסמה למתן תוקף ביום 12.11.03 ובמסגרתה שונה ייעוד המקרקעין נשוא תביעת החוב הראשונה, מקרקע חקלאית לקרקע שיעודה "נחל וסביבתו", אזי זכאית היא לפיצוי בשיעור 40,000$ בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. 2.4 שיעור הפיצוי נקבע בהתאם לחוות דעת מטעם השמאית הגב' ג'באלי עדאלה (להלן: ("השמאית") שנערכה ביום 10.11.06, (להלן: "חוות הדעת השמאית") ועל אודותיה, יפורט בהמשך פסק הדין. 2.5 בכל הנוגע למקרקעין נשוא תביעת החוב השנייה, המערערת מציינת כי הבעלות במקרקעין רשומה בפנקס רישום המקרקעין על שם אימהּ המנוחה (להלן: "המנוחה"). בפועל, טוענת המערערת כי המנוחה נתנה לה שטח של 8,478 מ"ר במתנה וללא תמורה, כמפורט בהסכם מיום 15.10.1996. עוד קיבלה המערערת לטענתה, במתנה וללא תמורה, שטח נוסף של 1,000 מ"ר במקרקעין נשוא תביעת החוב השנייה, מאחותה מרים פאיז שיאר נאשף, בהתאם להסכם ביניהן מיום 24.11.99. 2.6 לטענת המערערת, תכנית המתאר שינתה אף את ייעוד המקרקעין נשוא תביעת החוב השנייה, מקרקע שייעודה לשימוש חקלאי, לקרקע שייעודה "שמורת נוף", דבר שהביא לפגיעה בשוויה בסכום של 570,000$ וכאמור בחוות הדעת השמאית דלעיל. 2.7 ביום 1.11.09 הכריע הנאמן בתביעת החוב של המערערת ודחה אותה. הנאמן סבר שהמערערת לא עמדה בנטל הראייתי ולפיו המקרקעין נשוא תביעות החוב, מצויים בבעלותה, שכן הזכויות הנטענות אינן רשומות על שמה בפנקס רישום המקרקעין. על הכרעת הנאמן הוגש ערעור ראשון לבית המשפט ביום 14.12.09. 3. הכרעת בית המשפט מיום 20.9.2010 בהחלטת בית המשפט (כב' השופטת אלשיך), מיום 20.9.10 נקבע כי חרף טעמיו של הנאמן לדחיית תביעות החוב, ובעיקר מחמת העובדה שלא הוכחה בעלות או זכות של המערערת במקרקעין נשוא תביעת החוב, תוחזר תביעת החוב לנאמן, לבחינה מחודשת וגמישה יותר מבחינה ראייתית. זאת, נוכח המצב המיוחד השורר בטייבה והנוהג הרווח במגזר הערבי כטענת המערערת עצמה, ולפיו הבעלות המקרקעין אינה מתבטאת בהכרח ברישום בפנקסי מרשם המקרקעין. 4. הכרעת הנאמן השנייה נשוא בקשה זו 4.1 לאור החלטת בית המשפט, בחן הנאמן את תביעת החוב של המערערת ודחה אותה בשנית. בהכרעתו, הסב הנאמן את תשומת הלב, כי להוציא שאלת הבעלות במקרקעין, לגביה המערערת לא צרפה ראיות חדשות ודי בה כדי לשלול את זכאותה של המערערת לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אזי יש ליתן את הדעת כי חוות הדעת השמאית, הוכנה על ידי שמאית שיש לה עניין אישי בתוכנית המתאר. לטענת הנאמן, השמאית טוענת לזכויות באופן אישי לפגיעה של תוכנית המתאר במקרקעין אחרים שבבעלותה (גוש 7826 חלק מחלקה 14), אשר אף הם נפגעו לכאורה משינוי הייעוד כאמור בתכנית המתאר, ולגביהם הגישה השמאית תביעת חוב לפיצויים. משכך, חוות הדעת השמאית איננה אובייקטיבית, אלא משקפת זהות אינטרסים בין השמאית לבין המערערת, ועל כן דינה להידחות. הנאמן אף פנה לחוות דעת שמאית נגדית, מטעם שמאי הועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית טייבה, מר משה פולונסקי, ולפיה לא נגרם כל נזק לשווי המקרקעין נוכח תכנית המתאר, שכן ניתן לעשות שימוש זהה במקרקעין נשוא שתי תביעות החוב, גם לאחר שינוי היעוד. עוד בחן הנאמן את ההסכמים המעידים לכאורה על העברת הזכויות בין בני המשפחה, אך לשיטתו אין בכך כדי להעיד על הבעלות האמתית במקרקעין נשוא תביעות החוב, שכן אין אלא מדובר בהסכמים פנימיים, שאין בהם לחייב כולי עלמא. 4.2 לטענת המערערת, שגה הנאמן בהכרעתו, ולבטח לאחר שלא התחקה אחר זהות המחזיקים ובעלי הזכויות בקרקע, כאמור בהחלטת בית המשפט מיום 20.9.10. המערערת סבורה כי ישנה פגיעה ממשית בזכויותיה נוכח שינוי ייעוד הקרקע נשוא שתי תביעות החוב, ומצביעה על פוטנציאל רווחי לכאורה, שאבד מחמת שינוי ייעודה. עוד מציינת המערערת, כי זה מכבר, הוגשו התנגדויות כנגד תכנית המתאר, ועל כן יש בכך כדי להעיד על הנזק שנגרם לבעלי הזכויות במקרקעין, אליהם מתייחסת תכנית המתאר. 5. עמדת הכנ"ר הכנ"ר תומך בעמדת הנאמן וסבור כי דין הבקשה להידחות ובלא צורך להיזקק לשאלת הבעלות במקרקעין. 6. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, הגעתי למסקנה שדין הערעור להידחות, ואנמק: 6.1 המסגרת הנורמטיבית לקבלת פיצוי בגין שינוי ייעוד מוסדרת בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. לשם הנוחות, הסעיף יובא כלשונו. "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200." (ההדגשה אינה במקור - א.א) קרי, בהתאם ללשון הסעיף הזכות לפיצויים קמה רק לבעל הקרקע או למי שהינו בעל זכות בהם. 6.2 יישום הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה חייבה איפוא את המערערת להוכיח את זכותה במקרקעין שלטענתה נפגעו כתוצאה מתכנית המתאר. זאת, גם בשים לב להחלטה לפיה על הנאמן ללכת לקולא לקראת המערערת בבחינת הזכויות של הבמקרקעין, שכן לא היה בה כדי לפטור את המערערת מלהוכיח כי היא הבעלים של המקרקעין נשוא תביעות החוב, או בעלת זכות אחרת, המקנה לה זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ביישום לענייננו, הואיל ולטענת המערערת, אביהּ, רשום בפנקס רישום המקרקעין כבעלים של 3/16 במקרקעין נשוא תביעת החוב הראשונה, שומה היה עליה להצטייד בצו ירושה או צו קיום צוואה לפיהם היא יורשת כדין של אביה. לחילופין, היה על המערערת לנמק כדבעי מדוע אין צו כאמור, שכן בהעדרו של צו תקף, אין אסמכתא מהימנה לפני בית המשפט באשר לזכויות הנטענות של המערערת במקרקעין. אפשרות אחרת הפתוחה לפני המערערת היא להמציא פסק דין של בית משפט מוסמך המכיר בזכויותיה. דא עקא, המערערת לא השכילה להמציא אסמכתא מחייבת להכרה בזכויותיה במקרקעין, הגם שלכאורה לא היה בידה קושי לעשות כן. 6.3 יתרה מכך, המערערת לא נתנה טעם מה מנע הימנה לפעול לרישום הזכויות לפי ההסכם הנזכר לעיל, הגם שהוא נחתם עוד בשלהי שנות התשעים. מצופה שהמערערת הייתה פועלת לפי הוראותיו ודואגת לרישום הזכויות לפיו, והימנעותה מלעשות כן עומדת בעוכריה. אין בידי לקבל את הגרסה שלפיה נהוג במגזר הערבי שלא לרשום את הזכויות, שכן גישה זו נדחתה בהלכה. בהקשר זה יפים הדברים שנאמרו בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 407 (2003)], וכן בע"א 1249/03 אליאס נאצר חנא נ' פואד רפיק ח'אזן (2003), לאמור: "כשלעצמי, אין אני שותפה לגישתה ה"סלחנית" קמעא של הערכאה הראשונה ביחס לאי-רישומה של הערת האזהרה, ולאי-רישום החלקה על שם בעליה הנכונים (רשות הפיתוח). אכן, המוכרים המנוחים והקונה המנוח היו גיסים. אך, ברבות השנים, עברו הנכסים (מכח ירושה) לבני דודים, וזוהי קרבה רחוקה למדי. יתרה מזאת, איני סבורה כי עלינו ליצור נורמה מיוחדת עבור המגזר הערבי, בו, לדברי הערכאה הראשונה, "מקובל" להסתפק ביפוי כוח. חזקה על השופט ממן, המכהן כשופט בבית המשפט המחוזי בנצרת, שהוא מכיר את המציאות במגזר הערבי. ואולם, על דרך העיקרון, אין ליצור נורמה משפטית מיוחדת למגזר זה, לאור תכליותיו הברורות של מרשם המקרקעין..." (ההדגשה אינה במקור - א.א) 6.4 אדגיש, כי בהסכמים אותם צירפה המערערת, נקבעה אף חובה להסדיר את רישום הזכויות במקרקעין וכאמור בסעיף 10 להסכם מיום 24.11.99 וסעיפים 13-14 להסכם מיום 15.10.96. משכך, מרגע שהסדרת רישום הזכויות במקרקעין לא נעשתה כמתחייב לפי ההסכמים בפנקס רישום המקרקעין, הרי שאין למערערת אלא לבוא אל עצמה בטרוניה, על כך שהיא אינה עומדת בתנאיו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, המורה כי פיצוי יינתן למי שהיה ביום תחילת התכנית בעל מקרקעין או בעל זכות בהם. 6.5 נתתי דעתי להחלטת בית המשפט מיום 20.9.2010 ולטענת המערערת שלפיה על הנאמן להתחקות אחר זהות הבעלים בנכס, ולא לפטור את טענות המערערת אך מטעמים פורמאליים. עם זאת, סבורני, כי אין הכוונה שהנאמן יאלץ להתחקות אחר זכויות המערערת במקרקעין ולוודא שהיא בעלת הזכויות בהן, לא כל שכן לבדוק אין אחר שלו זכויות בהם. לטעמי, כוונת בית המשפט היא שעל הנאמן לבחון את טענות המערערת מחדש בלב פתוח ונפש חפצה, לאחר שזו תצרף את המסמכים החסרים התומכים בטענתה. בד בבד, על המערערת לעשות כל שמצופה הימנה כמי שטוען לזכויות במקרקעין שנפגעו עקב תכנית, שיהיו ברשותה האסמכתאות המוכיחות את זכויותיה הנטענות. בגדר זאת כאמור צו ירושה או צו קיום צוואה כאמור, או עתירה לבית המשפט המוסמך להכרה בזכויותיה הנטענות. ללא אלה, אין כל וודאות שהמערערת היא בעלת הזכויות במקרקעין וככזו זכאית לפיצוי הנטען. שווה בנפשך, שככל שייפסק פיצוי למערערת על סמך טענותיה דנן, ובהמשך יתברר שהזכויות מוקנות לאחר, תמצא הרשות מחויבת לשניים בגין אותה עילה, וכזאת לא יעלה על הדעת. לא מן המותר לציין בהקשר זה שעל הנושה הנטל להוכחת תביעתו אפנה לבשא (י-ם) 7013/09 ‏‏אבראהים אבו ג'האלין נ' עו"ד ד"ר משה כהן, המנהל המיוחד לבדיקת תביעות החוב ‏כנגד חברת ש. בראשי בע"מ (2011): "בעל התפקיד אינו מחויב כמובן לתור אחר ראיות עבור הנושה, ולא מוטלת עליו חובה "לסייע" לנושה ולהבהיר לו אלו מסמכים עליו לצרף לתביעת החוב שלו" 7. בשולי הדברים אעיר, כי לטעמי, אין בעובדה שמדובר בהליכי חדלות פרעון כדי נפקא מינה. ככל שהעירייה לא הייתה נקלעת לחדלות פירעון הרי שהיה עליה לדרוש מהמערערת אסמכתא בדבר טענותיה ולרבות נקיטת הליכים משפטיים מקדמיים, עוד בטרם תידרש לסוגיית הנזק ומתן פיצוי זה או אחר למערערת. לכן, אין להקל על המערערת מבחינת עמידה בדרישות הדין, שעה שעסקינן בהליכי חדלות פירעון. 8. מעבר לדרוש; גם אם הייתי מגיע למסקנה ששגה הנאמן במסקנתו לפיה לא הוכחו זכויות המערערת במקרקעין, לא היה בכך, כדי להגיע לתוצאה שונה. בהקשר זה מקובלת עלי עמדת הנאמן שלפיה לא ניתן להסתמך על חוות הדעת השמאית מטעם המערערת, בהיותה נגועה בניגוד עניינים. כאמור, השמאית היא בעלת זכויות במקרקעין שנפגעו לטענתה מתכנית המתאר. בנסיבות אלה, שומה היה על המערערת להצטייד בחוות דעת של שמאי אובייקטיבי, שאינו מושפע באופן אישי מתכנית המתאר. משכך, לא ניתן לחורץ את הדין בהסתמך על חוות דעת של מי שמצוי בניגוד עניינים, גם אם הייתה המערערת מוכיחה את בעלותה במקרקעין נשוא תביעות החוב, ועל כן צדק הנאמן שעה שדחה את תביעת החוב גם מטעם זה. 9. למען הסר ספק, יובהר כי אין בהחלטתי זו כדי לקבוע ממצאים בדבר זכאותה או אי-זכאותה של המערערת או גורם אחר במקרקעין נשוא תביעות החוב. לאור כל האמור, דין הערעור להידחות. המערערת תישא בהוצאות הנאמן בסך 7,500 ₪. בניהפיצוייםחוק התכנון והבניהנאמן להסדר נושיםערעורנאמנותחובהסדר נושיםנושהתכנון ובניה