צו המורה ללשכת רישום המקרקעין להשלים הליכי רישום זכויות בנכס

צו המורה ללשכת רישום המקרקעין להשלים את הליכי רישום זכויותיו של הנתבע בנכס, להורות לנתבע לשתף פעולה עם התובע בכל הקשור לעסקת המכר של הנכס לרבות העברתו על שמו, להורות כי מסך התמורה בגין רכישת הנכס יקוזזו דמי השכירות ששולמו ביתר, בגין הפרת ההסכם על ידי הנתבע והתעשרותו שלא כדין על חשבון התובע. 2. לטענת התובע, הוא ואחיו הם בעליהם של מספר משרדים המצויים בקומת משרדים אחת ברח' לוחמי הגטאות בנהריה. הנתבע הוא הבעלים של אחד מהמשרדים המצוי באותה קומה הידוע כתת-חלקה 35 בחלקה 270 המצויה בגוש 18172 (להלן הנכס או המשרד) וזכויותיו רשומות בהערת אזהרה. נטען כי הנתבע ניסה בשנים האחרונות למכור את נכסו בתמורה ל-40,000 דולר ופנה למתווכים פרטיים. לפני כשנתיים, התקיים מו"מ בין התובע לנתבע לצורך רכישת הנכס. המו"מ לא צלח ובחודש יולי 2010 התחדש. באמצע חודש אוגוסט מסר הנתבע לתובע את מפתחות הנכס ואיפשר לו לעשות בו שימוש לצרכי עסקו והתובע החל לקיים משם את עסקו, שעניינו אחזקת נכסים בארץ ובחו"ל. במהלך חודש אוגוסט ובהסכמת הנתבע, שיפץ התובע את הנכס שהיה במצב רעוע, שיפוץ יסודי, כאשר בין החודשים אוגוסט- נובמבר 2010 בנין המשרדים בו מצוי הנכס עבר שיפוץ חיצוני ביוזמת התובע שרתם לשם כך את כל דיירי הבניין. נטען כי עלות היקף השיפוץ הגיעה ליותר מ-110,000 ₪ וכל דייר נשא בעלות היחסית לשטח נכסו. בהתאם לכך, על הנתבע היה לשלם סך של 4,351.7 ₪. לטענת התובע, היות והמו"מ היה בשלב מתקדם והוא החזיק בנכס בפועל, הוא לא פנה לנתבע לשאת בתשלום הנ"ל או בשיפוץ הפנימי של המשרד והמתין להעברת הרישום בנכס על שם הנתבע, על מנת שיוכל להשלים את עסקת המכר של הנכס. נטען כי לאחר מו"מ הוחלט בתחילת חודש אוקטובר שהנכס יימכר לתובע בסך של 145,000 ₪ כולל מע"מ. נטען כי הסכמה זו התבססה על המחיר שדרש הנתבע כפי שצוין במאגר המתווכים וכן על שמאות מיום 25/2/09 שנערכה לכל השטח בקומת המשרדים למטרת בטוחה לצורך נטילת הלוואה מהבנק. נטען שבהתאם לשמאות שווי הנכס היה 134,929 ₪. 3. לטענת התובע בכתב תביעתו, לצורך עריכת ההסכם מינו הצדדים את עוה"ד מנאר ואכים (להלן: עוה"ד). מבדיקה שערכה עוה"ד עלה כי הנכס אינו רשום בפועל על שם הנתבע וכי רשומה לטובתו הערת אזהרה. בעקבות כך, הסכימו הצדדים שהנתבע יפעל לרישום הנכס על שמו ובינתיים התובע ישכור את הנכס בדמי שכירות חודשיים בסך 1,400 ₪ כולל מע"מ, לרבות תשלום דמי שכירות רטרואקטיביים החל ממחצית חודש אוגוסט. לטענת התובע, העובדה שעד חודש אוקטובר לא נערך הסכם שכירות מעידה על כוונת הצדדים לערוך הסכם מכר. עוד נטען כי העובדה שטרם הושלמו הליכי הרישום על שם הנתבע הביאה עימה צורך בעיכוב חובת הדיווח לרשויות המס ולכן היה צורך לעגן את המכר תחת הכותרת "אופציית רכישה". נטען כי הצדדים הודיעו על הסכמתם לעוה"ד שהעלתה זאת על הכתב ובהתאם נחתם בין הצדדים ביום 11/10/10 הסכם שכירות ואופציית רכישה ביחס לנכס (להלן: ההסכם). נטען כי בהתאם לסעיף 13 להסכם הנתבע התחייב לשתף פעולה עם עוה"ד לצורך השלמת רישום הנכס על שמו. נטען כי התובע שילם דמי שכירות החל מחודש אוגוסט ועד חודש נובמבר 2010 כולל בתחילת חודש נובמבר והנתבע מסר לו חשבונית מס. נטען כי בהמשך הנתבע נהג להגיע למשרד התובע ליטול את דמי השכירות מבלי להודיע או לתאם את מועד הגעתו. ביום 30/11/10 שילם התובע את דמי השכירות בגין חודש דצמבר וביום 11/1/11 הגיע הנתבע ליטול את דמי השכירות בגין חודש ינואר וקיבלם לידיו. נטען כי הנתבע עצמו שינה מכללא את מועד התשלום כפי שנקבע בהסכם המקורי. 4. לטענת התובע, הנתבע הפר את ההסכם. לטענתו, ביום 26/1/11 הגיע הנתבע ליטול את דמי השכירות עבור חודש פברואר 2011 והתובע מסר לו כי חסרים לו פנקסי שיקים וכי ישלם לו בהזדמנות אחרת. בהזדמנות זו, בירר התובע עם הנתבע היכן עומדים הליכי הרישום, אז התברר לו לתדהמתו שאין בכוונת הנתבע למכור לו את הנכס במחיר שהוסכם בסעיף 14 (ב) להסכם וכי הוא דורש 200,000 ₪ בתוספת מע"מ, אחרת אין בכוונתו ליתן לתובע לממש את האופציה. נטען כי החלטת הנתבע נבעה משיפוץ הנכס שהעלה את ערכו, אך התובע הוא זה שאחראי לשיפוץ ומימונו, תוך הסתמכות על מימוש אופציית הרכישה. הנתבע לא שב ליטול את דמי השכירות בגין חודש פברואר והתובע שלח המחאה לכתובת המופיעה על גבי החשבוניות, אך ההמחאה חזרה מסיבת מען שגוי. התובע אף פנה לעוה"ד שמסרה כי הנתבע מסרב לשתף עימה פעולה. לאחר בירור באינטרנט, שלח התובע את ההמחאה לבית הנתבע. בהמשך, פנה לעורכת דינו על מנת שתשלח לנתבע מכתב התראה נוכח סירובו לעמוד בחיובי ההסכם. התובע פירט בכתב תביעתו את התכתובות עם הנתבע בנוגע להפרת ההסכם, בין היתר במכתבים ששלח הנתבע לפיהם התובע חדל מתשלום דמי שכירות וכי נפלה טעות סופר לעניין תקופת השכירות וכן טעות מהותית בסעיף אופציית הרכישה בנוגע למחיר שלשיטתו הינו 200,000 ₪ בצירוף מע"מ. עוד התבקש פינוי הנכס עד ליום 1/3/11 או לחילופין לחתום על הסכם שכירות חדש. נטען כי התובע משלם בינתיים את דמי השכירות החודשיים, שיתכן ולא היה צורך בתשלומם אילו הנתבע היה מקיים את חיובי ההסכם ומעביר את הנכס על שמו לצורך השלמת העסקה. 5. בהיבט המשפטי נטען כי בהתאם לסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 התובע רשאי לדרוש את אכיפת ההסכם. נטען כי זכות ביטול הסכם קבועה בסעיף 7 לחוק ותנאי בסיסי לכך הינו כי מדובר בהפרה יסודית. נטען כי סעיף 8 לחוק קובע את דרך ביטול ההסכם וככל שהנתבע סומך ידיו על הפרה לכאורה בתשלום דמי השכירות, היה עליו לשלוח את הודעת הביטול לכל המאוחר בחודש נובמבר 2010. נטען כי גם לו הנתבע קנה זכות לפיצוי בגין האיחור, הזכות לביטול ההסכם בטלה שעה בה הוא בחר לקבל את התשלום מידי התובע. עוד נטען כי גם לו יחשב מועד תשלום דמי השכירות כהפרה יסודית של ההסכם יהא זה צודק ונכון לראותה כ"תניה גורפת" כמשמעותה בסעיף 6 לחוק, הנעדרת תוקף משפטי. לחילופין, נטען כי בהתאם לסעיף 7 (ג) לחוק הסכם השכירות ניתן להפרדה מאופציית הרכישה והנתבע לא יכול לחזור בו ממתן האופציה, לאחר שהתובע השקיע רבות תוך הסתמכותו על מימוש האופציה. נטען כי יש לכבד הסכמים וכי חזרה מההסכם היא התנהגות בלתי סבירה. 6. ביום 5/1/12 הסכימו הצדדים על מינוי שמאי שיבחן את ערך הנכס ביום חתימת ההסכם ונכון למועד ההחלטה, תוך שמירתם על זכויותיהם הדיוניות והמהותיות. 7. ביום 18/3/12 הוריתי על מינוי שמאית המקרקעין שרית קיסרי כמומחית מטעם בית המשפט על מנת שתבדוק את שווי הנכס נשוא הדיון. 8. ביום 22/5/12 הוגשה חוות הדעת כפי שיפורט להלן. עמדת הצדדים בתצהיריהם 9. התובע בתצהירו חזר על טענותיו בכתב התביעה באשר למו"מ שקדם לחתימת ההסכם מיום 11/10/10. עוד הוסיף התובע שבמועד החתימה על ההסכם הנתבע יידע אותו שקיים חוב לעיריית נהריה בשל אי תשלום ארנונה בסך 20,000 ₪ בערך. התובע הוסיף שסוכם שהנתבע ישא בתשלום החוב שאינו מעניינו. עוד ציין התובע שלמיטב זכרונו הנתבע הזכיר את החוב בנוכחות עוה"ד וכי הוא חושב שעוה"ד אמרה לנתבע שעליו להשלים את תשלום החוב לצורך השלמת הליך הרישום. התובע טען שרק הנתבע חתם על יפוי כח בלתי חוזר לטובת עוה"ד לצורך העברת המשרד על שמו בטאבו. עוד הוסיף כי הוסכם ששכ"ט עוה"ד ישולם חצי חצי בינו לבין הנתבע עם סיום עסקת המכר וכי עד היום אף אחד מהצדדים למיטב ידיעתו לא נשא בתשלום חלקו. נטען כי עוה"ד הינה ניטראלית. לטענת התובע, הוא החל לשלם את דמי השכירות בחודש נובמבר 2010 בגין החודשים אוגוסט- נובמבר 2010 וחזר על טענותיו בנוגע להתנהלות הנתבע בעניין תשלום דמי השכירות והתכתובות ביניהם לאחר מכן. 10. הנתבע בתצהירו טען כי בינו לבין התובע התנהל מו"מ להשכרת הנכס במסגרתו סוכם על תשלום דמי שכירות והועלתה הצעה לרכישת הנכס על ידי עירן זרקא. לטענתו, סוכם על מחיר של 200,000 ₪ בצירוף מע"מ היות ודובר במשרד ועסקת מכירה חייבת במס בשיעור שיכול להגיע עד 60% משווי המכירה. לטענתו, התובע ידע על כך שרובץ חוב ארנונה על הנכס וכאשר פנו לעוה"ד היא טענה שאין צורך להביא אישור היות ומדובר בהעברת הזכויות על שמו ולא לצד ג'. לטענתו, לאחר כשבועיים עוה"ד צלצלה ומסרה לו שעוה"ד שמטפל בכל המתחם יבצע את ההעברה ואז פנה אליו וחתם על כל המסמכים הדרושים. לטענתו, הוא לא קרא את המסמכים, הוא שאל את עוה"ד ואת עירן זרקא אם נרשם סכום המכירה בחוזה ונמסר לו שלא. לטענתו, לאור החוב לעירייה שסכומו קרוב לשלושים אלף ₪ ותשלום המס, לא היה נותר לו דבר כתוצאה מהמכירה. הנתבע טען שלא היה חותם על ההסכם לו היה קורא את המסמכים ורואה את סכום המכירה שנרשם. לטענתו, כאשר עירן החל לצלצל אליו הוא הבין שנרשם סכום בהסכם. עוד נטען בהקשר זה כי לו היה יודע שעליו לשלם לעירייה על מנת להמציא את האישור, לא היה מסכים לעסקה. לטענתו, התובע פעל בחוסר תום לב תוך הבטחות למחיקת החוב בעירייה ושהעסקה לא תחויב במס ואם תחויב סכומו יהיה נמוך. הנתבע בתצהירו, טען שלא התחייב לשאת בתשלום החוב לעירייה היות והינו אדם חולה ואין לו כסף או מקור הכנסה כלשהו. עוד טען הנתבע בתצהירו כי הוא שיפץ את הנכס כשנה לפני שהתובע שכר אותו, בעוד שהתובע עשה ריצוף של כשני מטרים מחוץ לנכס וסייד את הנכס. הנתבע הדגיש כי הנכס שלו הוא היחיד במתחם עם שירותים צמודים, בעוד שלכל המתחם ישנם שירותים משותפים. באשר לחוות הדעת השמאית טען הנתבע כי השמאות נערכה לפי נתונים שהתובע מסר לשמאית, שלא נפגשה עימו כלל לצורך עריכת השמאות ולא לקחה בחשבון את העובדה שלנכס יש שירותים צמודים. העדויות בבית המשפט 11. בדיון שהתקיים ביום 10/3/13 העידה עוה"ד ואכים מנאר שייצגה את הצדדים להסכם. בעדותה, ציינה כי התקיימה ישיבה אחת בנוכחותה במו"מ, כאשר תפקידה היה להבטיח שהתובעים רוכשים את הנכס לאחר שהוא ירשם על שם הנתבע כבעלים בטאבו (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 22-25). לטענתה, הסכם השכירות הוצע בגלל שלא היה רישום בטאבו והיא יעצה לתובעים, שרצו לרכוש את הנכס, שלא לבצע את העסקה ללא רישום בטאבו. עוה"ד ציינה שייצגה את שני הצדדים להסכם ולא ידעה לומר האם היא או הצדדים העלו את הצעת השכירות (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 28- עמ' 8 ש' 4). העדה אישרה שהסך של 145,000 ₪ הוא הסכום שהוסכם בין הצדדים וכי הקריאה את ההסכם לצדדים בטרם חתימתו (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 6-10). העדה נשאלה בנוגע לטעות בהסכם לפיו תקופת השכירות הינה לחצי חודש והשיבה שמדובר בטעות סופר וכי התקופה היתה לשנה. לדבריה, לאחר ה-31/8 היתה בקשר עם הנתבע ויש בתיק תרשומות לגבי הרישום בטאבו. לטענתה, לאחר שהתברר שעוה"ד רז מטפל ברישום, היא קישרה בין הנתבע לאהובה ממשרדו של עוה"ד רז אשר טיפלה ברישום ומאז לא שמעה מהצדדים (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 19-27). באשר לחוב בעירייה טענה העדה שהיה חוב והיא בקשה מהנתבע לטפל בו אך לא זכרה מעבר לכך (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 28-31). 12. בחקירתה הנגדית אישרה עוה"ד שהתובע היה לקוח שלה בעבר וכי הנתבע הגיע אליה דרך התובע, כאשר לדבריה, הם הגיעו לצורך עריכת הסכם מכר רגיל וכאשר התברר שאין רישום בטאבו הוחלט על עריכת הסכם שכירות. לטענתה, הנתבע ידע שהיא ייצגה את התובע בעבר. היא הוסיפה שהסבירה לנתבע שהיא מייצגת את שני הצדדים לעסקה. לטענתה, סוכם בין הצדדים שהיא תבצע את הרישום ולשם כך הנתבע חתם על יפוי כח רגיל ולא בלתי חוזר (עמ' 9 לפרוטוקול ש' 2-27). עוה"ד נשאלה מדוע יפוי הכח היה רגיל היות וללא יפוי כח בלתי חוזר לא ניתן להעביר זכויות בנכס והשיבה כי יפוי הכח נתן לה אפשרות לברר במס שבח אם העסקה דווחה, האם שולמו מיסים ונותן לה זכות לברר עם עוה"ד רז מה קורה עם הנכס (עמ' 9 לפרוטוקול ש' 28- עמ' 10 ש' 2). עוה"ד אישרה שלא זכור לה שמי מהצדדים שילם לה (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 12-13). העדה נשאלה בנוגע לסעיף 14א להסכם השכירות והשיבה שפרשנות הסעיף והשימוש במונח "במידה" הינה כי אם הנתבע ירשום את הנכס על שמו במהלך תקופת השכירות, התובע יוכל לרכוש את המשרד. בהמשך נשאלה האם התובע לא היה רוכש את המשרד בהנחה שהנתבע לא היה מצליח לרשום את הנכס על שמו והשיבה שלאור סעיף 13א היא והצדדים סברו שתוך שנה ההליך יסתיים ולכן לא תכננו מעבר לתקופה כאמור (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 16-28). לטענתה, מהסעיף עולה כי הנתבע חייב למכור בהתאם לאופציה המחייבת (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 29- עמ' 11 ש' 2). העדה נשאלה האם הסבירה לתובע שיש לו אפשרות כמו בכל חוזה מכר לשלם את החוב במקום הנתבע והשיבה- "אבל זה לא חוזה מכר, זה שכירות" (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 7-11). 13. התובע בעדותו הסביר כי שמע על הנכס דרך מתווך כשנה לפני החתימה והיה מעוניין ברכישתו. לדבריו, ניהל מו"מ עם הנתבע דרך המתווך אך הם לא הגיעו להסכמה סופית לגבי מחיר הנכס. לדבריו, היה נתק ובערך בחודש יולי או אוגוסט 2010 נוצר קשר מחודש שלא דרך המתווך, לאחר שהמשרד פונה. לטענתו, הסיבה שרצה לרכוש את הנכס הינה כי במקום היה עסק בלתי חוקי שפונה והיות ויש בבעלותו מספר נכסים מושכרים במקום, רצה לוודא מי נמצא שם (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 26- עמ' 12 ש' 10). התובע הסביר שנעשה הסכם שכירות בלתי מוגנת היות והתגלה שהנכס אינו בבעלות הנתבע והיה מעורב בנק בנושא המימון. לדבריו, לו היה נערך הסכם מכר הכולל את כל ההסכמות היה נוצר מצב בעייתי היות והוא לא יכול היה לקבל מימון מהבנק והיה עליו לשלם בזמן שהרישום עלול היה לקחת מספר חודשים (עמ' 12 לפרוטוקול ש' 13-22). התובע נשאל בנוגע לתקופה בה התחייב הנתבע להעביר את הרישום על שמו והשיב-"בהסכם השכירות מצויין שהוא צריך להעביר את הזכויות על שמו על מנת לבצע את העסקה והוא מחוייב לשתף פעולה עם העוה"ד לעשות זאת" (עמ' 12 לפרוטוקול ש' 23-30). התובע אישר שכל ההסכמות בין הצדדים סוכמו במשרדו וכי כאשר הם הגיעו לעוה"ד נערכו רק תיקונים אחרונים. לטענתו, אצל עוה"ד דובר גם על הסכם השכירות וגם על העברת הזכויות, לרבות העובדה שעוה"ד רז יבצע זאת והעלות. עוד טען שסוכם שעוה"ד ואכים תפעל להעברת הזכויות על שמו. לטענת התובע, הוא זוכר שהנתבע חתם על יפוי כח לטובת עוה"ד. לדבריו, סוכם ששכ"ט עוה"ד ישולם חצי חצי. הוא אישר שלא שילם את חלקו היות ולטענתו סוכם שהסכום ישולם בתום עסקת המכר, שלא בוצעה (עמ' 13 לפרוטוקול ש' 7-25). התובע אישר כי ידע שיש חוב ארנונה לנכס. התובע נשאל בנוגע לסעיף 14א ולשימוש במונח "במידה" והשיב שלא היתה לנתבע מניעה מלבצע את הרישום והנתבע גרם לכך שהרישום לא יבוצע (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 5-14). התובע השיב שהחליט להגיש את התביעה לאחר שהבין שהנתבע דורש מחיר מופרז בגין הנכס ומסכל את העסקה. הוא נשאל האם חוזה השכירות היה לתקפה של שנה והשיב - "בודאי, הוכחה לכך, נכון שיש שם טעות בתאריך, הוכחה לכך שהוא נכתב ונחתם אחרי המועד שלכאורה כתוב בו שהוא התקופה, גם השיקים שהוא קיבל הם ליתר מהתקופה הזו". התובע נשאל מתי הבחין בטעות והשיב שמספר חודשים לאחר מכן. לטענתו, לא היה צורך לתקן זאת היות וההתנהלות בין הצדדים היתה מובנת ולא היתה בעייתית וכן באותה תקופה זה היה קרוב למועד הגשת התביעה ולא היה בסיס לשיח בעניין (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 15-29). התובע נשאל בעדותו מדוע לא דאג להקציב לנתבע זמן לרישום זכויותיו והשיב שהוקצב לו זמן של שנה המהווה תקופה מספיקה לכל הדעות. בהמשך נשאל מה הסנקציה והשיב שאינו עוה"ד וכי הדברים היו ברורים בינו לבין הנתבע (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 30- עמ' 15 ש' 8). 14. הנתבע בעדותו אישר שגם היום הוא מעוניין במכירת הנכס. לטענתו, ההסכם לא הוקרא לו בטרם חתימתו. לטענתו, הוא הגיע מבית החולים והיה ללא משקפיים ולפיכך שאל את התובע ואת עוה"ד האם מצוינים סכומים על גבי ההסכם והם השיבו לשלילה. לטענת הנתבע הוא שיפוצניק ולא עוסק בחתימה על הסכמים. לדבריו, הוא מאמין לאנשים. כאשר נשאל האם התובע ועוה"ד עשו יד אחת כנגדו, השיב שהם לא פעלו בתום לב וכי דובר בעוה"ד של התובע ולא שלו. הנתבע אישר שיודע קרוא וכתוב (עמ' 15 לפרוטוקול ש' 17- עמ' 16 ש' 7). הנתבע נשאל בנוגע לשוכרים הקודמים בנכס האחראים לחוב בארנונה. הוא הוסיף שהחוב בארנונה נובע מכך שהחל משנת 2002 המקום לא הושכר. לדבריו, הוא ניסה לפעול לסילוקו אך נאמר לו שעליו לשלם את החוב. לטענת הנתבע, העסקה לא היתה מתבצעת לו עוה"ד היתה אומרת לו שעליו להביא אישור. הנתבע טען כי קודם סוכם על תשלום דמי שכירות ורק לאחר מכן על המכירה. הנתבע אישר שהתובע נכנס לנכס בחודש אוגוסט וטען שמסר לו את המפתח כי האמין שהוא לא צריך לדאוג והם בסדר (עמ' 16 לפרוטוקול ש' 8-32). הנתבע נשאל מדוע חתם על הסכם שכירות בחודש אוגוסט והמתין לקבלת תשלום עד חודש אוקטובר והשיב שהיה חולה ולא היה לו זמן. לדבריו, המתווך התקשר אליו ובחודשים נובמבר, דצמבר וינואר הוא הגיע ליטול את דמי השכירות. לטענתו, בינואר התובע סירב לשלם לו היות והוא הודיע לו שאין עסקה (עמ' 17 לפרוטוקול ש' 1-8). לטענת הנתבע, רק לאחר שהתובע החל לצלצל ולברר מה בנוגע להעברה הוא בחן את ההסכם והבין שהמחיר הרשום הוא 145,000 ₪ ולא 200,000 ₪. הנתבע נשאל כיצד הגיע לטענה לפיה העסקה חייבת במס עד 60% והשיב שכך נמסר לו על ידי רואה החשבון שלו. בנוגע לחוב טען הנתבע שהובטח לו שיסייעו לו במחיקת החוב. בהמשך טען שהכוונה היתה "לא לשלם, להקטין אותו". לטענתו, התובע טען שישנה מישהי מהמושב שלו שעובדת בעירייה והוא ינסה לסייע לו במחיקת החוב דרכה. כאשר נשאל בנוגע לתשלום המיסים טען שהתובע הבטיח "שהוא יסדר את זה" (עמ' 17 לפרוטוקול ש' 8-31). הנתבע הסביר בעדותו כיצד הגיע למחיר המבוקש על ידו נוכח הערכות השמאית שאינן תואמות לדרישתו והסביר שזו הפנסיה שלו והוא זקוק לכסף על מנת לרכוש את חלקם של אחיו בבית אימו שנפטרה. הנתבע אישר שאינו מוכן למכור את הנכס בסך של 145,000 ₪ היות וזה לא כדאי עבורו (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 1-12). הנתבע אישר שבעמוד 6 לדו"ח השמאות כתוב שיש בנכס תא שירותים כאשר לדבריו, הנכס שווה יותר בשל תא השירותים (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 13-16). הנתבע הכחיש שבמעמד החתימה נערכו שינויים כאשר לטענתו הוא לא קרא את ההסכם כך שלא יכול היה לבצע שינויים. לדבריו, רק חתם על יפוי כח לעוה"ד על מנת שתעביר את הנכס על שמו, דבר שחשוב לו ללא קשר למכירה לתובע. הנתבע נשאל האם ברגע שהוא מעביר את הנכס על שמו הוא מחויב למכור והשיב-"לא במחיר הזה" (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 17-28). לדבריו, התובע שלח לו צ'יק בחודש ינואר לאחר שקיבל מכתב מעוה"ד שלו וזאת לאחר שטען בפניו שאינו מוכן לשלם לו את דמי השכירות. כאשר נאמר לו שהמכתב מעוה"ד שלו הגיע רק ביום 1/3 הוא טען שאינו זוכר (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 30- עמ' 19 ש' 3). בהמשך טען שבחודש פברואר התובע אמר שלא ישלם לו ולאחר מכן טען שאולי התבלבל ודובר בחודש מרץ (עמ' 19 לפרוטוקול ש' 4-7). בהמשך, טען הנתבע שהמכתב נושא תאריך 16/2. כאשר נאמר לנתבע שהמכתב המודיע על בטלות ההסכם נעשה לא בגלל האיחור בדמי השכירות אלא בגלל שהוא התחרט נוכח סכום המכירה הוא השיב כי אין קשר וכי על התובע היה לשאת בתשלום דמי השכירות בהתאם להסכם. הנתבע נשאל בנוגע לכתובת המצוינת על גבי החשבונית ואישר כי ת.ד. המצוין אינו קיים וטען כי התובע שלח לו שיק לפני כן לכתובתו (עמ' 19 לפרוטוקול ש' 8- עמ' 20 ש' 11). חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט 15. המומחית בחוות דעתה קבעה כי שווי הנכס למועד הקובע 11/10/10 הינו 138,000 ₪ ולמועד הקובע 22/4/12 הינו 153,000 ₪. בשני המקרים שווי הנכס התבסס על שקלול שתי הגישות- גישת היוון ההכנסות וגישת ההשוואה. עמדת התובע בסיכומיו 16. לטענת התובע, אין חולק כי החתימה על ההסכם התבצעה כשלושה חודשים לאחר שהנתבע העביר את החזקה בנכס לידי התובע ואין חולק כי התנהל מו"מ שתוצאותיו באו לידי ביטוי בסעיפים 13 ו-14 להסכם. עוד נטען כי אין חולק שתקופת השכירות היתה בין 1/8/10 ועד ליום 1/8/11 על אף טעות הסופר בהסכם לפיה היא לחודש אחד בלבד. נטען כי גדר המחלוקת הינה כי לטענת התובע הצדדים הסכימו לחתום על הסכם מכר והחתימה על הסכם השכירות נעשתה רק בגלל שהנכס לא היה רשום על שם הנתבע, בעוד שלטענת הנתבע, היתה כוונה לערוך הסכם שכירות בלבד והאופציה היתה מותנית ברישום הנכס על שם הנתבע. מחלוקת נוספת הינה בנוגע לסכום הרכישה, מועד קיום חיוב הנתבע להשלמת הליכי הרישום ותשלום דמי השכירות בגין חודש פברואר, שלטענת הנתבע שולמו באיחור המוביל לביטול ההסכם נוכח ההפרה היסודית כאמור. נטען כי עוה"ד ואכים, דמות ניטראלית, תמכה בעדותה בטענת התובע לפיה הצדדים הגיעו על מנת לערוך הסכם מכר ולא הסכם שכירות. נטען כי הנתבע לא ידע להסביר מדוע העביר חזקה בנכס בטרם שולמו לו דמי שכירות (עמ' 16-17 לפרוטוקול). נטען כי גם טענתו בנוגע לגובה התמורה וטענתו לפיה ההסכם לא הוקרא לו בקול בטרם חתימתו, קועקעו בעדותה של עוה"ד. התובע הפנה לפסיקה בנוגע לחתימתו של אדם על ההסכם מבלי לקרוא אותו (ע"א 36/99 יפה נ' עזבון המנוחה חנה גלזר ואח', תק-על 2001, (1), 1380) והוסיף כי הנתבע בעדותו אישר שהינו יודע קרוא וכתוב, אך הוסיף שלא היו ברשותו משקפיים- טענה שנולדה רק במסגרת חקירתו הנגדית (עמ' 16 לפרוטוקול ש' 6-7). עוד נטען כי בכתב הגנתו לא טען הנתבע ששאל את התובע או את עוה"ד בנוגע לרישום הסכומים בהסכם אלא טען כי מדובר בטעות סופר. לטענת התובע, מעיון בחוות הדעת השמאית עולה כי הנכס הוערך נכון ליום עריכת ההסכם בסך של כ-138,000 ₪ בתוספת מע"מ ומדובר בשווי ריאלי וכך גם בנוגע לשמאות שעליה הסתמכו הצדדים בהגיעם להסכמה ביחס למחיר (נספח 3 לתצהיר עדות ראשית). נטען כי הערכת הנכס נעשתה לאחר מועד שיפוצו הפנימי והחיצוני שהיה רעוע ביותר לנוכח השכרתו לצרכי "קפה אינטרנט", דבר שעלה גם מעדות הנתבע (עמ' 12 לפרוטוקול ש' 4-9, תמונות- נספח 1 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובע). נטען כי הנתבע מנוע מלטעון כנגד חוות הדעת שעה בה בחר שלא לזמנה לעדות והוסף כי בחוות הדעת מצוין כי לנכס יש תא שירותים. לטענת התובע, הנתבע בעדותו הודה שלא כדאי לו למכור את הנכס. נטען כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה, אותה שוללת לשון סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשמ"ד-1973, כעילה לביטול ההסכם. 17. לעניין טענת האופציה המותנית טען התובע כי סעיף 27 (א) לחוק החוזים עוסק בתנאי מתלה ותנאי מפסיק. לטענתו, בענייננו התנאי למימוש אופציית הרכישה מצוי בסעיפים 14א ו- 13א להסכם. התובע אף הפנה לסעיף 28 לחוק החוזים. לטענתו, התנהלות הנתבע מנוגדת להתחייבותו בהסכם לשתף פעולה לעניין הרישום. נטען כי טענתו בנוגע לאי ידיעתו בדבר תשלום החוב לעירייה נשללה על ידי עוה"ד ואכים בעדותה (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 28-32). נטען כי הנתבע סיכל את הרישום ולפיכך מנוע מלטעון שפקעה תוקפה של האופציה. 18. באשר לטענת הנתבע לפיה אי תשלום דמי השכירות בחודש פברואר 2011 היווה הפרה יסודית שהקימה לו את הזכות לשלוח לתובע מכתב לפיו ההסכם בטל, דינה להידחות. נטען כי הנתבע עשה לעצמו הרגל לבוא וליטול את דמי השכירות מידי חודש והדבר עלה מעדותו (עמ' 19 לפרוטוקול ש' 4-5). לטענת התובע, לא טען בפני הנתבע כי אין בכוונתו לשאת בתשלום דמי השכירות אלא טען שאין ברשותו המחאות. לדבריו, כאשר הבחין שהנתבע לא מגיע ליטול את ההמחאה הוא שלח אותה לכתובתו. הנתבע בעדותו אישר כי ת.ד. המצוין אינו קיים ובנסיבות אלו ההמחאה התעכבה והגיע לידי הנתבע רק ביום 3/3/11 לאחר שנשלחה לביתו לאחר איתור כתובתו. מכאן, נסתרה טענת הנתבע לפיה ההמחאה הגיעה לידיו רק במהלך חודש אפריל (עמ' 19 לפרוטוקול ש' 23) וכן טענתו לפיה השכירות שולמה בעקבות מכתב מעוה"ד מטעמו שהודיע על בטלות ההסכם עקב ההפרה. נטען כי הסכמים יש לכבד וכי יש להורות על קבלת התביעה, לרבות קיזוז דמי השכירות מתוך התמורה ששולמו החל מיום 1/9/11 ועד למועד מתן פסק הדין לנוכח סכום דמי השכירות העולים על 1/3 מסכום התמורה שהוסכמה בין הצדדים והעובדה כי הרישום סוכל במכוון על ידי הנתבע. עמדת הנתבע בסיכומיו 19. לטענת הנתבע, הוא מעולם לא התחייב למכור את הנכס ואין בהסכם השכירות אופציה מחייבת. נטען כי בסעיף 10א להסכם התובע התחייב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות אך הוא בחר להמשיך לשכור את המושכר. לטענת הנתבע, אם היה מדובר באופציית רכישה מחייבת, סעיף 10א להסכם היה מתייתר. עוד נטען כי בסעיף 14א להסכם נקבע כי הסעיף אינו גורע מהאמור בסעיף 10א להסכם. עוד נטען כי בהתאם לסעיף האופציה מותנית ברישום הזכויות במשרד על שם הנתבע ומכאן, אם כוונת הצדדים היתה לממש את האופציה בכל מקרה אז לא היה צורך בסעיף 12 על כל סעיפיו. באשר להפרות נטען כי התובע הפר את ההסכם הפרה יסודית בשל האיחור בתשלום דמי השכירות ובכך שלא המציא פוליסת ביטוח על אף התחייבותו בסעיף 11 להסכם השכירות. נטען כי סעיף 11 הינו סעיף יסודי והפרתו מהווה הפרה יסודית. לטענת הנתבע, התובע נמנע מלבצע פעולות שיכול היה לעשות דוגמת רישום הזכויות על שם הנתבע או תשלום כל חוב שחל על המושכר או תשלום ארנונה. לטענת הנתבע, דבר זה היה מאפשר את רישום הזכויות על שם הנתבע , כשלתובע זכות לקזז כל סכום ששילם בפועל מהמחיר שעליו הוסכם כטענת התובע. נטען שיש לפרש את ההסכם כלשונו ואין לתת לו פרשנות אחרת. באשר לשווי הנכס נטען כי התובע עצמו מכר לאחרונה נכסים באותו מתחם במחיר של פי שלוש, אם לא ארבע מהמחיר הנטען בהסכם השכירות וכי הנכס נשוא התביעה הוא הנכס היחיד במתחם שכולל שירותים בתוכו. עוד נטען כי עוה"ד ואכים אינה זכרה הכל בעדותה ולא ידעה להסביר את הניסוח הלוקה בחסר של הסכם השכירות. נטען כי גם התובע בעדותו לא ידע להסביר מדוע לא נרשם מפורשות שהנתבע מתחייב להעביר את הזכויות על שמו וכי האופציה מחייבת. נטען כי יש להורות על דחיית התביעה. דיון והכרעה 20. דין התביעה להתקבל. ראשית, אציין כי גרסת התובע היתה אמינה ומהימנה. יודגש כי עדותה של עורכת הדין, אשר ייצגה את שני הצדדים לעסקה שהיתה נייטרלית ומהימנה בעיניי, תמכה בטענות התובע. עורכת הדין ציינה בעדותה שהסכם השכירות הוצע רק בגלל העדר הרישום בטאבו (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 28-29). היא אף אישרה שהסך שנקוב בהסכם הוא הסכום שהוסכם בין הצדדים (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 6-8). יצוין כי מחוות הדעת השמאית עולה כי מדובר בשווי ריאלי. עורכת הדין אישרה בעדותה שאף אחד מהצדדים לא שילם לה (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 12-13), בהתאם לטענת התובע (עמ' 13 לפרוטוקול ש' 20-23). זה המקום לציין שהעובדה שאף אחד מהצדדים לא שילם לעורכת הדין היות וסוכם כי היא תקבל את שכר טרחתה רק בסיום עסקת המכר, לרבות העובדה שעורכת הדין לא פנתה לצדדים בדרישה לתשלום, מלמדת על כוונת הצדדים לבצע עסקת מכר, להבדיל מהסכם שכירות. משעסקה זו טרם בוצעה, הרי שלא הגיעה העת לתשלום שכר טרחתה. 21. סעיף 14 להסכם, העוסק באופציית הרכישה קובע כדלקמן: "מבלי לגרוע מכלליות האמור בהסכם מוסכם בין הצדדים כי במידה ובמהלך תקופת השכירות השלים המשכיר את רישום הזכויות במשרד על שמו בלשכת רישום המקרקעין, תינתן לשוכר האופציה לרכוש את המשרד החל מיום רישום הזכויות". ער אני לכך שהסעיף נוקט במונח "במידה", כך שלכאורה ניתן לפרש זאת כתנאי מתלה למימוש אופציית המכר, ואולם, שוכנעתי כי כוונת הצדדים היתה אחרת. מעדותה של עוה"ד עלה כי הצדדים וכך גם היא, סברו שהם יצליחו להשלים את הליך העברת הזכויות על שם הנתבע בפרק הזמן הנקוב בהסכם שאמור היה להיות כשנה ועל כן לא תכננו מעבר לכך (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 26-28). גם התובע בעדותו הסביר מדוע ההסכם נרשם כפי שהוא, הן בהיבט של מימון הרכישה (עמ' 12 לפרוטוקול ש' 13-22) והן בהקשר של פרק הזמן שחשבו שנדרש כאמור (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 30- עמ' 15 ש' 8). יתרה מכך, אין ולא היתה מעולם מניעה אמיתית מרישום הנכס על שם הנתבע, למעט תשלום החוב הרובץ על הנכס. שעה בה הנתבע סיכל את ביצוע הרישום תוך התקופה הנקובה, הוא מנוע מלטעון שפקעה תוקפה של האופציה. 22. זה המקום לציין שמקבל אני את הטענה לפיה נרשם בהסכם כי השכירות הינה לפרק זמן קצר אך מדובר בטעות סופר. תימוכין לכך ניתן למצוא הן בעדותה של עורכת הדין (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 19-22), הן בעדות התובע (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 21-24) והן בהתנהלות הצדדים שהמשיכו בהתנהגותם לקיים את ההסכם, לרבות הנתבע שהמשיך ליטול את דמי השכירות. עוד יוער כי סעיף 3 להסכם קובע כי "על מנת להתאים את המושכר לצרכיו, השוכר ישפץ את המושכר מבפנים, כולל חלוקה פנימית, דלתות וחלונות, עיצוב פנימי כולל תקרה אקוסטית, צבע ותאורה, והוא יישא בכל ההוצאות הכרוכות בכך, כולל עבודה וחומרים". מכאן, אין זה סביר שהשוכר יבצע עבודה כאמור כאשר מדובר בשכירות לפרק זמן של כחודש ימים בלבד. לכך מצטרפת גם העובדה כי עסקינן בהסכם שנחתם ביום 11/10/10 בזמן שתקופת השכירות הינה לכאורה מיום 1/8/10 ועד ליום 31/8/10. 23. מעדותה של עורכת הדין עלה כי מדובר באופציה מחייבת (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 29- עמ' 11 ש' 2) ואכן, לא היתה מניעה אמיתית לבצע את עסקת המכר, לו הנתבע לא היה בוחר להכשילה. הנתבע הודה בעדותו שהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית עבורו (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 11-12) ואני דוחה את טענותיו לפיהן לא קרא את ההסכם. טענה זו אינה סבירה ועומדת בסתירה לעדותה של עורכת הדין, שם היא אישרה כי הקריאה לצדדים את ההסכם בטרם חתימתו (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 9-10). זאת ועוד, הנתבע אישר בעדותו כי הוא יודע קרוא וכתוב (עמ' 16 לפרוטוקול ש' 6-7) וחזקה היא כי אדם החותם על מסמך קרא, יודע ומבין את תוכן הדברים האמורים בו (ע"א 36/99 ראובן יפה נ' עזבון המנוחה חנה גלזר ואח', תק-על 2001 (1), 1380). הנתבע בעדותו נשאל האם ברגע שהוא מעביר את הנכס על שמו הוא מחויב למכור והשיב-"לא במחיר הזה" (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 27-28). מדבריו עולה כי שיקולים כלכליים הניעו אותו בסיכול הרישום על מנת להתחמק מביצוע ההסכם מול התובע. הנתבע אף אישר בעדותו כי אין לו פנסיה וברצונו לרכוש את חלקם של אחיו בבית אימו ולשם כך הוא זקוק לכ-200,000 ₪. עוד אצין כי התובע הסתמך על עסקת המכר וביצע שיפוץ נרחב בנכס על חשבונו, בהתאם לחשבוניות שצורפו לכתב התביעה. 24. באשר לטענת הנתבע לפיה התובע הפר את הסכם השכירות הרי שדין הטענה להידחות. הנתבע אישר בעדותו כי ת.ד. המצוין על גבי החשבונית אינו קיים (עמ' 20 לפרוטוקול ש' 5-6) והתובע שלח לנתבע שיק בטרם נשלח מכתב מעורך דינו. זאת ועוד, התובע צירף לכתב תביעתו אישורי מסירה בנוגע לניסיונותיו להמציא את דמי השכירות במועד לנתבע ואני מקבל את גרסתו בהקשר זה. 25. לאור כל האמור לעיל, אני מורה על קבלת התביעה וקובע כי ההסכם מיום 11/10/11 הינו בתוקף ומחייב את הצדדים. בהתאם, על הנתבע להשלים את הליך הרישום על שמו לא יאוחר מיום 1/11/13. היות ולשיטת התובע הסכם השכירות אמור היה לחול לפרק זמן של כשנה ועד ליום 1/8/11 (סעיף 2 לסיכומיו) אזי מסכום המכירה שהוסכם בסך 145,000 ₪ יקוזזו דמי השכירות ששולמו ביתר החל מחודש אוגוסט 2011 ועד היום. הנתבע יישא בשכ"ט עוה"ד של התובע בסך 17,700 ₪ ובנוסף בשכ"ט השמאית ששולמה על ידו. זכות ערעור לבית המשפט העליון תוך 45 ימים. רישום זכויותמקרקעיןזכויות בדירהצוויםרישום מקרקעין