עסקאות נוגדות במקרקעין ללא רישום הערת אזהרה. מספר שנים לאחר מכן, נתן המוכר את אותה חלקה לאחת מבנותיו- הנתבעת 2 אשר רשמה את מלוא הזכויות על שמה בלשכת המקרקעין. עוד יצוין כי בינתיים נפטר המוכר וגרסתו לא נשמעה. לטענת הבנות הנתבעות, הן ידעו על קיומה של העיסקה הראשונה, אך נכחו במעמד בו בוטלה אותה עיסקה בהסכמה או במילים אחרות לטענתן לא מדובר בעסקות נוגדות אלא בעיסקה אחת תקפה, העיסקה השנייה. התובע כופר בטענה כי העיסקה שנעשתה עימו בוטלה ומבקש לבטל את הרישום המאוחר שנעשה בהסתמך על עיסקה נוגדת. אין מחלוקת כי התובע רכש ביום 22.9.1969 את זכויותיו של דודו, הנתבע 1 (להלן-הנתבע), דהיינו 4/24 חלקים בחלקה 2 בגוש 19327 (להלן-החלקה), התובע לא העביר הזכויות על שמו וגם לא רשם הערת אזהרה, לטענתו תפס חזקה במקרקעין סמוך לאחר מכן. בתאריך 24.1.1976 חתם הנתבע על יפוי כוח נוטריוני לפיו נתן הסכמתו להעביר הזכויות בחלקה ללא תמורה לשתי בנותיו (הנתבעות 2 ו-3 להלן הנתבעות) הנשואות לשני אחיו של התובע או לבתו הנתבעת 2, ביום 1.3.2007 נרשמה החלקה על שמה של נתבעת 2. התובע הגיש כתב תביעה (מתוקן) נגד 4 היורשות של הנתבע ובו ביקש להצהיר כי הינו הבעלים של החלקה. נתבעות 4 ו-5 לא הגישו כתב הגנה וניתן נגדן פסק דין בהעדר הגנה. בישיבת ההוכחות העידו התובע, הנתבעת 2 מונתהא ובעלה שעבאן שעבאן (אחיו של התובע), הנתבעת 3 פאטמה ובעלה שעבאן מוסטפה מוחמד (אחיו של התובע), לאחר מכן סיכמו הצדדים טיעוניהם בכתב. למען הסדר אבהיר כי אתעלם מטענות עובדתיות או מרעיונות שהועלו לראשונה בסיכומים מטעם שני הצדדים (ראו למשל פרק "ניסיון החיים" והפיסקה הראשונה בעמוד האחרון לסיכומי התובע או סעיף ב' וסעיף 6 בעמוד 4 לסיכומי הנתבעות). דיון אקדים ואבהיר כי שלא כמקובל במחלוקת בגין עסקאות נוגדות, לעובדת אי רישום הערת האזהרה ע"י התובע, אין כל משקל באשר לשאלת ההסתמכות של הנתבעות, משום שלגרסתן ידעו על העיסקה הראשונה אלא שלדעתן העיסקה הראשונה בוטלה בהסכמה דהיינו אין במקרה זה שתי עסקאות מתחרות ולכן השאלה העיקרית שתביא להכרעה במחלוקת היא השאלה האם בוטלה העיסקה הראשונה. במידה וייקבע כי העיסקה הראשונה תקפה, בנסיבות אלו היא תזכה לעדיפות במסגרת האיזונים שיש לבצע לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין- התשכ"ט 1969 והדרך בה פורש בפסיקה, משום שהקונה המאוחר ידע על קיומה של העיסקה הראשונה ובמקרה זה גם תמורה לא שולמה על ידו. חשוב להדגיש כי גם לפי ע"א 2643/97 גנז נגד בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז (2) 385 (2003), בו נקבע כי אין לפרש את סעיף 9 לחוק המקרקעין כהסדר ממצה והוא חלק ממערך נורמטיבי כולל. במצבים מסוימים ייתכן ותגבר ידו של הקונה השני, אף אם לא התמלאו כל התנאים הנקובים בסעיף 9: רישום, תום-לב ותמורה, אלא שבמקרה בו ידע הקונה השני על העיסקה השניה ואף נטל חלק לטענתו בניסיון לבטלה, לא עומדות לו ההגנות שנקבעו בפסיקה בהלכת גנז וכפי שהתפתחה לאחר מכן. בעניין דומה אפנה לפסק דינו של כב' השופט חנן מלצר מיום 25.7.2013: , "כידוע, הלכת גנז קובעת כי אפשר שזכותו של הראשון בזמן, העדיף על פי סעיף 9 לחוק מקרקעין, ואשר פעל בחוסר תום לב אובייקטיבי - תיסוג מפני השני בזמן. "סביבת המחייה" הטבעית של הלכת גנז הינה במצבים בהם לא רשם הראשון בזמן הערת אזהרה לטובתו, ובכך הכשיל את השני בזמן מלדעת על קיומה של עסקה נוגדת. בנסיבות הסכסוך שלפנינו - העירייה לא רשמה הערת אזהרה לטובתה במשך למעלה מ-30 שנה, וזאת מבלי שהתקיימו נסיבות המונעות זאת ממנה. לכן לכאורה יש לקבוע כי בהתאם להלכת גנז אמורה העירייה לאבד את עדיפותה על הקונים, וזאת בשל מחדלה באי-רישום הערת אזהרה לטובתה. אלא שלנוכח ידיעת הקונים על זכויותיה הנטענות של העירייה, ידיעה עליה אין מחלוקת, נראה כי אין במחדלה האמור של העירייה כדי להביא לנסיגת עדיפותה. מסקנה זו נובעת מכך שמודעות הקונים לקיומה של עסקה נוגדת מנתקת את הקשר הסיבתי שבין מחדל העירייה הנ"ל לבין "התאונה המשפטית" בדמותן של שתי עסקאות נוגדות ביחס לאותם מקרקעין" ע"א 580/10 וע"א 589/10 ניר שיתופי - אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים נגד עיריית הוד השרון (25.7.2013). הקביעה כי ידיעת הקונה המאוחר פוגעת בזכותו לקבל עדיפות נקבעה גם לגבי מחלוקת שתחילתה מלפני חוק המקרקעין ראו למשל ע"א 5323/07 וע"א 6653/07 יעקובוף נגד עזבון המנוח זאביולה נעמת נג'אד ז"ל (1.2.2010). האם בוטלה העיסקה הראשונה אין מחלוקת לגבי תקפות העיסקה הראשונה, שתועדה בכתב (נספח א לת/1) ונחתמה בנוכחות 7 עדים לרבות הבעלים של הנתבעות 2 ו-3 (מוסטפא ושעבאן שהעידו מטעמן). התובע העיד כי משנות השבעים עיבד את הקרקע באמצעות אחר, (עמוד 10 לפרוטוקול שורה 1). אין גם מחלוקת כי הנתבעות ידעו על קיומה של העיסקה הראשונה ראו למשל עדות נתבעת 3 (עמוד 12 שורה 3). שני אחיו של התובע-בעליהם של הנתבעות, לא חלקו אף הם בעדותם על קיומה של העיסקה הראשונה. לאחר ששמעתי את העדויות, עדותו של התובע מהימנה בעיניי והיא עדיפה על עדויות כל 4 עדי ההגנה, שלא שיכענו באמיתות דבריהם, קיימות סתירות מהותיות בין גרסאות עדי הנתבעות ובין גרסאותיהם בתצהיר לעומת עדותם, (התצהירים משום מה זהים בתוכנם), חלק מהותי מגרסאותיהם הינו בלתי סביר ובלתי הגיוני. ואפנה לחלק מהסתירות, שאלה מהותית מרכזית בתיק זה היא האם נחתם מסמך בעת עריכת הביטול לכאורה של העיסקה הראשונה וחשוב להדגיש כי כל 4 עדי הנתבעות טענו כי נכחו במעמד עריכת העיסקה המבטלת. נתבעת 2 העידה כך: "ש. בזמן שהוא לקח את הכסף, האם החתמתם אותו על איזה שהוא מסמך? ת. כן, חתם" (עמוד 15 שורה 23). נתבעת 3 העידה כך: "ש. כאשר ביטלתם את העיסקה לטענתך כתבתם הסכם על ביטול העסקה....? ת. לא, לא עשינו הסכם", (עמוד 13 שורה 17). ושוב נתבעת 2: "ש. את זוכרת שהוא חתם על קבלת הכספים והלך? ת. כן. ש. איפה המסמך הזה שחתם עליו התובע? ת. תשאל את בעלי" (עמוד 16 שורה ראשונה) בעלה שעבאן שעבאן נשאל ולגרסתו לא היה מסמך! "ש. האם בזמן הזה שמחזירים את הכסף, האם התובע חתם על איזה שהוא מסמך? ת. אנחנו בבית אחד ולא היה צורך. החזרנו את הכסף והוא לא חתם על שום מסמך" (עמוד 17 שורה 30). נתבעת 3 טענה כי ביטול העיסקה נעשה לאחר כשנתיים (עמוד 12 לפרוטוקול שורה 11), נתבעת 2 טענה כי הביטול היה לאחר "שנה, שנה וחצי" (עמוד 15 שורה 16). בתצהיריהן (נ/1, נ/2) טענו כי ביטול העיסקה משנת 1969 היה בשנת 1973 דהיינו לאחר 4 שנים. נתבעת 3 לא זכרה להגיד מתי בדיוק נערכה הפגישה בה בוטלה העיסקה ואפילו לא ידעה האם זה היה בחורף או בקיץ (עמוד 12 שורה 23). לטענת נתבעת 2 בתצהירה נ/2, העיסקה בוטלה כנגד השבת 10,500 ל"י לתובע, בעדותה טענה כי השיבו לתובע 3,500 שקל (עמוד 14 לפרוטוקול שורה 22), העד מוסטפא טען כי הושבו 3,500 ל"י (עמוד 18 שורה 22) והעד שעבאן טען שהסכום היה 10,500 ל"י, הייתכן כי עסקה אמיתית אחת תניב 3 או 4 גרסאות שונות?. נתבעת 3 טענה כי עיסקת הביטול נערכה בבית אביה (עמוד 13 שורה 1), נתבעת 2 טענה כי המפגש היה בבית שלה (עמוד 15 שורה 18). לטענת הנתבעות העיסקה בוטלה באופן שהתובע קיבל את כספו בחזרה, הייתכן כי יבוטל הסכם שנערך בכתב, ללא תיעוד כתוב לביטולו, אם הייתה אמונה בין הצדדים בעת הביטול כדברי שעבאן שעבאן "אנחנו בבית אחד ולא היה צורך", כיצד לא הייתה אותה אמונה בעת ההתקשרות המקורית שנערכה בנוכחות 7 עדים לרבות בעליהם של הנתבעות 2 ו-3. לטענת עדי ההגנה הושבה לתובע מלוא התמורה הכספית ששילם, הייתכן כי לא תינתן קבלה או אסמכתא להשבה? העיסקה הראשונה תקפה גם היום, לא הוכחה מניעות כל שהיא בגינה אין להעניק לתובע את העדיפות המוקנית לו מכוח היותו הראשון ששילם תמורה מלאה, אל מול בנותיו של המוכר שידעו על קיומה של אותה עיסקה. לכך אוסיף כי לא שוכנעתי באמיתות העסקה השנייה, עיסקת מתנה ללא תמורה. לא הוצג הסכם ספציפי לגבי אותה מתנה. לטענת נתבעת 3 בסעיף 8 לתצהירה נ/1 "רכשנו את זכויותינו בחלקה...במתנה מאבינו בתאריך 24.1.1976 בהתאם ליפוי כוח נוטריוני". בלשכת רשם המקרקעין נרשמו הזכויות רק על שם נתבעת 2 ורק בשנת 2007. עוד יצוין כי הנתבעות לא הביאו ראיה כלשהיא לטענה המועלית בסעיף ו' לסיכומיהן כי עיבדו ונטעו על החלקה. אני קובע כי העיסקה הראשונה לא בוטלה, ומשכך היא גוברת על העסקה המאוחרת בזמן, שנעשתה ללא תמורה, ובחוסר תום לב, שכן הנתבעות (ובכלל זה נתבעת 2 שהחלקה נרשמה על שמה ) ידעו היטב כי הן מקבלות לכאורה במתנה חלקה שנמכרה לתובע. סיכום לאור האמור לעיל, אני קובע כי התובע רכש 4/24 חלקים בחלקה 2 גוש 19327 ויש לרשום זכויותיו במקומה של שעבאן מונתהא הרשומה כיום (על פי שטר 001 004206), אותה יש למחוק מספרי המקרקעין, בכפוף להמצאת כל האישורים הדרושים לרישום על פי החוק. התביעה התקבלה במלואה ולכן אני מחייב את נתבעות 2 ו-3 לשלם ביחד ולחוד לתובע שכר טרחת עו"ד בשיעור של 15,000 ש"ח בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל ולהשיב לו את האגרה ששילם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד ליום ההשבה בפועל. מקרקעיןעסקאות נוגדותהערת אזהרה