מקרקעין ללא בעלים, סעיף 3 לחוק נכסי המדינה

מקרקעין ללא בעלים, סעיף 3 לחוק נכסי המדינה טענות המדינה כי המקרקעין בבעלותה מכוח סעיף 3 לחוק נכסי המדינה התשי"א - 1951 (להלן: "חוק נכסי המדינה") בהיותם מקרקעין ללא בעלים, לחילופין טענה כי המקרקעין בבעלותה בהיותם מקרקעין אשר לא עובדו באופן רציף עד לשנת 1981 שהינו מועד החלת הדין והמשפט הישראלי על רמת הגולן כאמור בחוק רמת הגולן התשמ"ב - 1982 (להלן: "חוק רמת הגולן"). המדינה טענה עוד, כי ביום 28/02/2010 הגישו הנתבעים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "מעלה חרמון" (להלן: "הוועדה") בקשה להיתר בנייה לבניית בית מגורים חדש על המקרקעין, הבקשה הועברה להתייחסות המינהל אשר התנגד לה וזאת לאחר שערך בדיקה ומצא כי המקרקעין לא עובדו באופן רציף עד לשנת 1981 והם שייכים למדינה. ביום 26/10/10 הגישו הנתבעים ערר לוועדת הערר, אולם עררם נדחה ביום 14/11/2010. הנתבעים לא המתינו לתוצאות ההליך המינהלי בו נקטו להוצאת היתר בנייה, והחלו בבניית בית מגורים בשטח של כ- 180 ממ"ר על המקרקעין ללא קבלת היתר בנייה. בעקבות זאת, הוצא נגדם צו הפסקה מנהלי לעבודות הבנייה המבוצעות ללא היתר על המקרקעין, כאשר במועד זה הבנייה כבר הייתה בשלב של יציקת רצפת בטון לפני בניית קירות. ביום 24/10/2010 הוציאה הוועדה צו הפסקה שיפוטי נגד הנתבעים, אולם הם המשיכו בבניית בית המגורים והשלימו יציקת קומת קרקע ועמודים. ביום 24/11/2010 שלח המינהל אל הנתבעים מכתב בו נדרשו לסלק את ידם מהמקרקעין ולהרוס את הבנייה אשר ביצעו בהם ללא היתר או הסכמה. המדינה טענה כי בפעולות שתוארו לעיל, הסיגו הנתבעים או מי מטעמם את גבולה של המדינה במקרקעין, פלשו אליהם והחלו לנהוג בהם מנהג בעלים וזאת ללא כל זכות וללא כל הסכמה מצד המינהל. 2. הנתבעים בהגנתם ביקשו לדחות את התביעה על הסף, מאחר ולטענתם התביעה הוגשה בניגוד לתקנה 82 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד - 1984 (להלן: "התקנות"), שכן המדובר בקרקע בלתי מוסדרת, אשר אין לגביה כל מפות של מחלקת המדידות הממשלתית ו/או המרכז למיפוי ישראל ו/או מפות גוש רישום, אין לגביה כל רישום בלשכת רישום המקרקעין או בכל משרד ממשלתי אחר ולא ניתן לזהותה ללא תרשים מדידה ערוך כדין על ידי מודד מוסמך לפי פקודת המדידות כדי שניתן לזהות את השטח נשוא התביעה בצורה ברורה וודאית, דבר אשר התובעת נמנעה מלעשותו. לגופו של עניין, טענו הנתבעים כי המקרקעין נשוא התביעה הינם בבעלות פרטית כמו שאר החלקות הגובלות אותם, והם בבעלות ובחזקת הנתבעים כדין ו/או בבעלות ובחזקת אביו של הנתבע מס' 1 מר פארס סלמאן מוחמד אשר רכש אותם ביום 14/01/06 מהבעלים והמחזיקים הקודמים של המקרקעין שהינו מר סלימאן פארס עוידאת, וכי לתובעת אין כל זכות במקרקעין. 3. טענתה העיקרית של המדינה הינה באשר להחלת סעיף 3 לחוק נכסי המדינה, אשר מכוחו הוקנתה לה בעלות במקרקעין. סוגייה זו נדונה על ידי לאחרונה במסגרת פסק הדין שנתתי ביום 01/09/13 בתיק אזרחי 725/07 (מדינת ישראל נ. נימר אלשאער (להלן: "פסק דין אלשאער"), ועל מנת שלא לחזור על הדברים, הנני מפנה לקביעותיי בעמ' 3 - 6 לאותו פסק דין ורואה בהם כחלק בלתי נפרד מפסק דין זה. בפסק דין אלשאער ניתחתי בהרחבה את הוראות סעיף 3 לחוק נכסי המדינה, ובסופו של היום הגעתי למסקנה כי המדינה לא הצליחה להרים את נטל ההוכחה המוטל על שכמה ולא הוכיחה כי המקרקעין נשוא התובענה ללא בעלים, והוספתי כי די בנימוק זה כדי לגרום לדחיית התביעה. אף בענייננו הנני מגיע לאותה מסקנה לה הגעתי בפסק דין אלשאער וזאת על סמך אותו ניתוח שערכתי בו, לפיו המדינה לא הוכיחה כי המקרקעין נשוא תביעה זו הינם ללא בעלים, ומכאן דינה של תביעה זו להידחות. 4. המדינה בסיכומי התשובה מטעמה, טענה כי היא מקור הזכויות במקרקעין, וככל שלא הקצתה בקרקע זכות לאחר או שלא נרשם אחר כבעל זכות בקרקע מכוח חזקה ועיבוד לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, הרי היא בעלת מלוא הזכויות בקרקע. אין בידיי לקבל טענה זו אשר נטענה באופן כללי וללא כל תימוכין או עיגון משפטי. בפסק הדין אלשאער הדגשתי מספר פעמים את העובדה שאינה שנויה במחלוקת כי המדובר במקרקעין בלתי מוסדרים ולכן המדינה אינה יכולה לקבוע כי מקרקעין אלה ללא בעלים. זאת ועוד, נסיון החיים מלמד כי ישנם מקרים אשר בהם בעלים של קרקע מסויימת (אשר אין מחלוקת לגבי בעלותם באותה קרקע) אין אפשרות פיזית להחזיק ולעבד בפועל את אותה קרקע שבבעלותם מכל מיני סיבות כגון שהמדובר בקרקע סלעית המצויה במדרון שלא ניתנת לשימוש או המקרה שהתעורר בת.א. 613/09 מדינת ישראל נ. אחמד מחמוד (בית משפט זה), בו הוכח בפני בית המשפט כי לא ניתן היה להשתמש במקרקעין לאורך שנים וזאת מאחר והם היו בחזקת מקרקעין שמוקשו על ידי צה"ל לאורך השנים. מכל מקום, סבור אני כי הוראות סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, אינן חלות על הנסיבות שלפנינו מכיוון שסעיף זה מקנה לאדם לרכוש בעלות בקרקע שהחזיק והשתמש בה תקופה המנויה באותו סעיף כנגד בעלים של קרקע. משמעות הדבר, סעיף זה חל במקרים כאשר בעלה הרשום של הקרקע ידוע ובא אדם אחר אשר טוען לבעלות באותה קרקע מכוח חזקה ושימוש. בענייננו, כאמור המדינה לא הרימה את הנטל ולא הוכיחה את בעלותה במקרקעין נשוא התביעה. המדינה טענה לראשונה בתשובתה לסיכומי הנתבעים, כי בעלותה במקרקעין הינה מכוח סעיף 138 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). גם טענה זו אין בידיי לקבלה. ראשית, טענה זו לא הועלתה ע"י המדינה בתביעתה ואף לא בסיכומיה. לגופו של עניין, טענה זו יש לדחות מאחר והתנאים שנקבעו בסעיף 138 הנ"ל אינם מתקיימים בענייננו, כאשר לא הוכח כי הממונה על המרשם ערך בירור כלשהו אודות המקרקעין עם האפוטרופוס הכללי, ולא ניתן על ידו כל אישור שהמקרקעין ללא בעלים. זאת ועוד, סבור אני כי סעיף 138 חל על סיטואציות בהן קיימים פנקסי מקרקעין, אולם מקרקעין ספציפיים אינם רשומים בו, לעומת זאת בענייננו הוכח כי לא רק המקרקעין נשוא התביעה אינם רשומים באף פנקס רישום מקרקעין, אלא באיזור בו נמצאים המקרקעין אין כל רישום בדרך כלשהי של המקרקעין. בנסיבות אלה, סבור אני כי המדינה לא תוכל לרשום מקרקעין בשמה ברישום ראשון כאשר המקרקעין אינם רשומים כלל במרשם, כל זאת מבלי שתנקוט בהליכים הקבועים בחוק המקרקעין (ראה בהקשר זה ספרה של רונית לוין - שנור, דיני רישום מקרקעין, הרישום, ההסדר ותוצאותיהם בישראל ובגדה המערבית הוצאת בורסי עמ' 152 - 155 וכן בעמ' 257). המדינה טענה עוד בתשובה לסיכומי הנתבעים, כי הגם שתביעתה לסעד הצהרתי בדבר הבעלות בקרקע הינה בהליך IN REM , הרי שקבלת תביעתה אינה מונעת מאחר, שלא היה שותף להליך, מלעתור לאחר מכן לפסק דין הקובע זכותו בקרקע. אכן צודקת המדינה כי פסק הדין שיינתן בתיק זה אינו חוסם בפני צד שלישי לעתור לפסק דין הקובע את זכותו בקרקע. יחד עם זאת, סבור אני כי ההליך בו נוקטת המדינה אינו הליך ראוי ויש בו כדי לבזבז לחינם משאבים של המדינה וזאת על ידי נקיטת מספר הליכים משפטיים בגין אותם מקרקעין, דבר אשר יביא בסופו של יום לידי סרבול ההליכים וגרימת עומס מיותר על בתי המשפט אשר בלאו הכי קיים עד כה. להדגיש, כי אין חולק כי הליכים אלה שנוקטת בהם המדינה אין בהם כדי לקבוע סופית את בעלותה של המדינה במקרקעין גם אם תזכה בהם, להבדיל מבעלות שתוכרע בעקבות הליכי הסדר שמביאים לידי סופיות של הרישום (ראה בהקשר זה סעיף 81 לפק' הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) התשכ"ט - 1969 וסעיף 125 לחוק המקרקעין). נוכח המסקנה לה הגעתי, אינני רואה כל מקום לבחון את ראיות הצדדים. 5. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, הנני מורה על דחיית התביעה. 6. בנסיבות העניין ולאור התנהלות הנתבעים כפי שבאה לידי ביטוי בפרוטוקולי הדיון ואי הפסקת ביצוע פעולות הבנייה חרף צו המניעה הזמני שהוצא נגדם, הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל מע"מ 10,000 ₪ נכון להיום. מקרקעיןנכסי המדינה