תביעה למתן סעד הצהרתי לבעלות על משרד

תביעת המבקשת למתן סעד הצהרתי לפיו הינה הבעלים של משרד, בשטח של 20.57 מ"ר, הנמצא בקומה השניה, בבניין הנקרא "בית כלנית הנגב", הצמוד ל"בית מרקחת הנגב", ברח' מורדי הגטאות 74 והמסומן כמס' 5 בתוכנית בניין הידוע גם כגוש 38003 חלקה 226-227 (בעבר חלקה 21) (להלן: "המשרד"). העובדות שאינן במחלוקת 1. ביום 20.9.1956 נערך הסכם מכר בין רשות הפיתוח לבין בן ציון בוגן ז"ל ואייזיק קריגל ז"ל (להלן: "הרוכשים") מבית מרקחת הנגב, לפיו מכרה רשות הפיתוח מקרקעין בבאר שבע שהיו ידועים אז כגוש 38003 חלקה 21, המשתרע על שטח של 580 מ"ר וכן מבנה בן 2 קומות המצוי על הקרקע. (להלן: "הנכס") יובהר, כבר עתה, כי הרוכשים, על פי ההסכם, הינם בן ציון בוגן ז"ל ואייזיק קריגל ז"ל ואין לומר כי צד נוסף להסכם, לצד הרוכשים, הוא "בית מרקחת הנגב". אין בנמצא כל עדות ש"בית מרקחת הנגב" היתה אישיות משפטית באותה עת. חתימתה אינה מופיעה על ההסכם ובהסכם מאוחר, כאשר נערך הסכם מחודש עם רשות הפיתוח (יובהר בהמשך), אין התייחסות לקיומן של זכויות בנכס לאישיות משפטית בשם "בית מרקחת הנגב". אומנם, לימים נמצא כי "בית מרקחת הנגב" התאגדה לחברה בע"מ, וכך ניתן ללמוד מהסכם מכר משנת 1993, אולם עד לאותה עת אין עדות לכך שהיתה אישיות משפטית ושהיתה צד להסכם זה. רישום המילים "בית מרקחת הנגב" בהסכם אל מול רשות הפיתוח מהווה, אפוא, אך ציון כתובת הרוכשים על פי ההסכם. 2. ביום 7.12.1960 נערך הסכם מכר בין הרוכשים (בוגן וקריגל) לבין רשות הפיתוח לבין חיים שטיינמץ ז"ל ושלמה גולדשטיין ז"ל. במסגרת הסכם זה הצטרפו כשווים שני רוכשים נוספים (שטיינמץ וגולדשטיין) לרוכשים המקוריים (בוגן וקריגל) לחוזה המכר המקורי עם רשות הפיתוח (מיום 20.9.1956). ארבעת השותפים בנכס נרשמו כך ברישומי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"). לימים, בעקבות פסק דין של בית המשפט המחוזי מיום 14.5.62, נרשמה הגב' ליובה בוגן כבעלת מחצית מזכויותיו של בוגן בנכס. 3. בשלב מאוחר יותר, (בשנת 2006) נקבע במנהל כי חלקה 21 תחולק ל-2 חלקות: 226 ו-227. על חלקה 226 מצוי הנכס בו מבנה הידוע בשם "כלנית הנגב" ובו מצוי המשרד נשוא הדיון וכן מבנה בשם "בית מרקחת הנגב בע"מ". 4. לעניין המשרד נשוא הדיון, נמצאה שרשרת העסקאות הבאה: ביום 10.8.62 רכש מנשה סלמן זכויות במשרד מאת בוגן וקריגל. ביום 30.8.72 רכש ד"ר דרמון זכויות במשרד ממנהל העיזבון מנשה סלמן ז"ל. ביום 6.6.77 רכשה הגב' חנה קורן (המבקשת) זכויות במשרד מד"ר דרמון. שאלת מהימנות המסמכים, המתעדים את שרשרת העברת הזכויות דלעיל, אשר באה מפי המשיבים 3-7, דינה להידחות לנוכח העובדה כי מצויים הם בתיק המנהל ו/או שלטונות המס כפי שהוצגו בפני. 5. הצדדים הסכימו לסכם טענותיהם על הכתב על סמך המסמכים המצויים בתיק, אשר הוגשו על ידי הצדדים. המבקשת ביקשה כי בית המשפט יעתר לבקשתה על בסיס שרשרת העסקאות שהציגה ואישור המוכרים תוך דחיית עמדת המתנגדים. 6. המנהל בסיכומיו לא ראה לנכון לנקוט עמדה במחלוקת שבין הצדדים: המבקשת והמשיבים 3-7 ורק חזר וטען כי קיים ספק באשר לעמדה שנמסרה מטעם ד"ר דרמון לעניין הסכמתו לסעד המבוקש, מאחר והסכמתו ניתנה על ידי מר מאיר מנשה, אשר התייצב לדיון שהתקיים ביום 4.2.13 וטען כי הוא היורש על פי דין, מבלי שהציג צו ירושה כדין. בעניין זה יאמר כי עוד ביום 31.5.11, שלח ד"ר דרמון תצהיר לבית המשפט, החתום על ידיו מיום 24.5.11, לפיו הוא מאשר כי רכש את הזכויות בנכס מד"ר סלמן מנשה, ולאחר מכן מכר את הזכויות בנכס למבקשת. בכך יש כאמור לראות הסכמתו למבוקש. אשר לעמדת עיזבון המנוח ד"ר סלמן ז"ל - התבצע הליך של פרסום באישור בית המשפט ובהעדר התנגדות מטעם מי מיורשיו יש להסיק קיומה של הסכמה. יוער בעניין זה כי מכירת זכויותיו של ד"ר סלמן ז"ל בנכס לד"ר דרמון בוצעה על ידי מנהל עיזבון, עו"ד דהרי, בפיקוח בית המשפט ובכך יש למצוא חיזוק לנכונות הליך המכר שהתבצע. נמצא אפוא כי תקינות הליכי המכר של המשרד הנדון לגבי עסקה מיום 6.6.77 ועסקה מיום 30.8.72 הוכחה. 7. הקושי מתעורר ביחס להסכם מכר המשרד, מיום 10.8.62. עיון בהסכם המכר מלמד כי קריגל ובוגן מכרו לכאורה את המשרד למנשה סלמן. המשיבים 3-7 טוענים כי מקום שבעלי הזכויות בנכס היו באותה העת גם שטיינמץ וגולדשטיין וכן הגברת בוגן, ומאחר והם אינם מופיעים כצד להסכם המכר, אין תוקף להסכם המכר הנדון ולכל היותר מחזיקה המבקשת בידיה התחייבות מטעם 2/5 מבעלי הזכויות בנכס לעשות עסקת מכר. לטענתם, כל שיש בידי המבקשת הוא זכות חוזית ובהעדר עדות לרישום הערת אזהרה או רישום זכויות במנהל, אזי אין לומר כי התבצעה עסקת מכר של המשרד. עוד טענו כי המבקשת לא הציגה כל עדות לכך שהתמורה בגין העסקה שולמה במלואה. 8. אקדים ואומר כי, התנגדות זו יכול שתשמע בשם עיזבון המנוח שטיינמץ ז"ל, עיזבון המנוח גולדשטיין ז"ל ועזבון המנוחה ליובה בוגן ז"ל, ולא ברור מדוע נשמעת מטעם עזבון המנוח בוגן ז"ל וקריגל ז"ל, שהיו צד להסכם המכר משנת 1962, ובוודאי שלא מטעם חברת בית מרקחת הנגב בע"מ שלא הוכיחה זכויות בנכס לא עובר לשורת ההסכמים נשוא התובענה ולא לאחר מכן המקימות לה זיקה או זכויות במשרד. ככל שלעיזבון ליובה בוגן ז"ל טענה כלשהי בהקשר הנדון אזי מכוח הסכם, מיום 27.6.76, בו העבירו בני הזוג בוגן זכויותיהם בנכס לבנם משה בוגן ז"ל (שלאחר מכן הועבר מכוח צו ירושה מיום 22.7.10 לאשתו) נכתב מפורשות בהסכם המכר כי חלקם בנכס מתמצה בזכויות בבית המרקחת ובדירה - במבנה בן 2 קומות. מהצהרה זו ניתן ללמוד כי מכרו זכויותיהם במשרד ולא טענו לכל זכות במשרד. מעבר לאמור, לאורך שנים עברה החזקה במשרד מספר ידים ובאף לא אחד מן השלבים טענו בוגן לזכויות בנכס. ניתן להסיק מן האמור כי לא למר בוגן ז"ל ולא לגב' בוגן ז"ל היו זכויות במשרד. יש אך להניח כי חתימתו של מר בוגן על הסכם המכר למנשה סלמן (מיום 10.8.62) שיקפה גם את הסכמת אשתו. כך גם בהסכם המכר מיום 27.6.76 של קריגל לבתו צילה שטרייכמן-קריגל. בהסכם זה נכתב גם כי הם מכרו חלק מזכויותיהם בנכס לאחרים. 9. על העדר זכויות של שטיינמץ וגולדשטיין במשרד הנדון ניתן ללמוד מהסכמי המכר שהוצגו - האחד מיום 18.2.02 הסכם מכר בין רחל שטיינמץ (אישתו יורשתו היחידה של חיים שטיינמץ ז"ל) לבין חברת בית מרקחת הנגב בע"מ לפיה מכרה לחברה את כל זכויותיה בנכס כמפורט בהסכם, 3 חנויות ו-11 חדרי משרדים שמספרם על פני התוכנית מפורט בהסכם, ומבלי שקיימת התייחסות למשרד מס' 5, נשוא התובענה. הגברת רחל שטיינמץ, באמצעות בא כוחה דאז, עו"ד מינצר, שלחה הודעה לבית המשפט מיום 27.3.12 לפיה, מכרה את כל זכויותיה במבנה, על פי הסכם המכר מיום 18.2.02 (לעיל) ולכן אין לה כל עניין בתביעת המבקשת. שינוי בעמדה זו, כעולה מסיכומי ב"כ המשיבים 3-7, אינו מוסבר ואינו עולה בקנה אחד עם ההודעה שנשלחה על ידה בראשית ההליך. ככל שבקשה הגברת שטיינמץ לשנות עמדתה בנדון מהודעתה הראשונית לתיק, היה עליה להתכבד ולהגיש תצהיר בנדון. עמדתה החדשה, הבאה מפי בא כוחה דינה להידחות אפוא, מהטעמים המפורטים לעיל. 10. אשר לעיזבון שלמה גולדשטיין ז"ל - בנו שמעון גולדשטיין קיבל זכויות בחלקים מהנכס, הן מכוח היותו יורשו החוקי של אביו (50%) והן כיורשה החוקי של אמו, המנוחה הגברת רחל גולדשטיין, אשר קיבלה זכויות ירושה (50%) בעיזבון בעלה. בנדון הוצג בפני הסכם מכר, מיום 7.4.93, בין שמעון גולדשטיין לבין בית מרקחת הנגב בע"מ, לפיו, מכר שמעון גולדשטיין לבית מרקחת הנגב בע"מ את זכויותיו בנכס, אשר התמצו בחנות בגודל 29 מ"ר ולו לא. אין בפיו טענה לזכויות אחרות בנכס. מעבר לאמור, אין להתעלם מן העובדה כי מאז שנת 1956, אז הועברו הזכויות במשרד מספר 5 לד"ר סלמן לא נטענה כל טענה כנגד החזקת המשרד בידי אחרים. 11. אין זאת כי אם להסיק, וזאת לא סתרו המשיבים, כי השותפים באותה עת ערכו ביניהם הסכם חלוקה פיסית של המשרדים, החנויות והדירות שבנכס באופן בו לכל אחד מן השותפים ייוחדו יחידות מסוימות במבנה. הראיה, כאמור כי לאורך השנים לא נטענה כל טענה מצד גולדשטיין ושטיינמץ כנגד העברת הזכויות במשרד. זאת גם ניתן ללמוד, ממכתבו של משרד עוה"ד שלוש מיום 26.5.69, (נספח ו' לכתב תשובה מטעם המנהל) לפיו הוגשו לגבי הנכס תכניות בניה על ידי 3 קבוצות רוכשים: שטח א' - הלמן, כהן, שטיינמץ חברת דיין, סגל, גרטנר ורוטנשטרייך; שטח ב' - בוגן וקריגל ; שטח ג' - יישנו. 12. בהינתן כל האמור לעיל, סבורה אני כי הוכחה שרשרת העסקאות לפיה נמכר המשרד מיד ליד ועד לידי המבקשת. לפיכך, לא נותר לי אלא לקבל את התביעה ולהצהיר על המבקשת כבעלת הזכויות במשרד. במסגרת הליך של המרצת פתיחה, הליך בו נקטה המבקשת, לא ניתן ליתן צווי עשה. כדי לקדם רישום הזכאות במשרד מן הראוי שחברת בית מרקחת הנגב יחד עם בעלי הזכויות האחרים במבנה, ובהתאם למערך החוזי שביניהם, יקדמו הליכי הסדר ורישום. ככל שמבקשת המבקשת לעשות כן בעצמה תידרש לעמוד בכל דרישות המנהל והדין, כדי לקדם הרישום. המשיבים 3-7 ישאו בהוצאות המבקשת בהליך הנדון בסך כולל של 15,000 ₪. הצהרת בעלותבעלותסעד הצהרתי