המערער חוייב במלוא סכום התביעה בסך 233,275.08 ₪ בגין דמי חכירה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה, וכן בהוצאות ושכ"ט בצירוף מע"מ כחוק. העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא 1. אקדים ואציין שכל ניסיונותיי הרבים להביא הצדדים להסדר כספי כולל - עלו בתוהו. 2. מדובר במחלוקת לגבי גובה דמי חכירה שעל המערער, פרנקל שרון (להלן: "המערער"), לשלם למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בקשר לזכויות שרכש במקרקעין בכפר סירקין, מהגב' הרשמן, אלמנתו של יוסף הרשמן ז"ל, שהיו החוכרים במקרקעין הידועים כחלקה 5 בגוש 4049 בכפר סירקין (להלן "החלקה" או "הנכס"), בהתאם לחוזה חכירה מיום 31.03.36 לתקופה שעד ליום 31.12.55, שחודש עד ליום 30.9.80. 3. המינהל הגיש כנגד המערער תביעה כספית לתשלום דמי חכירה שנתיים, החל משנת 1996, כאשר דמי החכירה נקבעו בהתאם להגדרת השטח הנרכש כ"משק עזר" ולא כ"נחלה". 4. אין חולק, כי הגב' הרשמן מכרה למערער ביום 02.07.96 זכויות בשטח של 4,999 ממ"ר, מתוך השטח הכולל של החלקה, ועליה יחידת מגורים (להלן: "חלקת המגורים"), כאשר את יתרת שטח החלקה שהוא שטח חקלאי (להלן: "המשק החקלאי") מכרה ככל הנראה במועד מוקדם יותר למר בועז כץ. 5. ביום 20.06.99 חתם המערער על חוזה חכירה עם המינהל, בו נקבע, כי הוא יישא בתשלום דמי חכירה בסך 20,456.48 ₪ לשנה, תשלומים שיוגדלו מידי פעם על בסיס השינויים במחירון דמי החכירה השנתיים. 6. המערער טען בפני בית משפט קמא כי המינהל לא היה רשאי לחייב אותו בדמי החכירה כפי שעשה. לטענתו, הוא הוטעה על ידי המינהל אשר החתים אותו על חוזה חכירה מסוג "משק עזר", לפיו הנחלה פוצלה, ולמעשה לא מדובר עוד ב"נחלה", והוא התחייב לכאורה לשלם דמי חכירה בשיעור 1% מגובה שווי הקרקע, וזאת לטענתו, מבלי שהבין ומבלי שהוסברה לו משמעות הדבר. לטענתו, המינהל לא היה רשאי להחתימו על חוזה שכזה, ולדרוש ממנו דמי חכירה שעולים על דמי החכירה שהיו בתוקף עובר למועד רכישת הזכויות בנכס על ידו, דהיינו דמי חכירה החלים על נחלה. המערער חזר וטען בעדותו כי ידע שהוא רוכש 5 דונם, שהם חלק מהנחלה, אך לטענתו לא ידע שיתרת החלקה, דהיינו המשק החקלאי נמכר כבר. עוד טען המערער כי האישור לגבי פיצול החלקה וביטול מעמדה כ"נחלה" על ידי המינהל אינו חוקי, וכי הוא הופלה לרעה על ידי המינהל באופן חישוב דמי החכירה לעומת שכניו. 7. מטעם המינהל העידו שתי עובדות במחלקה החקלאית: הגב' מרים רחמים והגב' שרה סימבול. הגב' שרה סימבול, שעדותה נמצאה מהימנה על ידי בית משפט קמא, טענה כי בחודש יולי 1996, לפני מכירת המקרקעין מהגב' הרשמן למערער, מכרה הגב' הרשמן את המשק החקלאי לבועז כץ, וכדי להעביר הזכויות לכץ היה צורך לפצל את החלקה, באופן שחלקת המגורים תהווה יחידה נפרדת מהמשק החקלאי. לטענתה, ביום 15.1.97 אישר המינהל את ביצוע העסקה עם בועז כץ בתנאי שהחלקה תפוצל. העדה טענה שהיא אינה יודעת איזו עסקה מבין השתיים דווחה למינהל ראשונה, אך אין לכך נפקות. הגב' מרים רחמים שעובדת גם היא במחלקה החקלאית, הסבירה בעדותה כיצד מחושבים דמי החכירה בכפר סירקין, וציינה כי בעניינו של המערער דמי החכירה השתנו בהתאם להחלטת מועצת המינהל 205 מיום 15.8.78, לפיה כאשר נעשית העברה במשקי עזר, הקונה מחוייב בדמי חכירה שנתיים בשיעור 1% מערך הקרקע על פי הערכת השמאי, ולא בדמי חכירה שנתיים בסך של 800 ₪ החלים על נחלה. 8. בית משפט קמא, לאחר ששמע את הצדדים ועיין בכל הראיות, השתכנע, כי אין למערער כל הגנה מפני התביעה, וכי דין התביעה להתקבל במלואה. בית המשפט ציין, כי אין נפקות לשאלה מי מבין השניים הקדים ורכש את חלקו מהגב' הרשמן, ואף ציין כי על אף שהמערער טען שהוא רכש תחילה, הוא לא ידע לומר בביטחון איזו עסקה קדמה. ביהמ"ש קבע כי אין בשאלה איזו עסקה נעשתה קודם, כדי לשנות מחובתו של המערער לשלם את דמי החכירה השנתיים כפי שנקבעו בהסכם החכירה. בקביעתו הסתמך ביהמ"ש על העובדה שכבר בהסכם המכר עם הגב' הרשמן צויין במפורש כי המערער מודע לכך שחלקת המגורים שהוא רוכש הינה חלק מנחלה, וכי הגב' הרשמן רשאית לפצל את הנחלה, או למכור בנפרד את חלקת המשק החקלאי, ובלבד שהדבר לא יפגע בזכויות המערער ביחידת המגורים, והמערער אף התחייב לחתום על כל מסמך שיידרש כדי לאפשר את מכירת המשק החקלאי. בקבלת התביעה, הסתמך ביהמ"ש גם על כך שבחוזה החכירה עליו חתום המערער מצוין במפורש שמדובר ב"משק עזר" ולא ב"נחלה", וכך גם מצויין במפורש גובה דמי החכירה, והמערער אישר שמאז 1999, הוא לא שלח כל פניה למינהל על טענותיו, ולא ביקש לבטל את הסכם החכירה, ורק עתה, כאשר נדרש לשלם את דמי החכירה, העלה לראשונה טענות אלה. בהקשר זה דחה בית המשפט את הטענות כאילו יש לראות בעצם הגשת בקשת הרשות להתגונן כהודעת ביטול של ההסכם, במיוחד לאור חלוף הזמן מאז חתימת הסכם החכירה, שאינו זמן סביר, לבין מועד מתן הודעת הביטול. כמו כן, הסתמך בית המשפט על מכתבים שנשלחו מאת ב"כ הגב' הרשמן לב"כ המערער, לפני חתימת הסכם החכירה, מהם עולה שהמערער עודכן על ביצוע הפיצול בחלקה, ועל ביטול מעמד החלקה כ"נחלה", וכן על אופן חישוב דמי החכירה השנתיים. ביהמ"ש קבע, כי ככל שיש למערער טרוניות כאלו ואחרות על שהוסכם בינו לבין הגב' הרשמן או על שהובהר לו על ידי בא כוחה, הרי שהן צריכות להיות מופנות לגב' הרשמן עמה חתם על הסכם המכר, ולא למינהל שלא היה צד להסכם עמו, ואין לו כל צד בסכסוך. ביהמ"ש הוסיף וקבע, כי לא הוכח על ידי המערער, שעצם פיצול החלקה וביטול מעמדה כ"נחלה" היה בלתי חוקי, ואימץ בענין זה את עדותן של העדות מטעם המינהל, שהצהירו שהמינהל הגיע להסדר עם אגודת כפר סירקין, לפיו אושר כאמור פיצול החלקות, והעובדה שתחילה המינהל לא הסכים לאשר את הפיצול - אינה מלמדת כי מדובר באי חוקיות. סיכם ביהמ"ש וקבע, עובדתית, כי בעת חתימתו על הסכם המכר עם הגב' הרשמן, הובהר למערער כי הוא רוכש את חלקת המגורים שהינה חלק מנחלה, וכי המוכרת רשאית למכור את יתרת החלקה, דהיינו את המשק החקלאי כיחידה נפרדת. בקבלו את התביעה במלואה ציין ביהמ"ש כי : "בניגוד לטענות הנתבע פיצול חלקות המקרקעין היתה אפשרות שהופיעה בהסכם המכר עליו חתם הנתבע ולפיה היתה רשאית המוכרת הרשמן לפצל החלקה ולמכור חלקה ב' לאחר. הדברים נכתבו במפורש בהסכם המכר ואין מדובר בעסקה המנוגדת לאמור בהסכם המכר, כפי שמבקש לטעון הנתבע. מאידך, לא הועלו על ידי הנתבע טענות כי עובר להתקשרותו בהסכם המכר או לחילופין עובר לחתימתו על חוזה החכירה פנה לתובע וביקש לברר מצב הזכויות או שיעור דמי החכירה השנתיים, וקיבל מענה שאינו תואם את שנעשה בפועל. לפיכך, כל טרוניותיו של הנתבע כלפי התובע לפיהן פעל התובע רק אל מול המוכר בעלת הזכויות מעלות תמיהה רבה. הדברים מקבלים משנה תוקף לנוכח העובדה שמהראיות שלפניי עולה כי כל המידע היה בפני הנתבע ובא כוחו זמן רב טרם התקשרותו בחוזה החכירה". בנוסף, דחה בית המשפט את טענת המערער בעניין היוון המקרקעין, תוך שקבע כי היא נטענה בעלמא וללא פירוט, ותוך שקיבל את עמדת המינהל כי לא ניתן לערוך במקרה זה היוון. טענות הצדדים בערעור 9. הצדדים חזרו על טענותיהם בפני בימ"ש קמא, כאשר לטענת המערער שגה בית המשפט במסקנותיו. לטענתו, הוא הוחתם על הסכם חכירה שונה מהעסקה אותה ביצע, וזאת ביוזמת המינהל. לטענתו, פיצול החלקה וביטול מעמדה כנחלה תוך הגדרת חלקת המגורים שרכש המערער כ"משק עזר" וקביעת דמי חכירה שנתיים בשיעור 1% משווי הקרקע, נעשתה ביוזמת המינהל, כאשר הסכם החכירה שנחתם בעקבות כך, נחתם מבלי שהוסבר למערער כי קיימות אפשרויות אחרות לפיהן דמי החכירה השנתיים נמוכים בהרבה ומסתכמים בכמה מאות שקלים. לטענת המערער, בתחילה המינהל לא אישר את העסקה, בשל הפיצול, כאשר הוא לא עדכן אותו בכך, אלא רק את המוכרת, ורק בהמשך אישר את העסקה תוך הכשרת הפיצול ושינוי הגדרת החלקה, כאשר מעולם לא הוסבר למערער על ידי המינהל מה הן המשמעויות של אישור פיצול החלקה והכשרת העסקה. לטענת המערער, שגה בית משפט קמא כשסבר כי טענותיו הן במישור היחסים שבינו לגב' הרשמן, כאשר בפועל טענות רבות הינן כלפי המינהל, כך הטענה שחוזה החכירה בין המינהל להרשמן פג בשנת 1980 ואין זה חוקי להגדיר בחוזה החכירה עמו את תקופת החכירה החל משנת 1980, כפי שנעשה, כאשר אין מחלוקת שנגבו דמי חכירה שנתיים מהרשמן גם לאחר 1980 ועד שנמכרו לו הזכויות. בהקשר זה טוען המערער, כי ככל שמדובר בהסכם רטרואקטיבי, הרי שבוודאי יש להחיל את דמי החכירה שהיו נהוגים בזמנים הרלוונטיים. עוד טען המערער, כי שגה בית המשפט כשסבר שהעסקה עם כץ נעשתה קודם לעסקה עימו, וכן שגה כשקבע כי אין לקביעה זו נפקות, שכן רק אם העסקה עמו היא המאוחרת, הרי שלאור הפיצול שנעשה בעקבות העסקה עם כץ, לא מדובר לכאורה בנחלה, ואולם, אם העסקה עמו היא הראשונה - הרי שבמועד המכירה עדיין החלקה הייתה בגדר נחלה. עוד טען, כי המינהל אינו יכול לטעון, מצד אחד, שמאחר ומדובר בחכירת משנה לא ניתן להוון את דמי החכירה; ומצד שני לאשר את הפיצול בהתאם להחלטה 205 המתייחס לחכירה ראשית, ולהחתים את המערער על חוזה חכירה לגבי משק עזר, שרלוונטי רק לגבי חכירה ראשית. לטענתו, החלטה 205 כלל לא קובעת דמי חכירה שנתיים בשיעור 1% לגבי משקי עזר הצמודים למחירון של נחלה. לטענת המערער, המינהל פעל שלא בתום לב, כשלא דיווח לו על משמעות הפיצול לגבי גובה דמי החכירה, וכשלא פעל למציאת פתרון פוגעני פחות מבחינתו, כגון היוון הזכויות, כשחובות אלו עולות גם נוכח היות המינהל גוף ציבורי. בהקשר זה טוען המערער, כי אין לקבל את טענת המינהל כי המערער יכול היה בנסיבות העניין לחזור בו מהעסקה, במיוחד כאשר תשובת המינהל לגבי אישור העסקה והפיתרון אליו הגיעו על ידי הפיצול ניתנו רק שלוש שנים לאחר הסכם המכר. לטענת המערער חובה הייתה על המינהל להודיע לו בשלב מוקדם על עמדתו, כשלטענתו לוּ ידע חודשים ספורים לאחר חתימת ההסכם כי למעשה העסקה לא תאושר - היה דואג לבטלה. לבסוף, טוען המערער כי המינהל לא הביא לעדות עדים מטעמו, שיכלו לשפוך אור על הדברים, ואילו העדים שהעידו לא היו קשורים ישירות לעניין, ויש בעדותם סתירות אל מול מסמכים של המינהל עצמו. 10. מנגד, טוען המינהל כי אין להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, כאשר עיקר טענות המערער צריכות להיות מופנות כלפי המוכרת, הגב' הרשמן, כאשר המערער אינו משלם דמי חכירה מאז שנת 1996, ונוהג בחוסר תום לב, כאשר הוא מעולם לא ביטל את עסקת המכר או את הסכם החכירה עליו חתם. לטענת המינהל, המערער ידע, כפי שקבע גם בימ"ש קמא עובדתית, שהוא רוכש מהגב' הרשמן רק את חלקת המגורים מתוך כלל הנחלה, כאשר במישור היחסים בין המערער למינהל - המערער ידע כי הוא חותם על הסכם חכירה לגבי משק עזר, וידע מהם דמי החכירה על פי הסכם החכירה עובר לחתימה. דהיינו, לטענת המינהל, המערער ידע עובר לחתימה על הסכם החכירה מהן משמעויותיו הכלכליות. עוד טוען המינהל, כי המערער ידע את משמעות הפיצול, שבוצע על פי נוהלי המינהל, לפני חתימתו על הסכם החכירה, והדברים עולים בפירוש ממכתבים שנשלחו לבא כוחו. בכל מקרה, לטענת המינהל, צריך היה המערער לדעת זאת, מאחר וידע כי הוא רוכש מהגב' הרשמן רק חלק מנחלה, חלקת המגורים. מוסיף וטוען המינהל, כי אין נפקות לשאלה איזו עסקה בוצעה קודם, וכי מרגע שבוצע הפיצול, מעמד החלק שנמכר למערער הפך למשק עזר, ובכל מקרה, יש לדחות את טענות המערער בעניין ההיוון וחכירת המשנה, שלא נטענו בבית משפט קמא ומהוות הרחבת חזית. ד י ו ן 11. לאחר שעיינתי בפסק דינו של בית משפט קמא, הודעת הערעור ובטיעוני הצדדים, ובכל המסמכים שצורפו, ולאחר ששמעתי את הצדדים, אני סבורה כי דין הערעור להידחות. 12. עם חתימת ההסכם, הצהירה המוכרת במבוא להסכם כי "הממכר רשום כחלק מנחלה הכוללת פרט לממכר גם את חלקה ב'... וזכויות נוספות, שאינן נמכרות לקונה". המערער הצהיר בסעיף 3 להסכם כדלקמן: "הקונה מצהיר כי ידוע לו שהממכר מהווה חלק מנחלה, הכולל בנוסף לממכר גם את חלקה ב', שהיא חלקה של כ-10 דונמים וזכויות נוספות, וכי אינו קונה את חלקה ב' והזכויות הנוספות, וכי הזכות בידי המוכר לפצל ו/או למכור ו/או למסור לאחר את חלקה ב' עם ו/או בלי הזכויות הנוספות, במידה וישנן כאלו, למי שימצא לנכון, ובלבד שהדבר לא יפגע בזכויות הקונה בממכר...". בנוסף, הצהיר המערער בסעיף 11(ג) להסכם המכר "כי יקבל על עצמו את תנאי המינהל גם באם שונו". 13. דהיינו, וכפי שקבע בית משפט קמא, במסגרת הסכם המכר הובהר למערער כי הוא רוכש את חלקת המגורים שמהווה "חלק מהחלקה", וכי ידוע לו שהמוכרת רשאית להפריד את החלקה, ולמכור את יתרת השטח, שהוא שטח חקלאי, לגורם שלישי, וכי לשם כך יהיה צורך לבקש לפצל את הנחלה לשתי חלקות נפרדות. כך גם עולה באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי המערער התחייב במפורש בהסכם המכר, במסגרתו היה מיוצג, כי יקבל על עצמו את תנאי המינהל, ככל שיהיו וגם אם ישונו, ולמעשה די בכך כדי לדחות את הערעור. 14. אין מקום לקבל את טענת המערער כי משהוסכם במפורש שאין לפגוע בזכויותיו, הדבר רלוונטי לענין גובה דמי החכירה המוטלים עליו. הסכם המכר מגדיר את הממכר כ"החלקה והבית", דהיינו ברור כי כאשר מדובר באי פגיעה בזכויותיו, הכוונה לזכויות המגורים שהוקנו לו, ולא לגובה דמי החכירה. 15. זאת ועוד, משצויין בהסכם המכר כי קיימת אפשרות פיצול, היה צריך המערער לבדוק את כל המשמעויות העולות מכך, שכן מרגע שעולה אפשרות הפיצול, היה צריך המערער לדעת כי החלקה שהוא רוכש אינה יכולה להיות מוגדרת עוד כנחלה חקלאית, על כל המשתמע מכך. בהקשר זה, ומבלי להרחיב, יצוין כי המסקנה שמרגע שפוצלה החלקה אין לראות עוד את החלקה שרכש המערער כנחלה עולה גם מאופן הגדרת נחלה להבדיל מ"משק עזר", כאשר במקרה זה, ברור כי רכישת החלקה על ידי המערער לא היתה למטרות חקלאות, וכאשר גם מבחינת פרמטרים אחרים, מרגע שנעשה הפיצול - אין לראות עוד בחלקה כנחלה, אלא כמשק עזר [ראה בעניין זה ע"א 6489/10 קרן קיימת לישראל נ' ספיר ( 02.07.12)]. לאור זאת אין כל בסיס לטענת המערער כי המינהל צריך היה לאשר גם את חלקת המגורים שלו כ"נחלה" ולחייבו בדמי חכירה כנחלה חקלאית. דבר זה אינו אפשרי! לא ניתן לאחוז בחבל בשני קצותיו, לטעון מצד אחד כי אישור הפיצול אינו חוקי, אך מצד שני לבקש את אישור העסקה והגדרת החלקה כנחלה, כאשר מלכתחילה לא ניתן לפצל "נחלה" לשתי נחלות, והמינהל בא למעשה לקראת המערער כאשר אישר את פיצול החלקה והגדרת חלקו כ"משק עזר". ויודגש, המערער לא הוכיח כי אישור הפיצול נעשה שלא כדין ובניגוד למדיניות המינהל, נהפוך הוא בכך שהמנהל נעתר לבקשה לפצל את החלקה, התאפשרה רכישת חלקת המגורים בנפרד מהחלקה החקלאית. 16. מעבר להצהרות הברורות של המערער במסגרת הסכם המכר, הרי שמעיון במסמכים השונים שהוצגו, לרבות ההתכתבות שבין הצדדים להסכם עולה כי המערער ובא כוחו היו מודעים לבעיות מול המינהל, והיו מודעים לבקשה שהופנתה למינהל, שיסכים לפיצול החלקה באופן שהחלקה שרכש תהיה יחידה נפרדת שתירשם על שמו כמשק עזר. ראה מכתב מיום 3.7.97 ששלח ב"כ המוכרת מכתב לב"כ המערער בו ציין כי: "הבעיה שעדיין תלויה ועומדת היא להסדיר את עניין המינהל. המינהל הסכים לפיצול הנחלה, וכי המגרש שמרשיך קנה ייחשב כמשק עזר. המינהל העביר את הענין לקביעת דמי הסכמה לשמאי הממשלתי... על מנת לקבוע את גובה דמי ההסכמה". מכאן שהמערער ידע, כבר בשנת 1997, כפי שגם קבע בימ"ש קמא עובדתית, כי הפיתרון לרישום הזכויות על שמו במינהל יכול היה להתבצע רק באמצעות פיצול החלקה, כאשר מהמסמכים שצורפו עולה, כי ב"כ המערער היה מעורב ומיודע להליכים שהתנהלו מול המינהל. יתרה מזאת, עיון בהסכם החכירה עליו חתום המערער ונושא תאריך 20.6.99, מלמד כי מדובר בהסכם שכותרתו "חוזה חכירת משנה (משק עזר)", ובהסכם צויין במפורש גובה דמי חכירה, דהיינו המערער מנסה עתה להלין על הסכם של פרטיו היו ידועים לו עובר לחתימה, כאשר בכל הזמנים היה מיוצג, ולא הכחיש שהוא קרא את ההסכם וחתם עליו, ואין לקבל את טענתו כי מחובת המינהל היה להסביר לו את משמעות העיסקה, בהיותו כאמור מיוצג, וכשכל העובדות היו גלויות וידועות לו כפי שהצהיר בהסכם. די גם בכך כדי לדחות את הערעור. 17. בנסיבות אלה אין לקבל את טענות המערער כי המינהל לא היה רשאי להגדיר את החלקה כמשק עזר ולהטיל עליו דמי חכירה כמשק עזר, אלא כנחלה בלבד, וכי המינהל למעשה שינה זכויותיו לרעה, שלא כדין, כאשר למעשה המינהל בא לקראתו כשהסכים לפיצול החלקה והכשיר את העיסקה ואת רישום הזכויות ביחידת המגורים על שמו של המערער. 18. כפי שקבע בימ"ש קמא, אין גם נפקות לשאלה האם חלקת המגורים נמכרה למערער אחרי מכירת החלקה החקלאית, ודי בכך שהנחלה בפועל פוצלה כאשר נמכרה בנפרד לשניים. כך גם לא מצאתי מקום להתערב בקביעות בימ"ש קמא לענין ההיוון, שכן המערער לא הוכיח שניתן היה להוון את חלקת המגורים, כאשר מדובר בחכירת משנה. 19. לאור כל האמור אני סבורה שמדובר בפסק דין עובדתי ומנומק שאין להתערב בו, כאשר בית משפט קמא קבע שהמערער ידע היטב את משמעות פיצול החלקה, וגובה דמי החכירה שנקבעו על פי הסכם החכירה עליו הוא חתום, ועל כן דין הערעור להידחות. סוף דבר 20. לאור כל האמור לעיל, דין הערעור להידחות. המערער ישלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪. הפיקדון שהפקיד המערער יועבר למשיב, על חשבון ההוצאות הנ"ל. ריבית והצמדהריביתחכירה