פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לצורך הקמת פרויקט נתב"ג

תשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין שהיו שייכים לתובע והופקעו לצורך הקמת פרויקט נתב"ג 2000.

רקע עובדתי
2. ביום 30/4/94 פורסמה על ידי שר האוצר הודעה על הפקעה לצרכי ציבור, המתייחסת למקרקעין בשטח של כ- 10.5 דונם שהיו בבעלות התובע (להלן: "המקרקעין המופקעים"). המקרקעין המופקעים נמסרו לנתבע בשנת 1997.

3. לאחר שלא שולמו פיצויי הפקעה, עתר התובע לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו, בה"פ 1668/97 (להלן: "התובענה הראשונה"), שעניינה תשלום פיצויים בגין הפקעה.
ביום 29.7.2000 נחתם בין הצדדים הסכם פשרה (נספח א' לתביעה, להלן: "הסכם הפשרה הראשון"), לפיו הפיצויים בגין המקרקעין המופקעים ינתנו על דרך של העברת מקרקעין חלופיים לבעלות התובע ורישומם על שמו. הסכם הפשרה אושר וניתן לו תוקף של פסק דין (נספח ב' לתביעה). על פי הסכם הפשרה הראשון, התובע היה זכאי לקבל תמורת המקרקעין המופקעים את המקרקעין הידועים כמגרש 21A בשטח של 2500 מ"ר המהווים חלק מחלקה 51 בגוש 3986 בלוד (להלן: "המקרקעין"). עוד נקבע בהסכם הפשרה כי על המינהל לרשום את המקרקעין על שם התובע, לא יאוחר מתום 18 חודש מיום קביעת שווים כאמור בסעיף 5ב' להסכם הפשרה - מועד שחל ביום 24.1.2004 (סעיף 7 לתצהיר העד יעקב חסונה).

4. משהמקרקעין לא נרשמו על שם התובע, כמתחייב מהסכם הפשרה הראשון שקיבל כאמור תוקף של פסק דין, הגיש התובע תובענה נוספת לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו, ה"פ 409/06 (להלן: "התובענה השניה"), במסגרתה ביקש להצהיר כי על המינהל לרשום את המקרקעין על שמו על אתר.
ביום 21.6.2006 נחתם הסכם פשרה נוסף (נספח ו' לתביעה, להלן: "הסכם הפשרה השני"), במסגרתו התחייב המינהל לבצע את רישום המקרקעין על שם התובע, עד ליום 1.12.2008, כפי שנאמר בסעיף 3 להסכם הפשרה השני: "על המשיב (המינהל - ב.ט) לבצע הרישום המלא של זכויות הבעלות במקרקעין על שם המבקשים וזאת לא יאוחר מאשר עד לתאריך 1 דצמבר 2008. התאריך של ה- 1 בדצמבר 2008 הינו תאריך סופי ואחרון. אי ביצוע הרישום עד למועד זה יראה לכל דבר וענין כאי קיום פס"ד של בית משפט".
גם הסכם הפשרה השני אושר וניתן לו תוקף של פסק דין (נספח ו' לתביעה).

5. והנה - גם במועד הנקוב בהסכם הפשרה השני - 1.12.2008 - המקרקעין טרם נרשמו על שם התובע חרף התחייבותו המפורשת של המינהל, התחייבות נוספת שקיבלה תוקף של פסק דין.

6. ביום 10.12.2009, הוגשה התביעה דנן שעניינה תשלום פיצויים בגין הפרת חוזה, קרי: הפרת ההתחייבות לרשום את המקרקעין על שם התובע בהתאם להסכמי הפשרה שקיבלו תוקף של פסק דין. התובע העמיד את סכום התביעה על סך של 4,141,886 ₪, נכון ליום הגשתה.

7. במהלך ההתדיינות בתביעה פעל המינהל לסיום הפרצלציה וזו נרשמה ביום 10.8.2010.
ביום 24.7.2011, מסר המינהל לתובע את שטרי המכר החתומים לצורך רישום הזכויות במקרקעין על שמו (סעיף 10 לתצהיר גב' אילת חי מטעם המנהל ועמ' 43 לפרוטוקול).

טענות התובע
8. התובע תמך תביעתו בתצהיר בנו, יעקב חסונה (להלן: "יעקב"), שהעיד כי טיפל בשם אביו בעניינים הנוגעים לתביעה. כן הוגשו חוות דעתם של השמאי רונן כהן (להלן: "השמאי כהן") ומהנדס מנשה דגן (להלן: "מהנדס דגן").

9. התובע טוען כי העובדה שהמקרקעין לא נרשמו על שמו, גרמה לקשיים ועיכובים בקבלת היתר בנייה ולנזקים כבדים כתוצאה מעיכוב זה. התובע ציין כי למרות שבהסכם הפשרה השני, נאמר כי התובע הינו "הבעלים היחיד והבלעדי של המקרקעין והוא זכאי ורשאי לנהוג בהם מנהג בעלים ולבצע בהם כל פעולה אשר בעלים במקרקעין רשאי לבצע", חלו עיכובים בהוצאת היתר הבניה שכן הועדה המקומית לתכנון ובניה לוד (להלן: "הועדה המקומית"), דרשה שהבעלים הרשום עצמו יחתום על הבקשה להיתר בניה וחתימת הנתבע ניתנה רק לאחר פניות חוזרות ונשנות ועיכובים ממושכים.
העיכוב השני נגרם על פי הנטען, בשל דרישת הועדה המקומית לתשלום הוצאות הפיתוח כתנאי לקבלת היתר הבניה - תשלום שהחובה לשלמו, על פי הוראות הסכם הפשרה הראשון, היתה מוטלת על המינהל.

10. התובע טוען כי הינו זכאי לפיצוים בגין הפרת ההתחייבות לרישום המקרקעין על שמו במועדים המפורטים, הן בהסכם הפשרה הראשון והן בהסכם הפשרה השני וכי נזקו מתבטא בעיכוב של שלוש וחצי שנים בקבלת היתר בניה, מה שגרם לאובדן דמי שכירות בתקופת העיכוב האמורה. התובע מוסיף וטוען כי משהמקרקעין לא נרשמו על שמו, נמנעה ממנו האפשרות לקבל מימון מהבנקים כנגד שיעבוד המקרקעין כבטוחה. לפיכך נאלץ לטענתו להקים את המבנה תוך ניצול אמצעים אישיים ובשל כך לא ניצל את מלוא זכויות הבניה כך שנגרם לו נזק נוסף המתבטא באבדן דמי שכירות נוכח בניית מבנה קטן מהמותר.

11. בנוסף עותר התובע לפיצויים בגין נזקים פיזיים שהתגלו במקרקעין ובכללם קיומה של פסולת בגבול המקרקעין, מה שחייב הוצאות לצורך הרחקת הפסולת והוצאות דיפון יתרות. כן נטען לקיום פסולת קבורה במקרקעין, מה שמהווה פגם נסתר שהתגלה רק בעת ביצוע החפירות במקרקעין ובעטיו נגרמו הוצאות לצורך פינוי הפסולת.

טענות הנתבע
12. בכתב ההגנה טען הנתבע כי דין התביעה להידחות בשל אי הגשת בקשה לפיצול סעדים במסגרת ההליכים הקודמים. כן נטען כי אי רישום המקרקעין על שם התובע, לא היה בשליטת המינהל. המינהל לא חזר על טענות אלה בסיכומיו, ויוזכר כי דין טענה שהועלתה בכתבי טענות אך לא נזכרה בסיכומים כדין טענה שנזנחה.

13. המינהל טוען כי יש להורות על דחיית התובענה על הסף (כך נטען), שכן התובע הגדיר את תביעתו כתביעה לפיצויים בגין הפרת חוזה אך לא תמך טענתו במקור נורמטיבי כלשהו ולא פרט ולא הוכיח טענתו זו. הנתבע מוסיף וטוען כי התובע לא הוכיח את הנזקים הנטענים ולא הוכיח כי נגרמו עקב ההפרה הנטענת.

14. הנתבע מוסיף וטוען כי התובע לא הוכיח את הנזקים הנטענים בכך שנמנע מלהעיד בעצמו והסתפק בעדות בנו יעקב ובכך שלא צרף כל ראיה אובייקטיבית המוכיחה את הנזקים הנטענים. לטענת המנהל, התובע לא הוכיח את טענתו לעיכוב בהוצאת היתר הבניה ולא הוכיח את הקשר הסיבתי בין האיחור ברישום המקרקעין על שמו לבין הנזקים הנטענים. המינהל עומד על כך שהבקשה להיתר בניה, הוגשה רק כחודש ימים לפני חתימת הסכם הפשרה השני כך שממועד הגשת הבקשה להיתר בניה לחתימת הנתבע ועד לקבלת ההיתר, חלפו פחות משנתיים. כן טוען המינהל כי העיכוב בקבלת היתר הבניה לא חל בשל אי תשלום הוצאות הפיתוח אלא בשל דרישה חדשה של עיריית לוד או הועדה המקומית לקבלת אישור בדבר העדר תביעות עתידיות.

15. כן טוען המינהל חוו"ד כי השמאי שהוגשה מטעם התובע לוקה במגמתיות ונסמכת על מצגים ועובדות שגויות, כך שאין לקבלה.

16. אשר לנזקים הפיזיים שנמצאו במקרקעין טוען המינהל כי טענות אלה לא הוכחו כדבעי וכי התביעה בעניין זה עומדת בניגוד להצהרות התובע בהסכם הפשרה הראשון כי בדק את המקרקעין וכי לא יהיו לו כל טענות בגין מצבם הפיזי והתכנוני.

דיון
17. המינהל אינו מכחיש כי התחייבותו על פי הסכם הפשרה הראשון, לרשום את המקרקעין על שם התובע תוך 18 חודש מיום ההכרעה בדבר שווים - דהיינו עד לתאריך 24.10.04 ואף התחייבותו על פי הסכם הפשרה השני, לבצע את רישום הזכויות במקרקעין על שם התובע עד לא יאוחר מיום 1.12.2008 - לא קוימו במועדן.

18. יוזכר כי שני הסכמי הפשרה שנחתמו בין התובע למינהל אושרו וקיבלו תוקף של פסק דין. מכאן שלא זו בלבד שהמנהל הפר התחייבויות חוזיות שנטל על עצמו אלא שהפר התחייבויות שניתן להן תוקף של פסק דין. על מעמדו של פסק דין המעניק תוקף של פסק דין להסכם פשרה שהושג בין הצדדים ראה, רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור, פ"ד נו (1) 577 (2002). לא ראיתי להדרש לשאלת האחריות החוזית כאחריות מוחלטת שכן לא יכולה להיות מחלוקת שפסקי דין יש לכבד.

19. העובדה שהסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק דין, מופרים על ידי המינהל - הרשות הציבורית המופקדת מכח חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960,על ניהול מקרקעי ישראל, הינה מצערת ומטרידה.
דומה כי אין צורך להכביר מילים על כך שמצופה מרשויות המדינה להקפיד הקפדה יתרה על קיום התחייבויות שנטלו על עצמן ועל אחת כמה וכמה, התחיבויות הנכללות בהסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסקי דין. העובדה שהתובע - אזרח מן השורה המצפה ומייחל לקיום הסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק דין, נאלץ להגיש תביעה בעקבות הפרת הסכמי הפשרה שקיבלו תוקף של פסק דין, אינה מתיישבת עם עקרונות של שלטון החוק וחוקיות המינהל שבכללם כיבוד פסקי דין והחלטות שיפוטיות.

20. בבג"צ 4422/92 עפרן נ' מנהל מקרקעי ישראל (12.08.1993), עמד בית המשפט העליון על חובתו של המנהל כרשות מנהלית לנהוג בתום לב בהתקשרויות חוזיות, חובה הנגזרת הן מהמשפט הפרטי המטיל חובת תום לב על כל צד המתקשר בחוזה והן מכח המשפט הציבורי המחייב את הרשות הציבורית, במעמדה כנאמנה כלפי הציבור, להקפיד הקפדה יתרה על כיבוד עקרונות של תום לב, יושר והגינות. כך גם נפסק בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל פ"ד נה (4) 28, (2001), מפי כב' השופטת פרוקצ'יה:"וכך, המינהל כצד להתקשרות חוזית בקשר למקרקעי ישראל כפוף לשתי מערכות נורמטיביות - דין החוזים וכללי המשפט הציבורי – וחלות עליו חובות תום לב והגינות משני מקורות אלה...המינהל, כמי שמופקד על מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור לגבי קרקעות אלה ונדרשת ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרותו עם האזרח בהקשר לכך" (שם בעמ' 47) - ומקל וחומר כשמדובר בהתחייבויות חוזיות שהמינהל קיבל על עצמו בהסכמי הפשרה שאושרו וקיבלו תוקף של פסק דין.

21. נוכח הדברים האמורים, יש להצר על כך שהמינהל נקט בניהול ההליכים בתביעה זו, בגישה המקלה ראש בהפרת ההתחייבויות שנטל על עצמו בהסכמי הפשרה שקיבלו תוקף של פסקי דין. בנסיבות אלה, ראוי היה שמינהל יודה בחובתו לפצות את התובע בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מאי ביצוע פסקי הדין במועדים שנקבעו בהסכמי הפשרה.

22. בהעדר מחלוקת שהמקרקעין לא נרשמו על שם התובע, עד ליום 24.1.2004, כמתחייב מפסק הדין בתביעה הראשונה ואף לא נרשמו על שמו עד ליום 1.12.2008, כמתחייב מפסק הדין בתביעה השניה, נותר לדון בשאלת הנזקים שנגרמו לתובע בגין ההפרה ובגין העיכוב ברישום המקרקעין על שמו, עד ליום 24.7.2011 - המועד בו מסר הנתבע לתובע את שטרי המכר לצורך השלמת רישום המקרקעין על שמו.

23. בפתח הדיון בשאלת גובה הנזק, יודגש כי אין בדברים הקשים שנאמרו בנוגע להתנהלות המינהל שהפר ברגל גסה התחייבויות שנטל על עצמו בהסכמי פשרה שאושרו וקיבלו תוקף של פסק דין, כדי לפטור את התובע מלהוכיח נזקיו כדבעי.

נזק בגין עיכוב בהוצאת היתר בניה
24. התובע טוען כי בגין אי רישום המקרקעין על שמו, נאלץ להמתין תקופה של 4 שנים עד לקבלת היתר בניה. בניכוי משך זמן של כ- 6 חדשים, שנדרשים באופן ממוצע וסביר לצורך הוצאת היתר בניה, נטען לעיכוב של שלוש וחצי שנים.
לטענת התובע, הנזק בגין הפסד דמי שכירות בתקופת העיכוב האמורה ,מסתכם בסך של 3,166,167 ₪. התובע תמך טענתו זו בחוות דעתו של השמאי כהן אשר העריך את הנזק בגין הפסד דמי שכירות, למשך שלוש וחצי שנים, על בסיס דמי שכירות בסך של 75,385 ₪ לחודש עבור השכרת מבנה בשטח של 3718.50 מ"ר (שטח המבנה שנבנה על פי היתר הבניה).

25. מטעם הנתבע לא הוגשה חוות דעת נגדית. יחד עם זאת, יש לבחון את הטענה בדבר משך העיכוב בהוצאת היתר בניה ואת הטענות בדבר גובה דמי השכירות הנטענים, על בסיס מכלול העדויות וחקירתו הנגדית של השמאי כהן.

26. אשר למשך העיכוב בהוצאת היתר הבניה - יעקב אישר בעדותו כי הבקשה להיתר בניה הוגשה בראשית שנת 2006 (עמ' 32-33 לפרוטוקול). המועד המדויק בו הוגשה הבקשה להיתר בניה, לא הוכח. כן לא הוכח מתי פנה התובע לגורמים המקצועיים הנדרשים לצורך הכנת הבקשה להיתר בניה ומתי היה ערוך ומוכן להגשת הבקשה להיתר בניה. לפיכך, משהתובע לא הוכיח כי הבקשה להיתר בניה, היתה ערוכה ומוכנה להגשה לפני תחילת שנת 2006, ראיתי להתייחס למועד זה כמועד ממנו יש לבחון את תקופת העיכוב בהוצאת היתר הבניה.

27. יעקב הוסיף וציין בתצהירו כי על אף שבהסכם הפשרה השני נרשם כי אביו - התובע, הינו "הבעלים היחיד והבלעדי של המקרקעין והוא זכאי ורשאי לנהוג בהם מנהג בעלים ולבצע בהם כל פעולה אשר בעלים במקרקעין רשאי לבצע", דרשה הועדה המקומית כי הבעלים הרשום - דהיינו המינהל - יחתום על הבקשה להיתר (סעיף 11 לתצהיר). יעקב הוסיף וציין כי חתימת הנתבע ניתנה רק לאחר פניות חוזרות ונשנות והדבר גרם לעיכוב של חודש - חודשיים, בהגשת הבקשה להיתר בניה (עמ' 32 לפרוטוקול). לא ראיתי רבותא בטענת המינהל כי חתם על הבקשה להיתר הבניה ביום בו הוגשה לו. עצם העובדה שהתובע נדרש על פי הנחיית היועצת המשפטית של עיריית לוד, לפנות למינהל ונדרש לערב בעניין זה את באת כוחו לצורך פניה למינהל (עדות יעקב בעמ' 32 לפרוטוקול ועדות עו"ד יעל אמיר לב ארי (להלן: "עו"ד אמיר") בעמ' 18 לפרוטוקול), מהווה עיכוב הנובע באופן ישיר מעובדת אי רישום המקרקעין על שמו.

28. לאחר הגשת הבקשה להיתר בניה, חל עיכוב נוסף עד הסדרת תשלום הוצאות הפיתוח נוכח דרישת הועדה המקומית כי הוצאות הפיתוח תשולמנה כתנאי לקבלת היתר בניה. כפי שפורט בתצהירו של יעקב ובהתכתבויות שצורפו לתצהירה של עו"ד אמיר, הסדרת תשלום הוצאות הפיתוח, שהחובה לשלמם היתה מוטלת מכח הסכם הפשרה הראשון, על המינהל, ארכה כשנה וחצי. הפניה הראשונה בכתב בעניין זה, נשלחה ע"י עו"ד אמיר, ביום 30.7.2006. לאחר סדרת התכתבויות ופגישות, כמפורט בהתכתבות שצורפה לתצהירה של עו"ד אמיר, הודיע עו"ד ניסים אברהם, ב"כ המינהל, במכתב מיום 24.10.2007, כי נושא תשלום הוצאות הפיתוח הוסדר. כשלושה חדשים לאחר הודעה זו - ביום 15.2.2008, ניתן היתר הבניה.

29. מקובל עלי כי העיכוב ברישום המקרקעין על שם התובע והעיכוב שחל בהסדרת תשלום הוצאות הפיתוח, גרם לעיכוב בהוצאת היתר הבניה. בהקשר זה אין לקבל טענת המינהל כי רק בחודש אוגוסט 2007, הודיעה ב"כ התובע על דרישה חדשה של עיריית לוד לפיה לא נדרש אישור בגין תשלום הוצאות פיתוח אלא כי נדרש "מכתב התחייבות לפיו לא תהיינה בעתיד כל דרישות ותביעות מהעירייה בנושא הפיתוח של המגרש הנדון". הסדרת תשלום הוצאות הפיתוח, היתה באחריות המינהל, כמפורט בהסדר הפשרה הראשון. עו"ד אמיר הוסיפה והעידה כי עד היום וחרף בקשתה, לא קיבלה מהמינהל אישור על תשלום הוצאות הפיתוח (עמ' 18 לפרוטוקול). המינהל לא הוכיח מה גרם לעיכוב בתשלום הוצאות הפיתוח ומתי הוסדר התשלום, מעבר להתכתבות שצורפה לתצהירה של עו"ד אמיר. עוד יצוין כי המינהל לא ראה להגיש הודעת צד ג' כנגד עיריית לוד, כפי שביקש בתחילה ואף קיבל ארכה לצורך כך. מעבר לכל זאת, לו היה המינהל מבצע את הוראות פסק הדין הראשון ודואג להסדרת תשלום הוצאות הפיתוח ורישום המקרקעין על שם התובע, לא היתה נדרשת מעורבות מצידו בהליכי הוצאת היתר הבניה ולא היתה לתובע טענה בענין זה כלפיו.

30. בנסיבות אלה, בהתחשב בכך שהתובע לא הוכיח כי היה ערוך להגשת בקשה לקבלת היתר בניה לפני תחילת שנת 2006, ראיתי להעריך את משך העיכוב בהוצאות היתר הבניה, בשל הפרת ההתחייבות לרישום המקרקעין על שם התובע, מה שהצריך חתימת הנתבע על הבקשה להיתר בניה ובשל העיכוב בהסדרת תשלום הוצאות הפיתוח לשביעות רצונה של עיריית לוד, בפרק זמן של כשנה וחצי.

הפסד דמי שכירות
31. התובע טוען להפסד של דמי שכירות בסך של 75,385 ₪ לחודש וזאת בהסתמך על חוות דעתו של השמאי כהן.
בפועל מושכר המבנה שנבנה על המקרקעין בעבור דמי שכירות חודשיים בסך של 55,000 ₪ לחודש בצירוף מע"מ, כמפורט בהסכם השכירות (נספח ט' לכתב התביעה ולתצהיר יעקב).
התובע טוען כי אין בפער בין דמי השכירות המשולמים בפועל להערכת השמאי כהן כדי לגרוע מתוקפה של חוות הדעת שכן כפי שעולה מנספח א' לחוזה השכירות, השוכר התחייב לבצע על חשבונו עבודות השלמה במבנה ועובדה זו מסבירה את הפער.
עוד נטען כי על פי חוזה השכירות, הושכר שטח של כ- 2,900 מ"ר, בעוד שעל פי הבקשה להיתר בניה והיתר הבניה שניתן בפועל, מדובר במבנה ששטחו 3,718 מ"ר. לפיכך דמי השכירות המשולמים ביחס לשטח המושכר, בסך של 19 ₪ למ"ר, כמעט זהים לדמי השכירות שנקבעו על ידי השמאי, בסך של 20 ₪ למ"ר.

32. המינהל טוען כי השמאי לא הציג עסקאות השוואה לגבי מבנים המיועדים לתעשייה וביסס את חוות דעתו על "המרה" מעסקאות שעניינן השכרה למשרדים ללא כל הסבר. כן נטען כי בפועל על פי הסכם השכירות, הנכס מושכר בסכום נמוך מהערכת השמאי.

33. אכן מחוות דעת השמאי כהן עולה כי עסקאות ההשוואה המפורטות, רובן ככולן, למעט אחת, עניינן השכרה למטרת משרדים ולא לתעשייה. יעקב העיד כי דמי השכירות המשולמים בפועל על-ידי השוכר, בהתאם להסכם השכירות, בסך של 55,000 ₪ לחודש, נקבעו בהתחשב בעבודות שהשוכר התחייב לבצע כמפורט בהסכם השכירות. אמנם סביר כי דמי השכירות נקבעים גם בהתחשב ברמת הגימור. יחד עם זאת, שווי ההטבה בדמי השכירות שקיבל השוכר נוכח הצורך בהשלמת הבניה, לא הוכחה לאשורה. יעקב הוסיף והעיד כי השטח המושכר על פי הסכם השכירות מהווה כ- 80% משטח המבנה וכי יתרת שטח המבנה, נמצאת בשימושו (עמ' 39 לפרוטוקול).

34. בנסיבות אלה, בהתחשב בדמי השכירות החודשיים המשולמים בפועל על פי הסכם השכירות, בסך של 55,000 ₪ בצרוף מע"מ ובכך שהשטח המושכר על פי הסכם השכירות, אינו כולל את שטח המבנה בכללותו ויש להתחשב גם בהפסד דמי שכירות בגין השטח המשמש את התובע עצמו, ראיתי להעריך את הפיצוי בגין הפסד דמי השכירות, על דרך האומדנה על בסיס הפסד בסך של 70,000 ₪ לחודש.
הפיצוי בגין הפסד דמי שכירות בגין העיכוב בקבלת היתר הבניה, משך כשנה וחצי, מסתכם על כן בסך של 1,260,000 ₪ (18 X 70,000). על סכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית חוקית מיום הגשת התביעה ועד ליום פסק הדין.

נזקים בגין אי יכולת לגייס מימון בנקאי
35. התובע טוען כי בשל אי היכולת להשתמש במקרקעין כבטוחה לצורך מימון פעולות הבניה, נאלץ אביו לממן את הבניה ממקורות עצמאיים, לפיכך לא עלה בידו לנצל את מלוא זכויות הבניה על פי התב"ע, בגבולות של כ- 4,800 מ"ר, כמפורט בחוו"ד השמאי כהן. ההפסד בגין אי ניצול מלוא זכויות הבניה הוערך בחוו"ד השמאי כהן בסך של 568,161 ₪.

36. הטענה לנזקים שנגרמו עקב אי יכולת לגייס מימון בנקאי, בשל העדר אפשרות להשתמש במקרקעין כבטוחה למימון הבניה, לא הוכחה כדבעי.
ראשית, לא הוכח שהתובע הגיש או הכין בשלב כלשהו, בקשה להיתר בניה לשטח גדול מזה שאושר על פי הבקשה שהוגשה בראשית שנת 2006 והיתר הבניה שניתן על פיה. זאת ועוד, יעקב העיד כי הפניה לבנקים נעשתה בשנת 2007 (עמ' 39 לפרוטוקול), דהיינו לאחר הגשת הבקשה להיתר בניה. מכאן שלא הוכח כי התבקש היתר לבניית שטח קטן מהמותר על פי התב"ע, בשל בעיות מימון או העדר אפשרות לקבל מימון מהבנקים.

37. שנית, מעבר לכך שהתובע לא פעל להגשת מסמכים התומכים בטענתו או לזימון העדים המתאימים במועד שנקצב לכך ולא הוכיח כנדרש מתי פנה לבנקים, מתי סורבה בקשתו לקבלת אשראי ומאילו טעמים, הרי שלא הוכח כי התובע פנה בשלב כלשהו למינהל בבקשה לקבלת התחייבות לרישום משכנתא על המקרקעין.

38. בנסיבות אלה, משהתובע לא פנה למינהל בבקשה לקבלת התחייבות לרישום משכנתא, בכדי שיוכל להשתמש במקרקעין כבטוחה למימון הבניה, לא ראיתי לקבל הטענה לנזקים כתוצאה מאי ניצול מלוא זכויות הבניה נוכח העדר אפשרות לקבלת מימון ולא ראיתי לפסוק פיצוי בגין ראש נזק זה.

נזקים פיזיים למקרקעין
39. התובע טוען לנזקים שנגרמו בגין הצורך בהרחקת פסולת שהצטברה בגבול המקרקעין, בעלות של 11,700 ₪, הוצאות דיפון עודפות שנגרמו עקב המצאות הפסולת, כמפורט בחוות דעתו ועדותו של מהנדס דגן, בסך של 40,000 ₪ והוצאות פינוי פסולת קבורה שנמצאה במקרקעין ומהווה פגם נסתר, בסך של 271,625 ₪.

40. עדותו של התובע וכן עדויות מהנדס דגן והשמאי כהן, בענין המצאות פסולת בגבול המקרקעין כמו גם בדבר גילוי פסולת קבורה במקרקעין גופם, מה שמהווה פגם נסתר שנתגלה רק עם תחילת החפירות - לא נסתרה. כן יצוין כי לא הובאו בעניין זה עדויות מטעם הנתבע.

41. יחד עם זאת, דין התביעה לפיצויים בגין הוצאות אלה להידחות שכן לא הוכח כי הנזקים הנטענים, נגרמו לתובע.

42. לתצהירו של יעקב צורפו קבלה ע"ס 11,700 ₪, עבור פינוי פסולת (נספח י"א לתצהיר), וקבלה ע"ס 271,625 ₪, עבור חפירה ופינוי פסולת (נספח י"ג לתצהיר). הקבלות הוצאו לחברת אירו בילדינג - יזמות מודרנית בע"מ. יעקב נשאל בחקירתו הנגדית לגבי תשלום ההוצאות בגין פינוי הפסולת והעיד "כל העבודות אני שילמתי, אני בשם האבא עושה הכל". לגבי הקבלות על בניית המבנה השיב כי הן נמצאות "בהנהלת החשבונות הם לא צורפו". בחקירה חוזרת הבהיר "חלק אני שילמתי חלק אבא והחברה שבאמצעותנו שילמה. החברה שלי ושל אחי עשינו את זה בשביל האבא כי יש לנו סיכום עם האבא שזה יחזור אלינו. את ההוצאות בניה חלק אני שילמתי וחלק החברה" (עמ' 38 לפרוטוקול).
כאמור הקבלות שצורפו, הוצאו על שם חברה בשם אירו בילדינג - יזמות מודרנית בע"מ. גם אם אניח כי מדובר בחברה עליה דיבר יעקב בעדותו, באמצעותה הוקם המבנה, הרי מדובר בהוצאות שנגרמו לחברה האמורה ולא לתובע. משהתובע עצמו לא העיד ולא הוגשו מסמכים המעידים על כך שמדובר בהוצאות בגינן זכאית החברה לשיפוי מאת התובע - לא הוכח כי מדובר בהוצאות או נזקים שנגרמו לתובע באופן אישי ודין התביעה בגין ראש נזק זה להידחות.


סיכום
43. מהנימוקים המפורטים ראיתי לקבוע כי על המינהל לפצות את התובע בגין הפרת התחייבותו לרשום את המקרקעין על שמו במועדים הנקובים בהסכמי הפשרה שקיבלו תוקף של פסק דין.

44. סכום הפיצויים בגין הפסד דמי שכירות, כפי שפורט בסעיף 34 לפסה"ד, מסתכם בסך של 1,260,000 ₪. ככל שחלה חובת תשלום מע"מ על הפיצוי בגין הפסד דמי שכירות, יתווסף רכיב המע"מ כנגד הוצאת חשבונית כדין.
על סכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית חוקית מיום הגשת התביעה ועד ליום פסק הדין.
בנוסף ישא הנתבע בהחזר אגרה באופן יחסי לסכום פסק הדין.
בפסיקת ההוצאות ראיתי להביא בחשבון את התנהלות הנתבע שהפר התחייבויות שנטל על עצמו בהסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק דין.
הנתבע ישא בהוצאות התובע בגין הצורך בהגשת תביעה זו, בסך כולל של 150,000 ₪.

45. הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול צו הפקעות

  2. אי מימוש ההפקעה

  3. טעות בהפקעת קרקע

  4. הפקעה לצרכי כביש

  5. גובה פיצויי הפקעה

  6. הפקעת קרקע בשטחים

  7. עתירה לביטול הפקעה

  8. הפקעת קרקעות בטייבה

  9. ערעור על ביטול הפקעה

  10. קרקע חלופית עקב הפקעה

  11. ריבית על פיצויי הפקעה

  12. ביטול הפקעה שלא מומשה

  13. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  14. הפקעה לצורך הקמת חניון

  15. רכישת זכויות חכירה שפקעו

  16. הנחה - זיכוי מס על הפקעה

  17. פיצוי לדייר מוגן על הפקעה

  18. הפקעת זכות שכירות במקרקעין

  19. הסכם פיצויים על הפקעת קרקע

  20. הפקעת חלק מן המקרקעין ברחובות

  21. ביטול הפקעה ע''י ועדה מקומית

  22. דיני הפקעת קרקעות - עורך דין

  23. עתירה לבג''צ לביטול הפקעת מקרקעין

  24. תביעת פינוי עקב הפקעה לצורכי ציבור

  25. פיצויים לפי חוק הפקעה לצורכי ציבור

  26. כמה פיצויים מקבלים על הפקעת מקרקעין

  27. השבת מקרקעין בשל אי מימוש מטרת ההפקעה

  28. פיצוי על הפקעת נכס בשכירות לאחר פינוי

  29. מינוי שמאי לבדיקת גובה הפיצויים בגין הפקעה

  30. עתירה בפני האגודה להורות על ביטול הפקעת מגרש

  31. פקעת קרקעות במושב - זכויות חברי מושב לפיצויים

  32. הפקעת קרקע לצורך היתר לבניית מבנה מועדון קהילתי

  33. עתירה כי יוצהר שבטלה מטרת הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור

  34. לאחר 25 שנים מההפקעה רשאית הרשות המפקיעה להשתמש בקרקע

  35. פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לצורך הקמת פרויקט נתב"ג 2000

  36. פיצויים בשל הפקעת נכס מקרקעין המהווה חלק (כ-40%) מהחלקה

  37. פיצויי הפקעה בשיעור של 120% מהסכום שנקבע לשווי המקרקעין

  38. תקנות הזרעים (גידול פקעות סייפן ומכירתן), תשל''ג-1972

  39. הפקעת קרקע לצורכי ציבור מכוח הוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  40. ירידת ערך כתוצאה מאישור תכנית גדולה יותר כיוון שבוודאות תהיה הפקעה

  41. הפקעה: טענה כי בשנת 1927 פורסמה הודעה בעיתון הרישמי של ממשלת פלסטינה

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון