פיצויים בשל הפקעת נכס מקרקעין המהווה חלק (כ-40%) מחלקה 1 בגוש 10215 ששטחו הכולל קודם להפקעה היה 14600 מ"ר ("הנכס" או "המקרקעין"), שבעת הרלוונטית היה בבעלותה. תכלית ההפקעה הייתה הרחבתה של דרך ארצית מס' 4, והיא נעשתה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל [הגנה ופיתוח] 1943 ("פקודת הדרכים"). בפסק דין שנתתי ביום 15.2.10 ("פסק הדין הראשון") קבעתי, על יסוד הנימוקים המפורטים שם, כי התובעת זכאית לפיצוי מלא, וללא כל ניכוי, בגין המקרקעין שהופקעו. הנתבעת ערערה על פסק הדין הראשון, והדיון בערעורה (ע"א 2685/10) אוחד עם הדיון בע"א 8622/07 רוטמן נ' החברה הלאומית לדרכים בע"מ (14.5.12) ("עניין רוטמן"). בפסק דינו של בית המשפט העליון נקבע, בחלק הצריך לפסק דין משלים זה, כך: "המשיבה (התובעת כאן, א"ק) רכשה את הקרקע כשידעה על-אודות ההפקעה. במצב דברים זה, ייתכן שהמחיר שהיא שילמה עבור הקרקע משקף את ההנחה שלא ישולם פיצוי בגין רבע ממנה. מנגד ייתכן שהקרקע נרכשה במחיר המשקף הנחה הפוכה. אנו סבורים שנגרם למשיבה "סבל" כמשמעותו בסעיף 7 סיפה לפקודת הדרכים רק במקרה השני, וב"כ המשיבה טען בדיון לפנינו כי זהו המצב העובדתי-שמאי במקרה שלה, אלא שסוגיה זו לא התבררה בבית המשפט המחוזי. אשר על כן, אין מנוס מלהחזיר את הדיון לבית המשפט קמא לבירור סוגיה עובדתית זו, שבהתאם לתוצאתה תוכרע זכותה של המשיבה בתיק זה לתשלום פיצוי "סבל" מלא" (ההדגשה הוספה, א"ק). בעקבות כך התקיים דיון משלים שבגדרו נשמעו עדים מטעם הצדדים, ולאחר מכן סוכמו הטענות בכתב. לאחר עיון בראיות ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני מחליט לקבל את טענות התובעת ואני קובע שלא הוכח שהתובעת רכשה את המקרקעין במחיר המשקף את ההנחה שלא ישולם פיצוי בגין רבע מהם. כפי שנקבע בפסק הדין הראשון, הודעה על הפקעה ניתנה ביום 28.11.63 (קובץ תקנות 1516) והמקרקעין נתפסו בחודש מאי 2006. התובעת רכשה את המקרקעין מבעליהם הקודמים בחודש אפריל 2006, וביום 20.4.06 נרשמה לטובתה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. סעיף 7 לפקודת הדרכים קובע כי: "לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה, לפי שיקול-דעתו, ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין." (ההדגשה הוספה, א"ק). וסעיף 8(1) לפקודת הדרכים קובע כך: "(1) היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע". במצוות פסק דינו של בית המשפט העליון יש לברר אם נגרם לתובעת "סבל" (hardship) כמשמעותו בסעיף 7 לפקודת הדרכים וכפי שפורש בפסק הדין בעניין רוטמן. אין מחלוקת, וכך גם נקבע בעניין רוטמן, שהתובעת רכשה את המקרקעין ביודעה את דבר ההפקעה. השאלה שבה יש להכריע היא אם המחיר ששילמה התובעת עבור המקרקעין משקף הנחה שלא ישולם פיצוי בגין רבע מן המקרקעין או שמא הוא משקף את ההנחה ההפוכה, שרק אז - כפי שקבע בית המשפט העליון - יהיה מקום לקבוע שנגרם לתובעת סבל כמשמעות סעיף 7 לפקודת הדרכים, והיא זכאית לתשלום בגינו. בגדר הדיון המשלים העידו מטעם התובעת עו"ד כ' ביטון ("ביטון") והשמאי י' אפלבוים ("השמאי"), ומטעם הנתבעת העידו השמאית גב' ס' בת שלמה ("השמאית") וכן מר ו' מוקי, המשמש כממלא מקום מנהל אגף המקרקעין אצל חברת נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ ("מוקי"). הראיות שהוצגו על ידי הצדדים היו חוות דעתו של השמאי (ת/1), תצהירו של ביטון (ת/2), הסכם המכר מיום 5.4.06 שעל פיו רכשה התובעת את המקרקעין, (נ/1) חוות דעתה של השמאית (נ/2) ותצהירו של מוקי (נ/3). העדים נחקרו על תוכן התצהירים וחוות הדעת. לתוכנן של העדויות והראיות אתייחס להלן. דיון כאמור לעיל, בית המשפט העליון החזיר את הדיון על מנת לברר את השאלה העובדתית אם נגרם לתובעת סבל, במשמעות המונח בסעיף 7 לפקודת הדרכים. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נטושה בשאלה מי מהם נושא בנטל הראיה להוכחת עובדה זו. התובעת טוענת שמפסק הדין בעניין רוטמן יש להסיק שנקודת המוצא היא שלתובעת אכן נגרם סבל, ועל הנתבעת, הטוענת שלא כך הם פני הדברים, חובת ההוכחה. הנתבעת מצדה טוענת שפסק הדין שבערעור לא שינה את הכלל היסודי במשפט שלפיו "המוציא מחברו עליו הראיה" ובהתאם לכך, ועל פי הנחיית בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין רוטמן, על התובעת הייתה החובה להוכיח שמחיר הרכישה שנקבע בהסכם המכר שיקף את ההנחה שישולמו לה פיצויי הפקעה מלאים, היינו ללא ניכוי כלשהו. במחלוקת זו, שעניינה נטל ההוכחה, אני סבור שהדין הוא עם התובעת, ועל הנתבעת הייתה החובה להראות שהמקרקעין נרכשו במחיר ששיקף את ההנחה שלא ישולם פיצוי בגין הפקעת רבע משטחם. בעניין זה הפנתה התובעת, ואני סבור שבכך היא צודקת, לדבריו של בית המשפט העליון בפסקאות 109 ו-110 של פסק הדין בערעור שם נאמר, בחלק הרלוונטי לענייננו: "כדי שבעל הקרקע יהיה זכאי לפיצוי מלא בגין עד 25% מהקרקע שניטלה ממנו, מוטל עליו להראות שנגרם לו Hardship מתוצאה מכך שלא שולם לו פיצוי מלא. כאמור, המושג Hardship הוא בעל "רקמה פתוחה". פרשנותו עשויה להשתנות באופן שישקף את תפיסות היסוד והערכים הרווחים בחברה מעת לעת. העידן שבו אנו חיים שונה מהעידן שנהג ערב קום המדינה ובשנותיה הראשונות. ההגנה על זכות הקניין בעידן זה היא בעלת מעמד חוקתי. חלה חובה על כל רשויות השלטון לכבד אותה. עמדנו על כך בהרחבה בפסקאות Error! Reference source not found.-Error! Reference source not found. לעיל ולמותר הוא לחזור על כך. אשר על כן, להשקפתי, פרשנותו הראויה של המושג Hardship הוא "עוול" במובן של פגיעה בלתי-מידתית בזכות הקניין. במילים אחרות: כל אימת שהרשות המפקיעה פוגעת בקניינו של הפרט באופן שאינו מידתי, נגרם לו "סבל" כמשמעותו בסעיף 7 סיפה לפקודת הדרכים; ומקום שנגרם "סבל" קיימת רק אפשרות סבירה אחת להפעלת שיקול דעתו של השר: עליו לשלם פיצוי בגין ההפקעה. במובן זה סמכותו של השר מתפרשת כסמכות חובה. באלו נסיבות תתקיים, במסגרת הדיון שלפנינו, פגיעה בלתי מידתית אשר תחייב את השר לשלם פיצויי "סבל"? לטעמי, בהעדר השבחה של הנותר, הפקעת חלק מחלקה לשימוש שאינו קהילתי (וכאלה הן הפקעות מכוח פקודת הדרכים), בלא לשלם פיצוי מלא בגינה, פוגעת באופן בלתי מידתי בזכות הקניין של הפרט, וכן פוגעת בעקרון השוויון. היא לא מידתית ולא שוויונית משום שניתן להשיג את תכליתה - פיתוח תשתית תחבורה לשימושים שאינם מקומיים - באמצעי שפגיעתו פחותה: תשלום פיצוי מלא המטיל את נטל המימון באופן שוויוני על הכלל (השוו: עניין אבן זוהר, בפסקה 14). .... ודוק: תנאי לתשלום פיצויי "סבל" הוא הוכחה שנגרמה לבעל הקרקע - לו ולא לאחר - פגיעה שאינה מידתית בקניינו. לא כל הפקעה בנסיבות האמורות באשר היא תגרור אחריה חובה לשלם פיצוי מלא. טלו למשל, מקרה שבו בין פרסום צו המחיל את פקודת הדרכים על קרקע ורישום הערה לבין תפיסת החזקה, הקרקע נמכרה מבעליה המקורי לרוכש אחר. במקרה כזה יש להבחין בין מצב שבו המחיר ששילם הרוכש גילם את הציפייה לקבל פיצוי מלא (שאז אי תשלום פיצוי מלא פוגעת בו באופן בלתי-מידתי), לבין מצב שבו המחיר ששילם שיקף את ערך הקרקע בהנחה שלא ישולם פיצוי מלא בגינה (שאז לא נגרם לו "סבל" מן הסוג המצדיק פיצוי; סבל כזה נגרם לבעליה המקורי של הקרקע). זוהי דוגמה אחת. ייתכנו מקרים נוספים. יובהר מכל מקום כי אם בעל הקרקע לא הוכיח שנגרמה פגיעה בלתי-מידתית בקניינו, הוא אינו זכאי לתשלום פיצויי סבל."(ההדגשה הוספה, א"ק) לכאורה ניתן לקרוא בדברים אלה תמיכה בהשקפתה של הנתבעת, שעל התובעת היה הנטל להראות שנגרם לה סבל. אולם כמו התובעת, גם אני סבור שדבריו של בית המשפט העליון מכוונים לכך שבנסיבות שבהן אין השבחה של הנותר (החלק שלא הופקע), ההנחה היא שנגרם לנפקע סבל, והטוען אחרת - עליו הראיה. עיקר טענתה של הנתבעת, ואותה היא גם ניסתה להוכיח, הוא שבעת שהתובעת התקשרה בהסכם לרכישת המקרקעין, היא הסכימה לשלם מחיר ששיקף את ציפיותיה בקשר לאפשרות שתאושר תכנית לשינוי ייעוד המקרקעין, כך שניתן יהיה לבנות עליהם תחנת דלק ("שינוי הייעוד"). על רקע זה טענה הנתבעת כי בעת התקשרותה של התובעת בהסכם, היא הייתה אדישה לשאלה אם כאשר ייתפסו המקרקעין היא תפוצה בגין הרבע, ומכאן שלא נגרם לה סבל כמשמעותו בסעיף 7 לפקודת הדרכים, ואין היא זכאית לפיצוי בגינו. לדעתי הנתבעת נתפסה לכלל טעות, ועד שאסביר את הדבר אציין כי עצם העלאת הטענה מעוררת, לכל הפחות, חוסר נוחות על רקע טענותיה של הנתבעת בשלב הקודם של הדיון. ובמה דברים אמורים? בשלב הקודם של הדיון ניטשה המחלוקת על שאלת שוויים של המקרקעין, לצורך קביעת פיצויי ההפקעה המגיעים לתובעת. באותה עת התייחסה הנתבעת לציפיות התובעת בעניין שינוי הייעוד, וטענה שבהתחשב בכלל הנסיבות ובשיקולים התכנוניים הרלוונטיים ציפיות אלה היו משוללות יסוד, ועל יסוד כך ביקשה להמעיט בערך המקרקעין כפי שזה נקבע על ידי א' סזיר, השמאי מטעם בית המשפט ("סזיר"). לעומת זאת, עתה מייחסת הנתבעת משקל לציפיות אלה ממש ומבקשת להסיק מהן שלתובעת לא נגרם סבל, שכן היא הייתה אדישה לשאלה אם ישולם פיצוי בגין הרבע, אם לאו. דעתי היא שהנתבעת אינה יכולה לנקוט עתה עמדה העומדת בניגוד לעמדתה בשלב הקודם של הדיון ומשום כך, כמו גם לאור שיקול אחר שאתייחס אליו להלן, אני סבור שנושא הציפיות לשינוי ייעוד אינו רלוונטי לענייננו, ולכן יש לדחות את טענותיה של הנתבעת שהתובעת לא סבלה נזק ושהיא אינה זכאית לפיצוי בגין הרבע. נימוק נוסף שבשלו אני סבור שנושא ציפיותיה של התובעת אינו רלוונטי לדיון בענייננו הוא, שהשאלה אם הפקעה לפי פקודת הדרכים גרמה לנפקע סבל במשמעות סעיף 7 לאותה פקודה צריכה להיבחן בראייה אובייקטיבית, בעוד אשר ציפיותיו של מי שרוכש מקרקעין בנוגע לסיכויי מימוש הפוטנציאל שהוא מייחס להם הן עניין סובייקטיבי, המשתנה מאדם לאדם, מרוכש לרוכש, ולא ניתן להסיק ממנו מסקנות בנוגע לשאלה אם ההפקעה- ואי תשלום פיצוי בגין רבע מהשטח- גרמה סבל, אם לאו. לשון אחרת, לא ניתן לשלול אפשרות שאדם ירכוש מקרקעין במחיר גבוה, ולעתים אף גבוה מאוד, מתוך ציפייה לשינוי ייעודם בעתיד הקרוב או הרחוק, וציפייה זו לא תתממש. במקרה כזה תהיה שאלת הציפייה רלוונטית להערכת שווי הקרקע לצורך קביעת פיצויי הפקעה, ושאלה זו אכן עמדה לדיון בשלב שקדם לפסק הדין הראשון. ציינתי שם כי "במקרה שבפנינו נעשתה סמוך לפני ההפקעה עסקה שבה נמכרו המקרקעין והדעת נותנת שהמחיר שנקבע בעסקה משקף במידה כזו או אחרת את ציפיותיהם של הצדדים ואין, לכן, צורך להכריע בשאלה אם ציפיות אלה היו סבירות או מבוססות" (בעמ' 3 של פסק הדין הראשון). לעומת זאת, כאשר הרשות מפקיעה את אותה קרקע, אזי בהתאם לדברים שנאמרו בעניין רוטמן תיבחן מידת הפגיעה בנפקע, היינו שאלת הסבל המזכה בפיצוי עבור הרבע, ללא קשר למחיר הרכישה שהתבסס על ציפיותיו לשינוי הייעוד בעת שהוא רכש את הקרקע שכן, כפי שציין בית המשפט בעניין רוטמן, בהעדר השבחה של הנותר, ההנחה היא שנגרם סבל בשל אי תשלום פיצוי עבור הרבע. נוכח מסקנתי זו איני רואה צורך להרחיב בעניין חוות דעתה של השמאית, שכן מסקנתה הייתה כי המחיר שבו רכשה התובעת את המקרקעין "משקף את הציפייה לשינוי ייעוד להקמת תחנת תדלוק ומובן שנלקח בחשבון, כי בעת שינוי ייעוד בחלקה, תהיה הפקעה לצורך ציבור, לפיכך, מחיר העסקה משקף את הפוטנציאל המגלם בתוכו את ההפקעה הצפויה" (עמ' 12 של חוות הדעת - נ/2). משהסברתי לעיל כי לדעתי הציפייה לשינוי ייעוד אינה רלוונטית לשאלה שלפנינו, לא נותר לי אלא להוסיף עוד כי נראה לי שבמסקנתה של השמאית יש משום ערבוב של היוצרות, שכן ההפקעה הצפויה שאליה היא מתייחסת היא הפקעה שהייתה נעשית אם היו מתממשות הציפיות לאישור שינוי ייעוד המקרקעין, בעוד אשר ענייננו בהפקעה שנעשתה ללא כל קשר לשינוי הייעוד כי אם למטרת הרחבת דרך ארצית מס' 4. עוד אציין, ולא מעבר לדרוש, שתמיכה לדעתי ניתן למצוא גם בתצהירו של מוקי (נ/3), שבו הוא מסביר שלמיטב הבנתו הדיון הוחזר לאחר שניתן פסק הדין בערעור על מנת להכריע בשאלה אם קודם לרכישת המקרקעין על ידי התובעת היא הניחה שלא ישולמו פיצויי הפקעה בגין רבע מן המקרקעין שהופקעו. אכן, דבריו אלה של מוקי אינם בבחינת גרסה עובדתית המצריכה התייחסות, אולם ניתן ללמוד מהם שגם הנתבעת הבינה ששאלת הציפיות בנושא שינוי ייעוד המקרקעין איננה רלוונטית להכרעה שלשמה החזיר בית המשפט העליון את הדיון לבית משפט זה. סיכום ביניים הוא אפוא שהנתבעת, שלדעתי עליה הייתה חובת הראיה, לא הרימה את הנטל, ודי בכך כדי לקבוע שהתובעת סבלה נזק והיא זכאית לפיצוי גם בגין הרבע, כמותנה בסעיף 7 לפקודת הדרכים. מכל מקום, גם בחינת הראיות שהובאו על ידי התובעת תומכת במסקנה זו. חוות דעתו של השמאי הייתה שלא סביר שהמחיר שהתובעת הסכימה לשלם עבור המקרקעין משקף הפחתה בגין ההפקעה הצפויה ובשל כך שלא ישולם פיצוי עבור רבע מהשטח, והוא תמך זאת בהשוואה לעסקאות במקרקעין סמוכים. דעתו הייתה, מן הנימוקים המפורטים בחוות הדעת, שהמחיר ששולם הוא סביר וייתכן שאף על הצד הגבוה. בחקירתו הנגדית עמד השמאי על הקביעות שבחוות דעתו, ואף הסביר (בעמ' 18-19 לפרוטוקול) שמחירי קרקעות חקלאיות בסביבה הושפעו מציפיות בעליהן על יסוד תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ) 6, אשר לפיה קיימות כמה קטגוריות של פוטנציאל פיתוח ושינוי ייעוד, ודעתו הייתה שהמחיר ששולם עבור המקרקעין מתאים לאחת מקטגוריות מחיר אלו. תצהירו של ביטון נועד להראות שהתובעת ניהלה את המו"מ לרכישת הקרקע על יסוד ההנחה שישולם פיצוי מלא בגין ההפקעה, הנחה שלטענתו התבססה על פסק הדין בע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' הולצמן פ"ד נה(4) 629 (2001) ופסיקה נוספת של בתי משפט מחוזיים שניתנו בעקבותיו. הנתבעת טוענת, ובכך אני תמים דעים איתה, שאין לייחס משקל רב לעדותו של ביטון מן הטעם הפשוט שבעדותו הוא אישר שהוא לא השתתף במו"מ על המחיר, ומעורבותו כעורך דין נגעה להיבטים משפטיים של העסקה ולא לאלה הנוגעים לקביעת המחיר בהסכם הרכישה. בצד זאת, ביטון הכחיש בעדותו את טענת הנתבעת שהוצגה לו בחקירה נגדית שלפיה הסיבה העיקרית שהתובעת רכשה את המקרקעין הייתה הציפייה לשינוי ייעוד הקרקע, כך שניתן יהיה להקים עליה תחנת דלק, וכי ציפייה זו הייתה חלק משיקולי קביעת המחיר (בעמ' 21 לפרוטוקול). מהטעמים שהסברתי לעיל, אין רלוונטיות לציפייה זו, ולכן גם בהיבט זה אין חשיבות לתוכן עדותו של ביטון. סיכומו של דבר, משהוחזר הדיון לבית משפט זה על מנת לקבוע אם התובעת סבלה נזק כתוצאה מהפקעת המקרקעין, אני סבור שהתשובה לכך חיובית, ולכן היא זכאית לפיצוי גם בגין הרבע הראשון. מן הנימוקים המפורטים לעיל דעתי היא שעל הנתבעת הייתה החובה להראות שהתובעת לא סבלה נזק והיא לא הרימה את נטל ההוכחה בעניין זה, ומשכך זכאית התובעת לפיצויי הפקעה ללא ניכוי בגין הרבע. הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט בסכום כולל של 10,860 ₪ וכן שכר טרחת עורכי דין בסכום של 21,755 ₪. קרקעותפיצוייםמקרקעיןהפקעה