עזבונו וחלק מיורשיו של המנוח, טענו כי על הנתבעת לפצותם במלוא שווי החלקה , בשים לב לעובדה שהשטח שהופקע מהוה 61.6% משטח החלקה ומאחר והשטח שנותר מהחלקה לאחר ההפקעה - 126 מ"ר , הינו חסר ערך. 4. מטעם התובעים הוגשה חוות דעת השמאי סאמי חוראני, אשר העריך את שווי החלקה ליום 23.12.01 בסכום של 96,000 ₪ (65$ למ"ר ). 5. מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת השמאי סאלח אבו ריא ולאחר מכן הוגש גם תיקון לחוות הדעת. 6. בהחלטה מיום 8.1.12 קבעתי כי התובעים זכאים לפיצוי בגין מלוא שווי החלקה וקבעתי המשך דיון באשר לגובה הפיצוי. 7. בהסכמת הצדדים מיניתי ביום 11.6.12 את השמאי, מר יצחק סיוון, כמומחה, על מנת שיעריך את שווי החלקה בהתאם לחלופות שיובאו בפניו על ידי ב"כ הצדדים. 8. במכתבו של ב"כ התובעים אל המומחה מיום 19.6.12 התבקש המומחה להעריך את שווי הפיצוי בגין כל שטח החלקה לפי ייעוד חקלאי ליום הקובע - 23.12.01. 9. במכתבה של ב"כ הנתבעת מיום 25.6.12 התבקש המומחה לבחון את השאלות הבאות: א. האם התובעים זכאים לפיצויי הפקעה בלבד (בלא; שגלומים בהם פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה), בגין שטח החלקה שיועד לדרך בייעודה כדרך. ב. מהו שווי יתרת החלקה לאחר ההפקעה. ג. מהו שווי יתרת החלקה ערב התכנית. ד. מהו שווי יתרת החלקה כולה אחרי ההפקעה ה. מהו שווי יתרת החלקה כולה ערב התכנית 10. המומחה ביקר בשטח נשוא ההפקעה ביום 25.8.12, ובחוות דעתו מיום 13.9.12 קבע המומחה כדלקמן: המועד הקובע: לצורך חישוב הפיצוי הינו 23.12.01 המצב התכנוני: על החלקה חלות התוכניות הבאות: תכנית מתאר ג/4014 כפר עראבה, אשר פורסמה למתן תוקף בי"פ מס' 3420 מיום 22.1.87. על פי מפת חלוקה ומצבית המצורפת לתכנית זאת, חלק מהחלקה מסווג כדרך, והיתרה בשטח של 126 מ"ר מסווג כאזור מגורים א'. השטח המינימלי של מגרש הוא 400 מ"ר או כפי שקיים, אך לא פחות מ- 250 מ"ר. מס' הקומות המותר הינו 3 קומות ואחוזי הבניה - 36% משטח המגרש בכל קומה , בסה"כ 100% משטח החלקה. תכנית ג/6761 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 4243 מיום 1.9.94. הייעודים בתכנית זו לא השתנו, אך הוראות התכנית הוסיפו אחוזי בניה, לפיהם ניתן להקים על המגרש בנין בן 4 קומות, לפי זכויות בניה של 36% משטח המגרש בכל קומה, סה"כ 144% משטח המגרש. תכנית ג/12907 שפורסמה למתן תוקף בי"פ מס' 5329 מיום 15.3.05. בתכנית זו שונו ההוראות ביחס לצפיפות, ללא שינוי בייעודי החלקה או בזכויות הבניה. עקרונות השומה: העקרון הבסיסי על פיו נערכה השומה הינו עקרון השימוש היעיל והטוב H.B.U משולב עם עקרון התחליפיות ועקרון השווי בשימוש. השומה: בהתאם לחלופה שהתבקשה על ידי ב"כ התובעים - שווי החלקה בשלמות לפי ייעוד חקלאי למועד הקובע (23.12.01) הינו 20,664 $ לפי החישוב: 328 מ"ר X 70% X 90$/מ"ר = 20,664 $. בתשובה לשאלות ב"כ הנתבעת השיב המומחה: א. בהחלטת ביהמ"ש מיום 8.1.12 נקבע כי התובעים זכאים לפיצוי בגין מלוא שווי החלקה. ככל שהשאלה הינה האם צריך להעריך את השווי לצורך הפיצוי לפי ייעוד חקלאי של מלוא שטח החלקה או לפי הייעוד התכנוני המאושר כפי שהיה במועד ההפקעה (202 מ"ר לפי ייעוד דרך ו- 126 מ"ר לפי ייעוד מגורים) - זוהי שאלה שתוכרע על ידי בית המשפט. ב. שווי יתרת החלקה אחרי ההפקעה , למועד הקובע, ביעוד למגורים הינו: 126 מ"ר X 90$ X 0.5 = 5,670$. ג. שווי יתרת החלקה ערב ההפקעה, למועד הקובע, ביעוד למגורים הינו: 126 מ"ר X 90$ X 0.6 = 6,804 $. המקדם 0.6 מכיוון שקיים סיכוי נמוך כלשהו שלא תבוצע ההפקעה. א. שווי יתרת החלקה ערב התכנית (22.1.87) כאשר יתרת החלקה 126 מ"ר ביעוד חקלאי: 126 מ"ר X 14$/מ"ר = 1,764 $. ב. ערב ההפקעה יעוד החלקה היה 126 מ"ר ביעוד למגורים + 202 מ"ר ביעוד דרך. לפיכך, שווי החלקה בשלמותה לצורך ההפקעה ביום 23.12.01 הינו: 126 מ"ר X 90$/מ"ר X 0.5X 0.5 + 202 מ"ר X 0.1 = 7,488$. א. שווי יתרת החלקה כולה ערב התכנית נכון ליום 22.1.87 : שטח החלקה לפני אישור תכנית ג/4014 היה בייעוד חקלאי בשלמות סמוך לאזור מגורים עם פוטנציאל גבוה לשינוי יעוד ולכן שווי החלקה במועד זה היה : 328 מ"ר X 14$/מ"ר = 4,592 $. המומחה גם ציין את שער הדולר למועדים הרלבנטיים: ליום 22.1.87 - 1,6159 ₪. ליום 23.12.01 - 4.323 ₪. 11. לאחר קבלת השומה הגישו ב"כ הצדדים סיכומים בכתב. 12. ב"כ התובעים חזר וטען בסיכומיו כי התובעים זכאים לפיצוי בגין מלוא שטח החלקה, תוך שהוא מסתמך גם על פסק הדין בע"א 6539/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "לב הגליל" נ. כמאל מוחמד נסאר (מיום 4.4.12 ) (להלן "פסק דין נסאר"), שקבע כי הגנת היתרה הקבועה בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה "תחול (גם על פגיעה כתוצאה מתכנית) והרשות המפקיעה תחוייב בתשלום פיצוי בגין מלוא החלקה בתנאי שהיתרה נפגעה". עוד טען כי הערכת הפיצוי צריכה להעשות בהתאם "לערך לפי הייעוד מלפני התוכנית המפקיעה, שהיא הייעוד החקלאי ליום הקובע 23.12.01 בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק בהתאם להוראות סעיף 8(א) לחוק תיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור , תשכ"ד- 1964 מהיום הקובע ועד התשלום בפועל" (כפי שנקבע בע"א 9749/03 ו-ע"א 165/04 יורם אליהו ואח' נ. הועדה לתכנון ובניה קרית אתא (מיום 22.8.07 )). ב"כ התובעים טען כי בהתאם לקביעת המומחה הפיצוי המגיע לתובעים הינו 20,664$ ליום 23.12.01, כאשר על סכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כאמור בחוק . בנוסף, ביקש ב"כ התובעים לחייב את הנתבעת בהוצאות התובעים. דיון 13. תביעה כמעט זהה לזו שבפני נידונה על ידי כבוד השופט קיסרי בבית משפט זה בת.א. 690/05 עז' המנוח סעיד סאלח חוסין מוחמד נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לב הגליל". עניינה של התביעה היה בחלקה סמוכה לחלקת התובעים בפני - חלקה 26 בגוש 19356 בשטח של 323 מ"ר, שגם ממנה הופקע לצרכי דרך שטח של 150 מ"ר . לאחר ההפקעה נותר בידי התובעים שם שטח של 173 מ"ר ללא אפשרות לניצול לבניה (מאחר ושטח מגרש מינימלי לבניה הינו 250 מ"ר). בפסק הדין מיום 22.7.08 נקבע כי עומדת לתובעים שם "הגנת יתרת החלקה" לאחר שיתרת החלקה אינה ניתנת לניצול. כבוד השופט קיסרי גם ניתח שם את דרך קביעת הפיצוי הראוי שיהיה בו "כדי להעמיד את בעל הזכות או את מי שיש לו טובת הנאה במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי שהיה עומד אלמלא ההפקעה". לקביעתו, בחישוב זה יש לקחת בחשבון ולנכות מהשווי את רכיב ההשבחה 14. אני סבורה כי ראוי היה בנסיבות , ובמיוחד לאחר החלטתי מיום 8.1.12, כי הנתבעת תחסוך בהוצאות ותאמץ את קביעת כבוד השופט קיסרי שם, עליה היא לא ערערה. בכל מקרה, אני מוצאת לנכון לאמץ את פסק דינו , כלשונו, ולא אחזור על הקביעות החלוטות שם (יצויין כי גם ב"כ הנתבעת טען בסיכומיו כי ככל שיקבע כי התובעים זכאים לפיצוי לפי ייעוד חקלאי - יש לנכות את ההשבחה שנוצרה עקב התכנית). 15. אכן, במועד מתן פסק דינו של כבוד השופט קיסרי, טרם ניתן פסק דין נסאר ואולם אני סבורה כי אין בפסק דין נסאר כדי לשנות את התוצאה אליה הגיע כבוד השופט קיסרי 16. בפתיח לטיעוני הנתבעת הפנה ב"כ הנתבעת, כאמור , לפסק דין נסאר וטען כי דין התביעה להידחות, שכן ערך יתרת החלקה עלה באופן ניכר. מאידך, טען ב"כ התובעים כי דוקא לאור פסק דין נסאר זכאים התובעים לפיצוי בגין מלוא שווי החלקה. 17. אני מסכימה עם טענת שני הצדדים כי יש בפסק דין נסאר הכרעה בכל המחלוקות כפי שבענין שבפני , לרבות לענין הסמכות, מועד העלאת הטענה בדבר חלותה של ההגנה הקבועה בסעיף 190(א)(1) השיהוי וזהות התובעים. מפסק דין נסאר עולה במפורש כי קמה לתובעים הזכות להעלות את הטענה בדבר תחולתה של "הגנת יתרת המגרש" בשלב ההפקעה וזכות זו עומדת גם לתובעים, שנסיבותיהם זהות לאלו שנידונו בפסק דין נסאר. 18. לפיכך, כל שנותר לבחון הוא האם חלקה "הגנת יתרת המגרש" במקרה של התובעים. בענין זה אני מסכימה עם טענת ב"כ התובעים כי יש להבחין בין נסיבות פסק דין נסאר, שם קבע השמאי המומחה כי יתרת המגרש תהיה ניתנת לניצול לבניה עוד 5 שנים, לבין עניינם של התובעים, שאין חולק כי יתרת החלקה שנותרה בידם לאחר ביצוע ההפקעה אינה ניתנת לניצול בייעוד הקיים, בשים לב לכך ששטח יתרת החלקה קטן משטח מגרש מינימלי כפי שנקבע בתכנית. 19. אכן - ככל שבוחנים את יתרת החלקה מבחינת ייעודה - עלה ערכה , מאחר ושווי מ"ר למגורים (כפי הייעוד החדש) עולה על שווי מ"ר אדמה חקלאית (כפי שהיה לפני התכנית). יחד עם זאת - לא ניתן להתעלם מהעובדה ששטח יתרת החלקה הרלבנטי אינו ניתן לניצול כשטח למגורים, וככל שמדובר במגורים שוויו אפסי. בפסק דין נסאר נקבע כי ניתן יהיה לצרף את שטח יתרת החלקה שם לחלקה אחרת ואז ניתן יהיה לנצלו לייעודו למגורים. בענייננו - אין קביעה שכזאת ושטח יתרת החלקה עומד בפני עצמו. 20. גם הטענה לפיה יש לקחת בחשבון בקביעת שעור הפיצוי את העובדה שבמועד ההפקעה היה שווי החלק שהופקע אפסי מאחר וייעודו לדרך - דינה להדחות . גם טענה זו נידונה בפסק דין נסאר ונדחתה שם , תוך אזכור ההלכה שנקבעה בעע"מ 1975/01 הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ. רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638 (2002) ולפיה "ההגנה שבסיפת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה תחול גם על הפחתת שווי שנגרמה מהתוכנית". 21. למעלה מהעניין אציין כי לא ראוי היה שהנתבעת תחזור ותטען כי למנוח היו שתי חלקות ויש להתייחס אליהן כמגרש אחד. כפי שכבר קבעתי בהחלטתי הקודמת מיום 8.1.12 אכן המנוח היה הבעלים של שתי חלקות: מס' 56 ומס' 12, שהיוו חטיבת קרקע אחת ואולם החלק שהופקע מחלקה 12 למטרת דרך, בשטח של 202 מ"ר וברוחב 12 מ"ר - מפריד באופן מוחלט בין שתי החלקות ואין להן כל נקודת השקה. ממילא, כל טיעוני הנתבעת באשר לשטח ההפקעה (שאינו עולה על 40%) ו/או שווי יתרת חלקה 12 היו ראויים להשמע אך ורק במידה וההפקעה היתה נעשית באופן שיתרת חלקה 12, לאחר ההפקעה, היתה דוקא בחלק הצמוד לחלקה 56. 22. השמאי סיוון ציין בחוות דעתו כי העריך את שווי החלקה כקרקע חקלאית למועד הקובע כדלקמן: "אי לכך סביר לאמור את שווי הקרקע החקלאית עם פוטנציאל קרוב לוודאי בזמן הקרוב לשינוי יעוד בשעור של 70% משווי קרקע לבניה בסביבה קרובה". דהיינו - נלקח בחשבון מרכיב ההשבחה. 23. ככל שיבוטל מרכיב ההשבחה יעמוד שווי מ"ר למועד הקובע על 45$ למ"ר - שווי העולה בקנה אחד עם קביעת כבוד השופט קיסרי (ומתקבל גם בשערוך ובצירוף ריבית של שווי דולרי של מ"ר ליום 22.1.87 עד יום 23.12.01 ). יש בסכום זה גם כדי לשקלל את מועד רכישת הקרקע על ידי המנוח (כפי שציין השמאי בחוות דעתו כי ניתן לתת לשיקול זה מרכיב בקביעת שווי הקרקע למועד הקובע). 25. ב"כ הנתבעת טען בסיכומים כי טרם בוצעה ההפקעה בפועל וכי כל שטח חלקה 12 נטוע עצים ומשמש כחצר הבית שנבנה על ידי התובעים על חלקה 56. לפיכך, ביקש להורות כי ככל שבית המשפט יורה על הפקעת מלוא החלקה, יותנה התשלום בסילוק יד של התובעים מחלקה 12 . ב"כ התובעים לא התייחס לטענה זו בסיכומי התשובה ומן הסתם - התניה מסוג זה היא המצב הראוי , על מנת שהחזקה בחלקה 12 תימסר לנתבעת. התוצאה 26. על הנתבעת להפקיע את כל שטח חלקה 12 בגוש 19385 מאת התובעים. 27. על התובעים לסלק ידם מכל שטח חלקה 12 בגוש 19385 ולמסור לנתבעת את החזקה בכל חלקה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, וזאת תוך 30 יום מהיום. 28. הנתבעת תשלם לתובעים בגין הפקעת החלקה סכום של 63,807 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית בהתאם להוראות סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד- 1964, וזאת החל מהיום הקובע (23.12.01) ועד היום. הסכום ישולם לתובעים, באמצעות בא כוחם, תוך 7 ימים ממועד פינוי החלקה ומסירת החזקה בה לידי הנתבעת. ככל שהחלקה לא תפונה והחזקה בה לא תימסר לידי הנתבעת במועד שנקבע, לא ישא הסכום שעל הנתבעת לשלם לתובעים כל הפרשי הצמדה ו/או ריבית מהיום ועד 7 ימים לאחר מועד הפינוי בפועל. מיום מסירת החזקה בחלקה לידי הנתבעת, לא יהיו התובעים זכאים לכל פיצוי בגין הבנוי והנטוע על החלקה ואלה יהפכו לקניינה המוחלט של הנתבעת. 29. הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪ ומע"מ. פיצוייםעיזבון