תוספת זכויות ל"מגרש פחות גודל"

גודלו המקורי של המגרש נשוא הערר היה 659 מ"ר. מהמגרש הופקעו 66 מ"ר, כך שגודלו היום הוא 593 מ"ר. הועדה המקומית אישרה למשיבה אחוזי בנייה המגיעים על פי תוכנית רג/340/ג' למגרש שהינו גדול מ- 600 מ'. על החלטה זו מערערים העוררים. סעיף 110 לתוכנית רג/340 קובע: "מגרש בנייה באחד מהאזורים המפורטים בלוח החלוקה לאזורים בטור הראשון, יהיה שטחו לא פחות מהשטח שנקבע בטור השלישי של הלוח, בצד אותו אזור." וכן קובע סעיף 111 לאותה תוכנית כי: "למרות האמור לעיל, מגרש ששטחו הוקטן כתוצאה מהפקעה או רכישה לצורכי ציבור, מתחת לשטח המינימלי כאמור, תהיה הועדה המקומית רשאית לראות אותו כמגרש לבנייה." ככל שמדובר במגרש המצוי באזור מגורים ג', מתייחס לוח החלוקה של תוכנית רג/340 לשני גדלים של "מגרשים מינימליים"- מגרש בגודל 500 מ"ר ומגרש בגודל 600 מ"ר (תוך הפנייה לסעיף 122(ב) לתוכנית) כאשר לכל מגרש מוענקים אחוזי בנייה שונים, ולכל מגרש מספר קומות שונה. תוכנית רג/340/ג' תיקנה את תוכנית רג/340 וקבעה "לוח חלוקה" חדש. גם בלוח זה מופיעים ביחס למגרש המצוי באזור מגורים ג' שני סוגי מגרשים תחת הכותרת "שטח מגרש מינימלי במ"ר"- מגרש שגודלו 500 מ"ר ומגרש שגודלו 600 מ"ר, כאשר גם כאן לכל גודל מגרש מוענקות זכויות בנייה שונות ומספר קומות שונה. תוכנית רג/340/ג'/6 תיקנה את תוכנית רג/340/ג' וקבעה, כי גודל מגרש מינימלי באזורים ב' ו- ג' יהיה 450 מ"ר. התוצאה מהאמור לעיל הינה כי גודל מגרש מינימלי עליו ניתן לבצע בנייה הינו היום 450 מ"ר, כאשר למגרש שגודלו בין 450 מ"ר לבין 599 מ"ר זכויות בנייה שונות מאשר למגרש שגודלו 600 מ"ר ומעלה, והכל לפי המפורט בלוח החלוקה של תוכנית רג/340/ג'. השאלה שעלתה לדיון הינה, מה המשמעות של סעיף 111 לתוכנית רג/340. לטענת הועדה המקומית הסעיף האמור מאפשר להעניק למגרש אשר גודלו המקורי היה מעל 600 מ"ר, ואשר כתוצאה מההפקעה גודלו הפך להיות קטן מ- 600 מ"ר, את זכויות הבנייה שהיו למגרש של 600 מ"ר . לדעתנו פרשנות זו אינה מתיישבת עם הסיפה של סעיף 111 שכן כתוצאה מההפקעה המגרש לא חדל מלהיות "מגרש לבנייה", שהרי גם על מגרש שגודלו פחות מ- 600 מ"ר ניתן לבנות (כל עוד גודלו לא פחת מ- 450 מ"ר). לפיכך, בפרשנות המוצעת האמורה אין משמעות לסיפא של סעיף 111 כי הועדה המקומית תהיה רשאית לראות במגרש כ"מגרש לבנייה". אנו בדעה כי מטרת הסעיף הנה לאפשר בנייה במצבים בהם כתוצאה מביצוע הפקעה ירד גודלו של המגרש מתחת לגודל של מגרש מינימלי עליו ניתן לבצע בנייה. כך לדוגמא, אם גודלו המקורי של מגרש היה 480 מ"ר וכתוצאה מביצוע הפקעה ירד גודלו ל- 440 מ"ר, שהוא גודל הקטן מהשטח של "מגרש מינימלי" עליו ניתן לבצע בנייה (450 מ"ר), כי אז מוסמכת הועדה המקומית להחליט לאפשר בכל זאת להקים עליו בניין, להבדיל ממגרש אשר גודלו היה מלכתחילה קטן מהשטח המינימלי עליו חלות הוראות סעיף 166 לתוכנית רג/340 . פרשנות זו של סעיף 111 לתוכנית עולה לדעתנו בבירור מהסיפא של הסעיף הקובעת כי "תהיה הועדה המקומית רשאית לראות אותו כמגרש בנייה" (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א). דהיינו, הועדה יכולה לאפשר בנייה על המגרש למרות שעל פי גודלו הסופי, לאחר ההפקעה, המגרש חדל להיות "מגרש לבנייה" משום שגודלו ירד מתחת לגודל המינימלי. מכאן כי במקרים כדוגמת זה שלפנינו, שבהם מגרש הפך להיות קטן מ 600 מ"ר כתוצאה מביצוע הפקעה, הרי שכל עוד המגרש גדול מ 450 מ"ר אין לסעיף 111 לתוכנית רג/340 כל רלוונטיות. לאור האמור אנו קובעים כי למגרש הנדון ניתן להעניק זכויות בנייה המותרות למגרש שגודלו פחות מ- 600 מ"ר דהיינו, 136% בנייה לשטח עיקרי (כולל ההקלות הגלומות בתוספת הקומות לפי תוכנית רג/מק/340/ג/11), ולא ניתן להעניק למגרש זה 146% בנייה שטח עיקרי כפי שעשתה הועדה המקומית, כאשר זו העניקה למגרש את אחוזי הבנייה המותרים במגרש שגודלו 600 מ"ר ומעלה (כולל אחוזי בנייה בהקלות). כמו כן, מספר הקומות המותרות לבנייה במגרש האמור לפי תוכנית רג/340/ג (לפני תוספת הקומות המותרת לפי תוכנית רג/מק/340/ג/11) הוא 3 קומות - כפי שהותר במגרש שגודלו פחות מ 600 מ"ר. הועדה המקומית טוענת כי פורסמה הקלה על מנת לאפשר לראות במגרש הנדון מגרש שיוענקו לו זכויות בנייה כשל מגרש בגודל של 600 מ"ר (למרות שגודלו 593 מ"ר). אין אנו מקבלים טענה זו משתי סיבות: האחת, כי מנוסח ההקלה שפורסמה לא ניתן להבין שיש בכוונת הועדה המקומית להעניק זכויות בנייה נוספות במגרש, והחשוב מכך, כי לא ניתן בדרך של הקלה להוסיף זכויות בנייה, והדבר מהווה סטייה ניכרת לפי הוראות סעיף 9 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) תשס"ב- 2002.לא ניתן בדרך של הקלה "להעביר" את המגרש מסיווג אחד לעניין אחוזי הבנייה המותרים לסיווג אחר, ועל ידי כך להגדיל במגרש את אחוזי הבנייה המותרים. לפיכך, גם לו הועדה המקומית היתה מפרסמת את ההקלה בדרך הנכונה ובצורה ברורה, לא היה ניתן להעניק בדרך של הקלה למגרש הנדון את אחוזי הבנייה המותרים במגרש שהינו למעלה מ- 600 מ"ר, למרות שגודלו רק 593 מ"ר. לאור האמור היתר הבנייה שאושר לוקה בכך כי הותרו בו 10% של אחוזי בנייה לשטחים עיקריים מעבר למותר על פי התוכניות החלות במקום.קרקעותהגדלת דירה / שטח