בקשה לשימוש חורג והקלה לפתיחת גישה נפרדת לקליניקה

בקשה לשימוש חורג והקלה לפתיחת גישה נפרדת לקליניקה , במקרקעין הידועים כחלקה 503, גוש 3637, רחוב גולומב 7 בנס ציונה (להלן: "המקרקעין"). העוררים הינם מבקשי הבקשה, אשר בנו במקרקעין יחידה אחת חלף שתיים. העוררים מלינים כנגד תנאי שהושם בהחלטת הועדה המקומית, ולפיו החליטה הועדה לקבל את התנגדויות המשיבים 2 באופן חלקי ולקבוע 2 מקומות חניה בתחום המגרש נוסף על השניים הקיימים. המשיבים 2 הינם בעלי זכויות במגרש הגובל במקרקעין נשוא הערר ממערב. תמצית טענות העוררים רבים מבעלי המקצועות החופשיים מנהלים את עיסוקיהם כדבר שבשגרה בדירת המגורים,ואילו העוררים פעלו בדרך המלך. מבירור שערכו במשרדי הרשות המקומית עולה כי עד כה לא ניתנו כל אישורים לשימושים חורגים לעיסוקים רפואיים או מקצועות חופשיים אחרים במרכז נס ציונה, וזאת חרף העובדה כי שימושים רבים כאלה קיימים באותו אזור. לפיכך אין להפלות העוררים לרעה ולהערים עליהם קשיים שאינם מידתיים או סבירים לצורך מימושו של ההיתר כדין. הקצאת שני מקומות חניה נוספים מצריכים הרס של חזית המבנה, דבר שיגרום לעוררים עוגמת נפש, הפסד ממון וקושי למקם את מקומות החניה. המשיבים 2 מאידך גיסא אינם עושים כל שימוש לחניה בחצרם, ומנצלים את החניה שברחוב. בנסיבות אלה מדובר בדרישה לא סבירה, שכן מדובר בעומס חניות קטן ברחוב, המרוחק ממרכז העיר וסובב בתים צמודי קרקע, ואילו שעות עבודתו של העורר בקליניקה מצומצמות מחמת עיסוקיו האחרים בבית החולים. לא מדובר במרפאה שכונתית של אחד מקופות החולים, אלא בקליניקה פרטית לשימוש העורר ולכן אין להקיש לעניין זה מתקן החניה הקבוע בנוגע למרפאות. לא זו אף זו, גודל החדר המוקצה לקליניקה הינו גבולי ולכל היותר ניתן להסתפק בהקצאת מקום חניה נוסף אחד. תמצית תגובת המשיבים המרפאה עלולה לפגוע בערך נכסיהם, תוסיף עומס תחבורה ברחוב שהוא חד כיווני. נס ציונה הינה עיר מסודרת שיש במרכזה ומסביב לה אזורים מיוחדים לעסקים וקליניקות. למשיבים אין שלושה כלי רכב והם נוהגים להחנות לפחות אחד מתוך 2 כלי רכב שלהם בחצר. העובדה כי קיימים עבריינים אינה מכשירה את הדרך לקבלת היתרים לשימוש חורג. לכל אורך הרחוב בצד ביתם של העוררים אסורה החניה והיא מותרת רק בצד הנגדי. ניסיון לדחוס רכב נוסף לחניה הנוכחית משמעותו להוסיף חטא על פשע שכן שתי החניות הקיימות צמודות לחדר השינה של המשיבים. תמצית עמדת הועדה המקומית הועדה המקומית ראתה לנכון לקבל הבקשה להקלה לפתיחת כניסה נפרדת במרתף כחריג למדיניות הועדה, בנסיבות לפיהן לא נבנו כל יחידות הדיור שניתן לבנות במקרקעין, ובהתאם ראתה הועדה את מרתף הבית כיחידת הדיור הנוספת אותה ניתן לבנות במקרקעין. אין ממש בטענות העורר כי החלטת המשיבה אינה סבירה. אין לעוררים זכות קנויה לקבלת בקשתם באופן אוטומטי. מדובר ברחוב צר הכולל מדרכות וחניה ציבורית, סמוך למרכז העיר, בית ספר, פארק שכונתי ומתנ"ס. ברחוב בתים ישנים בהם לא קיימים מקומות חניה. והחניה הציבורית מספקת כיום בקושי את הדרישה לחניה ברחוב. דרישת המשיבה להקצאה היא בהתאם לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג - 1983, אשר קובעות בסעיף 7.1 כי לכל חצי חדר המשמש מרפאה שכונתית יוקצה מקום חניה אחד לרכב פרטי. אין ממש בטענות העוררים כנגד פתרון החניה שניתן על ידי הועדה , שכן יהא עליהם לבצע פעולות התאמה מינימאליות שבעיקרן הפיכת גינת נוי לשטח חניה. הועדה סבורה כי אין להסתפק במקום חניה אחד, ושני מקומות חניה הינם דרישה מינימאלית. דיון והכרעה אנו סבורים כי נכון פעלה הועדה המקומית עת אישרה את בקשתם של העוררים לשימוש חורג, שכן מדובר בשימוש העומד בנסיבות העניין בקריטריונים שהושמו בפסיקה לאישורו של שימוש כזה: אישורו של שימוש חורג כזה נבחנת באמות מידה שונות אשר התפתחו באופן קזואיסטי וסוכמו בהחלטת ועדת הערר (דרום) 6093/07 אלמוג אילת 2000 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אילת וביניהם "עצימות"/ עצמת השימוש החורג ביחס לשימוש המותר; היקפו, מועד התכנית הקיימת; אישור לתכנית עתידית; עקרון ההפיכות; השקיפות; הפגיעה ו/או החיים של צדדים שלישיים; צורך חיוני ודחוף; ותקופת ניסיון. המדובר בשימוש למקצוע חופשי באזור מגורים אגב מגוריו של המשתמש באותו בית; במצב דברים זה ברי כי עצימותו / עוצמתו של השימוש נמוכה, ובהקשר זה יש לציין כי בתכניות רבות המייעדות אזורים למגורים מותרת פעילות כזו במסגרת השימוש למגורים; כי המטרד הצפוי לצדדים שלישיים הינו מינורי ביותר, אם בכלל; הפיכתו של השימוש במובן האפשרות להשתמש בשטח למגורים ניתנת לביצוע בקלות; היקפו מינורי ביחס לשימוש המותר על פי התכנית ובעיקר, כפי שהבהרנו לטעמנו מדובר בצורך חיוני אשר ככלל על הועדה המקומית לעודד ורצוי במסגרת תכנית. השימוש החורג הוכר כמכשיר תכנוני לגיטימי על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"), חרף עשרות תיקוניו, ואנו סבורים כי לאור האמור במקרה דנן נכון עשתה הועדה עת אישרה את השימוש החורג. כך גם לעניין פתיחת הכניסה החיצונית למרתף, בנסיבות מקרה זה, כחלק מן ההסדרה הבטיחותית והתפקודית של הקליניקה. אשר לתקן החניה - איננו מקבלים את עמדת הועדה המקומית לפיה התקן המתאים ליישום הינו מרפאה שכונתית. הכוונה בעמודה המתייחסת למוסדות בריאות, בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג - 1983 (להלן: "התקנת מקומות חניה"), למוסדות בריאות ציבוריים. במקרה דנן לא מדובר כלל במוסד כי אם בקליניקה של רופא יחיד בצמוד למקום מגוריו, ועל כן אנו סבורים כי במקרה דנן חל סעיף 7 לתקנות, לפיו: "לגבי שימושים בקרקע שאינם כלולים בתוספת זו תקבע הועדה המקומית את מספר מקומות החניה הנדרשים" הכוונה לדעתנו במוסדות בריאות כאמור למרפאות מרובות רופאים ומבקרים ומכאן גם הטעם להקצות לכל חצי / שליש חדר מקום חניה. במאמר מוסגר נעיר כי, איננו סבורים כי הביטוי מרפאה שכונתית נובע מהנחת יסוד לפיה המגיעים אליה יגיעו ברגל, אלא שהוא נוגע לגודלה, ולעובדה כי היא אמורה לשמש את השכונה מה שאין כן במקרה דנן. במקרה דנן מדובר במומחה אשר לקוחותיו מגיעים לאו דווקא מהשכונה וברי כי לא מדובר מספרית בפוטנציאל של כל תושבי השכונה בכללה, בניגוד למרפאה שכונתית כמשמעה בתקנות. בענייננו לעומת זאת מדובר בקליניקה של רופא אשר תפעל שעות מספר מידי יום ולא מוסד רפואי. לפיכך אנו סבורים כי תקן נכון במקרה דנן דורש הסדרת חניה אחת נוספת למטופלים. לפיכך אנו קובעים כדלקמן: השימוש החורג יאושר לשנתיים ימים, ובתנאים הקבועים בהחלטת הועדה המקומית למעט האמור בסעיף 3 להחלטה זו. המרפאה תשמש את המבקש כרופא אורולוג ולא תשמש רופאים נוספים. תנאי למתן השימוש החורג יהא הסדרתה של חניה אחת נוספת בתחום המגרש. בתום תקופת השימוש האמורה בסעיף 1 תובא הבקשה לדיון נוסף בועדה המקומית אשר תבחן את נושא החניה פעם נוספת לאור הניסיון שהצטבר עם הפעלת המרפאה. לאור כל האמור לעיל הערר מתקבל בחלקו. בניההקלה (תכנון ובניה)שימוש חורג