היתר לבניית תחנת דלק זעירה הכוללת שתי משאבות, גגון וארון למתקני חשמל עניינם של עררים אלה בעמדתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין-מכבים-רעות (להלן הוועדה המקומית) שלא לאשר (ואף לא לדון) ביוזמת העוררת להקמת תחנת דלק זעירה הכוללת שתי משאבות, גגון וארון למתקני חשמל, במקרקעין הידועים כחלקות 22 ו-23 בגוש 5891 במודיעין (להלן: "המקרקעין"). מדובר במקרקעין המצויים באזור המיועד למבנים רב תכליתיים, מסחר, מלאכה, מחסנים ומשרדים בו בנוי מרכז מסחרי הכולל חנויות דוגמת ביתילי, הום סנטר ואחרות, כאשר התחנה תוכננה בצפון מזרח המגרש, באזור המכונה אזור C. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בנוגע לעצם הגשת הבקשה, האם הוגשה כדין, שכן ברי כי הבקשה הונחה במשרדי הוועדה המקומית, אולם לא נפתח לה כל תיק, לא ניתן לו כל מספר, לא שולמו אגרות והיא לא החלה כלל את מסלול אישורה. בקשה זו והיעדר הדיון בה הינה נושא ערר 20/11, מאידך טוענת העוררת כי הבקשה תואמה עם מהנדס העיר קודם להגשתה ביום 01/12/10. כך או אחרת, ביום 11/02/11, פרסמה הוועדה המקומית הודעה על פי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 (להלן החוק) לפיה מוכנת תוכנית מד/מק/40 בתחום השיפוט של עיריית מודיעין-מכבים-רעות וכך נכתב בהודעה: "עיקרי ההוראות - לקבוע הוראות בינוי ועיצוב אדריכליים וכן הוראות בדבר קווי בניין לצורך הקמת תחנות דלק זעירות. תנאים ומגבלות לפי סעיף 78 לחוק - בתחום התוכנית שבהכנה לא יוצרו היתרי בנייה לתחנות דלק זעירות. תוקף התנאים - יהא עד להפקדת התוכנית, דחייתה או עד שיבוטלו או ישונו התנאים על ידי הוועדה המקומית או לפרק זמן שלא יעלה על 3 שנים ממועד פרסומה של הודעה זו, הכל לפי המוקדם מביניהם..." תמצית טענות העוררת טוענת העוררת כי בהודעה נפלו פגמים. מדובר בהודעה ערטילאית, כללית, שטחית אשר תכליתה למנוע או להקפיא הקמתן של תחנות תדלוק זעירות, הכל באופן גורף תוך פגיעה בזכות הקניין וחופש העיסוק. עוד טוענת העוררת כי ההודעה מפלה את תחנות הדלק הזעירות לעומת תחנות תדלוק אחרות. על פי תוכן ההודעה, מדובר בהוראות בינוי ועיצוב והוראות בדבר קווי בניין ולא במיקומן של תחנות תדלוק ברחבי העיר, ולפיכך אין מקום להגביל מתן היתרים על פיה שכן לכל היותר ניתן להתנות התאמת העיצוב האדריכלי של התחנות, אם וכאשר תגיע התוכנית בהכנה לשלב בו ניתן להתחשב בה מבחינת החוק. כן טוענת העוררת כי מדובר בתחנה זעירה בשטח קטן ביותר בתוך חניון פרטי הממוקם במגרשה של העוררת, מבני תעשייה בע"מ. כן מדובר בפגיעה חמורה בחופש העיסוק, בזכות הקניין ובכוונת המחוקק עת יסד את הוראות הרפורמה במשק הדלק ובכלל זה הקמתן של תחנות זעירות. תמצית עמדת הוועדה המקומית ראשית, לא הוגשה כל בקשה להיתר על ידי העוררת ולא נקלטה במערכת, לא צורף נסח רישום, ו/או פיקדון ו/או מפה מצבית עדכנית וכיוצא בזה מסמכים דרושים להגשת בקשה. המסמך הוגש בחוסר תום לב ובכוונה, בשים לב למועד הדיון הקבוע בוועדה בנושא תחנות דלק זעירות. אין כל חובה ליתן היתר לתחנת דלק לפי תמ"א 18 כמפורט בסעיף 9 לתיקון 4 לתמ"א. תחרות אינה "מילת קסם" לפיה יש לאפשר כל תחנה בכל מקום ובכל מצב. הוועדה פעלה כדין ובמסגרת סמכותה לפרסם הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק. מדובר בשיקולים של טובת הציבור ושיקולים תכנוניים. ברי כי עת מפורסמת ההודעה, מדובר במצב רחוק מלהוות מסמך סדור ומגובש והינה לעיתים בגדר רעיון בלבד. לתחנות תדלוק משמעות סביבתית וחזותית רבה וטבעי שיקבעו הוראות ברורות לגבי אופן הצבתן ועיצובן. מאחר ומדובר בשינוי קווי בניין, לא ניתן להסדיר זאת במסגרת עיצוב אדריכלי ובכל מקרה סמכותו העקרונית של מהנדס העיר לקבוע קריטריונים של עיצוב ובינוי אינה מאיימת את סמכותה החוקית של הוועדה לקבוע רעיונות כאלה בתוכנית סטטוטורית. דיון והכרעה ראשית, יש להגדיר את מסגרת הדיון בפנינו נוכח השתלשלות העניינים, אשר כוללת כאמור החלטה על פי סעיפים 77, 78 לחוק ופרסומם של תנאים בהתאם. גם אם נניח לטובת העוררת כי אכן הגישה בקשה (הגם כי אף היא מודה כי זו לא נפתחה כדין) הרי שפרסום התנאים התבצע בתוך תקופה הנופלת בגדר תחום הטיפול החוקי באותה בקשה (וליתר דיוק חלוף כחודש וחצי מהגשתה - ככל שהוגשה), ומכאן שהדיון בפנינו רובו ככולו מתמקד בתוקפם של אותם תנאים. לעניין זה יש לציין כי כבר בעבר קבענו על עצם השימוש בסמכות על פי סעיף 78 כדלקמן: "לית מאן דפליג כי ענייננו בסמכות חריגה, אשר מקנה לרשות אפשרות להקפיא תכנון במקרקעין וטומנת בחובה פגיעה ממשית בקניין. בניגוד לתכנון חדש גופו, אשר אישורו מקנה לנפגע מהקבוע בו פיצוי, שימוש בסמכות על פי סעיף 78 אינה כוללת כל סעד למאן דהוא. אין גם חולק כי סמכות זו נקבעה לתכלית ראויה - מתן האפשרות למוסד התכנון הרלוונטי (במקרה זה הוועדה המקומית) פרק זמן סביר לביצועה של פרוגרמה תכנונית מבלי ש"יימשך השטיח תחת רגליה" והתכנון, סדור ומוקפד ככל שיהיה, יהפוך תיאורטי בלבד. לפיכך, אנו סבורים כי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המורה על פירוש מידתי של הוראות הפוגעות בקניינו של פלוני מחייב נקיטת זהירות משנה בהפעלתה, תוך שימור תכליתה. איזון ראוי מושג לטעמנו מקום בו מוצגת פרוגרמה תכנונית ראויה (בבחינת רעיון תכנוני ממשי אשר טרם הבשיל כדי תכנית), בעלת ייתכנות סבירה, והתנאים נקבעים תוך קביעת הפגיעה המינימלית האפשרית ובשים לב למהות הפגיעה הצפויה והיקפה." ערר 438/07 ממ"י נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת על פי עקרון חוקיות המינהל, אנו נוטים להניח במקרה דנן כי הוועדה המקומית פעלה בנושא האמור בהתבסס על פרוגרמה כזו או אחרת, ולעניין זה נתייחס בחלק האופרטיבי של החלטתנו. נושא שני שיש להביא ללמוד ממנו לענייננו הינו חשיבותה של הרפורמה במשק הדלק ובכלל זה חשיבותן של תחנות תדלוק זעירות. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה כי יחסה של המשיבה לנושא זה והתנגדותה הקונסיסטנטית לתחנות דלק בכלל ותחנות תדלוק זעירות בפרט אינו עולה בקנה אחד עם הוראות הרפורמה והוראות תמ"א 18 בפרט. על כך קבענו עוד בשנת 2007 כדלקמן: אלא שלהבנתנו עם התקנת שינוי מספר 4 לתמ"א השתנו במשהו השיקולים הרלוונטים. ובמה דברים אמורים? אנו מקבלים את הגישה, החרותה אף בתמ"א, לפיה הוועדה המקומית רשאית ואף מחוייבת בשיקולים תכנוניים בטיחותיים ואחרים בבחינת בקשות כגון דא. "מסננת" זו תבטיח כי לא תוקמנה תחנת תדלוק "תחת כל עץ רענן" במנותק מהשיקולים הרלוונטיים לבקשות כגון דא. יחד עם זאת בתמ"א 18 שינוי מס' 4 ביקש המתכנן לחדד המסר שראשיתו עוד בחוק משק הדלק (קידום התחרות) כמו גם בתמ"א 18 שינוי מס' 2, ועיקרו בפתיחת התחרות בשוק הדלק לרווחת הציבור. כעולה מדברי ההסבר לתמ"א הסדרת הקמתן של תחנות תדלוק זעירות הינה תולדה של החלטת ממשלה מס' 128 משנת 1999 כחלק מהרפורמה במשק הדלק. המאפיין של תחנת תדלוק זעירה הינו שיטחה הקטן המתאים לאזורים עירוניים צפופים. תחנות אלה תכלולנה עמדות תדלוק בלבד, ואף לא שירותים סניטרים ועל כן יש להקימה בסמוך למבנים בהם יש מתקן כזה ותתפושנה שטח קטן יחסית. האזור קא עסקינן משתרע על פני כ 5000 דונם. איננו סבורים כי קביעתן של 2 תחנות דלק באזור בסדר הגודל הנ"ל ואין בלתן, עולה בקנה אחד עם עקרונות הרפורמה במשק הדלק לא כל שכן עם הסדרת פעילותן של תחנות זעירות דוגמת זו המונחת בפנינו בערר זה. חובתנו לפרש את הוראות התב"ע בצוותא עם הוראות הרפורמה בכלל והתמ"א בפרט כך שעקרונותיה יבואו לידי ביטוי בתכניות החלות במקרקעין הדברים מקבלים משנה תוקף הן מעקרונות יסוד בפרשנות כמו גם מתכליתן של ההוראות והעובדה כי התמ"א הינה תכנית מתאר ארצית העומדת בראש פירמידת התכנון. זאת ועוד, אף מההיבט הפרקטי של הדברים, איננו רואים בגיבוש תכנית אב כוללת למודיעין לעניין תחנות זעירות פתרון של ממש. מדובר באיזור תעשיה שפיתוחו מצוי בחיתוליו מסיבות כאלה ואחרות, ויש ליתן בו מענה תדלוקי למשתמשים הקיימים. תכנונה של תכנית אב כוללת מטבע הדברים כרוך במאמץ משמעותי וזמן רב, וגם כשתוכן הואיל ואינה סטטוטורית ספק אם ניתן יהא לסמוך על הוראותיה. לפיכך אנו רואים לנכון להחזיר הדיון לוועדה המקומית לדיון בבקשה מתוך הנחת היסוד לפיה עצם קביעת 2 תחנות דלק בתחום התכנית אינה מספקת ונוכח שינוי מספר 4 אינה מהווה כוונה אחרת משתמעת לפחות לצורך הקמת תחנות זעירות. אין באמור כדי להגביל הוועדה לשקול שיקולים תכנוניים אחרים ו/או כל שיקול אחר כמפורט בתמ"א. (ערר 226/07 סונולקט נ' הוועדה המקומית מודיעין) וכשנתיים לאחר מכן, עת נדחה ערר על דחיית בקשה לתחנה זעירה נוספת עקב סטיה ניכרת בקווי הבניין הערנו כדלקמן: "במאמר מוסגר נזכיר כי וועדת הערר רואה אנטרס ציבורי משמעותי בקידום התחרות במשק הדלק, כפי שנקבע ברפורמה שנערכה בהיבט זה, לרבות בתחומי העיר מודיעין ואיזור התעשיה שלה." ערר (מרכז) 174/08 שערי העיר חברה להשקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב מודיעין במצב דברים זה, הקפאת כל יוזמה להקמת תחנות תדלוק זעירות בתחומי מודיעין - מכבים רעות למשך 3 שנים אינה סבירה בעליל. אנו סבורים כי על הוועדה לצמצם המגבלות בהתאם לפרוגרמה (אשר בהעדרה אין לטעמנו תשתית מספקת להוצאת תנאים). הגבלה כזו תאפשר אישורן של תחנות כאלה בתנאים. זאת ועוד, בהתחשב באופי התכנית בהכנה (אשר עניינה בעיקר בסוגיית הבינוי המיקום וחומרי הבניה) איננו סבורים כי נחוץ לרשות פרק זמן של 3 שנים להכנת התכנית וניתן להסתפק לצורך זה בשנה. סיכומם של דברים הוועדה המקומית תתקן בתוך 60 יום מיום קבלת החלטה זו (להלן - "תקופת הביניים" התנאים על פי סעיף בהתאם לפרוגרמה המשמשת אותה להכנת התכנית. תיקון זה יקנה אפשרות אופרטיבית להתיר תחנות בהתאם לאותם תנאים. כן תתקן הוועדה המקומית את משך תחולת התנאים כדי שנה לכל היותר. התנאים המקוריים יחולו בתקופת הביניים בלבד. בניהמשאבותתחנת דלקגגהיתר בניהחשמלדלק