יצירת קירות במרתף עבור חניות שמורות ללא שינוי בשטח המבנה

יצירת קירות במרתף עבור חניות שמורות ללא שינוי בשטח המבנה, העתקת ביתן שומר, במקרקעין הידועים כחלקה 7 בגוש 8936 (להלן: "המקרקעין"), במבנה הידוע כ"חוצות שפיים".

בקשה זו העוסקת בפאן הפינויים הוגשה במקביל לבקשה ל"ניצול שטחים, שטחים במרתף המבנה לאחסון כ – 777 מ"ר ללא גריעה ממספר החניות הנדרשות בנספח התנועה של התב"ע." (להלן: "בקשת השימוש").

תמצית טענות העוררת



העורר הגיש שתי בקשות על מנת שהבקשה תדון בשתיהן בעת ובעונה אחת.
הועדה נסמכת על חוו"ד היועצ"מ לוועדה אשר לא היה ער לכך כי קומת החניה הוספה כהקלה עוד בתכנית הקודמת והמטרה של התוספת באה לעגן מצב קיים, ולא המטרה בפני עצמה.
במהלך הדברים נפגעה זכות הטיעון של העורר, שכן הועדה לא אפשרה לו לטעון טענותיו וביניהן הטענה בדבר השגגה הנ"ל. לבקשת אחד מחברי הועדה נערך דיון חוזר אליו הוזמן נציג העורר.
ההיתר הוגש למען הזהירות בלבד, אין צורך בהיתר להזזת קירות במרתף שכן מדובר בשינוי פנימי והיא הוגשה עקב צו התאמה להיתר שננקט בהליך פלילי בגין הקמת חנויות במרתף. שימוש זה הופסק ורוב הקירות נהרסו. עצם יצירת מקומות חניה שמורים אינו משנה את שטחה של הדירה כמפורט בסעיף 45 (א) (2) לחוק. החניות אמורות לשמש את משתמשי הבניין הקובעים (מוכחים) והדבר דומה לכל מחסום אחר או הגדרת שמירה אחרת בכל חניון מצוי אלא באופן מסודר יותר.
לעניין השימוש למטרת מחסנים – הרי שבבסיס תכנית חש / 31 / 13 / א' החלה במקרקעין שתי מטרות: הקפאת הבניה והוספת שימושים. בשעתו, במסגרת הליכי התכנון התבקשה טבלה בדבר השטחים הבנויים בפועל שחוברו לבניה עד הפקדת התכנית על מנת לקבוע את זכויות הבניה. עד אישור התכנית היה השטח מיועד לתעשייה. במסגרת זו פורטה בטבלה כדלקמן:


     מפלס      חניה      עיקרי      שרות      סה"כ      
דונם      מרתף      6149.44            267.63      4147.07      
     0.004.00+7.16 +10.98 +גג            71.26.854210.234043.784052.22      2725.595506.691202.611202.61191.64      9852.449716.925246.395254.83191.64      
           6149.44      19433.08      11096.77      36679.29      

העמודה היחידה המתארת השימושים המותרת על פי הכתוב הינה העמודה הימנית הקובעת שימושים מעורבים לתעשייה, אחסון משרדים ומסחר עד 25% מהשטח הבנוי וזו משתרעת על כל קומות הבניין. עמודת "החניה" היא תיאור מצב בלבד על פי הנחיית מתכנן המחוז. קומת החניה כבר הייתה בהיתר וההוראה בדבר "תוספת חניה" הינה חלק ממכלול ההוראות ה"המקפיאות". הטבלה רצופה פני עבר ולא פני עתיד. כיוון שהוראות התכנית בדבר מספר מקומות החניה אינן נפגעות, לא מדובר בסטייה ניכרת.

עמדת הועדה המקומית



מרתף החניה נבנה על פי ההיתר אך בסטייה ממנו. בגין הבניה האמורה ננקט הליך פלילי, העורר הורשע והוטל עליו להרוס הקירות או להתאים את מרתף החניה להיתר. העובדה כי מרתף החניה נבנה כהקלה מהתכנית הקודמת אינה משנה מהעובדה כי על פי המצב הקודם לא ניתן היה לבנות מרתף חניה. התכנית החדשה הוסיפה המרתף בין מטרותיה ונתנה גושפנקא חוקית לעובדת בניית המרתף.
הטענה בדבר שינוי פנימי חמורה שכן העורר הועמד לדין והורשע על פי הודאתו בבניית קירות בסטייה מההיתר.
אין לקבל הפיצול בין שתי הבקשות שכן בבסיס הבקשה הראשונה השימוש המבוקש באחרת.
זאת ועוד, מרתף חניה אינו בבחינת "דירה" ולכן לא ניתן לראות בשינויים בו שינויים פנימיים בדירה.
בסעיף 16 לתכנית נקבע כי זכויות הבניה יהיו על פי מצב קיים ואישור בניה והכוונה (בהתאם להיתרים) שהוצאו עד 11.4.96. עמודת הטבלה חילקו השטחים לשטחים עיקריים ושטחי שירות וכן לשטחי חניה. בקומת המרתף נקבע שטח לחניה של 6144 מ"ר לחניה ועוד 267 מ"ר לשטחי שירות ובסה"כ שטח מרתף נקבע ל – 6417 מ"ר.

בטבלה נקבעה עמודה מיוחדת לשטח חניה כאשר מיקום החניה נקבע לקומת המרתף, בעוד ביתר שטחי הבניה נעשתה חלוקה לשטחי שירות ושטח עיקרי, מכאן ששטח החניה במרתף נקבע כשטח עיקרי לחניה.


תכנית יש לפרש ממסמכיה ולא בהתאם לאימרות ביחס לדרישות מוסדות התכנון.
פרשנות תכליתית מחייבת לראות בתכנית תוספת קומת מרתף לחניה, ובהתאם נקבעה בטבלה עמודה נפרדת לצורך זה, ומכאן שהתכנית לא התכוונה לאפשר השימושים האחרים המותרים בבניין בקומה זו.
זאת ועוד בנספח תנועה וחניה נקבעו 186 חניות. בפועל, הבניה והשימוש במרתף מקטינים את מספר החניות, "והשלמת" הדרישה לחניות בפתרונות עיליים פתוחים בתחום המגרש אינה מתיישבת עם התשריט בנספח החניה.
על פי נהלי ועדת המשנה צדדים מופיעים בפניה רק בדיון ההתנגדויות לתכנית להקלה או לשימוש חורג ובכך לא חרגה ממנהגה גם במקרה דנן, ומכל מקום נוכח דיון אחר בין היועצת המשפטית לב"כ העוררת עמדת הועדה הייתה מוכרת לאחרון על בוריה.


דיון והכרעה

מסגרת הדיון

אנו סבורים כי היה על הועדה לדון בשתי הבקשות כמקשה אחת עולה מההלכה שנפסקה בע"א 482/99 בלפוריה מושב עובדים נ' הוועדה המקומית יזרעאלים כדלקמן:

"הועדה אינה מנועה מלבחון את שאלת השימוש בטרם מתן היתר הבנייה בשל החשש מפגיעה בזכות הקניין של בעל הקרקע. עליה לכבד את זכות הקניין ולהתחשב בה בכפוף למגבלות דיני התכנון המתווים את שיקול-דעתה. יתרה מזו, בחינת שאלת סוג השימוש במבנה שביחס אליו מבוקש היתר בנייה, בטרם מתן ההיתר, מהווה חלק מהותי מתפקידה של הוועדה המקומית. אם הוועדה תיאלץ לבחון את שאלת השימוש רק בדיעבד, לאחר סיום הבנייה, היא עלולה לעמוד בפני עובדות מוגמרות ואף בפני הסתמכות של צדדים שלישיים. בנסיבות כאלה, מצד אחד, עלול שיקול- הדעת של הוועדה להיות מושפע שלא כראוי מהמצב שנוצר עקב אי- החוקיות, ומצד אחר, בהפעילה את שיקול-דעתה בשלב מאוחר עלולה היא לפגוע בזכות הקניינית פגיעה קשה יותר. לפיכך ניתן לקבוע כי כאשר החליטה הוועדה לדחות את ההכרעה בחוקיות השימוש לשלב האכלוס נמנעה מלהפעיל את שיקול הדעת הנדרש ממנה. כפי שיפורט להלן, חששה של הוועדה בדבר שימוש שלא בהתאם לתכנית היה חשש מבוסס, על-כן משעלה בוועדה הנושא האמור, היה עליה להתמודד עמו ולהכריע בשאלה שלפניה.".

הלכה למעשה, בנימוקיה ובהתייחסות הכוללת, נתנה הועדה המקומית דעתה על המכלול, וכיוון שכך הובאו עמדת הצדדים בעניין בכללו לפנינו.

ניתוח הוראות התכנית ומטרותיה, מעלות לטעמנו, כי מדובר בתכנית יוצאת דופן וייחודית שעניינה בהכשרת מצב קיים בהתאם להיתרים שהוצאו בפועל עד נקודת זמן מסוימת, "כזה ראה וקדש", וזאת הן בפן של תוספת שימושים (שהיוו בשעתו שימושים חורגים) והן בפן של גריעת זכויות הבניה לתעשיה שהוקנו למקרקעין במצב הקודם.

במסגרת זו ברי לנו הן מתוך נספח החניה, והן מתוך הוראותיה של התכנית (למשל סעיף 15.4) כי שטחי החניה הוגדרו כשטחי שירות נלווים לשימושים העיקריים של תעסוקה ומסחר.

כיוון שכך, אנו סבורים כי התכנית מחייבת פרשנות דווקנית להוראותיה. באספקלריה זו יש לבחון הטבלה המופיעה בסעיף 16 המחייבת לטעמנו הקצאת של 6,149 מ"ר מהמרתף לחניה.
יש לזכור, כי קודם לתכנית זו חלה במקרקעין תכנית לתעשייה בלבד, ולטעמנו, לאור שינוי השימושים ושינוי תקן החניה כמתחייב "שוריינה" עמודה זו ספציפית על מנת להשלים מילוי התקן.

גם בהתאם לנספח התנועה המחייב אשר אף כולל הוכלל ניצול שטח המרתף בהיקף האמור לחניה למעט שטחי השירות המתוכננים בו מלכתחילה (בהיקף של 267 מ"ר).

לא זו אף זו, סעיף 17.3 אף הוא מוציא מכלל אפשרות פרשנות העורר שכן הוא מחייב "ביצוע בפועל של החניות בתכנית" כתנאי לכל רישיון עסק למסחר.

זאת ועוד, התכנון שהוצג בפנינו, המותיר לכאורה את מספר החניות המקורי - 186 במספר) נסמך בחלקו על חניות עוקבות אשר אליהן לא מתאפשרת נגישות עצמאית וזאת סמוך לשטח אשר סגירתו מתבקשת. שינוי כזה עשוי להיכנס בגדר סטיה ניכרת על פי תקנה 2 (15) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב – 2002, הקובעת כי סטיה מהוראות תכנית בדבר התקנת מקומות חניה לכלי רכב או מהוראות התכנית המחייבות התקנת מקומות חניה תת קרקעיים מהווה סטיה ניכרת.

כיוון שבמרכז מסחרי עסקינן, ובתכנית "המצלמת" מצב קיים, לרבות קוראת אל הוראותיה תקן חניה בהתאם למרתף הקיים עסקינן, אנו סבורים כי שינוי סיווגן של החניות ותכונותיהן עשויה להוות סטיה כאמור.

כך או אחרת, אין באפשרותנו לקבל את פרשנות העורר בדבר פועלה של התכנית בכלל והטבלה בפרט.

אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה.



ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נזקים לקיר משותף

  2. קיר אקוסטי ליד כביש

  3. הסכם לבניית קיר תומך

  4. הסכם לבניית קירות מסך

  5. אבק בגלל קדיחת חור בקיר

  6. בניית קיר תומך ללא היתר

  7. תשלום על בניית תוספת לקיר

  8. שבירת קיר הפרדה בבית משותף

  9. קירות חוץ במסגרת עבודות פנים

  10. תביעה להשתתפות שכן בהוצאות בניית קיר משותף

  11. בניית קיר תומך נמוך על ידי מע"ץ בגבול הכביש

  12. קיר אחורי המהווה לגאליזציה של בנייה בסטיה מהיתר

  13. קריסת קירות במהלך שיפוץ וחיזוק מבנה ללא היתר בנייה

  14. יצירת קירות במרתף עבור חניות שמורות ללא שינוי בשטח המבנה

  15. מה מידת החשיפה המותרת של קירות החיצוניים של מרתפים בבניין ?

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון