ערר בהיתר בניה לבניית מחסן חקלאי וסככה לגידול פטריות

ערר בהיתר בניה לבניית מחסן חקלאי וסככה לגידול פטריות במקרקעין הידועים כחלקה 47 בגוש 7767 שבטירה.

העוררים הנם בעלי זכויות באותם מקרקעין יחד עם המשיבים, טוענים בקצרה כי הבקשה וההיתר בהתאמה הנם כסות למבנה מסחרי לצרכיו העסקיים של המשיב 3; כי ההיתר נוגד את החלטת הועדה המקומית מכוחה הוא הוצא לכאורה, שכן הועדה החליטה לאשר הקמת מחסן חקלאי בלבד ולא סככה; כמו כן, נטען כי ההיתר אינו חוקי, שכן לא קיים תשריט חלוקה במקרקעין וכי הבקשה אינה תואמת המצב התכנוני החל במקרקעין, הן בהיבט של תמ"א 3 והן בהיבט טר/3007 בתכנית מופקדת מח/281.

קודם להגשת הערר, פנו העוררים לבית המשפט לעתירה מנהלית, בתובענה דומה ובמסגרת הדיון בפני בית המשפט, הוחזר הדיון בהסכמה לועדה המקומית, שם נקבע כי הועדה תשמע את שני הצדדים ותקיים את הדיון, לאור העובדה שהיתר כבר ניתן, תוך שמירת זכותה לבטלו.

תמצית עמדות המשיבים

בפתח הדברים, טוענים המשיבים 2-4 כי אין לעורר זכות ערר; כי העורר עושה שימוש לרעה בהליכים, שכן הערר הוגש במקביל לעתירה המנהלית; כי העורר חסר תום לב ואינו נקי כפיים, נוכח אי גילוי פרטים בדבר הזכויות הקנייניות של הצדדים בנכס ובכלל זה, הסדר לפיו חלקו מצוי במקום אחר, שאינו נוגע למקרקעין נשוא ערר זה.

לגופם של דברים, טוענים המשיבים כי הנושא של הכוונה העתידית הנו פרי דמיונו של העורר, והיה והשימוש יהפוך לחורג, אזי דיה לצרה בשעתה.

לעניין המצב התכנוני , טוענים המשיבים כי על פי תכנית טר/3007, הבקשה עומדת בקווי הבניין, וכי אין שום סתירה לתכניות האחרות המפורטות בטענות העוררים.

לעניין התכנית המופקדת, נטען כי זו הופקדה לאחר אישור הבקשה.

הכביש המתוכנן באיזור (דרך מס' 554) הנה דרך עירונית ברמה איזורית, אשר משני צידיה קיימת בניה, במרחק קטן יחסית. קו הבניין באותה דרך קבוע בתכנית טר/3003, אשר תיקנה את תמ"א 3 שינוי מס' 7, והעמידה את קו הבניין על 5 מ' בלבד. על כן לא נפל פגם בהחלטת הועדה.

תמצית עמדת הועדה המקומית

הועדה המקומית קיימה דיון על פי החלטת כב' בית המשפט בהתאם להסכמת הצדדים, והחליטה לא לבטל את ההיתר.

בתיק שבנדון נערכו שני דיונים ולאחר הדיון השני, אפשרנו למשיבים להגיב להבהרות שהוגשו על ידי העוררים סמוך לפני הדיון השני, תוך שמירת זכות תשובה לעוררים.

דיון והכרעה



מסגרת הדיון:
מקום בו סוטה בקשה מהמשטר התכנוני הקבוע במקרקעין, בין אם היא כוללת הקלה או שימוש חורג מתכנית או שאינה עושה זאת שלא כדין, אולם כוללת אלמנטים של סטיה מהוראות תכניות החלות באותם מקרקעין, הבהרנו לא אחת כי אנו מאמצים את הלוגיקה אשר הוסברה על ידי כב' השופט ביין בנושא צומת האלופים, ומאפשרים מבחינתה של אותה בקשה בפני ועדת הערר בהיבט של הסטיה הנטענת מתכנית.


לעניין זה נפנה לעת"מ 136/00 שם נקבע כדלקמן:

"אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטיה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטיה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטיה כזו, או שהיא אמנם היתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "יענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר."

הדברים מקבלים משנה תוקף במקרה דנן, בו פנו העוררים תחילה לבית המשפט ובהמלצתו הגיעו להסדר, לפיו הנושא ידון שוב בועדה המקומית, כך שהתקיפה הנוכחית הנה התקיפה השניה וככל שיש בה ממש, יש מקום לדון בה במסגרת סמכותה של ועדת הערר כמוסבר לעיל.




הואיל ומדובר בבחינתו של היתר שיצא בשעתו, בדיעבד, הרי שעל פי הכללים שנקבעו בפסיקה, אנו מחוייבים לבדיקה משולשת ולעניין זה נפנה לעע"ם 7142/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח', פ"ד נו (3) 673, 678-679:

 
"כפי שנפסק בבית-משפט זה לא פעם, בבואנו לבחון טענת שיהוי עלינו לבחון שלושה יסודות שונים המרכיבים את השיהוי. היסוד הראשון מתמקד בטיב התנהגות העותרים עצמם ובשאלה ואם חלוף הזמן מרמז כי ויתרו על זכויותיהם: יסוד זה הוגדר בפסיקתנו "שיהוי סובייקטיבי". יסוד שני, עניינו בשינוי המצב והפגיעה באינטרסים ראויים - של הרשות או של צדדים שלישיים - שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה. יסוד זה הוגדר בפסיקתנו על-פי אותה גישה "שיהוי אובייקטיבי". על-פי גישה אחרת מבטא יסוד זה את עקרון "טובת הכלל" שהוא כשלעצמו עילה לדחיית העתירה על הסף (ראו דברי השופט מ' חשין בבג"ץ 2632/94 דגניה א', אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר החקלאות [1], בעמ' 741-744). היסוד השלישי, עניינו חומרת הפגיעה בשלטון החוק המתגלה במעשה המינהלי שהוא נושא העתירה. יסוד זה נותן ביטוי לעיקרון שלפיו בית-המשפט לא ייתן ידו לפגיעה חמורה בשלטון החוק גם אם העתירה הוגשה בשיהוי שפגע באינטרסים מוכרים. היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על-פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל אפוא בית-המשפט מערכת איזונים שעל-פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק".



לגופם של מבחנים, הרי שכעולה מהדברים שהובאו בפנינו, ההיתר הוצא ביום 4.7.10, בעוד ההליך הראשון שננקט, דהיינו העתירה לבית המשפט הוגשה כבר ביום 26.8.10 ומאז התנהלו הצדדים על פי פסק הדין שהתקבל בהתאם להמלצת בית המשפט. לפיכך, והואיל והצדדים היו ערים עוד בשעתו לטענות ההדדיות שלהם, אנו סבורים כי בנסיבות אלה, המשקל שיש לייחס יסוד השיהוי בהיבטו האובייקטיבי והסובייקטיבי הנו נמוך באופן יחסי, וספק אם כלל קיים.
העדר החוקיות הנטען:

בנסיבות אלה, הרי שעיקר התוכן צריך להתמלא ממבחן החוקיות כמפורט לעיל והמשקל שיש לייחס לו.

לעניין זה נטענו טענות מספר:


הבקשה סוטה מהתכניות החלות במקרקעין, שכן על פי טר/3007, קובעת בסעיף 6(6) לתקנונה, כי שטחם של מבנים חקלאיים לא יעלה על 40 מ"ר למגרש, רוחב המבנה לא יעלה על 4 מ' ואילו על פי הבקשה, מדובר במבנה בשיעור של כ-412 מ"ר ועל רוחב של 25 מ'. כמו כן, התכנית אינה מתירה סככה לגידול פטריות.
ההיתר סותר את ההחלטה, שכן ההיתר ניתן ל-2577.5 מ"ר, בעוד הבקשה כוללת 419 מ"ר בלבד.
הבקשה סוטה מתמ"א 3, שכן על פי תמ"א 3, מתחייב קו בניין השומר על רצועת דרך ברוחב של 80 מ' ואילו הבקשה נסמכת על רוזטה המציינת 5 מ' קו בניין.
לכך השיבו המשיבים כדלקמן: הסטיות הנטענות אינן מהוות סטיה נכרת, שכן זו מוגדרת רק כעבודה או שימוש במקרקעין ואינה מתייחסת להיתר עצמו. עוד טענו המשיבים, כי על פי טר/3007, בניין משק חקלאי כולל מבנים המיועדים לגידול בעלי חיים ובתי צמיחה ומבנים הדרושים לשימושים החקלאיים, סככה חקלאית נופלת תחת ההגדרה הנ"ל ואם הותרו הקמת רפתות, בתי צמחיה וכד', אין סיבה הגיונית תכנונית למנוע הקמת סככה. לעניין השטח שאושר, הרי שקרוב לוודאי כי נפלה טעות, והמספר 2577 מייצג מ"ק ולא מ"ר ומכל מקום, לא יתבקש מבנה בשיעור כזה בבקשה נשוא ההיתר, אשר נבחן במסגרת הערר. על פי תיאוריית הבטלות היחסית, יש לבטל ההיתר ביחס לחלק שאושר בשגגה, אך לא את כולו.
עמדת ב"כ המשיבה בפני ועדת הערר אינה מייצגת את הועדה אלא את יו"ר הועדה, שנמנה עם דעת המיעוט ונוגדת את עיקרון התקינות הציבורית.


הכרעה

אנו דוחים את טענות העוררים בדבר הסטיה מתמ"א 3, שכן ראשית, מיקום הכביש בתמ"א 3 שונה מהנטען, שנית, עפ"י תמ"מ 3/21 המשנה את תמ"א 3 בכל הנוגע לדרכים כביש 554 מצוי בחלק המערבי של היישוב ולא סמוך למקרקעין נשוא הערר ושלישית, תכנית טר/3007 קובעת הסדר פרטני לנושא קו הבניין של כביש מס' 554 ובמסגרת זו, טופל נושא רצועת הדרך הקבוע בתמ"א 3.

גם לעניין הבטלות היחסית המתחייבת לדברי המשיבים בנוגע לשטח ההיתר, אנו סבורים כי טענתם מוצדקת, שכן ברי כי אילו ניתן לאשר מבנה בהיקף מסויים המוצג בבקשה ומחמת טעות סופר כזו או אחרת, אושר במלל לבקשה מבנה התואם פי חמש ואף יותר, אזי ההיתר בר תיקון ואין דינו בטלות מוחלטת.

דא עקא, שאיננו סבורים כי על פי הוראות התכנית החלה במקרקעין, היא טר/3007, ניתן לאשר מבנה כנ"ל במקרקעין. ובמה דברים אמורים, התכנית אשר מטרתה הוראות בניה לבנייני משק חקלאי באיזור שיעודו חקלאי וחלה במרחב התכנון המקומי טירה, מגדירה בניין משק חקלאי – מבנים המיועדים לגידול בעלי חיים ובתי צמיחה ומבנים הדרושים לשימושים חקלאיים.

סעיף 6, עניינו במגבלות וההוראות לרישוי מבנים חקלאיים לסוגיהם. סעיף זה מונה רשימה סגורה של מבנים חקלאיים כדלקמן: חממות ומנהרות פלסטיק; בתי אריזה לפרחים וצמחי נוי ליצוא (אשר היקפם מוגבל כדי 40 מ"ר ומעלה); דירי צאן; רפתות; מבני לול; אווזיה ומכון רדיה.

כן כולל הסעיף, סעיף משנה שהנו סעיף "סעד" המגדיר קריטריונים למבנים הדרושים לשימושים חקלאיים. מבנים אלה אף הם מגיעים כדי היקף של 20 מ"ר לדונם הראשון ולא יותר מ-5 מ"ר לכל דונם נוסף, ולכל היותר 40 מ"ר במגרש, אלא על פי תכנית מפורטת ומאושרת ותכנית בינוי.

במצב דברים זה, איננו רואים אפשרות על פי התכנית לבניית סככה לגידול פטריות, שהנה מבנה סגור לכל דבר ועניין, שאינו מהווה אף לא אחד מהמבנים האפשריים על פי הוראות התכנית החלה במקרקעין.

יחד עם זאת, יתכן וניתן יהיה להתיר מבנה כזה כמבנה הדרוש לשימושים חקלאיים, על פי סעיף 6(6) לתכנית שבתוקף, על פי הוראות סעיף קטן 1, דהיינו במסגרת תכנית מפורטת מאושרת ותכנית בינוי.

נשאלת השאלה אם תכנית כזו עשויה להיות מקודמת נוכח הוראות מח/281 אלא שאיננו רואים להידרש לנושא זה במסגרת זו.

אשר על כן ולאור המפורט לעיל, הערר מתקבל, נוכח אי התאמה לתכנית המקורית החלה במקרקעין וההיתר יבוטל.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חידוש היתר בניה

  2. בניה בסטיה מהיתר

  3. היתר בנייה חממות

  4. היתר בניה לג'קוזי

  5. דק מעץ - היתר בניה

  6. טענת זיוף היתר בניה

  7. עבירות בניה בלי היתר

  8. היתר לבניית עליית גג

  9. עתירה בנושא היתר בניה

  10. דחיית בקשה להיתר בניה

  11. היתר לבניית מחסן חקלאי

  12. היתר בניה מסוף מכולות

  13. הצהרה כוזבת היתר בניה

  14. בטלות יחסית של היתר בניה

  15. היתר לבניית מחסן במרתף

  16. דיון מזורז בהיתרי בנייה

  17. היתר בניה להוספת מחסנים

  18. היתר בנייה לעסק ללא רשיון

  19. בקשה להיתר בנייה להרחבת מלון

  20. טיפול בהיתר בניה - עורך דין

  21. בקשה להיתר להקים חווה סולארית

  22. בקשה להיתר בניית מועדון צופים

  23. היתר בניה - אי מיצוי הליכים

  24. היתר בניה מתקנים להפקת חשמל

  25. חנייה כתנאי לקבלת היתר בנייה

  26. בקשה להיתר בנייה להצבת מבנה טרומי

  27. דמי היתר בגין בניית יחידות דיור

  28. התנגדות ועדה מקומית להיתרי בניה

  29. ביטול החלטה לאשר בקשה להיתר בניה

  30. בקשת היתר בניה בדיעבד של חניה מקורה

  31. עתירה להשלמת הליכי הוצאת היתר בניה

  32. בקשת הקלה בהיתר להקמת מבנה מגורים

  33. חידוש היתר בניה בסמוך למועד פקיעתו

  34. הוצאת היתר בניה בדימונה (לבית מגורים)

  35. גילוי טעות בהיתר בניה לאחר קניית דירה

  36. היתר לבקשה לשינויים פנימיים במלון דירות

  37. ערר על אישור בקשה להיתר בנייה להרחבת דירה

  38. בקשה מתוקנת להיתר בנייה בעקבות פגמים בבקשה

  39. ניתוק חשמל ומים במקרה שקיימת סטייה מהיתר בניה

  40. בקשה להיתר בניה הכוללת הגבהת פני הקרקע הטבעיים

  41. ערר לבטל שני מקומות חניה המסומנים בהיתר הבנייה

  42. גביית אגרת "מספרים לבתים" כתנאי למתן היתר בניה

  43. האם צריך היתר בניה לצורך "סגירת חורף" במסעדה ?

  44. היתר בנייה הכולל בין היתר בניית 10 מקומות חנייה

  45. היתרי בנייה לתוספת גרם מדרגות וניצול חלל גג רעפים

  46. רשות להחזיק במקרקעין יכול שתקום לא רק בהיתר מפורש

  47. אם הוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בוועדת הערר

  48. עיכוב בהוצאת היתר למרות החלטת הוועדה המקומית לתכנון

  49. היתר לבניית שני בנינים, המחוברים ביניהם בחלקם העליון

  50. ערר בהיתר בניה לבניית מחסן חקלאי וסככה לגידול פטריות

  51. היתר בניית בריכת שחייה, אשר בנויה ברובה מעבר לקווי הבנייה

  52. היתר בניית סוללת אבנים אשר מטרתה להגן על המצוק המצוי בחוף

  53. הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית ללא הגשת התנגדות להיתר בניה

  54. פיצויים לפי סעיף 197 בשל מתן היתר בנייה להקמת אנטנה סלולארית

  55. בקשה לביטול פסיקת הוצאות ע"י ועדת ערר כנגד מתנגדים להיתר בניה

  56. חשד מהותי כי התכנון אינו תואם את הכוונה האמיתית של מבקש ההיתר

  57. טוענים כי לא עלה על דעתם כי בניית ה"דק" דורשת קבלת היתר בנייה

  58. פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים

  59. בקשה להיתר בניית בניין מגורים חדש מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון