סעיף 152 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 "(א) (1) הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה המקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149 (3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו החלטה בדבר הסירוב או הדחייה." בבג"צ 594/89, מועצה אזורית ערבה תיכונה ואח' נ. המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח' פד"י מד (1) 565, מול האות ג', נאמר: "הלכה היא שכשמתכוון המחוקק להעניק זכות ערר, קובע הוא זאת בדבר חקיקה... בענייננו לא הוקנתה זכות כזו לגבי החלטות המועצה. באותם המקרים בחוק התכנון והבנייה, כשרצה המחוקק ליתן זכות להתנגד או לערור, קבע זאת במפורש, ומכאן שבאותם מקרים, כמו בענייננו, כשלא העניק זכות כזו - זכות זו אינה קיימת". לעניין היקפה של זכות הערר לפי סעיף 152 (א)(1) ראוי להפנות לפסק דינו של כב' סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה דר' ביין, בעת"מ 136/00 צומת האלופים נ' ועדת הערר: "אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטייה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטייה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטייה כזו, או שהיא אמנם הייתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "ייענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר." וראה גם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בעתירה מנהלית 8/97 קרבסי נעמי ואח' נ. ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים ואח' בו נאמר: "למשיבים אין מעמד בהליכי מתן היתר שלא נלוות אליו בקשה לשימוש חורג, הקלה או סטייה, זולת על פי הוראות תקנה 2 ב' ו - ג' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 ואם לא קוימו הוראות תקנות אלו... זכותם לפנות במישרין לבית משפט זה..." כן נפסק בעניין עת"מ (חי) 391/08 תיאטרון הצפון מרכז אומניות הבמה בית העם נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה כדלקמן: "הכרה בזכות ערר על החלטה למתן היתר לוועדת הערר גם מעבר למסגרת הקבועה בסעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, עלולה ליצור קשיים רבים. בהיעדר הוראה המקנה זכות ערר, ומגדירה את הזכאים, העילות וסדרי הדין, עלולות ועדות הערר להיות מוצפות על-ידי עוררים למיניהם המונָעים מאינטרסים שונים ולאו דווקא ענייניים. הקביעה כי סעיף 12ב(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מקנה זכות ערר לכל המעוניין פותחת פתח רחב שעלול לפגוע בהליכי התכנון. יתרה מזו, ועדת הערר היא גוף מקצועי האמון על בדיקת טענות מקצועיות בתחום התכנון והבנייה ובירורן. ועדת הערר אינה אמונה על בירור זכויות להגשת ערר, על הגדרת היקף הנפגעים, על בירור טענות שיהוי, על איזון בין האינטרסים המנוגדים בשאלת זכות הערעור וכדומה. אלו שיקולים לבר-תכנוניים שראוי כי ייבחנו על-ידי בתי משפט ולא על-ידי ועדת הערר. 21.צריך לזכור כי כאשר שוללים את זכות הערר לוועדת הערר, אין פירושו של דבר כי נחסמת דרכו של מי שנפגע או של מי שטוען לאינטרס לגיטימי, לפנות לערכאות שיפוטיות. הדרך להגשת עתירה מינהלית פתוחה, ובית המשפט לעניינים מינהליים ידון בכל עתירה על-פי כללי המשפט המינהלי. 22.אוסיף גם כי הענקת זכות פנייה לוועדת הערר גם למי שאינו זכאי לכך מכוח הוראת סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה יוצרת מצב אבסורדי שבו מי שנפגע ישירות מההחלטה, ועל כן עומדת לו זכות ערר על-פי חוק, חייב להגיש עת עררו בתוך המועד הקבוע בחוק (30 יום). לעומתו מי שאינו בין הנפגעים הישירים על-פי סעיף 152 לחוק, רשאי לפנות לוועדה ללא כל מגבלת זמן, ופנייתו כפופה רק למגבלות השיהוי המסורות לשיקול דעת הוועדה. הדבר מעניק לכאורה יתרון דיוני ניכר למי שאינו נמנה מפורשות עם הזכאים להגשת ערר, על פני הזכאים. איני סבור גם כי לשון סעיף 12ב לחוק מחייבת מסקנה שונה. אמנם סעיף 12ב(א)(1) לחוק קובע כי לוועדה סמכות לדון בכל עניין שבו הוענקה זכות על-פי חוק, ואילו סעיף 12ב(א)(2) אינו מפנה לזכות להגשת ערר נפרדת, אולם מכך אין להסיק הענקת זכות ערר רחבה ללא כל מגבלה. ייתכן שניסוח הסעיף אינו משביע רצון, ויש בהוראת סעיף 12ב(א)(2) משום חזרה מיותרת, אולם אין בכך כדי להעניק זכות כשהדבר אינו נאמר ברורות." זכות הערר למתנגד ניתנה בחוק רק על החלטה הדוחה התנגדות. אין זכות ערר על עצם ההחלטה לתת היתר, אלא אם מוכח כי אישור הבקשה להיתר כולל סטייה מהוראות התכנית. במקרה זה לא מצאנו כי ההיתר אינו תואם תכנית ולא הוכח כי הוא כולל סטיות ממנה. על כן, לא הייתה לעוררים אלה זכות לערר כדין. איננו סבורים כי סטייה מתקנות (בשונה מסטייה מהוראות התכניות החלות במקרקעין נתונים), עשויה להצמיח לעוררים זכות ערר יש מאין, כפי שהובהר לאחרונה במסגרת עמדת המדינה בעתירות מנהליות כדלקמן: "ועדת הערר הבהירה כי אינה רואה לעשות את כלי הערר קרדום לחפור לו ולנגח כל היתר באשר הוא. זכות הערר הינה מכשיר דיוני המאפשר ערכאת ערעור תכנונית נוספת במקרים ספציפיים שנקבעו בחוק, כאשר הרציונאל המנחה הינו סירוב לבקשה או לחלופין אישור בקשה החורגת מהמשטר התכנוני החל בחלקה נתונה. ועדת הערר המשיכה והסבירה, כי זכות ערר גוררת אחריה עיכוב הליכים אוטומטי (כפי שקבוע בדין) עד תום בירור הערר וזאת ללא הפקדת בטוחות מתאימות בניגוד לפניה לבית המשפט בבקשה לצו מניעה, ומכאן שיש לכבד זכות זו ולפרשה במדויק בהתאם להוראות המחוקק. ועדת העררה התייחסה לטענות הערר, תוך שהיא מחלקת אותן לשני חלקים: טענות מסוג פגמים פרוצדורליים (העדר חתימות, אישור לא עדכני וכיו"ב) ומסוג של שיקול דעת מהנדס הרשות המקומית (הכשרת הלך מדרגות, רוחב פרוזדורים וכד'). ועדת הערר קבעה כי שני סוגי הטענות הללו, אינם נתונים לערר בזכות. ועדת הערר קבעה כי עניינן של הטענות מהסוג הראשון באי קיום הליכים טכניים על פי התקנות ובכך אין הם נבדלים מכל מקרה בו למאן דהוא טענות כלפי ההיתר. ועדת הערר הפנתה לפסק הדין בעת"מ (ת"א) 1111/03 לב עמי נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח' תק-מח 2005(3) 596. וכן לפסק הדין בעת"מ (חי) 391/08 תיאטרון הצפון מרכז אומניות הבמה בית העם נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה תק-מח 2008(2) 1658 (להלן: "ענין תיאטרון הצפון") אשר קבע: "הכרה בזכות ערר על החלטה למתן היתר לוועדת הערר גם מעבר למסגרת הקבועה בסעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, עלולה ליצור קשיים רבים. בהיעדר הוראה המקנה זכות ערר, ומגדירה את הזכאים, העילות וסדרי הדין, עלולות ועדות הערר להיות מוצפות על-ידי עוררים למיניהם המונָעים מאינטרסים שונים ולאו דווקא ענייניים. הקביעה כי סעיף 12ב(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מקנה זכות ערר לכל המעוניין פותחת פתח רחב שעלול לפגוע בהליכי התכנון.... צריך לזכור כי כאשר שוללים את זכות הערר לוועדת הערר, אין פירושו של דבר כי נחסמת דרכו של מי שנפגע או של מי שטוען לאינטרס לגיטימי, לפנות לערכאות שיפוטיות. הדרך להגשת עתירה מינהלית פתוחה, ובית המשפט לעניינים מינהליים ידון בכל עתירה על-פי כללי המשפט המינהלי..." עוד קבע הועדת הערר כי עניינן של הטענות מהסוג השני בהפעלת שיקול דעת מהנדס הועדה המקומית ובתנאים מסוימים על פי סימן כט' לאור התיקון בשנת 2008 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970. גם השגה על שיקול דעת זה אינו מקנה זכות ערר על פי סעיף 152 לחוק. ועדת הערר הבהירה כי היא עשויה להתערב בהחלטה ליתן היתר מקום בו הוא נחזה כתואם לתכניות החלות במקרקעין בעוד שלמעשה הוא חורג מהן, אלא שבמקרה זה לא צוינה חריגה כאמור. הפרה לכאורית של הוראות התקנות לעניין זה אינה חריגה המקנה שיקול דעת תכנוני אשר יש טעם בשמיעת ערכאת ערר בגינן. הוסבר, כי גם בעניין תיאטרון הצפון שנזכר לעיל טענו העוררים שם טענות בדבר חוקיות ההיתר, אופן חישוב השטחים שלא בהתאם לתקנות לדבריהם, מתן היתר בניגוד לנספח החניה וחריגה מהגובה המותר, ונקבע כי אלו אינן מקנות לועדת הערר סמכות לדון בהן. ועדת הערר קבעה כי בעניין ההיתר שהובא לפניה, היא לא מצאה כל חריגה מתכנית וכי טענות העותר כלפי ההיתר אינן מקנות זכות ערר. כאמור, החלטה זו של ועדת הערר מדברת בעד עצמה, והיא מבוססת על הדין ועל תכליתו. עמדת ועדת הערר עולה בקנה אחד אף עם עמדת המדינה כפי שהוגשה לכב' בית המשפט העליון בעע"מ 2015/08 (מצ"ב כנספח ב' לתגובה). חוק התכנון והבניה קובע כי הליך תכנוני נעשה באמצעות הכנת תכנית, פרסומה להתנגדויות ודיון בהתנגדויות. משניתנה לתכנית תוקף ודבר אישורה פורסם כדין, הרי שהיא בעלת מעמד סטטוטורי, שיש בו כדי להעניק זכויות, ולבסס אינטרס הסתמכות לגיטימי. מכאן, כי ככלל מוקנית לפרט זכות לקבלת היתר בניה התואם את התכנית המאושרת החלה על המקרקעין. לכלל זה קיימים חריגים. כך למשל, כב' בית המשפט העליון הכיר בצורך של הועדה המקומית להפעיל שיקול דעת, בטרם ינתן היתר בניה, הגם שהוא תואם תכנית, כגון כאשר חלוף הזמן פגע ברלוונטיות של התכנית, אשר אינה הולמת עוד את הצרכים. ראו למשל בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב ואח', פ"ד מז(5), 573. חריג נוסף לכלל זה מעוגן בתקנה 2ג לתקנות. במסגרת תקנות אלה, הוסיף מתקין התקנות זכות להגיש התנגדות להיתר תואם תכנית, אשר לא הוענקה על ידי המחוקק הראשי. אלא שזכות זו הוקנתה בהיקף מצומצם לבעלי הזכות בנכס לגביו מתבקש היתר הבניה בלבד. זכות זו להתנגד, מהווה על פי התקנות, תחליף לצורך לקבל את הסכמתם או חתימתם של כל בעלי הזכויות בנכס להיתר המבוקש. מקורה של זכות התנגדות זו באינטרס המיוחד בו הכיר מחוקק המשנה, שיש לבעלי הזכיות בנכס, בנוגע לנעשה בנכסו. זוהי זכות השונה במהותה מזכותו של כלל הציבור, הזכאי להתנגד לתכנית ואף להיתר הכולל שימוש חורג או הקלה. שכן, בעוד שלכלל הציבור ישנו ענין ב"החצנות" של הבניה על סביבתה, לבעלי הזכות בנכס ישנו ענין גם ב"בניה פנימה", בהשפעה שאינו מוחצנית כלפי כלל הציבור, על הנעשה בבנין. אלו פרטים פנימיים, אשר ככלל, נדונים בין מבקש ההיתר לבין רשות הרישוי (במסגרת שקול הדעת ההנדסי-מקצועי שניתן לה), ולכלל הציבור אין ענין של ממש בהם. לבעלי הזכויות בנכס, לעומת זאת, יתכן ענין אף בפרטים אלו. מכאן זכות ההתנגדות הספציפית, אשר הוקנתה בתקנות, לבעלי הזכויות בנכס. כאמור, הליך ההתנגדות לפי תקנה 2ג לתקנות מהווה תחליף לדרישת התקנות על פיה כל בעלי הזכויות בנכס יחתמו על הבקשה להיתר. תפקידו של הליך זה לאפשר גם למי שאין בידו מלוא הזכויות בנכס, לקדם הליך לקבלת היתר בניה ואף להביאו לכדי סיום, הכל מתוך מטרה ליעל ולזרז את הליכי התכנון. למותר לציין כי הליך הוצאת ההיתר לא מהווה כמובן תחליף לדרישות הנובעות מדיני הקנין ביחס לפעולות שרשאי לבצע בעל זכות בנכס. מתן האפשרות להתנגד לפי תקנה 2ג, נובע ממעמדו המיוחד של בעל זכויות בנכס, אשר מצדיק מתן הזדמנות נוספת למי שמבקשים לבנות בנכסו, ללא הסכמתו, להביא את השגותיו בפני הועדה המקומית. ודוק, לבעל זכויות בנכס עשוי להיות "ענין תכנוני" לגיטימי בפרטי הבינוי המבוקש, אשר עתיד להתבצע בנכסו. על כן, העניק לו מתקין התקנות זכות טיעון. מעמד כאמור לא ניתן לכלל הציבור שאינו שותף לזכויות בנכס, שכן עניינו של כלל הציבור מתמצה בפרטים שיש חובה על פי דין לכלול בתכנית מפורטת, ולא בפרטיו של הבינוי הקונקרטי, המהווה הגשמת הוראות התכנית. היקף שקול הדעת של רשות הרישוי בבואה לדון בהתנגדות זו מצומצם, ויעסוק ככל, בפרטי "הבניה פנימה" ואינו מהווה תחליף לשקול הדעת התכנוני הנרחב אשר הופעל בעת אישור התכנית. אם כן, זכות התנגדות זו לא הוענקה בהוראות חוק התכנון והבניה אלא בתקנות בלבד. הוראות החוק המסדירות את הזכות להגיש ערר לועדת הערר אינן חלות על זכות זו להתנגד. מחוקק המשנה, אשר העניק את זכות ההתנגדות הנוספת לא קבע לצידה זכות ערר. זאת משום האיזון הנדרש בין זכויותיהם של הצדדים השונים ובין האינטרסים המנוגדים כמו גם בשל היקף שקול הדעת המצומצם הנתון לרשות הרישוי בשלב זה, שאינו מצדיק פניה לערכאה מנהלית תכנונית נוספת. בשונה מהליך מתן היתר בניה התואם את התכנית החלה על המקרקעין, הליך אשר ככלל, ובכפוף לאמור לעיל, אינו מחייב כאמור שיתוף הציבור (שכן זכויותיהם של כל הצדדים המעורבים בהליך כמו גם ציפיותיהם הלגיטימיות גובשו כבר בזמן הכנת התכנית ואישורה), כאשר היתר הבניה או השימוש המתבקש אינו תואם את התכנית התקפה (דהיינו כולל בחובו את הצורך לאשר הקלה או שימוש חורג, מקום שהדבר אפשרי על פי הדין), קמה הצדקה לשיתוף נוסף של הציבור. במקרה כזה מהווה שיתוף הציבור וזכות הטיעון הניתנת במסגרתו לבעלי ענין שונים תחליף לזכות הטיעון שהיתה מוקנית להם במסגרת הליך אישורה של התכנית, אילו פרטיו של ההיתר המבוקש היו מעוגנים בה. במקרים אלו, נוסף על הזכות להתנגד למתן היתר הכולל שימוש חורג או הקלה הקנה הדין למי שעלול להיפגע ולקבוצה נוספת של זכאים את האפשרות לערור על החלטת הועדה המקומית, לועדת הערר. זכות ערר זו מהווה המשכה של החובה לאפשר שיתוף ציבור במסגרת הליכי השימוש החורג וההקלה ונובעת משיקול הדעת שהוקנה במסגרתם לועדה המקומית, שיקול דעת שהוא בעיקרו סטייה מתכנית שאושרה על ידי מוסד תכנון מוסמך, והמצדיק מנגנון בקרה חיצוני לוועדה המקומית. הצדקות אלה הן לעצם קיומה של החובה לשתף את הציבור והן לזכות להתנגד ולערור אינן קיימות כאמור ביחס להיתר התואם את התכנית שאושרה על ידי מוסד התכנון המוסמך. זאת ועוד, הליכי התכנון שואפים לקיומו של הליך יעיל וזריז אשר יאפשר לבעל זכות בקרקע כמו גם לציבור ליהנות, תוך זמן סביר, מפירות התוצר התכנוני ולאפשר את מימושם של השימושים שנקבעו בתכנית למקרקעין. ככלל, השלב המיועד לליבון השיקולים התכנוניים, ולשמיעת טענותיהם של כל אשר יכולים להיות מושפעים מן התכנית הוא שלב הדיון בתכנית. הדיון בהתנגדויות, המהווה חלק מן ההליך התכנוני הוא במובן זה, שיאו של ההליך התכנוני, אשר באמצעות שיתוף הציבור הנעשה במסגרתו משביח את התכנית ואת עומקו של הדיון בה. משהכריע מוסד התכנון בהתנגדויות, ומשאושרה ופורסמה התכנית, הושלם הליך תכנוני ארוך ומקצועי במסגרתו ניתנה ההזדמנות אף למתנגדים לתכנית להשמיע את דברם. על פי סעיף 145(ב) לחוק, מכוחה של תכנית יכול אדם לפנות אל רשות הרישוי המקומית (המורכבת, כאמור בסעיף 30 לחוק, מיו"ר הועדה המקומית או יו"ר ועדת המשנה שלה, ומהנדס הועדה), ולבקש כי ינתן לו היתר "מתאים לתכנית". ככלל, בקשת ההיתר אמורה להיות שלב המתבצע מול רשות הרישוי שעקרו מתן ביטוי קונקרטי להוראות התכנוניות שנכללו בתכנית המאושרת. כאמור לעיל, הדיון התכנוני ובכלל זה מכלול ההיבטים בהם עשויה להיות לתכנון זה השלכה על בעלי ענין שונים, כבר התנהל במלואו והוכרע בפני מוסד התכנון אשר אישר את התכנית. ודוק, גם בשלבי ההחלטה ליתן היתר תואם תכנית נתון לועדה המקומית, או ליתר דיוק לרשות הרישוי, שיקול דעת מסויים ביחס לפרטי הבינוי המופיעים בהיתר, הפרטים העיצוביים השונים וכד'. פרטים אלה נותרו ככלל, לפי קביעת המחוקק, להכרעתם של אנשי המקצוע בועדה המקומית ובעיקר להכרעתו של מהנדס הרשות המקומית, שהוא חבר ברשות הרישוי המופקדת על פי החוק על מתן היתרים מסוג זה. משום שמדובר ככלל, בשקול דעת מצומצם וטכני (הנדסי) באופיו, הסמיך המחוקק את רשות הרישוי, בה חבר מהנדס, לדון במתן היתר תואם תכנית. זאת לעומת הדיון בבקשה להקלה או שימוש חורג, בו הוסמכה הועדה המקומית לדון בהרכבה המלא. כזכור, בהליך זה (בקשה להקלה או שימוש חורג), בניגוד להליך נשוא העתירה, נתונה הזכות להתנגד, ובהתאמה, הזכות לערור לועדת הערר. אין כל הצדקה לייצר מנגנון ערר, שהוא מטבעו מנגנון יקר למערכת ולפרט המבקש לממש את הזכויות שהוקנו לנכסו בתום הליך סטטוטורי ארוך , והכל, על שיקול דעת מינהלי מצומצם מאד בהיקפו. אף הרכבה של ועדת הערר מעיד על כך כי היא מיועדת ככלל לעסוק בבחינה תכנונית במובנה הרחב, ומכאן כי ערר על שיקול דעתה המצומצם ממילא של רשות הרישוי אינו הולם את ואינו מתאים להרכבה הנרחב של ועדת הערר. לבסוף נבקש להזכיר, כי על פי הדין הישראלי, לא על כל החלטה מנהלית ניתנת זכות לערור לגוף מינהלי נוסף (טרם פניה לבית המשפט). הכרעה האם ראוי להקנות זכות כזו תתקבל על ידי המחוקק בהתייחס למגוון של שיקולים ובהם היקף שיקול הדעת המוקנה לגוף המחליט ומידת ההצדקה לייצר ערכאת ביקורת מנהלית נוספת, טיב הזכות המוקנית, מידת הפגיעה במבקש ההיתר או הרשיון כתוצאה מערר ועוד. מתן היתר בניה, הוא חלק מ"רישוי הבניה", לאחר ששלב תכנונה כבר תם. במקרים רבים בהם מחייב הדין מתן רישיון (כגון רשיון עסק, או רשיון למקצוע) לא הוקמה ערכאת ערר מינהלית כלל על החלטה לתת היתר או רשיון מעין זה , ועל המעוניין לתקוף החלטה זו, לפנות לערכאות שיפוטיות. מאחר שלא נטען על ידי העותר בפני ועדת הערר כי ההיתר אינו תואם תכנית, קבעה ועדת הערר כי לעותר אין זכות ערר על החלטת המשיבה 2 ולפיכך ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בערר. כאמור, אין פירושו של דבר כי העתר עומד בפני שוקת שבורה, אלא שהוא רשאי להגיש עתירה מנהלית שתוקפת את החלטת המשיבה 2. ואכן, במסגרת העתירה מעלה העותר את טענותיו נגד החלטת המשיבה 2. ועדת הערר אינה נדרשת לטענות אלו, אך היא סבורה כי זהו ההליך הנכון לתקוף את החלטת המשיבה 2 ולא בדרך של הגשת ערר לועדת הערר. "... מכאן כי איננו סבורים כי ענייננו עומד בכל מבחן שהוא לעניין זכות הערר ולפיכך אנו רואים לדחות ערר זה מחמת העדר זכות להגשתו. יחד עם זאת, ראינו לנכון להעיר שלושה: אחד, לעניין פרשנות הועדה המקומית לתקנה 4.09 (2) הרי שאנו סבורים כי נפלה שגגה בפרשנות זו שכן הן לשונה של התקנה המחייבת "קפיצות אופקיות של 0.6 מ'" והן תכליתה (מניעת קיר תומך שאינו פרופרציונאלי בגובהו ביחס למקרקעין גובלים, מחייבות לטעמנו פרשנות לפיה המרחק של 0.6 מ' הינו מרחק ברוטו מפני הקיר האחד ועד פני הקיר השני, שאם לא כן עשוי (כפי שנעשה בחלק מהמקרה בענייננו, להיווצר מצב לפיו מדובר בחומה אחת ויזואלית או לפחות במצב המתקרב ל"האחדה" בין שתי החומות באופן שבו הרצף אינו נקטע בצורה אפקטיבית. שניים, לעניין מיקום חדר המכונות איננו סבורים כי יש בטענות העוררים ממש. החדר אכן ממוקם בצמוד לבריכה, במרחק של כ - 10 מ' מבית העוררים והפעלת הבריכה באמצעות סירקולציה מחייבת מיקומו במיקום שנבחר, לפיכך אנו סבורים כי מיקומו נכנס בהגדרה של צמוד ככל האפשר לבית המגורים וצמוד לבריכה עצמה וזאת מבלי ליצור מטרד לעוררים, מה עוד שמדובר בחדר מכונות "קבור". ושלוש לעניין פתחי הניקוז, נחה דעתנו כי נמצא פתרון אשר אינו משפיע על חלקת העוררים. לפיכך אנו ממליצים לועדה המקומית (ובהעדר זכות ערר מדובר בהמלצה) להורות על תיקון תכנית השינויים באופן שה"קפיצות" יתבססו על מרחק 0.6 מ' ולא על מרחק 0.5 מ' כפי שנעשה. בכפוף לאמור הערר נדחה.בניהחוק התכנון והבניהתכנון ובניה