התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע

התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע בנושאים השמאיים תהיה מצומצמת ומוגבלת ר' סיכום של ההלכה בנושא היקף ההתערבות בהכרעת השמאי במסגרת עמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג' (): "אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש. סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן." (הדגשה שלי - ג.ה.). ועדות הערר השונות אימצו גישה זו לגבי ההתערבות המצומצמת בשיקול דעת השמאי המכריע בכמה החלטות, ר', למשל, בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () וכן בערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()(להלן: "יונייטד סינגוג"). על שתי החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים, כאשר הערעור המנהלי לגביהן נדחה בפסק דין מנומק, ר' עמ"נ (ירושלים) 45066-03-10‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שבתאי זכריה ו-35 אח' (). כן, ר' עמדתו הברורה של כב' בית המשפט בעמ"ן (ירושלים) 48291-05-10 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (): "קודם בחינת הטענות לגופן נזכיר את היסודות: כפי שציינה ועדת הערר בראשית החלטתה, התערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע תעשה במצבים חריגים. בתי המשפט חזרו ופסקו לעניין זה כי השמאי המכריע ממונה כגורם מקצועי אובייקטיבי ובעל מומחיות מטעם ועדת הערר, על מנת ליתן את חוות הדעת המקצועית שתהווה בסיס להכרעתה. אמת נכון הדבר, אין לחוות דעתו של השמאי המכריע תוקף מחייב משל עצמה, ורק קבלתה על-ידי ועדת הערר עושה אותה לבעלת התוקף. אולם התערבות ועדת הערר בקביעתו של שמאי מכריע תהא אך אם נפל בה פגם עקרוני, כגון אם היתה חלילה מוטה מטעמים זרים או נגועה בפגם כלשהו מתחום כללי הצדק הטבעי, או אם יש בה שגיאה חמורה היורדת לשורשו של עניין." (הדגשה שלי - ג.ה.). ר' לאחרונה עמדה נוקשה יותר לגבי העדר התערבות בשומה מכרעת וזאת בעמ"ן (תל אביב) 33103-02-12 משרד התחבורה ואח' נ. גלר ואח' (): "אין כל מניעה שוועדת הערר תאמץ את מסקנות השמאי המכריע. היא מינתה אותו על מנת להסתייע בחוות דעתו. הוועדה אינה צריכה להתערב בשומה המכרעת אל אם כן, נמצא בה פגם היורד לשורש תקופתה מבחינת דיני המנהל הציבורי" מכאן, למרות שאין מחלוקת כי לוועדת הערר סמכות להתערב בשומה המייעצת, הרי ככל שמדובר בנושאים מקצועיים שמאיים, ועדת הערר מצווה לרסן את היקף התערבותה. לפיכך, ככל שהנושא העומד לדיון נושא אופי שמאי מקצועי (כגון: קביעת שווי) כך היקף ההתערבות יהיה קטן יותר, לעומת זאת ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יהיה גדול יותר. לאור האמור לעיל נבחן את טענות העוררים בעררים השונים. דיון בערר 8046/11 - שומת אשרת בחנו בקפדנות את טענות העוררת הן בכתב הערר והן אלו שנטענו בדיון בעל פה, ולא מצאנו בהן להצביע על פגם בשומת המייעצת, קל וחומר שלא על פגם חמור או יוצא דופן. נציין, כי ההשגות בערר זה אינן עוסקות בנושאים משפטיים אלא בנושאים שמאיים טהורים, אשר בהם כאמור היקף ההתערבות יהיה מצומצם. למעשה די בכך שמדובר בטענות שעיקרן שמאי, טענות אשר נבחנו על ידי ועדת הערר ואין הן מצביעות על פגם חמור או יוצא דופן, בכדי לדחות את ההשגות. למרות זאת, נתייחס בקצרה לטענות העורר לגופן: הטענה המרכזית של העורר הינה כי באופן בסיסי אין מקום להשוות בין עסקאות המרינה בהרצליה לבין הפרויקט בורדיה נשוא הערר. אלא שהשמאי המייעץ מודע היטב לשוני בין הפרויקטים והדבר עולה הן מנימוקי השומה המייעצת והן מהתוצאה שלה. כך מסביר השמאי המייעץ את כוונתו לגבי פרויקט המרינה: כלומר, השמאי המייעץ מבהיר כי אין הכוונה לערוך השוואה ישירה בין הפרויקטים אלא השוואה עקרונית בלבד. השמאי המייעץ ממשיך ומבאר: כלומר, השמאי המייעץ מודע לכך שלמרינה הרצליה מאפיינים שונים של מתחם תיירות ומביא זאת בחשבון. מכאן, הוא לומד מהשוואת הפרויקטים את הנושא העקרוני בלבד בנוגע להבדלי השווי בין סוגים שונים של דירות. אשר על כן, אנו דוחים השגה זאת של העורר. טענה נוספת של העורר הינה כי השמאי המייעץ לא הביא בחשבון את הצפייה הסבירה לשינוי ייעוד במצב הקודם וזאת בניגוד להנחיית ועדת הערר. לא מצאנו כי השמאי המייעץ התעלם מהנחיה זו של ועדת הערר כאשר היא מוזכרת באופן מפורש בשיקולי השמאי המייעץ: למען הסדר הטוב סעיף 129 בהחלטת ועדת הערר, הסעיף אליו מפנה השמאי המייעץ, קובע: "אשר על כן השמאי המייעץ רשאי להביא בחשבון את הצפיות לשינוי הייעוד למגורים במצב הקודם ובלבד שציפיות אלו אינן מבוססות על התכנית החדשה או על שימוש בלתי חוקי." הנה כי כן, קיימת התחשבות מפורשת של השמאי המייעץ בנתון זה. עוד טוען העורר כנגד מחסור בנתונים, כאשר לטעמו לא ניתן להסיק מהנתונים תוצאה מובהקת. בהקשר זה טען העורר גם כנגד עסקאות משרד התווך. מדובר על טענה במישור שמאי שעניינה ניתוח עסקאות השוואה. פעולה זו של אגירת עסקאות השוואה וניתוחן נמצאת בלב ליבה של העשייה השמאית המקצועית. לא מצאנו כל פגם חמור או יוצא דופן בנתונים עליהם הסתמך השמאי המייעץ. הסקת מסקנות שמאיות כרוכה במקרים רבים בניתוח עסקאות חסרות או בעלות מגמה סותרת, בסופם של דברים מומחיות השמאי המייעץ מתבטאת, בין היתר, ביכולתו להבין ולהוציא את המסקנה השמאית הראויה מהנתונים הקיימים, גם כאשר אלו חסרים. איננו סבורים כי במקרה שבפנינו השמאי המייעץ כשל בכך, ההפך הוא הנכון, מסקנת השמאי המכריע ראויה וקוהרנטית. דין דומה חל גם על נתוני העסקאות של משרד התווך, כאשר השמאי המייעץ אינה בונה את שומתו על סמך עסקאות משרד תווך, אלא אלו מהוות ראיה נוספת בלבד על מנת ללמוד על מגמת הפער. לפיכך, לא מצאנו כל סיבה להתערב בנושא זה. הטענה האחרונה של העורר הינה כי בסופם של דברים קבע השמאי המייעץ את הפער על 15%, וזאת באופן שרירותי, כאשר לטענתו של השמאי המייעץ הפער בעסקאות בין דירת מגורים לבין דירת נופש הינו בין 15% לבין 35%. איננו סבורים כי הקביעה של 15% הינה קביעה שרירותית, השמאי המייעץ מסביר היטב במסגרת השומה את שיקוליו השונים לקבוע את הפער בערך הנמוך שהתגלה בפער העסקאות, בין היתר, לאור השוני בפרויקטים וכן התחשבות בצפייה סבירה במצב הקודם. לאור האמור לעיל, אנו דוחים את השגות העורר על השומה מייעצת. עוד מצאנו לנכון לציין כי גם בחינת השומה מייעצת "ממבט הציפור" מתגלה שומה מייעצת מנומקת, מפורטת וקוהרנטית אשר מובילה לתוצאה הגיונית על סמך הנחיות ועדת הערר, כך שמן הראוי לאמצה. דיון בערר 8039/11 שומת דיאמנט שומה זו אף היא חוסה תחת העיקרון של התערבות מצומצמת של ועדת הערר. אלא, שבמקרה שלפנינו בפני ועדת הערר עומדות שתי שומות נוספות של שמאיים מייעצים לגבי אותם המקרקעין כמעט (דירות אחרות בבניין) ולפיכך רשאית ועדת הערר להתערב בשומה מייעצת מסוימת על סמך קביעות של שמאי מייעץ אחר. אנו סבורים כי במקרה המיוחד שבפנינו יש לקבל הן את השגות הוועדה המקומית והן את השגות העוררים לגבי שומה זו. לעניין השגת הוועדה המקומית, ועדת הערר קבעה בהחלטה באופן מפורש כי 50% מהדירות להן ניתנה הקלה מסוימת מכוח ההיתר לא שינו ייעודן, ונצטט: "אין בהחלטה לאשר את הבקשה להיתר בשנת 2000, או בהיתר שהונפק מכוחה, כל ראיה כי הייתה כוונה לשנות את הייעוד למגורים, וממילא החלטה שכזו ללא הליך של שימוש חורג אינה חוקית. אכן, ההחלטה, ומכאן גם ההיתר, מכנים את היחידות בשם "דירות" ומאפשרים את מכירתן בשוק החופשי, אך בכך עדיין אין בכדי להפוך את השימוש בהן לדירות מגורים." לפיכך, הקביעה כי יש להפחית מההשבחה 50% בגין דירות אלו אינה מתיישבת עם הנחיית ועדת הערר. ודוק. השמאי המייעץ היה רשאי להביא בחשבון נתון זה כמשפיע על ההשבחה בשיעור מסוים, אולם השמאי המייעץ לא עשה כן, אלא הפחית מההשבחה סך של 50% באופן מלא. המשמעות הנובעת מההפחתה המלאה שערך השמאי המייעץ, הינה כי דירות אלו דינן כדירות ששינו ייעודן למגורים לכל דבר ועניין וזאת בניגוד להנחיית ועדת הערר. עוד נציין כי גם הנמקת השמאי המייעץ בעניין זה הינה שגויה, כאשר השמאי המייעץ קובע: "ההיתר...למעשה פטר בצורה כללית 50% מהדירות מהחובה לשמש יחידה מלונאית והיא הפכה ליחידת דיור עצמאית". כפי שפורט בהרחבה בהחלטת ועדת הערר מיום 12.12.12 עמדת ועדת הערר אינה כי היחידה הפכה ליחידת דיור עצמאית. לפיכך, אנו סבורים שיש לקבל את ההשגה בנושא זה. אנו סבורים כי יש מקום לקבל גם את השגות העוררים לגבי קביעה של 50% פער בין שווי יחידת דיור מלונאית לשווי יחידת דיור עצמאית (40% לאחר ניכוי צפייה סבירה). השמאי המייעץ מבסס את עמדתו בדבר פער של 50% בין דירת מגורים לדירת נופש כדלקמן: "במסגרת סקרים אליהם הגעתי נחשפתי למידע בגין דירות נופש המושכרות לטווחים קצרים עד בינוניים..." במסגרת ההערות לשומה מציין השמאי המייעץ כי אינו יכול לחשוף את המידע הנ"ל לאור התנגדות החברות שהעבירו אותו. סקרים אלו לא נחשפו גם בפני ועדת ערר. בנסיבות שכאלו, ייתכן ואילו לא היו בפני ועדת ערר שתי שומות מייעצות של שמאים אובייקטיבים אחרים, לא היינו מתערבים בנושא זה בשומה, ובכל מקרה הדבר אינו נדרש להכרעה היות ויש בידנו שמאויות אחרות. בניגוד לשמאות מר דיאמנט השומות האחרות מבוססות על קשת של עסקאות אשר היו חשופות לצדדים וכן לוועדת הערר, לרבות הערות רבות לגבי עסקאות אלו, דרך ניתוחן ואופן האפשרות להקיש מהן על הפרויקט בנורדיה, ניתוח כזה חסר בשומת השמאי המייעץ דיאמנט. נציין כי מר דיאמנט מתייחס לשומת השמאי המייעץ אשרת ומקבל את הנתון של פער של 28% בשווי בין דירת מגורים לדירת נופש בהרצליה ואף מציין כי הדבר מתיישב עם הנתונים שלו לגבי מלון דניאל, גם הוא בהרצליה. אלא שלטעמו הפער במקרה שבפנינו אמור להיות גדול יותר (פי שניים לערך) מהפער בעסקאות בהרצליה וזאת לאור העובדה כי האזור נשוא הערר אינו אטרקטיבי למלונאות. איננו מקבלים עמדה זו של השמאי המייעץ דיאמנט, אנו סבורים כפי שקבע הן השמאי אשרת והן השמאי עאלם כי הפער בין מחירי דירה לבין מחיר דירת נופש בפרויקט נורדיה אמור להיות נמוך יותר מהפער בפרויקט המרינה לאור ההבדלים המהותיים בין הפרויקטים, כפי שמוסבר היטב בשומות אלו. עוד נזכיר, כי השמאי אשרת קבע כי פרויקט המרינה בהרצליה אינו מתאים להשוואה ישירה, אלא רק לבחינה העקרונית ולמעשה לא המשיבה ולא העורר בערר 8046/11 חלקו על כך. שיקול נוסף נעוץ בכך שהן השמאי עאלם והן השמאי אשרת מגיעים לתוצאה דומה (15-20% פער בין דירת מגורים לדירת נופש) וזאת על ידי חילוץ שיעור ההבדל בין דירות במלון דירות לדירות רגילות וכן על ידי תחשיב של בסיסי תשואה ושיעור תפוסה כפי שערך השמאי עאלם. לפיכך, אנו סבורים כי קביעת פער של 40% בין המצב הקודם למצד החדש בפרויקט נורדיה וזאת ללא בסיס של עסקאות שניתן לבקר ובסטייה של כ- 100% משומות מייעצות של שמאי אחרים לגבי אותה סוגיה, מהווה שגיאה חמורה ויוצאת דופן המצדיקה התערבות של ועדת הערר. אשר על כן, אנו מבטלים את קביעת השמאי המייעץ דיאמנט לגבי הפער בין מצבי התכנון בסוגיה שבפנינו. באופן רגיל היינו אמורים להשיב את הנושא לשמאי המייעץ על מנת שייבחן פעם נוספת את השומה בהתאם להנחיות ועדת הערר. אלא, שכאמור, קיימות בפני ועדת הערר שתי שומות של שמאים מייעצים, כאשר שומת מר אשרת נבחנה כמפורט לעיל על ידי ועדת הערר ונמצאה ראויה וסבירה. לפיכך, במקרה זה שבפנינו, אין צורך להחזיר את השומה לשמאי המייעץ ולבזבז משאבים לצדדים ולשמאי המייעץ, וראוי להחיל את העקרונות של שומת אשרת על מקרה זה, כדלקמן: לטעמנו, אין מקום להתערב בשטח האקו' שקבע מר דיאמנט לדירה בשטח של 133 מ"ר. כמו כן, אנו סבורים כי השווי שנקבע למ"ר על ידי מר דיאמנט, שווי של 18,000 ₪, שווי אשר נקבע לאור עסקאות השוואה, וכן בהשוואת מיקום וקומה (קומה 11) ביחס לשווי מ"ר שנקבע בשומות עאלם ואשרת, הינו שווי ראוי ונכון. איננו חושבים כי יש להביא בחשבון את הקיזוז בסך 3% שעורך השמאי דיאמנט לאור העברת שטח בנוי לידי העירייה, היות ותחשיב הפער של השמאי אשרת מביא בחשבון את מכלול הגורמים המשפיעים על השווי בשני מצבי התכנון. עוד נציין כי אף השמאי דיאמנט עצמו מצד אחד אכן קובע קיזוז של 3% בשווי המצב החדש, אולם מצד שני, גוזר את שווי המצב הישן משווי המצב החדש לאחר הקיזוז, כלומר הקיזוז, גם לטעמו של דיאמנט, בא לידי ביטוי גם במצב הקודם. לפיכך תחשיב ההשבחה הראוי לטעמנו הינו, כדלקמן: שווי מצב חדש: 133 מ"ר X 18,000 ₪ למ"ר = 2,394,000 ₪. שווי מצב קודם: 133 מ"ר X 18,000 ₪ למ"ר X 0.85 = 2,034,900 ₪. השבחה: 359,100 ₪ היטל השבחה: 179,550 ₪. לפיכך, אנו מעמידים את היטל ההשבחה למועד הקובע על סך של 179,550 ₪. סיכום לאור האמור לעיל אנו דוחים את ההשגות על שומת אשרת בערר 8046/11 ונותנים לה תוקף של החלטת ועדת ערר. אנו מקבלים את השגות הצדדים על שומת השמאי המייעץ מר דיאמנט וקובעים כי היטל ההשבחה בגין התכנית יעמוד על סך של 179,550 ₪ נכון ליום הקובע. אין צו להוצאות. שמאותעררועדת עררשמאי מכריע