מגרש למגורים בבנייה רוויה, ברחוב המאופיין בבנייה מעורבת של צמודי קרקע ובנייני מגורים בני ארבע עד שבע קומות, בבנייה ותיקה לצד חדשה. במגרש בנוי כיום בית מגורים צמוד קרקע חד קומתי בבנייה ותיקה, המיועד להריסה. התכנית החלה במקרקעין, נת/100/ש/1, מאפשרת לבנות בהם ארבע קומות על קומת עמודים מפולשת, 120%, 12 יחידות דיור לדונם, ובענייננו עסקינן בחצי דונם. ההקלה המבוקשת בקו הבניין הינה הקלה מינורית של 29 ס"מ (במקום 6 מ', 5.71 מ'. הקלה בשיעור כזה אינה גורמת לקרבה יתרה ואינה משמעותית. במקרקעי העוררים, המצויים באזור מגורים י' על-פי התכנית הנזכרת לעיל, ניתן לבנות שש יחידות דיור לדונם בשתי קומות על עמודים (לגביהם ניתן לבקש הקלה בגובה). תוספת יחידת דיור אחת אינה מעלה ואינה מורידה לעניין אופי האזור; גובה הלובי הוכתב על-ידי הוועדה המקומית, בהתאם למדיניות העירונית; הטופוגרפיה של מגרש המתנגדים גבוהה בכמטר מגובה המגרש הנדון; התבקש שיפוע מינימלי בהתחשב בגובה הרחוב לצורכי ניקוז (שיפוע של 1% בלבד). סך הכל מדובר בפיתוח עירוני סביר, התואם את הסביבה, הבנייה בחלקת העוררים אינה בנייה צמודת קרקע בהכרח, אלא יש בכוחה לצמוח לרום השווה ערך לשש קומות (באמצעות הקלה), העיר נתניה כוללת תכנון אורבאני המצמיד בנייה רוויה לצמודי קרקע זה לצד זה, ואין כל חיוב להדרגתיות. * * * מאחר שתשובת המשיבים לא הגיעה לעוררים קודם לקיום הדיון, התאפשרה זכות תשובה לעוררים לגבי האמור בה, ובתגובה טענו כי מדובר בקבוצת רכישה פיננסית, אשר בונה הבניין להשקעה ולא למגורים. הקלות כפי שנכללו בתכנית המבוקשת, עלולות לגרום לפגיעה קשה באיכות חיי העוררים ומשפחותיהם. אין כל בעיה "להכניס" את זכויות הבנייה הקיימות על-פי התכנית ללא הקלות למגרש הקיים, שמידותיו רגולריות. סך כל זכויות הבנייה מגיעות כדי 709.5 מ"ר, ואין בעיה לנצלן במסגרת הקומות המותרות, שכן מידות המגרש מייצרות שטח בנייה של 225 מ"ר, אשר בניכוי מעלית, מדרגות ומסדרון,מגיע כדי כ-200 מ"ר בארבע קומות, פלוס 70 מ"ר עליית גג, בקומות המתאימות. אלא שהעירייה מעוניינת בדירות ארבעה חדרים מרווחות, אך גם דרישה זו ניתן להיענות לה, באמצעות בניית דירות דופלקס. בכל מקרה, נפח הבנייה שביקש היזם נכנס בקלות לארבע קומות, ואין להוסיף קומות נוספות צמוד לאזור בנייה נמוכה . כמו כן, לא ניתן למצות בנייה אחרת על מגרשי העוררים, בהעדר זכויות מספקות. שטח הבנייה המאושר של 810 מ"ר מייצר, על-פי התכנית, שש דירות בשטח של 135 מ"ר. דירות כאלה מחייבות על-פי התקן חניה וחצי, ובסך הכל תשע חניות. לא ברור כיצד היזם בונה דירה נוספת והעירייה דורשת רק שבע חניות. יש להסתפק בשיפוע של עד חצי אחוז, או לחילופין לאפשר בור ספיגה. הדוגמאות שהביאו המשיבים בנוגע לעירוב בין בנייה רוויה ובנייה צמודת קרקע אינן דומות, שכן רח' הלילך הוא שדרה רחבה, בה הכביש מפריד בין האזורים השונים, ורח' המורן מצוי באזור חדש, בו הופשרו מגרשים חקלאיים ויש כביש מפריד. כמו כן, הדוגמה שהובאה מרח' גולומב אינה נכונה, שכן מדובר בבניין בן שש קומות בלבד פלוס קומת עמודים וחדרי יציאה לגג, ולא שמונה קומות כפי שמוצג. עמדת הוועדה המקומית הוועדה המקומית החליטה לקבל ההתנגדויות בחלקן, ביטלה הקומה החלקית, הנמיכה את גובה הלובי ואישרה את יתרת הבקשה. בהתאם למדיניותה, הוועדה המקומית מבקשת להקים יחידות דיור גדולות של ארבעה חדרים. בהתאם לזכויות הבנייה במגרש ללא כל הקלות לא ניתן לבנות את כל הזכויות בארבע קומות בלבד. כמפורט לעיל ובשל גודלו של המגרש, מתוכננות הדירות בפרישה של דירה לקומה, ולפיכך התבקשה ההקלה במספר הקומות. תוך התחשבות בשכנים הגובלים איזנה הוועדה המקומית בין זכויות מבקשי ההיתר והמתנגדים, כמפורט לעיל. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים. ככלל, הבהרנו לא אחת כי על-מנת לחרוג מהמשטר התכנוני החל בחלקה נתונה, על מבקש הבקשה להבהיר הסיבה לחריגה המבוקשת, שאם לא כן נפגעת, לטעמנו לשווא, הוודאות התכנונית באותו אזור. במקרה דנן, ניתן לבנות במקרקעין 625 מ"ר עיקרי (125% x 500 מ'), כאשר התכסית בין קווי הבניין מגעת כדי 153 מ"ר. תכסית זו כוללת כמובן הן שטחים עיקריים והן שטחי שירות. בתוספת הממ"דים מגיע שטח הדירות כדי כ-700 מ"ר. ברי כי שטח זה, כשלעצמו (עוד טרם חישוב המעלית וחדר המדרגות המתחייבים, כמו גם הלובי הנדרש על-פי מדיניותה העקבית של הוועדה המקומית נתניה), אינו מאפשר תכנונו בארבע קומות כפי שמאפשרת התכנית. במצב דברים זה, גילינו דעתנו לא אחת, כי קיימת סיבה מוצדקת לחרוג מהוראות התכנית ולאפשר תוספת קומות ו/או חריגה מקווי הבניין, הכל כמובן בכפוף לבדיקת השפעות חריגות אלה על הסביבה, בשים לב לטענות המתנגדים. במקרה דנן, אנו סבורים כי האיזון מחייב בנייתו של בניין בן 6 קומות ע"ע, שכן גם תכנון כזה יאפשר בניית דירה בקומה, ב"מחיר" הגיוני יותר כלפי שכניהם של המבקשים (הם המשיבים בערר שלפנינו). מנגד, אין לחייב הנמכת הבניין מעבר לאמור, שכן כאמור, להערכתנו לא ניתן יהא להגיע לתכנון טוב ונכון, המנצל הזכויות המוקנות במקרקעין, בבניין נמוך יותר. לעניין זה, יוזכר כי לאף אדם אין זכות קנויה על התכנון במגרשו של רעהו, וכי על המתגורר בסביבה אורבאנית להביא בחשבון בין היתר, התפתחותה בהתאם למקובל. לעניין זה, יפים דבריו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת שכבר קבע כי : "אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר." עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי. לעניין זה אנו מתכבדים להפנות להלכה שנפסקה בבית המשפט העליון ולפיה: "כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו." (ע"א 1182/92 ברעלי נ' הועדה המקומית י-ם) כן השווה עת"מ (י-ם) 836/06 קופלר ואחר נ' וועדת הערר ואח', שם אישר ביהמ"ש את החלטת וועדת הערר שקבעה: כל הגר בעיר צריך וחייב לקחת בחשבון כי יתכן ויינתנו הקלות אשר תפגענה בנוף הקיים לבני ביתו". דרישתה של הוועדה המקומית ללובי בשיעור קומה גבוה מזה של קומה רגילה, הינה דרישה לגיטימית וקונסיסטנטית בעיר, אשר נטמעה כבר ברבות מהתב"עות החלות בה, ומייצרת בנייני מגורים בעלי כניסה מכובדת וחזות נעימה לרווחת דייריהם. אשר על כן ולאור כל האמור, הערר מתקבל באופן חלקי, כך שמספר הקומות (ומספר הדירות בהתאמה) יועמד על שש, שכן באופן כזה ניתן להערכתנו לנצל באופן מיטבי את הזכויות המוקנות במקרקעין, תוך השפעה מינימלית על סביבתם. בניהקרקעותבנייה רוויה