היתר בניה להקמת תחנת תדלוק מדרגה ב' במקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 5167 ברחוב המיסב ביבנה. וכך החליטה הועדה המקומית: "לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים: התכנית סותרת הוראות תכנית מתאר ארצית תמ"א 18 לעניין מתן היתר בניה מבלי שנבחנו מאפייני האיזור וההיבטים הסביבתיים כמו גם תחנות דלק, טרם אישור ההיתר. המגרש מהווה חלק ממתחם הנמצא בהליך תכנוני לעיבוי העיר. אישור הבקשה יהווה מכשול בגמישות התכנונית הנדרשת לקידום תכנון המתחם. המגרש הנדון נמצא אינו עומד בתקן של מרחק נדרש משטח למבנה ציבור/בי"ס במסגרת התכנית לעיבוי וציפוף. אישור התחנה ימנע פיתוח השב"צ דר שיפגע בקידום התכנית לעיבוי עירוני בשל חוסר היכולת לספק צרכי ציבור בהתאם לנדרש. אישור התכנית לתחנת דלק יפגע בקידום התכנית לעיבוי וציפוף עירוני החיונית ליצירת חיבור ורצף תכנוני בין מערב ומזרח העיר ויהווה פגיעה באינטרס הציבורי. תחנת הדלק קרובה לכביש 42 ויושבת על ציר תנועה צר המרכז את היציאה מן העיר. מיקום תחנת הדלק הנוספת יצור בעיות תחבורתיות. אין הצדקה לשתי תחנות דלק צמודות האחת בצד השניה באיזור." תמצית טיעוני העוררת העוררת טוענת כי מדובר במקרקעין המתאימים ביותר להקמת תחנת תדלוק, הן בהיבט של סביבתם המאופיינת בבתי מסחר, מלאכה ותעשיה; הן בהיבט התחבורתי, שכן הכניסות והיציאות למגרש וממנו הנן מהכביש הפנימי של איזור התעשיה, רחוב המיסב ואין צורך בהסדרי תנועה מיוחדים. בסמוך למקרקעין קיימת תחנת תדלוק אחרת של חברת "דור אלון" המצויה על ציר היציאה הראשי דרומה (בשונה מהתחנה נשוא בקשה זו). אף התחנה של "דור אלון" אינה גורמת למטרד תחבורתי, קל וחומר בענייננו. כן נטען, כי השתלבותה של תחנת התדלוק במע"ר הנה בלתי מוטלת בספק, מה עוד שמדובר בפאתי איזור המע"ר לכאורה. עוד טוענת העוררת בעררה, כי אין כל תכנית בהכנה ביחס למגרש או לסביבתו. מדובר בכוונה תכנונית מצד מנהל מקרקעי ישראל, לא פורסמו הודעות על פי סעיפים 77 ו-78 ליעוד האזור לעיבוי העיר. כוונה זו קיימת כבר למעלה משני עשורים, אולם לא קודמה במישור הנורמטיבי. כן נטען, כי היום מדובר באזור מוזנח ולא מטופח וככל שיקודם תכנון כזה, אין מניעה לשלב התחנה בעניינו. העוררת מוסיפה וטוענת, כי הועדה המקומית מתעלמת מחובתה על פי הדין מהאינטרס הציבורי העומד בבסיס הרפורמה למשק הדלק לעידוד התחרות וקידום הקמת תחנות דלק. לעניין יעוד החלקה, טענה העוררת כי המקרקעין מיועדים למלאכה ולתעשייה ולפיכך יש להתיר התחנה המבוקשת. לנושא התחבורתי טענה העוררת כאמור, כי עובדתית ציר היציאה הראשי הדרומי הנו כביש 42, סמוך לו נמצאת תחנת תדלוק "דור אלון"; התחנה נשוא ערר זה, לעומת זאת, מצויה במרחק של כ-100 מ' מאותו ציר, על ציר תנועה פנימי ודליל בתנועה. כן תמכה העוררת את טענתה בעניין זה בחוות דעת תנועתית, לפיה תחנות דלק אינן מחוללות תנועה והקמת תחנת תדלוק במקום המבוקש תאיין את הצורך בביצוע פניות שמאלה את התחנה הקיימת ותתרום להעלאת רמת הבטיחות. רחוב המיסב אינו מרכז את היציאה מהעיר אלא משרת חלק מהתנועה היוצאת דרומה בלבד וחלק מהתנועה הנכנסת מדרום. תמצית עמדת המשיבות 2 ו-3 המשיבות 2 ו-3 בעלות זכויות במגרשים 1, 2 ו-4 בגוש 5167, המקיפים המקרקעין נשוא הערר, נשמעו לטענה לפיה הבקשה אינה תואמת תכנית כדלקמן: לטענתן של המשיבות הבקשה אינה תואמת את תמ"א 18 תיקון מס' 4, שכן סעיף 8 מאפשר הקמת תחנות תדלוק שלא על פי תכנית מפורטת, בכפוף להוראות הסעיף. אותו סעיף מבחין בין סוגי תחנות שונות. במקום בו קיימת תכנית מפורטת המייעדת מקרקעין לתעשייה או שילוב משולב, כהגדרתו בסעיף, ניתן להקים תחנת תדלוק בכל דרגה שהיא, אולם מקום בו קיימת תכנית מפורטת המשלבת גם מלאכה, תותר הקמת תחנת תדלוק לצריכה עצמית בלבד. הוראות התכנית החלה בתכנית מקרקעין יב/189 אשר בתחומה נמצאים המקרקעין נשוא הערר, קובעות כי האזור כולו מיועד למלאכה בלבד, כך שהקמת תחנת תדלוק מסוג ב' עומדת בסתירה להוראות אלו. כמו כן, הבקשה אינה ממלאת אחר סעיף 8(ג) לתמ"א, הקובע כי תנאי לקבל ההיתר הינו עמידה בתנאים הקבועים בתמ"א וביניהם העובדה כי תחנת תדלוק מסוג ב' כמבוקש כאן, תאפשר תדלוק של כלי רכב בכל משקל. על פי יועצת התנועה של הועדה המקומית, לא ניתן יהיה לשרת בתחנה רכבים כבדים ולכן התחנה סותרת גם נקודה זו. כן טענו המשיבות, כי לא הוצג מסמך הידרולוגי וכמו כן לא התקבלה חוות דעת של המפקח המחוזי לתעבורה וגם מטעמים אלה, הבקשה אינה תואמת תמ"א. תמצית תשובת הועדה המקומית המקרקעין הוצאו לשיווק על ידי ממ"י במסגרת מכרז, בניגוד לעמדת הועדה המקומית, אשר סברה כי נוכח תכנון עתידי, אין לשווקם ביעוד הנוכחי. תמ"א 18 אינה מאפשרת הקמת תחנת תדלוק בהיתר בנסיבות העניין, שכן המקרקעין מיועדים למלאכה ולפיכך כל שניתן להתיר הנו תחנת תדלוק לצריכה עצמית. גם אם מדובר באזור משולב לתעשייה ולמלאכה, עדיין אין סמכות להקים תחנת תדלוק בהתאם לתמ"א 18, שכן גם יעוד משולב כזה מוציא מכלל אפשרות הקמת תחנה רגילה. כן טענה הועדה המקומית, כי תמ"א 18 אינה פוגעת בסמכותה כמוסד תכנוני ושיקול דעתה, כאמור בסעיף 9.1 לתמ"א, הקובע כי "אין בתכנית זו כדי לחייב את מוסדות התכנון להפקיד תכנית, לאשר תכנית או ליתן היתר לתחנת תדלוק לפי סעיף 8...". סעיף זה קובע כי אף אם המצב התכנוני מאפשר זאת, לא מוטלת על מוסד התכנון כל חובה ליתן היתר ויש לועדה המקומית שיקול דעת, במסגרתו עליה לבחון מגוון שיקולים. הועדה המקומית טענה, כי בין יתר השיקולים שעליה לשקול, הנו קיומן של תחנות נוספות באזור ומאחר ובמרחק של כ-15 מ' קיימת תחנת תדלוק אחרת, הקיימת למעלה מ-30 שנה במקום, אין צורך תחבורתי או הצדקה אחרת להקמת תחנה נוספת. עוד טענה הועדה המקומית, כי הקמת תחנת תדלוק אינה תואמת את מאפייני האזור, שכן הקמת תחנה כזאת תהיה לרועץ ותסכן תכנון עתידי עליו שוקדת העירייה שנים ארוכות במטרה לפתח את האזור כולו של מזרח יבנה ולשדרגו. מדובר בתכניות המתייחסות לאזור מזרח יבנה מתוך ראייה כוללת והמצויות בשלבי הכנה אינטנסיביים לקראת דיון בועדה המחוזית. בהתאם לתכנון העתידי, תכפה הר כגיגית תכנון שאינו רצוי; כמו כן, תחנת תדלוק תסכן צרכי ציבור ומבני ציבור בסביבתה. כמו כן, הועדה העדיפה תכנון כולל על פני תכנון נקודתי שיסכל אותו. כמו כן, יש לדחות הבקשה מטעמים תחבורתיים ותנועתיים. התחנה חסרה תכנון לכלל סוגי הרכב, הרדיוסים בפניות אליה הנם מזעריים, רכב כבד אינו נגיש אליה אלא אם מבצע תמרון בתחומי הרחוב, רוחב המקרקעין הינם 21 מ' בלבד, אשר אמורים לכלול דרכי גישה, מעברים להולכי רגל ומשאבות ולפיכך ייווצרו עומסי תנועה מיוצרים בכניסה לעיר. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ארוכות ובמסגרת הישיבה האחרונה אף הציעה הסדר לצדדים ואולם הצעה זו נדחתה על ידי העוררת. ועדת הערר אף יצאה לסיור בשטח, על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים ובמסגרת זו נמצא כדלקמן: המגרש ריק, פנוי ומשמש כחניה. באיזור מבנים ישנים של תעשיה, מלאכה ומוסכים. ממזרח למגרש, מסעדה. מדרום למגרש, במרחק, בנייני מגורים בבניה. המצב התכנוני כמפורט בטענות הצדדים, במקרקעין חלות תכניות מספר. הרלוונטיות לענייננו הנן יב/189 ו-יב/3/62/30. יב/189 מייעדת המקרקעין כאזור מלאכה. התכנית אינה כוללת יעוד עצמאי לתעשייה. יש לציין כי מטרת התכנית לייעד, לחלק ולאחד שטחים למלאכה ותעשיה זעירה, לייעד שטחים לצרכי ציבור, להתוות שטחים חדשים, לבטל דרכים קיימות. כמו כן, קובעת התכנית בהוראותיה (בסעיף 3) כי לא יוצא רישיון עסק למפעל, כל עוד לא בוצע סעיף 2 הלכה למעשה, על מנת לסבר את האוזן יובהר, כי סעיף 2 עניינו בתכנית פיתוח. התכנית מאפשרת להקצות שטחים להיפרשוקים באזור תעשיה. תכנית יב/3/62/30 הנה תרש"צ ומטרתה בהתאמה, רישום שיכון ציבורי, אף תכנית זו מסווגת האזורים לאזורי מלאכה, שב"צ, שפ"פ, מגרש מיוחד וכו' ואינה כוללת יעוד עצמאי לתעשייה. התכנית אינה קובעת הוראות בנוגע ליעודים. תמ"א 18 שינוי מספר 4 קובעת בסעיף 8 אפשרות ליתן היתר לתחנת תדלוק שלא על פי תכנית לתחנת תדלוק "בהתקיים התנאים הבאים: מקום שתכנית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, מייעדת מקרקעין לתעשייה או לשימוש משולב הכולל תעשייה, משרדים ומסחר, או לייעוד של חניון שאינו לתחבורה ציבורית בלבד ובלבד שהחניון האמור אינו באזור בנוי למגורים, רשאי מוסד תכנון להתיר הקמת תחנת תדלוק מכל דרגה, וזאת כשאין בתכנית כאמור כוונה אחרת משתמעת לעניין הקמת תחנות תדלוק בתחומה. מקום שתכנית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, מייעדת מקרקעין למלאכה, לתעשייה, לחניון שאינו לתחבורה ציבורית בלבד ובלבד שהחניון האמור אינו באזור בנוי למגורים, או למבני ציבור או למבני משק ביישוב כפרי. רשאי מוסד תכנון להתיר הקמתה של תחנת תדלוק לצריכה עצמית. .... .... ...." טוענת המשיבה כי התמ"א מבחינה בין אזור מלאכה לבין אזור תעשייה לעניין אפשרויות הניצול במסגרת סעיף 8, באופן שאינו מאפשר תחנת תדלוק מכל דרגה באזור המיועד למלאכה. איננו מקבלים טענה זו. ראשית, בדברי ההסבר הובהר כי מטרתו של שינוי מס' 4, להוסיף ייעודים נוספים שבהם ניתן להקים תחנת תדלוק בהיתר, ולא לגרוע ביחס למצב הקיים. ושנית, הרציונאל לפיו קבעו ועדות התכנון בשעתו כי יש לבחון את אופי האזור על מנת לסווגו כאזור תעשייה ו/או מלאכה לצורך האפשרות להוציא היתר לתחנת תדלוק, לא השתנה והינו רציונאל בסיסי בדיני התכנון לפיו נבחנת מהותו של סיווג ולא כותרתו בלבד. כך, נקבע בעניין פז 6013/09 חברת נפט בע"מ נ' הועדה מקומית לתכנון ולבנייה, אילת: "אנו סבורים, כי הייעודים המפורטים בסעיף 10 הינם בגדר "כותרות" ויש לבחון אותם על פי מהותם וטבעם, ואין צורך בהתאמה לשונית מדוייקת בין האמור בסעיף זה לבין הייעוד הקבוע בתכנית. כך, לשם הדוגמא, כאשר סעיף 62א(א)(10) קובע ייעוד ל - "תעשיה", אין המשמעות כי בתכנית חייבת להיות הגדרה מדויקת של הייעוד התב"עי כ -"תעשייה", אלא כי משמעות הייעוד בתכנית הינה "תעשייה". יש לזכור, כי עד לאחרונה ממש, עת מיושמים כללי המבא"ת, לא היו הגדרות מוסכמות ומקובלות לייעודים השונים. כך, לגבי אותם שימושים וייעודים ממש, ניתן למצוא בתוכניות שונות מילים שונות. כך למשל, לגבי ייעוד "תעשייה" ניתן למצוא כינויים, כגון: "מלאכה", "בתי מלאכה", "בתי חרושת", "מפעלים" וכיוצא בזה, כאשר המובן של כולם הינו אותו מובן - "תעשייה". הלכה בפנינו, כי את החקיקה יש לפרש על פי לשונה ועל פי תכליתה, ראה עניין פז לעיל: "פרשנות הנורמה החקיקתית בנויה על הליך רב-שלבי: התחקות אחר לשונה של הנורמה ואחר תכליתה, ובמקום שתיתכנה מספר תכליות - הפעלת שיקול דעת שיפוטי לבחירת התכלית הראויה (אהרן ברק פרשנות במשפט ב' 80-81 (תשנ"ג) (להלן - ברק)). האמצעי הלשוני הננקט בניסוחה של הנורמה הוא האמצעי המרכזי סביבו עובר המסר הפרשני. עליו נבנה הפירוש התכליתי, והוא התוחם את גבולות התפרשותה של הנורמה. מבין המשמעויות הלשוניות האפשריות השונות, יש לבחור במשמעות המגשימה בדרך ההולמת ביותר את תכליתה של הנורמה (פרשת אי התכלת, שם, בפסקה 59)." במקרה שלנו, אין כל תכלית או הגיון, כי בתכנית המייעדת את המקרקעין ל-"תעשייה" תותר הכנת תכנית לתחנת דלק, ואילו בתכנית המייעדת את המקרקעין ל-"בתי חרושת" או "בתי מלאכה" לא תתאפשר הכנת תכנית לתחנת דלק. לפיכך, לטעמנו, יש לבחון את המהות של השימושים המותרים במגרש מכוח תכנית 30 ולא את "כותרת" הייעוד בתכנית. בחינה שכזו במקרה שלפנינו מובילה למסקנה ברורה וחד משמעית, כי מדובר בייעוד ובשימושים המאפשרים הכנת תכנית לתחנת דלק. ראשית, תכנית 30 אינה קובעת באופן חד משמעי ייעוד של "מרכז תחבורה", אכן השטח מכונה שטח מרכז תחבורה, אולם מדובר בכותרת, כינוי, כאשר התכנית עצמה אינה נוקטת בלשון "ייעוד". שנית, בחינת השימושים והתכליות מגלה כי התכנית מאפשרת באופן ברור הקמת תעשייה - וזאת בהגדרת השימושים המותרים כ- "מוסכים ומלאכה...". וכך אף נקבע בעניין ערר 5277/07 הנצח תדלוק ושותפות מוגבלת נ' הוועדה המקומית רמת השרון לגופו של עניין, אנו מסכימים עם הניתוח המשפטי ועם המסקנה אליה הגיעה ועדת הערר המחוזית ת"א בערר רש/5249/01, שם נקבע בין היתר כי: "הן מבחינת הגדרתו המילולית של האזור והן מבחינה מהותית מדובר באזור תעשיה. בסעיף 9.2 לתמ"א 18 נעשה שימוש במונח הכללי "תעשיה" ללא אבחנה בין "תעשיה קלה" ל"תעשיה כבדה". אין גם סיבה עניינית מדוע להעדיף פרשנות לפיה מותרת הקמת תחנות תדלוק באזור תעשיה כבדה על פני הפרשנות לפיה מותרת הקמת תחנות תדלוק בכל אזורי התעשייה, למעט אלו לגביהם קובעת התמ"א הוראות מיוחדות. בסעיף 8(2) לתמ"א קיימת התייחסות ספציפית ל"תעשיות עתירות ידע". הדבר מלמד, כי כאשר רצתה התמ"א לקבוע הוראות מיוחדות לתעשייה מסוג מסוים- קבעה זאת במפורש." ועדת הערר המחוזית בהחלטה דלעיל מצאה חיזוק לעמדתה בהחלטתו של ביהמ"ש העליון ברע"א 384/99 בענין מועש נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה, שם אושרה פסיקת ביהמ"ש המחוזי לענין חיוב העורר בהיטל השבחה עקב קבלת היתר בנייה לתחנת תדלוק מכח תמ"א 18, כאשר התחנה אושרה באזור שיועד למלאכה ותעשייה זעירה. גם בענין זה אנו מקבלים את טענת העוררת, כי כאשר מדובר על שימוש משולב הכולל תעשיה, משרדים ומסחר, כלשון סעיף 8 (א) לתמ"א, התעשייה הינה בדרך כלל תעשייה קלה. מטרת תמ"א 18 על תיקוניה הינה להרחיב את האפשרות להקמת תחנות תדלוק במסגרת התיכנונית הקיימת. גם מטעם זה יש לפרש את המונח "תעשייה" בסעיף 8(א) בצורה רחבה- הכוללת גם תעשייה קלה. לפיכך אנו קובעים כי ניתן להקים במקום הנדון בערר זה את תחנת התדלוק המבוקשת, בהתאם להוראות סעיף 8(א) לתמ"א 18(4) באזור הנדון המיועד למלאכה ולתעשייה קלה. לסיום נקודה זו נזכיר כי מקום בו קיימות מספר פרשנויות אפשריות יש ליתן משקל לפרשנות הועדה המקומית לעניין זה ראוי להפנות לעת"מ 1317/06 בראל ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון בניה ת"א ואחרים שם נפסק לא מכבר כדלקמן: "בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התיכנונית הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העוררים. עמד על כך פרופ' זמיר: במתן הפירוש בימ"ש מייחס משקל לפרוש שנתנה הרשות המנהלית הוא לוקח חשבון שהחוק הפקיד את הפרשנות בידי הרשות כחלק מהרשות המבצעת והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על נסיון מעשי הוא מעריך את העובדה כי הרשות פועלת מתוך הכרות קרובה לשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה ....". בענייננו הובהר והוכח כי הועדה המקומית נתנה בשעתו היתרים לתעשייה של ממש באותו אזור. כך, למשל היה בידי המשיבים 2 ו - 3 במקרקעין הסמוכים מפעל ברזל וכך גם לעניין עסקים אחרים באותו אזור ממש. אשר על כן ולאור כל האמור אין מניעה מבחינת סיווג האזור לאשר התחנה. לעניין התכנון המקודם במקרקעין - איננו סבורים כי מקום בו תכנון זה טרם קרם עור וגידים סטטוטוריים אין בו ככלל, כדי להגביל השימוש במקרקעין. לעניין זה נפנה למשל לעררים 114+118+121/11 כתרון עיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות ואח', שם סקרנו סוגיה זו בפסיקה כדלקמן: "בשעתו, נדונה שאלה דומה בעניין פיתוחו של רחוב סוקולוב בהרצליה . ביהמ"ש העליון, נדרש לסוגיה במסגרת ע"א 3139/05 כלפון נווה ארזים נ' הוועדה המקומית לתו"ב הרצליה ואח' שם נקבע כדלקמן: "סעיף 77 לחוק קובע, כי כאשר מוגשת תכנית למוסד התכנון על-ידי המורשים לכך, יש לפרסם על כך הודעה ברשומות, בעיתון וברשות המקומית. אף על פי שפרסום הודעה לפי סעיף 77 הינו שלב חובה בתהליך התכנון, הרי שאין בפעולה זו כדי להטיל מגבלות כלשהן על המחזיק בקרקע (ראו בג"ץ 313/75 מכב"ש (ירושלים) חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד ל(1) 785).  קביעת ההגבלות על מתן היתרי בנייה בשלב שקדם להפקדת התוכנית נעשית מכוח סעיף 78 לחוק, הקובע בזו הלשון:   "78. היתרים וחלוקה בתקופת ביניים (א) פורסמה ברשומות הודעה כאמור בסעיף 77, רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת..".   מהוראת הסעיף עולה כי הוא נוגע לשלב הטרומי של הליכי התכנון, מקום בו טרם הופקדה התוכנית. אז, ההחלטה האם לאסור על מתן היתרי בנייה נתונה לשיקול דעתו של מוסד התכנון המוסמך. באם מוסד התכנון מעוניין להגביל את מתן היתרי הבניה כבר בשלב מקדמי זה, עליו לקבוע תנאים מוגדרים לכך בהתאם לאמור בסעיף 78. כל עוד לא עשה כן, אזי אין כל מגבלה על השימוש בקרקע. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בבג"ץ 236/70 חממה נ' ראש העיריה, פ"ד כח(1) 113 (להלן: פרשת חממה): "אם הוועדה לא השתמשה בסמכותה לפי סעיף 78, טרם הגענו לשלב שבו מוטלת הגבלה כלשהי על מתן היתרים, אפילו נוגד ההיתר תכנית או שינוי לתכנית הנמצאים בשלב של הכנה".   זאת, להבדיל מהשלב שלאחר הפקדת התוכנית, אז האיסור על מתן היתר בניגוד לתוכנית, הופך לאיסור מכוח החוק עצמו (ראו סעיף 97 לחוק; כן ראו, פרשת חממה הנ"ל; פרשת מרכז ברוך וציפורה, 838-837).    לטענת הוועדה המקומית, היא עשתה שימוש בסמכות הנתונה לה מכוח סעיף 78, שעה שהחליטה לקבוע תנאים למתן היתרי בניה. דא עקא, הוועדה לא הוכיחה כי נקבעו תנאים ספציפיים למתן היתר בנייה כמצוות החוק. כאן המקום להדגיש, כי בשלב שקדם להפקדת תכנית חדשה, קבע המחוקק כי ברירת המחדל הינה כי ניתן לבנות בנכס ועל-כן יש צורך בתנאים מפורטים וברורים במידה ורוצים להגביל את הבניה. רשות התכנון, כך נפסק לא אחת:   "אינה רשאית לדחות בקשה להיתר בניה התואמת תכניות קיימות, בהסתמכה על תכנית חדשה שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה... היא רשאית אמנם להתלות תכנית, ומשנתקבלה החלטה כזו ופורסמה, אין להוציא היתרים על פיה. אך כל עוד ההתליה היא רק בגדר אפשרות הנשקלת על ידי הרשות, אין הרשות רשאית לסרב מתן היתר התואם את התכנית הקיימת. כך הדבר כמובן גם אם החלטת ההתליה הנה פגומה מטעמים שבמשפט הצבורי" (בג"ץ 663/85 רובינשטין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז תל-אביב, פ"ד מב(2) 133, 141).   (עוד בעניין זה ראו, פרשת חממה, שם; בג"ץ 318/75 חדג'ס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, חיפה, פ"ד ל(2) 133; בג"ץ 574/81 ירמיהו עיני בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מרחב תכנון מקומי קריות, פ"ד לו(3) 169, 175; פרשת מרכז ברוך וציפורה, 839-837; שמואל רויטל, דיני התכנון והבניה (תשס"ו, מהדורה 25) כרך א', עמ' 176 והאסמכתאות המובאות שם). מן האמור לעיל, למדים אנו כי הקפאת מתן היתרי בנייה, תוך הכרזה כללית כי לא יינתנו היתרים אלא בהתאם לתכנית החדשה, אינן יכולות להיחשב כעמידה בתנאי סעיף 78. ובענייננו, בית המשפט המחוזי קבע, מפורשות, כי מחודש אפריל 1976 ועד לשנת 1993 הקפאת הבנייה נעשתה שלא כדין, שכן הגבלת הוצאת היתרי הבנייה נעשתה מכוח סעיף 77 לחוק בלבד, כאשר לא נעשה כל שימוש בסעיף 78 לחוק, וממילא לא נקבעו תנאים למתן היתר הבנייה (ראו עמודים 12 ו-13 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). איני מוצא מקום להתערב בקביעה עובדתית זו אשר נתמכת היטב בחומר הראיות שבתיק. לא מכבר קבע ביהמ"ש העליון בעניין ע"א 3466/09 משקו שיווק (1995) בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת ואח' לעניין התקופה שעד פרסום הודעה כנ"ל כדלקמן: לפיכך, במידה ובעת בה הועדה המקומית דנה בבקשה למתן היתר בניה, התנאים המגבילים טרם פורסמו, הרי שהיא לא היתה רשאית לדחות את הבקשה הראשונה שהוגשה, אשר תאמה את התכנית התקפה דאז, על סמך תנאים מגבילים מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה אשר עדין לא היו בתוקף. שכן כבר נקבע כי: "רשות התכנון אינה רשאית לדחות בקשה להיתר בנייה, התואמת תכניות קיימות, בהסתמכה על תכנית חדשה שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה (ראה: בג"צ 236/70 [5]; בג"צ 318/75 [3] הנ"ל, בעמ' 139). היא רשאית אמנם להתלות תכנית, ומשנתקבלה החלטה כזו ופורסמה, אין להוציא היתרים על-פיה, אך כל עוד ההתליה היא רק בגדר אפשרות הנשקלת על-ידי הרשות, אין הרשות רשאית לסרב מתן היתר, התואם את התכנית הקיימת" (בג"ץ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב, פ"ד מב (2) 133, 141 (1988); ע"א 196/90 ירמיהו עיני, חברה לבנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה קריות פ"ד מז(2) 111, 145 (1993); עניין כלפון, בפס' 36 לפסק הדין)).   מהמקובץ עולה, כי לא רק שחובה ליתן היתר בנייה בהתאם למצב הסטטוטורי הקיים בהווה, אלא שלא ניתן למנוע מתן היתר התואם תכניות מאושרות בטרם קבלת החלטות של מוסד התכנון המוסמך לפי סעיפים 77 ו 78 לחוק התכנון והבניה... " המסקנה היא כי איננו רואים בתכנון המתגבש משום חסם בפני הבקשה נשוא ערר זה. יחד עם זאת, מקום בו ניתן לקדם את פני אותו תכנון אגב החלטה זו אנו סבורים כי אפשר ורצוי לעשות כן כפי שיפורט בסוף החלטה זו. אשר לנושא התחבורתי - לא התרשמנו כי קיימת מניעה תנועתית לאישור התחנה מקובלת עלינו הנחת יועץ התנועה מטעם העוררת, לפיה תחנות תדלוק אינן מהוות שימוש קרקע מחולל תנועה רבה וכי אין מניעה תנועתית בטיחותית לתכנון בקשה במקרקעין. יחד עם זאת, ולמען הסר ספק אנו סבורים, וכך גם ציין המומחה מטעם העוררים, כי יש לשנות הכניסה לתחנה ומיקום איי המשאבות. עוד ציינו ב"כ העוררים במהלך הדיון הראשון כי אין מניעה מבחינתם להגביל את סוג הדלקים שיסופקו בתחנה. האלמנט המסחרי התחנה המבוקשת במקרה דנן היא תחנה מדרגה ב', אשר כוללת מבנה של כ-112 מ' כחנות נוחות. אלמנט כזה אינו ניתן לאישור, כפי שנקבע לאחרונה ב-עע"מ 1446/06 ‏ ‏ הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מרכז נ' השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ כדלקמן: "הסמכות של הוועדה המקומית היא רק כאשר זו תחנת דלק נטו. כאשר רוצים מסעדה, או כאשר רוצים סופרמרקט, מינימרקט או כל דבר אחר, מובן שזה הולך שוב לוועדה המחוזית." (ד"כ ל"ה, 9491-9490 (התשנ"ח) (ההדגשה הוספה)). דברים אלה כולם מדברים בעד עצמם ובפרט האמירה המפורשת בדברי הכנסת לפיה "הסמכות של הוועדה המקומית היא רק כאשר זו תחנת דלק נטו. כאשר רוצים מסעדה, או כאשר רוצים סופרמרקט, מינימרקט או כל דבר אחר, מובן שזה הולך שוב לוועדה המחוזית". לפי דברים אלו אין מקום לכלול בגדר פרשנות המונח "תחנת תדלוק" את היעודים הנוספים, ולגבי יעודים אלה הדברים נותרו כשהיו - דהיינו הם אינם בסמכותה של הוועדה המקומית. "אכן, הפתרון הקונקרטי שנתנו חברי הגוף המחוקק עשוי להעיד על תפישתם שלהם את תכלית החקיקה; תפישה זו עשויה לשמש מקור ממנו ילמד השופט אודות תכליתה הסובייקטיבית של החקיקה באמצעותה - ובאמצעות התכלית האובייקטיבית של החקיקה - ילמד הפרשן על התכלית 'הסופית' של החקיקה" (פרשנות החקיקה, בעמ' 227). ודוק: איננו מתעניינים בתפישה הפרשנית של יוזמי החוק אלא במדיניות שביקשו להגשים. בענייננו המחוקק ביקש לעודד את התחרות במשק הדלק על ידי הקמת תחנות תדלוק חדשות. להגשמת תכלית זו ביקש המחוקק להסיר חסמים על ידי הסמכת ועדות מקומיות לאשר הקמה של תחנות תדלוק אף באזורים שאינם מיועדים לכך. ואולם, מההיסטוריה החקיקתית עולה כי מדובר ב"תחנת דלק נטו" ולגבי יעודים נוספים כגון מסעדה לא תהיה לוועדה המקומית סמכות ויהיה צורך לפנות לוועדה המחוזית. אכן בגיבוש תכלית החקיקה על הפרשן לבדוק "מה היתה ה'תקלה' אשר הביאה את מציעי החוק לרצון לשנות את הדין. מכך הוא למד מהי המגמה אשר השינוי בחוק מבקש להגשימה" (אהרן ברק "פרשנות דיני המסים" משפטים כח 425, 434 (תשנ"ז)). בענייננו ה"תקלה" שהמחוקק ביקש לפתור הייתה מיעוטן של תחנות לתדלוק כלי רכב... הנה כי כן, התקלה שביקשו לפתור הייתה מחסור בתחנות לתדלוק כלי רכב ולא מחסור בשירותי רחיצת רכב או מסעדות. לצורך כך התיר המחוקק להקים "תחנת תדלוק" גם באזור שאינו מיועד לכך בתכנית החלה. ואולם, לשם הגשמת המטרה שעמדה לנגד עיני המחוקק אין צורך בשירותי הסעדה ובשירותי רחיצת רכב שעליהם כלל לא דובר ולכן יש לדחות את הפרשנות המרחיבה שהציעו המשיבות ויש לבחור בפרשנות המצומצמת יותר. אכן, שירותים אלה אינם חלק מן הבעיה אשר הובילה לשינוי הדין ולכן הם גם אינם חלק מהפתרון שהמחוקק בחר בו. במילים אחרות הם אינם חלק מן התכלית שהמחוקק ביקש להגשים..." נוכח האמור, לא ניתן לאשר האלמנט המסחרי המבוקש. המקרקעין בהם עסקינן ערוכים בצורה של ך', כאשר חלקה הארוך (ה"רגל") הנו על ציר צפון-דרום וגובל ברחוב המיסב ואילו חלקה הקצר (ה"ראש") הנו על ציר מזרח-מערב. על פי התכנון המוצע, מבוקשת סככת התדלוק לאורך ה"רגל", כאשר בעורף חנות נוחות ואילו ה"ראש" כלל אינו מנוצל. איננו סבורים כי העוררת יכולה להיבנות לעניין זה מהתכנית החלה במקרקעין, אשר קובעת, (יש לציין באופן עלום ולא ברור) כי "ניתן יהיה להקצות בתכנית שטחים "להיפר שוקים" באזורי תעשייה, תקן חניה להיפר שוק, מקום חניה אחד לכל 15 מ"ר, תכנית הבינוי באישור משרד התחבורה" (סעיף 4 להוראות התכנית). אנו סבורים כי אותו סעיף מאפשר אולי לאשר חנות סופר גדולה , בתנאים מסוימים, ואיננו מביעים עמדה לעניין זה, אולם איננו סבורים כי יש בו כדי לאפשר חנות נוחות במסגרת תחנת תדלוק. יש לציין לעניין זה כי בשעתו קבענו כי לא ניתן לעשות שימוש בתחנת תדלוק (בשונה מתחנות זעירות למשל) בצד הזכויות המסחריות בחלקה. לעניין זה אנו מתכבדים להפנות לערר 427/07 פז חברת נפט בע"מ נ' הוועדה המקומית שרונים שם קבענו כדלקמן: התמ"א, קובעת מפורשות כי בתחנת תדלוק מדרגה ב ניתן להתיר "מסעדה, בית קפה או קיוסק, חנות, מרחב מוגן וכן שירותים הנדרשים ישירות לתפעול תחנת התדלוק לרבות חדר מתדלקים, מחסן ומשרד." (סעיף 6.3 ג). בהמשך, קובע סעיף 6.3 ד כי "השטח הכולל המותר לבניה של כל השימושים האמורים בסעיף קטן ג לא יעלה על 130 מ"ר". בעניינינו עסקינן בשימוש האמור בסעיף קטן ג.   הואיל ומדובר בתחנת דלק חדשה, אשר מוקמת מכח הוראות התמ"א, אין באפשרות הצדדים להתעלם מהוראותיה, ולפיכך אפילו נמצא כי תכניות אחרות מאפשרות שטח נוסף למסחר עדיין ענייננו בסטיה מהוראות תמ"א המחייבת הקלה ממנה על כל המשתמע מכך. יש לציין כי לעניין זה לא מדובר בשימוש חורג שכן מכסת המטרים המותרים על פי התמ"א מוצתה לעילא ולעילא.   לעניין זה אנו מתכבדים להפנות גם להחלטת וועדת הערר ת"א בעניין 5061/00 פז נ' הועדה המקומית הרצלייה, שם נפסק כי "הזכות להקים ולהפעיל חנות בתחנת דלק והמגבלה לגבי היקף השטחים המסחריים שלובות זו בזו. כאשר מתבקש היתר לחנות מכח הוראות התמ"א יש להחיל על הבקשה את הוראות סעיף 6 בשלמותה כך שיחד עם הזכות להפעלת החנות חלה המגבלה על היקף השטחים המסחריים."   וייתכן ודברים אלה יפים גם בענייננו. סיכומם של דברים אנו סבורים כי ניתן לאשר הבקשה להקמת תחנת תדלוק בכפוף להסטת איי המשאבות אל עומק החלקה; השמטת אלמנט של חנות הנוחות בה; וחתימה על כתב שיפוי להנחת דעת הועדה המקומית, ובכפוף לכל דין, ובראש ובראשונה לתנאים הקבועים בתמ"א 18 שינוי מס' 4, כתנאים מקדמיים לאישור הבקשה. לפיכך הערר מתקבל מקצתו. בניהתחנת דלקהיתר בניהדלק