מבקש ההיתר הגיש בקשה להקמת בניין מגורים חדש מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות. מבקש ההיתר ביקש במסגרת הבקשה להיתר להקים 18 יחידות דיור בגודל המינימאלי המותר בתקנות התכנון והבניה. אין מחלוקת כי על המגרש נשוא הערר חלה תכנית המתאר לירושלים תכנית 62. מבקש ההיתר ביקש מספר הקלות מתכנית המתאר בין היתר הקלה בקווי בניין, זכויות הבניה וכן גובה. לעניין מספר יחידות הדיור לא פורסמה הקלה היות ותכנית 62 אינה מגבילה את מספר היחידות במגרש. העוררים בערר 76/11, ה"ה אהרוני (להלן: "המתנגדים") הגישו התנגדות מפורטת לבקשה להיתר, כאשר התנגדותם העיקרית הינה להקלה בגובה הבניין. כמו כן העלו המתנגדים טענות נוספות כנגד הבקשה להיתר. הוועדה המקומית שמעה את הצדדים וקבלה החלטה מנומקת. במסגרת ההחלטה אשרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר וההקלות שנתבקשו, עם זאת הקטינה את מספר יחידות הדיור ל - 11 יח"ד בשטח שלא יקטן מ - 50 מ"ר ליח"ד. הוועדה המקומית קבעה כי אין בהקלה בגובה בכדי לפגוע במתנגדים. על החלטה זו של הוועדה המקומית הוגש ערר הן על ידי מבקש ההיתר והן על ידי המתנגדים. העררים: המתנגדים הגישו ערר מטעמם. במסגרת הערר הם מעלים שלוש טענות: לא היה מקום לאשר הקלה בקו הבניין הקדמי היות ולא מתקיימים תנאי תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) (להלן: "תקנות סטייה ניכרת מתכנית") המאפשרות הקלה בקו הבניין הקדמי. אין מקום לאשר הקלה בגובה היות וההקלה תפגע בדירתם וכן במראה הרחוב. קיימות שגיאות בחישובי השטחים, בין היתר לגבי הממ"דים וכן בפודסט הכניסה לדירות. גם מבקש ההיתר הגיש ערר מטעמו, במסגרת ערר זה טען מבקש ההיתר כי לא היה מקום להפחית את מספר יחידות הדיור. דיון: ערר המתנגדים: הקלה בקו הבניין הקדמי: אין מחלוקת, כי מבקש ההיתר ביקש הקלה בקו הבניין הקדמי. עוד אין מחלוקת כי על פי תקנות סטייה ניכרת לא ניתן לקבל הקלה בקו בניין קדמי, אלא אם: "(ב) בניה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבנינים, באותו קטע רחוב, בין שני צמתים;" נושא זה נבדק על ידי הוועדה המקומית, אשר סברה כי הוכח בפניה כי אכן הבניין נבנה בהתאם לקו הבניין בו בנויים רוב הבניינים בקטע הרחוב. העוררים טענו בערר, כי העורר הטעה את הוועדה המקומית וכי זו התייחסה לקו הגדרות ולא לקווי הבניינים. העוררים לא הגישו כל חוות דעת מודד מטעמם והסתמכו לטענתם על מסמכי הבקשה להיתר. מבקש ההיתר הציג בפני ועדת הערר מפת מדידה, ערוכה וחתומה על ידי מודד מוסמך, ממנה עולה כי הבניין נבנה בהתאם לקו הבניין בו נבנו רוב הבניינים בקטע הרחוב. אנו סבורים כי בנסיבות שכאלו - כאשר מצד אחד מוצגת מפת מדידה המראה את קווי הבניין ברחוב ומצד שני ישנן טענות מתנגדים שאינן מגובות בחוות דעת מקצועית, יש להעדיף את חוות דעת המודד המקצועי. המתנגדים הלינו באופן ספציפי על האופן בו סומן המבנה שלהם במפת המדידה, כך שלטענתם קו הבניין סומן לאור בליטה שאינה חלק מהבניין ולא לפי קונטור הבניין עצמו. איננו מקבלים טענה זו. הבליטה בבנין העוררים, אף אם אינה משתרעת לכל גובה הבניין, בהחלט מהווה בניה כמובנה בחוק התכנון והבניה, ולכן מגדירה את קו הבניין הקדמי במגרש המתנגדים. לפיכך, נכון להתייחס לקו הבניין הקדמי בבנין המתנגדים לפי הבנייה הבולטת ביותר. לאור האמור לעיל, איננו סבורים כי יש בהקלה בקו הבניין הקדמי משום סטייה ניכרת. חישובי השטחים: העוררים העלו טענות בדבר חישובי שטחים לא נכונים בבקשה להיתר. חישובי השטחים נבדקו על ידי הצוות המקצועי של הוועדה המקומית ונמצאו נכונים. באופן עקרוני אנו סבורים כי חישוב השטחים הינו נושא שבין מבקש ההיתר לרשות, ואין מקום ליתן לשכנים להתערב בנושא זה, אלא במקרים חריגים או כאשר המתנגד מצביע על אי חוקיות בולטת. לעניין זה ר' לדוגמא ערר (ירושלים) 282/10 פינטון נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' () בפרט נכונים הדברים כאשר אין כל זיקה בין הטעות הנטענת בחישובי השטחים לפגיעה הנטענת במתנגדים. בכל מקרה, לא מצאנו גם כל ממש בטענות המתנגדים לגופם של דברים. ביחס לשטחי הממ"ד, הרי בהתאם לחקיקה הוספת שטחי הממ"ד אינה מהווה סטייה מהתכנית ולכן מותרת. שטח הממ"ד המותר הינו בהתאם לתקנות הרלוונטיות, והבקשה להיתר אינה חורגת משטח זה, הכולל שטח קירות הממ"ד. המתנגדים ציינו בדיון, שייתכן וכך הם פני הדברים, אך להם חושבו שטחי הממ"ד באופן אחר. אלא שהמתנגדים לא הציגו בפני ועדת הערר את ההיתר שניתן להם, היתר שייתכן ויש בו כדי להוכיח את הטענה כי בהם נהגו באופן שונה. בכל מקרה, אף אם קיימת טעות בהיתר המתנגדים, אין מקום להנציח את הטעות בהיתר שבפנינו. איננו סבורים גם כי נפלה שגיאה בחישוב שטחי פודסט הכניסה. הקלה בגובה הבניין: טענה נוספת של המתנגדים הייתה כי ההקלה בגובה הבניין פוגעת בהם. אנו סבורים כי לעניין זה קיימת חשיבות לכך שאף המתנגדים בנו את ביתם, או למצער מתגוררים, בבניין רווי בהקלות, כך בוקשו ואושרו לגביו לא פחות משמונה הקלות. לטעמנו, מי שביקש הקלות לבניין מגוריו, או שרכש דירתו בבניין שנבנה לאחר שאושרו הקלות, עליו לצפות כי שכניו יבקשו ויקבלו הקלות דומות. לעניין דומה ר' דבריה של ועדת הערר חיפה בערר (חיפה) 401/10 חנה יפה ואח' נ. הוועדה המקומית חיפה ואח' () : "העוררים לשיטתם שלהם קנו דירות בבניינים בהם ניתנו הקלות דומות, לפיכך היה עליהם לצפות כי לאור העובדה שבבניין בו הם מתגוררים ניתנו הקלות יינתנו הקלות דומות בבניין הסמוך. במילים אחרות, היות והעוררים ביקשו הקלה דומה, או למצער קנו דירות במקרקעין בהם אושרה הקלה דומה, היה עליהם לצפות כי הקלות דומות יאושרו לשכניהם, כך שבאישור ההקלה אין כל פגיעה באינטרס ההסתמכות שלהם." במקרה שבפנינו טענו המתנגדים כי דווקא הקלה בגובה הבניין לא אושרה להם. אולם בחינת חתכי הרחוב מגלה כי הבניין המבוקש יהיה נמוך יותר מבניין המתנגדים. כלומר אף אם לא אושרו לבניין המתנגדים הקלות בגובה, הרי בפועל הוא בנוי בגובה רב יותר מהגובה של הבניין נשוא הערר לאחר ההקלות. ועדות הערר התוו פרמטרים לבחינת שיקול הדעת של מוסד התכנון עת מתן ההקלה וזאת לאור ניתוח הפסיקה בנושא, ר' ערר (דרום) 6055/08 איתן כחל ואח' נגד הוועדה המקומית תכנון ובניה אשדוד () וכן ר' 400/08 אבקו כימיקלים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש (). הפרמטרים שנקבעו הינם: קיומה של הצדקה תכנונית; היקף/עצימות ההקלה; מועד התכנון המאושר; הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' והציבור. בחינת הפרמטרים הללו בעניין שבפנינו מובילה למסקנה כי מן הראוי לאשר את ההקלות: מבחינת הצדקה תכנונית, הרי ההקלות מאפשרות תכנון ראוי ונכון יותר של הבניין תוך ניצול ראוי של משאב הקרקע, בפרט כאשר מדובר בבניה במרקם עירוני מובהק המיועד לציפוף והגבהה במסגרת התכנון שבהכנה. לעניין הצורך התכנוני לצופף את הבנייה במרקם העירוני הקיים על מנת לשמר את השטחים הפתוחים, ר' למשל ההחלטה החשובה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה בעניין סירוב לתכנית תמ"מ 1 תיקון 37 ("תכנית ספדי"): "המועצה הארצית, לאחר שהוצגו בפניה הנושאים השונים, כפי שנקבע בהחלטתה מיום 17.10.06, ולאחר שדנה בהם ובתכנית, מחליטה שלא לאשר את תכנית המתאר המחוזית למערב ירושלים, תמ"מ/1/ 37, מהנימוקים הבאים: מתוך דאגה לדרך התפתחותה של ירושלים, קוראת המועצה הארצית לגופים השונים לפעול ולסייע לעיצוב דמותה ואופיה של העיר. בהסתמך על המידע שהוצג בפני המועצה הארצית ועל סמך מכלול השיקולים שהועלו בדיון ובכללם שיקולים כלכליים, חברתיים, דמוגרפיים וסביבתיים, רואה המועצה הארצית חשיבות בהעברת מסר של התמקדות בריקמה העירונית הקיימת, על פני הרחבת שטחי הפיתוח מערבה." (הדגשה שלי - ג.ה.). וכן ר' ערר (ירושלים) 335/10 אפרת נאור נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (). מבחינת היקף ועצימות ההקלות, הרי על אף שמדובר במספר הקלות אין מדובר בהקלות משמעותיות בעצימות גבוהה. נבהיר כי אכן ריבוי הקלות יש בו ללמד על עצימות גבוהה, אולם במקרה שבפנינו אף לאחר ששקלנו את העובדה כי מדובר על מספר הקלות גבוה, עדיין איננו סבורים כי הפער בין התכנון הקיים למבוקש הינו בעל עצימות גבוהה. לעניין זה ראוי לציין כי לטעמנו כאשר בוחנים את עצימות ההקלה קיימת פחות חשיבות להקלה במספר הקומות, אלא החשיבות הינה להקלה המבוקשת בגובה המבנה, היות וגובה המבנה הוא זה המשפיע על מראה הרחוב ועל השכנים ולא מספר הקומות. לעניין מועד התכנון המאושר, הרי התכנון החל הוא בהחלט תכנון מיושן, כך שקיימת הצדקה של ממש לערוך לו עדכונים בדרך של הקלות על מנת להתאימו לתכנון המודרני המקובל כיום. יוטעם כי התכנית החלה בענייננו הינה תכנית המתאר 62, אשר תוכננה בשנות החמישים של המאה הקודמת. תכנית לגביה כבר פסקו ועדות הערר וכן בתי המשפט כי מדובר בתכנית שיש לעדכנה (ר' למשל הערר בעניין נאור לעיל). ראיה נוספת לכך הינה העובדה כי הוכנה תכנית מתאר חדשה, אשר אף הוחלט להפקידה (אולם זו טרם הופקדה). במקרה שבפנינו מהווה ההקלה את הגישור בן התכנון הישן לכוונה התכנונית החדשה הקובעת תוספת גובה. כאמור, פרמטר מרכזי הינו עריכת איזון בין הרווח שמפיק מבקש ההיתר מההקלות לבין הפגיעה הנגרמת לצדדי ג', ובענייננו המתנגדים. בחנו בעיון ולעומק את טענות המתנגדים ולא מצאנו כל ממש בטענתם לפגיעה מההקלה לגובה. ראשית, כפי שציינו לעיל, בניין העוררים מתנשא לגובה שאינו נמוך מהגובה המבוקש בבקשה להיתר שבפנינו וזאת אף אם נמדוד את הגובה של בנין המתנגדים עד לגובה מדלפות הגג, קל וחומר עד לפסגת הגג. לא מצאנו ממש גם בטענת הסתרת אור השמש. טענה זו צריכה להבחן לא בהשוואה למצב הקיים, אלא בהשוואה בין בניין ללא הקלות בגובה לבניין עם הקלות בגובה. המתנגדים לא הראו כיצד ההקלה ביחס למצב המאושר גורמת לתוספת הצללה. נציין כי אילו היו המתנגדים "רציניים" בטענתם היה עליהם להראות השוואה בין הבניין הבנוי לפי התכנית לבין הבניין המבוקש וכיצד נוצרת הצללה או פגיעה, דבר שלא נעשה על ידם. במסגרת הפרמטר של האיזון בין הצדדים יש כאמור ליתן משקל גם לעובדה שהמתנגדים עצמם גרים בבנין אשר נהנה מהקלות רבות. אשר על כן, שקלול הפרמטרים המפורטים לעיל מוביל למסקנה כי על אף ההלכה כי הקלה לא תינתן כדבר שבשגרה, הרי במקרה שבפנינו ההקלות שניתנו, לרבות ההקלה בגובה, הינן הקלות שיש מקום לאשרן. ערר מבקש ההיתר: מבקש ההיתר הגיש את הבקשה להיתר, כאשר במסגרתה מבוקשים 18 יחידות דיור בגודל הקרוב לגודל המינימאלי המותר על פי התקנות הרלוונטיות. המשיבה סברה כי מדובר בצפיפות רבה ובדירות קטנות יתר על המידה, ולכן קבעה כי מספר יחידות הדיור יהיה 11 יח"ד בלבד. נציין כי למבקש ההיתר היו טענות לגבי ההליך שהתנהל בפני הוועדה המקומית בנושא זה. לאור הטענות ומבלי להכריע בהן, בחנו את הבקשה להיתר באספקט זה מראשיתה. אין מחלוקת כי תכנית המתאר אינה מגבילה את מספר יחידות הדיור ולכן לכאורה הבקשה להיתר גם ל- 18 יחידות דיור תואמת תכנית. עם זאת, אנו סבורים כי יש להבחין בין שני מצבים של בקשה להיתר תואמת תכנית. המצב הראשון הינו מצב בו התכנית קובעת פרמטרים תכנוניים מובהקים כאשר הבקשה להיתר תואמת פרמטרים אלו. במצב דברים זה ההלכה הברורה הינה כי התערבות מוסדות התכנון בבקשה להיתר התואמת את הפרמטרים התכנוניים תהא מצומצמת ומוגבלת למקרים חריגים בלבד. ר' בג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב () וכן בג"צ 3212/93 אלברט בנין נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים (). המצב השני הינה מצב בו התכנית לא קבעה פרמטר תכנוני מסוים וזה נתון לשיקול דעת. במצב דברים זה לטעמנו לא חלה ההלכה בדבר התערבות מצומצמת של מוסדות התכנון, היות והתכנית עצמה השאירה שיקול דעת תכנוני לקביעת הפרמטר, ולצורך הפעלת שיקול דעת זה רשאי מוסד התכנון להביא בחשבון קשת של נושאים תכנוניים. מובן, כי במסגרת השיקולים יש להביא בחשבון גם את אינטרס בעל המקרקעין אשר התכנית התירה לו גמישות תכנונית ואת זכות הקניין שלו, אך עדיין עמדת הבעלים ביחס לקביעת פרמטר שלא נקבע בתכנית נתונה לבקרה של מוסד התכנון. בענייננו אנו נמצאים במצב השני, כאשר התכנית אינה נוקבת במספר יחידות דיור, אלא מותירה גמישות תכנונית, גמישות זו מקנה כאמור שיקול דעת למוסד התכנון להתערב בקביעת מספר יחידות הדיור. במקרה שלפנינו בעל המקרקעין מבקש להקים 18 יחידות דיור במגרש. לפיכך יש להביא בחשבון את רצונו של בעל המקרקעין אשר לו זכות הקניין במגרש והוא זכאי ליהנות מהגמישות התכנונית שמעניקה התכנית. לעומת זאת, יש להביא גם בחשבון את עמדת הוועדה המקומית אשר סבורה כי צפיפות של 18 יחידות דיור על מגרש של כ - 350 מ"ר הינה צפיפות שאינה ראויה תכנונית. הוועדה המקומית אף סבורה כי גודלן של הדירות אינו ראוי. לאור האמור לעיל יש לאזן בין הפרמטרים השונים: לצד אישור מלוא יחידות הדיור המבוקשות יש לזקוף את סברתנו כי בהחלט יש מקום לדירות קטנות בעיר ירושלים כאשר הדבר תואם את מדיניות התכנון של הוועדה המקומית ואף של הוועדה המחוזית. עוד נציין כי איננו סבורים כי קיים פגם בגודל הדירות כפי שנתבקשו. תקנות התכנון והבניה קבעו את גודלה המינימאלי של דירת המגורים, וכאשר הדירות עומדת בתקינה זו, איננו סבורים כי יש מקום לאמירה כי הן אינן ראויות למגורים. כמו כן, לצד אישור הבקשה להיתר במתכונתה המקורית יש להביא בחשבון את עמדת בעל המקרקעין ואת זכות הקניין שלו. לעומת זאת, לצד סירוב לבקשה להיתר המקורית, יש להביא בחשבון את נושא הצפיפות. צפיפות יחידות הדיור כיחס של מספר הדירות ליחידת קרקע הינה פרמטר תכנוני חשוב, אשר ממנו ניתן ללמוד על צרכים תכנוניים (חניה, מוסדות ציבור, תחבורה ועוד) ועל התכנות תכנונית. הצפיפות המוצעת במקרה שבפנינו הינה של כ -51 יחידות דיור לדונם. מדובר בפרמטר צפיפות חורג מהמקובל באופן מהותי (השווה עם צפיפות המקסימום בתמ"א 35) ויש בו להוות אינדיקציה לפגמים תכנוניים רבים. לעניין זה איננו מקבלים את הטענה כי לאור הגדלת שטח הדירות אין משמעות להקטנה בצפיפות. יש הבדל מהותי בין השפעה של יחידת דיור נוספת על הסביבה (בהיות משפחה אחת מתגוררת ביחידת דיור) לבין ההשפעה של תוספת שטח ליחידת דיור קיימת. לאור האמור לעיל, לאחר ששקלנו את השיקולים האמורים, אנו סבורים כי האיזון שערכה הוועדה המקומית אינו מביא בחשבון די הצורך את זכות הקניין של היזם ואת המדיניות להוספת דירות קטנות במרקם העירוני. מצד שני איננו מקבלים במלואה את עמדת מבקש ההיתר, עמדה אשר לטעמנו מובילה לצפיפות גבוהה שאינה סבירה בנתוני המקום. אשר על כן, אנו קובעים כי מספר יחידות הדיור יעמוד על 14 יחידות דיור. סיכום: לאור האמור לעיל אנו קובעים, כדלקמן: אנו דוחים את ערר המתנגדים. אנו מקבלים את ערר מבקש ההיתר בחלקו וקובעים כי מספר יחידות הדיור יהיה 14 יח"ד ללא שינוי בסך השטחים. בניההיתר בניהחניהבניין