סעיף 200 לחוק התכנון והבניה | פגיעה סבירה במקרקעין | עו"ד רונן פרידמן

##(1) סעיף 200 לחוק התכנון והבניה:## סעיף 200 לחוק התכנון והבניה עוסק בפטור מתשלום פיצויים לאדם שנפגע מתוכנית בניה (על פי סעיף 197). הפסיקה פרשה סעיף זה כדורש 3 תנאים מצטברים על מנת לפטור את הוועדה המקומית מתשלום פיצויים: ##(א) ## ההוראה שבתכנית נכללת בגדר ההוראות המפורטות בסעיף 200; ##(ב) ## הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר (תנאי הסבירות); ##(ג) ## אין זה מן הצדק לשלם פיצויים (תנאי הצדק). ##(2) האם הפגיעה עוברת את "תחום הסביר" לפי סעיף 200 ?## שאלת תיחומו של "תחום הסביר" נדונה בהרחבה בדנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ. הורוויץ, אשר פסקה את הקווים המנחים בנושא. אלא שההלכה שנפסקה נותרה עמומה במקצת לאור הדגשים השונים שנותנים חברי ההרכב בנושא וכן לאור שינוי עמדתו של כב' השופט טירקל, מעמדתו כי כל פגיעה של למעלה מ 2-3% תהיה סבירה לעמדה גמישה יותר, המוכנה להכיר גם בפגיעה הגבוה מ- 2-3% כפגיעה סבירה. לעומת עמדתו של השופט טירקל אשר שמה את הדגש בעיקר על התוצאה המספרית של שיעור הפגיעה, עמדת יתר חברי ההרכב שמה את הדגש על המהות של הפגיעה ולאו דווקא על אחוזי הפגיעה, ור' סיכום הדברים של המשנה לנשיא: "הוועדה המקומית מבקשת כי במסגרת הדיון הנוסף, יידרש בית המשפט לטענתה לפיה היא חייבת בתשלום הפיצויים רק בגין פגיעה העוברת את האחוז שייקבע לגביו שהוא סביר. ובמילים אחרות, שייקבע שפגיעה עד אחוז מסויים מערך הנכס לעולם תיחשב סבירה. אין לקבל טענה זו. כמובהר לעיל, תנאי הסבירות ייקבע לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה ואין לקבוע אחוז שהוא יפה לכלל המקרים." פועל יוצא מן האמור לעיל הינו כי לדעת כל שופטי ההרכב בדיון נוסף הורוויץ פגיעה הנמוכה מ- 2 עד 3 אחוזים הינה פגיעה בגבול הסביר. לגבי פגיעה הגבוה מאחוזים אלו, יש לבדוק את נסיבות המקרה, כאשר יש ליתן משקל הן לשיעור הפגיעה והן לנסיבות נוספות. ניתוח הפסיקות שניתנו לגבי הכרה או אי הכרה של ועדות הערר בפגיעה כנמצאת בתחום הסביר, מגלה כי הפגיעות הנמוכות מ- 3% הוכרו כולן כאינן עוברות את תחום הסביר. לעומת זאת, לגבי פגיעות העולות על סך של 5% נפסק כמעט תמיד כי אלו עולות על תחום הסביר. לניתוח מפורט של הפסיקות בנושא ראו החלטת ועדת הערר מחוז תל אביב בערר (תל אביב) 95323/07 שמעוני ואח' נ. הוועדה המקומית תל אביב, שניתנה לא מכבר והאסמכתאות הרבות המפורטות שם. ## (3) נוסח סעיף 200 לחוק התכנון והבניה:## סעיף 200 לחוק התכנון והבניה קובע: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים: (1) שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם; (2) קביעת המירווח מסביב לבנינים וביניהם; (3) הגבלת מספר הבנינים בשטח מסויים; (4) הסדרת אתריהם של בנינים, גדלם, גבהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני; (5) איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בנינים על הקרקע עלולה, בגלל מקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שטפון, סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים אחרים; (6) איסור השימוש בקרקע או הגבלתו שלא בדרך איסור בניה או הגבלתה, כשהשימוש עלול להביא לידי סכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה; (7) הגבלת דרכי השימוש בבנינים; (8) קביעת קו במקביל לדרך, שמעבר לו לא יבלוט שום בנין; (9) חיוב להתקין על יד בנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה מקום לטעינת כלי רכב, פריקתם וציודם בדלק, הכל כדי למנוע חסימת דרך לתעבורה; (10) חיוב להתקין בבנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה, למגורים, לבית לינה או לשימוש על ידי הציבור, או על יד בנין כאמור, מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית; (11) הוראה בתכנית שחל עליה סעיף 81." ##(4) להלן החלטה בנושא סעיף 200 לחוק התכנון והבניה - פגיעה סבירה במקרקעין:## רקע המשיבה 1, אשר הינה התובעת בתביעה לפי סעיף 197 ואשר תכונה להלן: "התובעת", הינה בעלת הזכויות בחלקה 66 בגוש 30062 (להלן: "החלקה"), לרבות המבנה הבנוי עליה. מדובר בחלקה בשטח רשום של 63 מ"ר ועליה בנוי מבנה בשטח של כ- 159 מ"ר, בקווי בניין אפס לגבי שלוש חזיתות, בהתאם להיתר הבניה. החלקה ממוקמת ברחוב חיי אדם בשכונת מאה שערים בירושלים. החלקה נשוא הערר סמוכה לחלקות: 58, 61, 62, 64, 65 ו 69 בגוש 30062 (להלן: "החלקות הסמוכות"). על חלקות אלו חלה עד לשנת 2005 תכנית המתאר לירושלים, תכנית 62. על חלקות הסמוכות תוכננה ואושרה תכנית חדשה והיא תכנית 7369א' אשר פורסמה למתן תוקף ביום 23.6.2005. התובעת סבורה הייתה כי התכנית החדשה גורמת לירידת ערך לחלקתה (כאמור חלקה 66) ולכן הגישה תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. המשיבה דנה בתביעה ודחתה אותה. על החלטה זו של המשיבה הוגש ערר בתיק ערר (ירושלים) 149/09. ועדת הערר קיימה דיון בערר 149/09 וקיבלה החלטה מפורטת מנומקת, אשר בסיכומה קבעה, כדלקמן: "סיכום: לאור האמור לעיל, החלטנו למנות שמאי מכריע, על מנת שיערוך שומה מכרעת אשר במסגרתה ייקבע ערך החלקה לפני ואחרי התכנית, ומכאן הפער, אם בכלל, בין הערכים. נחזור ונבהיר, כי אין בעצם מינוי השמאי המכריע בכדי ללמד, כי ועדת הערר סוברת כי קיימת פגיעה כלשהי, וכל שיש במינוי לומר הינו, כי קיימות שאלות שמאיות/עובדתיות שצריכות הכרעה, ולא מן הנמנע כי התוצאה של ההכרעה בשאלות אלו תוביל למסקנה כי אין כל פגיעה. השמאי המכריע ייבחן את ערכי המקרקעין בהתאם למצב התכנוני לפני ואחרי התכנית החדשה, לרבות הצפייה להקלה היה וזו תוכח, ויתעלם ממצבם בפועל. השמאי המכריע יביא בחשבון גם גורמים משביחים הקיימים בתכנית, היה ויימצא גורמים שכאלו. הצדדים יגישו תוך 10 ימים שם של שמאי מוסכם אשר ישמש כשמאי מכריע, ובהעדר הסכמה יגישו רשימה של 7 שמאים מתוכם תבחר ועדת הערר שמאי מכריע. בהעדר הסכמה גם לרשימת שמאים, ועדת הערר תמנה שמאי מכריע וזאת על פי שיקול דעתה." לאור החלטה זו מונתה הגב' נורית ג'רבי כשמאית מכרעת, וזו הגישה שומתה המכרעת לצדדים ולוועדת הערר. השמאית המכרעת בשומה מפורטת ומנומקת קבעה כי קיימת ירידת ערך הנובעת מהקטנת קווי הבניין. לטעמה של השמאית המכרעת ירידת הערך הינה בסך של 26,000$ אשר הינם 116,000 ₪ למועד הקובע. השמאית המכרעת התייחסה בחוות דעת לפגיעה רק בחלק מבניין התובעת, החלק הפונה לחלקות הסמכות, והעריכה את הפגיעה ב – 13% משווי חלק זה בלבד. השמאית המכרעת הבהירה כי לעמדתה אין תחולה לפטור הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. על הכרעת השמאית המכרעת הגישה הוועדה המקומית ערר מפורט. במסגרת הערר העלתה הוועדה המקומית טענות כנגד השומה המכרעת וכן טענה לפטור לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. וועדת הערר דנה בערר והכריעה בהחלטה מנומקת כי יש לדחות את הטענות במישור השמאי, למעט דרישה להבהרה של התחשיב האריתמטי. לעומת זאת, לעניין הפטור לפי סעיף 200 הכריעה ועדת הערר, כדלקמן: "טענה נוספת שעלתה בערר הינה פטור לפי סעיף 200. אנו סבורים כי נושא זה הינו רלוונטי ויש לבחון אותו על רקע ההלכות הקיימות בנושא. אחד הפרמטרים החשובים לצורך בחינת הפטור לפי סעיף 200 הוא שיעור הפגיעה באחוזים משווי נכס המקרקעין. חוות-הדעת של השמאית המכריעה אינה כוללת נתון זה היות והיא מתייחסת כאמור לפגיעה בחלקים מסוימים של המקרקעין ואין בה את שווי כלל המקרקעין. כאמור, לצורך בחינת התקיימות תנאי סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה יש לדעת מהו אחוז הפגיעה שנגרם עקב התוכנית מכלל שווי המקרקעין (אף אם התחשיב נערכה בטכניקה של פגיעה בחלק מהמקרקעין), ונתון זה חסר בשומה המכרעת. סיכום: לאור האמור לעיל אנו קובעים כדלקמן: אנו מאשרים את השומה המכרעת ביחס לסכום הפגיעה, בכפוף להבהרה הנדרשת לעיל מטעם השמאית המכרעת. התיק ישוב לשמאית המכרעת אשר תבהיר מהו סכום הפגיעה וזאת לאור טענות הצדדים בעניין הטעות האריתמטית או טעות הסופר. השמאית המכרעת תקבע מהו שיעור הפגיעה באחוזים מהשווי הכולל של נכס המקרקעין. השמאית המכרעת תעביר לועדת הערר וכן לצדדים את ההבהרות הנדרשות בתוך 30 יום מיום שתומצא לה החלטה זו. הצדדים יהיו רשאים להגיש טיעון משלים לנושא סעיף 200 ולנושא זה בלבד וזאת בתוך 30 יום מיום שתומצא להם הבהרות השמאית המכרעת. לאחר קבלת טענות הצדדים תשלח לצדדים החלטה בדואר רשום לענין תחולת סעיף 200." ביום הגישה 7.9.11 השמאית המכרעת את עמדתה ביחס להבהרות שנדרשו בהתאם להחלטת ועדת הערר. לעניין התחשיב, הבהירה השמאית המכרעת כי מדובר בטעות סופר, וכי נרשם בטעות שווי של 2,800$ למ"ר במקום 2,700$ למ"ר. כמו כן, קבעה השמאית המכרעת כי שיעור ירידת הערך משווי הנכס בכללותו, אשר כאמור הוא השווי הרלוונטי לבחינת תנאי הפטור לפי סעיף 200, הינו 4.5%. לאור קביעה זו הגישו הצדדים את סיכומיהם בכתב ביחס לפטור מכוח סעיף 200. התובעת טענה בסיכומיה כי אין בטענות המפורטות בערר הוועדה המקומית בכדי להוות עילה להתערב בקביעת השמאית המכרעת בעניין. עוד פרטה התובעת כי על מנת לקבל את הפטור לפי סעיף 200 יש לעמוד בשלושה תנאים מצטברים, ובמקרה שבפנינו אף אחד מהתנאים אינו מתקיים. לעניין זה טוענת התובעת, כי ההוראה בתכנית אינה נכללת בגדר הוראות סעיף 200 וכן כי הפגיעה חורגת מתחום הסביר. בכל מקרה מסבירה התובעת כי מדובר בפגיעה משמעותית ולאור התעשרות ממשית של היזם, אין כל שיקולי צדק ליתן פטור מהיטל ההשבחה. המשיבה הגישה סיכומים מפורטים מטעמה, בהם היא מתייחסת באופן מפורט ומנומק לטענות התובעת. דיון כללי: ראשית נציין, כי נושא החלת סעיף 200 הינו נושא משפטי אשר נערך על רקע התשתית השמאית. לפיכך, לאחר שנקבע מבחינה שמאית שיעור הפגיעה מסך שווי הנכס, הרי בעניין החלת סעיף 200 אין כל יתרון לשמאית המכרעת על פני ועדת הערר, כך שכללי ההתערבות הנוקשה אינם חלים לגבי קביעה זו. בנושא משפטי כגון זה וועדת הערר רשאית להחליט אחרת מהשמאית המכרעת. כך, שהפגיעה במקרה שבפנינו הינה ב- "אזור הדמדומים" מבחינת אחוזי הפגיעה והיא אינה בתחום הנחשב באופן מיידי כסביר (קטן מ - 3%) או בלתי סביר (גדול מ- 5%), ולכן יש ליתן יותר משקל לטיב הפגיעה ומהותה. במקרה שבפנינו אנו סבורים כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, וזאת לאור טיב הפגיעה ומהותה. השמאית המכרעת, אשר את שומתה אימצנו במלואה, דוחה את כל טענות התובעת בדבר פגיעה בחסימת אור ונוף, הצללה, חסימת קו רקיע זיהום וכדומה. הפגיעה היחידה בה הכירה השמאית המכרעת הינה פגיעה הנובעת מהקטנת קו הבניין בתכנית החדשה, מקו בניין של 3.00 מ' לקו בניין של 2.90 מ' וכן 1.37 מ'. לגבי הפגיעה מהקטנת קו הבניין מ- 3.00 מ' ל- 2.90 מ' הרי אף אם קיימת פגיעה לאור ההקטנה האמורה כעמדת השמאית המכרעת, הרי מדובר על שינוי תכנוני סביר, אשר למעשה מותר לערוך באופן עקרוני שינוי גדול הימנו בהליך של הקלה. איננו סבורים כי יש בשינוי זה בכדי לחולל פגיעה העוברת את גבול הסביר. לגבי הקטנת קו הבניין לקו בניין של 1.37 מ', הרי יש בעצם הקטנה כאמור של קווי הבניין בכדי ליצור פגיעה שאינה סבירה. אלא שבמקרה הספציפי שבפנינו, כאשר בוחנים את כלל מסמכי התכנית, ואת היתר הבניה שהוצא מכוחה, מגלים כי קו הבניין הקטן מקו הבניין הנורמטיבי רלוונטי רק לחלק מחזית הבניין שנבנה ומשפיע רק על חלק מהקומות בבניין התובעת. יובהר, מעבר לקביעת השמאית המכרעת כי ההקטנה של קו הבניין פוגעת רק בחלק הבניין הפונה לחלקת התובעת, מצאנו גם כי ההקטנה בקו הבניין אינה לאורך כל החזית ואינה משפיעה על כלל הקומות. מכאן השפעת השינוי הנובע מהקטנת קווי הבניין אינה מהווה פגיעה מהותית לאור. לטעמנו לצורך מבחן הסבירות ראוי גם לבחון את סביבות הנכס ואת הנורמה התכנונית המקובלת בסביבה. במקרה שבפנינו מדובר על נכס הממוקם בשכונת מאה שערים, אשר בה קווי הבניין המקובלים הינם קטנים ובמקרים רבים הינם אפס ממש. עדות חיה לכך הינה התכנית החלה על בית התובעת (תכנית 4585) המאפשרת קו בניין אפס לשתי חזיתות. אכן, איננו חולקים על קביעת השמאית המכרעת כי ההקטנה בקו הבניין גרמה פגיעה בשיעור שקבעה השמאית המכרעת, אולם בחינת טיב הפגיעה ומהותה לאור חתכי הבניינים מגלה כי מדובר בפגיעה סבירה. לכן, בנסיבות העניין כאשר שיעור הפגיעה הינו 4.5%, שיעור הנמצא כאמור בתחום האפור, וכאשר מהותה של הפגיעה נובעת מהקטנת קו בניין בצורה שאינה משמעותית לגבי חלק מקומות הבניין וחלק מחזית הבניין, אנו סבורים כי מדובר בפגיעה סבירה. נציין, כי לא נעלמו מעניינו מבחני העזר המפורטים בעניין ד"נ הורוויץ, אולם אנו סבורים כי במקרה שבפנינו יש לשים את הדגש על מהותה של הפגיעה כפי שתוארה לעיל וכי שבאה לידי ביטוי בחוות דעת השמאית המכרעת, פגיעה אשר לאור אופייה אינה עוברת את תחום הסביר. בכל מקרה, לעניין הפרמטרים המנויים בעניין ד"נ הורוויץ, הרי נכון כי אין אינטרס ציבורי חיוני מבוהק הגלום בתכנית. אולם, יש לזכור כי גם פיתוח העיר מהווה אינטרס ציבורי שיש להביא בחשבון. לעניין זה ר' פסק דינו המפורט של בית המשפט בירושלים בעניין עמ"ן 509/08 ברנובר נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (): "ניתן בהחלט לקבל את הטענה כי טובת הציבור טמונה, לעיתים מזומנות, בהושטת יד לתכניות הנקודתיות." לגבי טיבה של הפגיעה ופיזור הנזק, אנו סבורים כי אף שהפגיעה אינה מתפזרת על אוכלוסייה רחבה, הרי היא בהחלט מסוג הפגיעות השכיחות במרחב עירוני כמו העיר ירושלים ומהוות חלק מהסיכון האינהרנטי של המגורים בעיר. בעניין זה קבע בית המשפט העליון בעניין בר"מ 8609/08 דרייזין ברנובר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (): "המבקשת טענה גם כזכור כי היא הנפגעת היחידה ואין פיזור נזק ואולם כאשר מדובר במגמה תכנונית (מגמה שהמבקשת אף היא נהנתה ממנה) לא ניתן לדבר על נזק ייחודי כפי שקבע השופט גרוניס בעניין חירם, פסקה 10: "בכל הנוגע ל'פיזור הנזק' שנגרם על ידי התכנית, מקובלת עליי טענת המשיבות כי ההוראות בתכנית הפוגעת, שגרמו לטענת המערערות לירידת ערך המקרקעין שבבעלותן, מבטאות מגמה תכנונית כללית בכפר סבא [...]. המסקנה המתבקשת, אם כן, היא שהנזק אותו מסבה התכנית הפוגעת למערערות איננו ייחודי להן, אלא נושאים בו בעלי מקרקעין שונים ברחבי כפר סבא"."   עוד בנושא זה יש להביא בחשבון את העובדה כי התובעת עצמה ערכה תכנון במסגרתו לא רק שלא שמרה על קו בניין של 3.0 מ' אלא קבעה קו בניין אפס, ועל כך נרחיב במבחן הצדק לעיל. אשר על כן, אנו סבורים כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים (תנאי הצדק): כללי: תנאי הצדק הינו תנאי שעומד בפני עצמו. וראה הדברים הברורים לענין זה בהלכת הורוויץ כאשר כך קובע כב' סגן הנשיא אור: "לאור כלל השיקולים הצריכים לענייננו, מקובלת עלי המסקנה על פיה מתקיים תנאי הסבירות שבסעיף 200. על רקע מסקנה זו, עולה הצורך לבחון את התנאי המצטבר הנוסף לקיום הפטור בסעיף 200 לחוק, הוא תנאי הצדק." לפיכך, אין די בכך כי קבענו כי הפגיעה הינה בתחום הסביר, אלא יש להראות כי בנסיבות הענין אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. לטעמנו, פסק הדין המנחה לענין זה הינם פסקי הדין בעניין ברנובר בבית המשפט המחוזי [עמ"ן 509/08 ברנובר נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' ()] ובבית המשפט העליון [בר"מ 8609/08 דרייזין ברנובר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()]. בעניין ברנובר נדון מקרה דומה למקרה שבפנינו בו נדונה פגיעה בבית פרטי עקב אישור תכנית לבניית בניין בסמוך. הפגיעה שם נקבעה על ידי השמאי המכריע בין היתר לאור הסתר נוף. באותו המקרה ועדת הערר סברה כי לא מתקיים תנאי הצדק וזאת בעיקר לנוכח קיומו של כתב שיפוי, ר' ערר (ירושלים) 240+283/06 ברונבר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (). בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון, לא קיבלו את עמדת ועדת הערר וקבעו כי בנסיבות המקרה יש הצדק לפטור את הוועדה המקומית מתשלום הפיצויים וזאת לאור סעיף 200. בית המשפט המחוזי בענין ברנובר בפסק דין ארוך ומנומק, מסביר מדוע יהיה זה מן הצדק לפטור את הוועדה המקומית מתשלום פיצויים. לצורך כך כב' בית המשפט בוחן את שני צדדיו של המטבע, צד התובע וצד התכנית, ומגיע למסקנה כי שני הצדדים מובילים למסקנה כי מן הצדק ליתן את הפטור. מצד התכנית מסביר בית המשפט הנכבד כי קיים אינטרס ציבורי גם בתכנית נקודתית לפיתוח הבניה, ונצטט: "מדובר בפגיעה בשיעור זעום, וראוי, למען הכלל, למען הכלל, לעודד יוזמות של תכניות נקודתיות התואמות את המדיניות התכנונית (כיוזמתה של דרייזין עצמה בעבר) ולהימנע, כשהנסיבות מתאימות, מלהטיל בגינן תשלום פיצויים" (הדגשה שלי - ג.ה.). מצד התובעת מסביר בית המשפט כי אף היא נהנתה מתכנית דומה ללא תשלום פיצויים: "זכורה גם טענתם של המערערים, שאושרה בשתיקתה של דרייזין, כי היא עצמה לא חוייבה בתשלום על פי סעיף 197 בעת אישור התכנית שעל-פיה בנתה את ביתה, תכנית נקודתית 3949. איננו יודעים מה היו הנסיבות אז, אולם כזכור, מבחן הצדק הוא סובייקטיבי, ולפיכך שיקול זה מצטבר ליתר השיקולים בבחינת השאלה האם אמנם דרישת הפיצויים שלה היא בלתי צודקת." בית המשפט העליון, אשר דן בערעור על פסק הדין בעניין ברנובר מקבל במלואה את עמדת בית המשפט המחוזי. בית המשפט העליון לצורך מבחן הצדק בוחן גם כן את התכנון החל על התובעת, וקובע לעניין זה: "ודוק: על אף שהמשיבים טענו בפני בית משפט קמא כי המבקשת עצמה העבירה תכנית נקודתית על פי מגמת התכנון העדכנית, אך לא נדרשה לשלם פיצויים בגין תכניתה, ובית המשפט התייחס וחזר והתייחס לכך כשיקול רלבנטי במסגרת מבחן הצדק, לא מצאתי כל התייחסות לעניין בבקשת רשות הערעור הכוללת לא פחות מ- 19 עמודים. נוכח קביעות בית המשפט בעניין היה זה מתבקש ממש כי המבקשת תתייחס לכך ו"שתיקתה" אומרת דרשני." כלומר, בית המשפט העליון מאשר כי כאשר התובע עצמו העביר תכנית זהה ולא שילם בגינה פיצויי יש בכך שיקול רלבנטי במסגרת מבחן הצדק. בית המשפט העליון אף מתייחס לטענת התובעת באותו המקרה כי מדובר בפגיעה נקודתית ואין פיזור של הנזק וקובע: "המבקשת טענה גם כזכור כי היא הנפגעת היחידה ואין פיזור נזק ואולם כאשר מדובר במגמה תכנונית (מגמה שהמבקשת אף היא נהנתה ממנה) לא ניתן לדבר על נזק ייחודי כפי שקבע השופט גרוניס בעניין חירם, פסקה 10:..."   מן הכלל אל הפרט: אנו סבורים, כי לנוכח ההלכה שנקבעה בענין ברונבר בבית המשפט העליון וכן בבית המשפט המחוזי, הרי ברי כי גם במקרה שלפנינו מתקיים תנאי הצדק, בהיות המקרה דומה בעובדותיו למקרה שנדון בעניין ברנובר, ואף קיצוני יותר. מבחינת התכנית, מדובר בתכנית שגרתית וסבירה התואמת את מגמת התכנון בשכונה המדוברת (ר' תיאור התכנית בעמ' 12 עד 13 לשומה המכרעת), וכן ר' החלטת הוועדה המחוזית כי גובה הבניין יותאם למקובל בסביבה, ור' סעיף 14.1.3 לשומה המכרעת. לפיכך, בדומה לתכנית שנדונה בעניין ברונבר גם במקרה שלפנינו מדובר בתכנית המשלימה התפתחות עירונית סבירה והגיונית. מבחינת התובעת, הרי מצב התובעת במקרה שבפנינו הינו אף חמור ממצב התובעת בעניין ברנובר, ונבאר: על נכס התובעת הוכנה ואושרה תכנית 4453 בשנת 1994 (להלן: "תכנית 4453"). תכנית 4453, החלה כאמור על נכס התובעת, קובעת כי הן לגבי צפון והן לגבי דרום קו הבנין במגרש התובעת יהיה אפס (0). כלומר, בפרמטר התכנוני היחיד בו הכירה השמאית המכרעת כפוגע, קווי הבניין, ניזומה תכנית בניין עיר אשר קווי הבנין שנקבעו בה יותר קטנים מקווי הבניין שנקבעו בתכנית החדשה הנטענת כפוגעת. התובעת אשר על מקרקעיה אושרה תכנית 4453, תכנית אשר מאפשרת לבניין התובעת להתקרב לשכנים עד כדי קו בנין אפס בשתי חזיתות, לא שילמה כל פיצוי לפי סעיף 197. יתרה מזו, בהתאם לתיאור נכס התובעת בעמ' 7 לשומה המכרעת, נכס התובעת בנוי בקו אפס לכלל החזיתות למעט החזית האחורית, כאשר אף בחזית האחורית קו הבניין הינו 1.5 מ' בלבד. כלומר בשלוש מחזיתות בית התובעת נקבע קו בניין קטן מקו הבניין בגינו התובעת דורשת פיצוי מהמגרש הסמוך. מכאן ברור כי אין זה סביר ובוודאי שאין זה מן הצדק, כי התובעת - אשר על מקרקעיה אושרה תכנית המאפשרת בניה עד קו אפס, אשר אכן בנתה שלוש מחזיתות ביתה בקו אפס ואשר לא שילמה כל פיצויי למקרקעין הסמוכים לה - תקבל כעת פיצוי מהוועדה המקומית בגין תכנית אשר קווי הבניין בה גדולים מקווי הבניה במגרש שלה. נציין, כי מעבר למשוואה הפורמאלית בין מגרש התובעת והתכנון החל עליו למגרש בגינו מוגשת התביעה, השוואה המגלה כי התכנית הנטענת כפוגעת מינורית לעומת התכנון של מגרש התובעת, הרי גם מבחינת תחושת צדק טבעית, מדובר בתביעה שאינה בה צדק שכזה. כך שאילו לתובעת כה חשוב השמירה על פרטיותה (ופרטיות האחרים) היה עליה קודם כל לדאוג למרווחי בניה סבירים במגרשה שלה. לטעמנו אין זה ראוי לשמוע מפי התובעת אשר בחרה לבנות את ביתה בקו אפס לשלוש חזיתות (וחזית אחת בקו בניין של 1.5 מ') טענה כי השכן שלה, אשר מרבית קווי הבניין בביתו הינם 3 מ', וכאשר קיימת חריגה נקודתית למרווח של 2.9 מ' או 1.37 מ', גרם לה פגיעה. אשר על כן, במקרה שבפנינו, מכוח קל וחומר מפסקי הדין של בית המשפט המחוזי ושל המשפט העליון בענין ברונבר, אנו קובעים כי תנאי הצדק מתקיים אף הוא. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי שלושת התנאים הנדרשים להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה מתקיימים: ההוראה בדבר קווי הבניין אשר עליה מושתת הפגיעה שקבעה השמאית המכרעת הינה מסוג ההוראות הכללות בסעיף 200. הפגיעה בשיעור של כ- 4.5% הנובעת מהקטנת קווי בניין בלבד הינה סבירה בנסיבות העניין. כמו כן, כמבואר לעיל, בהינתן כי התובעת נהנתה מתכנית מרחיקת לכת בעניין קווי הבניה ובנתה את ביתה בקו אפס לגבי שלוש חזיתות, הרי יהיה זה מן הצדק ליתן את הפטור. אשר על כן, אנו פוטרים את המשיבה באופן מלא מתשלום פיצויים לתובעת בגין התכנית 7369א'. באשר להוצאות, הרי באופן שגרתי יש להטיל את ההוצאות על זה שטענותיו בהליכים נדחו. אלא שהמקרה שבפנינו הינו מקרה שאינו שגרתי היות והשמאית המכרעת קבעה כי קיימת פגיעה, והפטור מתשלום הפיצויים ניתן רק לאור הוראות סעיף 200. לפיכך, אין צו להוצאות. בניהמקרקעיןחוק התכנון והבניהתכנון ובניה