ייעוד שטח לאיחוד וחלוקה לפי תכנית

תכנית פת / 1261 מייעדת השטח לאיחוד וחלוקה. אין המדובר במגבלה המושמת על שטח מסוים על ידי התכנית לאחר שנקבעו בה קווי הבניין, השטח המינימאלי, מספר הקומות, זכויות הבניה וכיו"ב, כי אם בייעוד לתכנית לאיחוד וחלוקה מחדש אשר תכלול כל הפרמטרים הנדרשים (ומתחייבים היום להוצאת היתרים על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, (להלן: "החוק"). לפיכך בהעדר תכנית כזו לא ניתן להוציא היתרים בייעוד לאיחוד וחלוקה, ומשמעות "הקלה" במקרה כזה הינה למעשה שינוי ייעוד תוך קביעת כל הפרמטרים האמורים הנדרשים, דבר המהווה כמובן סטייה ניכרת ולא ניתן להעבירו במסגרת הקלה. לעניין זה אנו מפנים גם להחלטתנו בערר 510/07 שי שמואל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות ואח', שם נדונה טענה בדבר הוצאתן של חלק מהמגרשים מייעוד של איחוד וחלוקה וקבענו כדלקמן: "לשון אחר, הייעוד לאיחוד וחלוקה שלוב בתכנית המתאר בייעוד המסחרי, ממנו שואבת התכנית נשוא ערר זה את זכויותיה. כל אחד מהשימושים המותרים בחלקה הינם כדלקמן: מסחר בכפוף לייעוד וחלוקה; משרדים בכפוף לייעוד וחלוקה ומגורים בכפוף לייעוד וחלוקה. אין בה "משרדים" מסחר" ו"מגורים" עצמאיים שאינם כפופים לייעוד וחלוקה. לפיכך לפי לשון הסעיף תכנית שקובעת אחד היעודים העצמאיים כנ"ל "מיבאת" למעשה ייעוד שאינו קבוע בתחום התכנית והדברים אינם עולים בקנה אחד עם לשון סעיף 62 א (6). זאת ועוד, במצב דברים זה, תיאורטית, לא ניתן לייחס זכויות מסוימות למגרש פלוני טרם עריכת איחוד וחלוקה, שהרי יתכן לשם דוגמא כי חלקה 70 תיוותר בתומו של אותו הליך עם זכויות שונות מאלה המוקצות בשטח מסחרי גרידא. כך יכול ותהא מיועדת בשלמות למגורים או למסחר או למשרדים ייתכן ויוקצה ממנה חלק פלוני (ולא דווקא החלק שהוקצה בתכנית נשוא ענייננו) לצרכי ציבור וייתכן ותחולק למספר מגרשים בבעלויות שונות. מכל מקום זכויותיה בשלב זה בתכנית המתאר עלומות. התכנית נשוא ענייננו כמו גם טענות המשיבות, מתעלמות מנקודה זו ולא הציגו בפנינו כל פתרון במישור התאורטי. יתר על כן, יש לציין כי רובו המכריע של השטח המיועד למסחר עפ"י תכנית המתאר מיועד גם לאיחוד וחלוקה ועובדה זו מחזקת את המסקנה כי מדובר בייעודים שלובים זה בזה באופן שאינו מאפשר חיות עצמאית בחלקות נשוא ערר זה לכל אחד מהם, באספקלריית תכנית המתאר. לפיכך אנו מוצאים כי בתכנית המוצעת יש משום שינוי ייעוד שאינו בסמכות הועדה המקומית, שכן במצב הנוכחי כל שניתן לומר הוא כי השטח בכללו מיועד לאיחוד וחלוקה. הוצאת חלקה 70 מכלל זה, עלולה לעשות לשון המתכנן פלסתר באשר היא בראייתנו זו המהווה עיקר הפוטנציאל לבניה עפ"י התכנית המתארית." הנה כי כן, המדובר בשינוי ייעוד ולא בהקלה אפשרית ולפיכך איננו סבורים כי עסקינן במתווה אפשרי. לא זו אף זו, תכנית פת / 1261 כאמור סימנה מספר מגרשים ספציפיים לאיחוד וחלוקה תוך הקצאת שטחים לצרכי ציבור, כך שנכון לתכנן באופן כולל את שטחה קודם לקידומו של היתר ספציפי. בצריך עיון אם קיימת לועדה המקומית סמכות לשקול קידומם של מתחמי תכנון היה ולא יסתייע לקדם התכנית כפי שמתבקש מהוראות פת / 1261 ובשיפורים שהוצעו בסמכות הועדה המחוזית. אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל.קרקעותאיחוד וחלוקה מחדש