סעיף 198 לחוק התכנון והבניה פגיעה נטענת במקרקעין של העורר עקב אישור תכנית החלטה בערר שהוגש בהתאם לסעיף 198 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") בגין פגיעה נטענת במקרקעין של העורר עקב אישור תכנית 3/מק/2207. רקע העורר הינו בעל הזכויות בבית מגורים צמוד קרקע הבנוי על המחצית הצפונית של המקרקעין הידועים כחלקות 26 ו- 27 (בחלק) בגוש 2192 (להלן: "מגרש העורר"). ממזרח למגרש העורר מצויה חלקת מקרקעין אשר ידועה כמגרש 382 בגוש 2192 (להלן: "מגרש 382") ואשר הזכויות בה הינם של המשיבה 2. אין מחלוקת כי במצב הקודם חלות על מגרש 382 התכניות הבאות: תכנית מס' ד/ 592 /5 משנת 1975 המאפשרת בניה של בניין בבנייה רוויה של 12 קומות וקובעת 150%. תכנית 20/101/02/3 משנת 1978 - הקובעת הוראות חישוב שטחים. תכנית 62/101/02/3 משנת 1993- אשר אף היא עוסקת בהוראות לגבי חישובי שטחים. תכנית 85/101/02/3 משנת 2002 - המוסיפה שטחי שירות. תכנית 98/101/02/3 משנת 2003- הקובעת הוראות לגבי הקמת מצללות. כלומר, עוד משנת 1975 יועד המגרש הסמוך למגרש העורר לבנייה רוויה בת 12 קומות וזאת באחוזי בניה של כ - 150% וכן שטחי שירות. המשיבה 2 יזמה תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית וזאת על חלקה 382, תכנית 3/מק/2207 (להלן: "התכנית החדשה"). במסגרת התכנית החדשה שונה ייעוד מגרש 382 מייעוד "אזור מגורים מיוחד" לייעוד "אזור מגורים ד'". במסגרת התכנית החדשה נוידו זכויות ממגרש סמוך (מגרש 393) למגרש 382. סך הזכויות שנוידו עומד על כ- 1,900 מ"ר. התכנית החדשה הוסיפה עוד 2 יחידות דיור למגרש 382, כך שסך כל היחידות במגרש יהיה 52 יח"ד במקום 50 יח"ד. עוד קבעה התכנית החדשה תוספת קומה, הנחיות בינוי וניוד שטחים לקומת העמודים לשם הקמת דירות גן. התכנית החדשה פורסמה למתן תוקף ביום 13.12.2007 (י.פ. 5749). העורר סבר כי יש בתכנית החדשה בכדי לפגוע בערך המקרקעין שלו. לפיכך, הוגשה מטעמו תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, כאשר התביעה נסמכת על חוות דעת השמאית גב' שרביט שושי שפירא. הגב' שפירא אכן הכינה שומת מקרקעין, אך זו לא הוכנה רק לתביעה לפי סעיף 197, אלא כוללת הן התייחסות לנזקים שנגרמו "כתוצאה מבניה שבוצעה בחלקה סמוכה" והן לירידת הערך לפי סעיף 197 כתוצאה מאישור התכנית החדשה. מובן כי בערר זה רלוונטי רק אותו מקטע בשומה המתייחס לירידת הערך הנטענת כתוצאה מאישור התכנית החדשה. במאמר מוסגר נעיר כי לטעמנו ראוי ששומה אשר עורכים לצורך תביעה לפי סעיף 197 תיוחד לצורך זה בלבד ולא תכלול נושאים נוספים. שמאית העורר סבורה כי התכנית החדשה מקטינה את קו הבניין מקו בניין צידי של 16.6 מ' כפי שלטעמה היה במצב הקודם לקו בניין של 7.0 מ' לפי התכנית החדשה. עוד סבורה שמאית העורר כי התכנית החדשה אף מאפשרת לבנות את המרתף בסמוך למגרש העורר. לאור סברתה של שמאית העורר כי התכנית מאפשרת בניה קרובה יותר של הבניין בחלקה 382 היא מנתחת חמישה ראשי נזק הנובעים מכך (סעיפים 11.2.1 עד 11.2.5 לשומתה). לאחר מכן מנתחת שמאית העורר פגיעה נוספת אשר לטעמה נגרמת כתוצאה מהבניה, מהחריגה מההיתר וכן מאישור התכנית החדשה. במסגרת זו היא מונה פגיעה בפרטיות ומטרדי רעש מדירות הגן. שמאית העוררת מציגה ניתוח תיאורטי של ראשי הפגיעה ולאחר מכן מפרטת את חישוב הפגיעה בשלושה מישורים: פגיעה בגין בניה, פגיעה בגין בניה חורגת מהיתר ובפגיעה בגין אישור התכנית החדשה. תיאור השומה עד כאן יש בו ללמד כי שומת העורר אינה קוהרנטית וכי ההבחנה בין עילות התביעה השונות בשומה אינה ברורה תמיד. בכל מקרה, היות ובערר זה נדונה אך ורק תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תביעה המיוחדת רק לירידת ערך הנובעת מאישור התכנית החדשה, הפגיעה הרלוונטית לענייננו הינה רק אותה פגיעה נטענת בשומה בגין אישור תכנית 3/מק/2207, התכנית החדשה. שמאית העוררת מציינת תחשיב לשני ראשי נזק אשר נובעים לטעמה מאישור התכנית החדשה: פגיעה בגין הרחבת שטח המבנה לכיוון מערב (כלומר הקטנת קווי הבניין) בסך של 109,500 ₪; פגיעה בחצר העורפית בסך של 154,750 ₪. הועדה המקומית קיימה דיון בתביעה, כאשר לדיון צורפה המשיבה 2, כאשר זו חתמה על כתב שיפוי לטובת הוועדה המקומית. בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם הוועדה המקומית והשמאי מטעם המשיבה 2, התכנית החדשה לא גרמה כל נזק למגרש העורר. בהתאם לשמאויות הללו, התכנית החדשה אינה משנה את קווי הבניין שהיו קודם לכן, לא לעניין קו הבניין העילי שהיה ונותר 7.0 מ' ולא לקו הבניין למרתף. לעניין הקמת דירות הגן הסבירו השמאים כי הקמת דירות גן במקום חצר משותפת רק משפרת את מצבו של מגרש העורר. הוועדה המקומית דנה בתביעה ובשומות והחליטה לדחות את התביעה. על החלטה זו של הוועדה המקומית הוגש הערר שבפנינו. הערר והדיון בערר: במסגרת הערר טוען העורר כי לא הוזמן לדיון בפני הוועדה המקומית. לגופם של דברים, מציין העורר כי חוות הדעת מטעמו מתארת נכונה את הנזקים שנגרמו לו. המשיבות הגישו תשובות מפורטות. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים, אלא שמטעם העורר לא התייצבה השמאית מטעמו, לפיכך אפשרה ועדת הערר לעורר להגיש השלמה מטעם השמאית שלו ולמשיבים להגיב על כך. השמאית מטעם העורר מסבירה בחוות דעתה המשלימה מדוע היא סבורה כי קו הבניין במצב הקודם היה 1/3 מגובה הבניין, קרי 16.6 מ', לעומת 7.0 מ' במצב החדש. לעניין המרתף מסכימה שמאית העורר כי ניתן היה לבנות במצב הקודם את המרתף בקו אפס. אך, לטעמה, בניה זו תלויה בהסכמת השכן, ובהעדר הסכמה קו הבניין למרתף גם הוא 16.6 מ'. התקרבות זו של הבניין והמרתף לעמדת שמאית העורר גורמת לנזקי הצללה, פגיעה בפרטיות ורעש. שמאית העורר חוזרת על הפגיעה הנגרמת לדעתה מתוספת הזכויות לדירות גן וזאת במטרדי רעש, פרטיות וריח. שמאי המשיבה 1 הגיב להשלמת שמאית העורר. במסגרת התגובה מסביר זה כי הוראות התכנית במצב קודם לעניין קו הבניין הינן: "לא פחות מ- 1/3 גובה הבניין או בהתאם למסומן בתשריט". ולטעמו בתשריט מסומן 7.0 מ'. שמאי המשיבה 1 אף מבהיר כי אין כל הגיון בעמדת שמאית העורר, היות ולפי עמדתה סך קווי הבניין הינם 33.2 מטר (16.6 מ' לכל חזית) ואילו כלל רוחב המגרש הינו 39.2 מ', כך שכלל לא ניתן להקים עליו בינוי סביר בקווי הבניין לפי שמאית העורר. המשיבה 2 הגישה תגובה מטעמה ובמסגרתה מוסבר כי אין כל שינוי בקווי הבניין לעניין הבניין או המרתפים. המשיבה 2 מסבירה כי תוספת דירות הגן הינה על חשבון חצר משותפת ובכך רק מקטינה את המטרד ביחס למצב הקודם. דיון הדיון בפני הוועדה המקומית: כפי שציינה ועדת הערר בעבר [ר' ערר (ירושלים) 263/10 דאוד חורי נ. הוועדה המקומית ירושלים ()], אנו סבורים כי הוועדה המקומית רשאית להסתמך על חוות דעת שמאית וחוות דעת משפטית שמוצגות לה, כאשר האמור בחוות דעת אלו מהווה את ההנמקה לקבל או לדחות את התביעה. יתרה מזו, סעיף 198 לחוק התכנון והבניה אף מנחה את הוועדה המקומית להסתמך על חוות דעת שמאי מטעמה. לפיכך, איננו רואים כל פסול בכך שוועדה מקומית במסגרת החלטתה מאמצת חוות דעת מקצועיות שמונחות בפניה ואין היא צריכה לחזור על האמור בחוות הדעת במסגרת החלטתה. מובן, שבמקרה שכזה חוות הדעת מהוות חלק בלתי נפרד מהחלטת הוועדה המקומית וניתן לערור על האמור בהן. לעניין הדיון בפני הוועדה המקומית, אנו סבורים כי מן הראוי היה לאפשר לעורר להופיע בפני הוועדה המקומית טרם ניתנה ההחלטה וזאת למרות שאין חובה סטטוטורית לעשות כן. עם זאת, איננו סבורים כי מדובר בפגם המחייב החזרת הדיון לוועדה המקומית. כך או כך, במקרה שבפנינו לא מצאנו לנכון להשיב את הדיון לוועדה המקומית. בפני ועדת הערר נשמעו טענות הצדדים, לרבות השלמת טיעון בכתב, כאשר ועדת הערר מוסמכת לבחון את העמידה בנטל ההוכחה מבלי קשר לפסיקת הוועדה המקומית בנושא. בנסיבות אלו אין כל טעם להחזיר את הדיון לוועדה המקומית היות והדבר יהווה הליך סרק אשר רק יטיל הוצאות מיותרות על הצדדים ועל הציבור. נטל ההוכחה: הלכה פסוקה הינה, כי תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה כתביעה אזרחית מבחינת נטל הראיה ונטל ההוכחה. כלומר, על התובע הנטל להוכיח את תביעתו. נטל ההוכחה חל הן על עצם הוכחת הפגיעה והן על הוכחת שיעור הפגיעה. ר', לעניין זה ערעור אזרחי 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה (): "נטל ההוכחה בדבר קיום פגיעה ושיעור הפגיעה מוטל, מטבע הדברים, על התובע פיצוי." ור' גם ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ואח', (), עמ' 643: "...נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הוה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שעור הפגיעה." כיצד מרימים נטל זה בתביעה לפי סעיף 197? התשובה הינה (בעיקר) באמצעות חוות דעת שמאית. ר' בענין חברת גוש 2842 חלקה 10, לעיל: "הוכחת הפגיעה נעשית באמצעות הערכה שמאית" כלומר, על מנת לעמוד בנטל ההוכחה על התובע להציג חוות דעת שמאית המלמדת, לפחות לכאורה, על פגיעה וכן על שיעור הפגיעה. נציין, כי בהתאם לפסיקה אין די בסתם חוות דעת שמאית, אלא יש צורך בחוות דעת שמאית רצינית ומנומקת, אשר נסמכת על נתונים וראיות מהימנים. לעניין זה ראה פסק הדין בעניין חברת גוש 2842 חלקה 10 לעיל, וכן עת"מ 200/03 חקק נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה מרכז (). מן הכלל אל הפרט הוכחת הפגיעה: כללי: כמבואר לעיל שמאית העורר משתיתה את חוות דעתה לעניין התביעה לפי סעיף 197 על שני שינויים סטטוטוריים אשר לטעמה עורכת התכנית החדשה. השינוי הראשון הינו הקטנת קו הבניין בצורה ניכרת, ואילו השינוי השני תוספת דירות הגן. נבחן האם אכן מדובר בשינויים, והאם אכן הוכחה פגיעה כתוצאה מהשינוי האמור. הקטנת קווי הבניין העיליים: אין מחלוקת בין הצדדים כי במצב החדש קו הבניין הרלוונטי הינו 7.0 מ'. התכנית במצב קודם הינה תכנית ד/5/592. תקנון התכנית ד/5/592 קובע לעניין קו הבניין הצידי: "לא פחות מ 1/3 גובה הבניין או בהתאם למסומן בתשריט" מניסוח זה ברור כי היה ובתשריט מסומן קו בניין הקטן משליש גובה הבניין, הרי קו הבניין בהתאם לתשריט הוא זה אשר מחייב. למעשה גם שמאית העורר מסכימה בהשלמה מטעמה שאלו פני הדברים, אולם סבורה כי קו הבניין בתשריט אף הוא כשליש מגובה הבניין, כאשר היא אף מסמנת את קו הבניין לעמדתה על גבי התשריט. איננו מקבלים את פרשנות השמאית מטעם העורר לתשריט התכנית. עיון בתשריט התכנית מגלה באופן ברור ונהיר כי קו הבניין המסומן אינו 16.6 מ' כנטען על ידה. מדידה גרפית על-גבי תשריט התכנית מבהירה כי קו הבניין היינו כ- 7 מ'. לעניין זה, לא ברורים הסימונים שערכה שמאית העורר על גבי התשריט, ולטעמנו קריאה רגילה של התשריט מובילה למסקנה כי קו הבניין הינו 7 מ'. למעלה מן הצורך נציין כי פרשנות העורר לקווי הבניין אינה הגיונית בכל מקרה. אין עוררין כי התכנית במצב קודם נועדה לאפשר בניה רוויה בחלקה 382, והיא קובעת סדרה של הוראות לנושא זה לרבות זכויות בניה, יח"ד וכדומה. לפיכך, אין זה הגיוני כי קווי הבניין אשר קובעת אותה התכנית ימנעו כליל בניה במגרש. יוטעם בהתאם לפרשנות העורר קווי הבניין הצידיים הינם למעלה מ- 16 מ', כך שהם מונעים הקמת בניה בחלקה. לאור האמור לעיל אנו קובעים כי התכנית החדשה אינה משנה את קווי הבנייה, ולפיכך אין בגינה ירידת ערך כלשהי במישור זה. שינויי קווי הבניין התת קרקעיים: טענה נוספת של העורר הינה כי התכנית החדשה מאפשרת בניית מרתף עד קו אפס בניגוד לתכנית במצב קודם. ספק בליבנו האם אכן התכנית החדשה עורכת שינוי בקו הבניין התת קרקעי ובנושא המרתף. בכל מקרה, העורר לא הוכיח כי שינוי קו הבניין למרתף מגלם פגיעה כלשהי. אכן העורר הזכיר בשומה ראשי פגיעה כגון: פגיעה בפרטיות, חסימת נוף ו/או רעש. אולם ניתוח של ראשי נזק אלו ביחס למרתף מגלה כי אלו כלל אינם רלוונטיים. לעניין פגיעה בפרטיות והסתרת הנוף, הרי המרתף הינו תת קרקעי ואין בו בכדי להסתיר נוף או לאפשר מבט לדירת העוררים. אף אם נבנה המרתף בחלקו מעל קו הקרקע הטבעי, עדיין תקרתו נמוכה מגדר רגילה המפרידה בין מגרשים, כך שאין בו לחסום אוויר, נוף או לפגוע בפרטיות. גם לנושא הרעש, לא מצאנו כל מפגע רעש פוטנציאלי שיכול לנבוע מהמרתף, ולהגיע לדירת העורר. בכל מקרה הנטל להוכיח מפגע רעש שכזה הוא על העורר אשר לא הראה כל הוכחה אקוסטית או אחרת כי המרתף מעלה את מפלס הרעש בדירתו. הוספת אחוזי בניה ודירות גן: ראש הנזק האחרון בשומת העורר הינו הוספת דירות הגן, אשר כוללת הן תוספת יח"ד והן ניוד זכויות. לצורך הבחינה האם דירות הגן גורמות ירידת ערך יש להשוות בין שני מצבי התכנון. במצב על פי התכנית הקודמת, היה הבניין בנוי על גבי קומת עמודים וחצר משותפת גדולה. קומת העמודים והחצר אמורים לשמש את כלל דיירי הבניין לצרכי חניה, איחסון והחצר כשטח משותף לפעילות דיירי הבית המשותף. במצב החדש מיועדת הקומה המפולשת לשתי דירות גן אליהם מוצמדת החצר כחצר פרטית. השוואת המצבים דלעיל בראי הפרמטרים לפגיעה שמנה העורר מגלה כי לא הוכחה, ולו לכאורה, פגיעה כלשהי. לעניין רעש, לא הראו העוררים הוכחה כל שהיא שרעש מדירת גן הינו רב יותר מרעש מחצר משותפת של בית משותף. ההיגיון התכנוני והשמאי דווקא מלמד אותנו אחרת. הנחת המוצא לעניין רעש הנובע מחצר הינו כי הרעש גדל ככול שמספר המשתמשים בחצר גדול יותר. בענייננו, השימוש בחצר דירת הגן מוגבל לדיירי אותה דירת גן בעוד שבמצב הקודם השימוש בחצר הבית המשותף איפשר לכל דיירי הבית לעשות בה שימוש. לכן, דירות הגן לא רק שאינן משקפות עלייה בפוטנציאל הרעש מהחצר אלא משקפות הטבה בנושא זה. דין דומה חל גם בעניין הפרטיות. בעוד שבמצב הקודם הייתה נגישות לחצר לכלל דיירי הבית המשותף, כך שפוטנציאל המבט על דירת העורר היה נתון לדיירים רבים, הרי התכנית החדשה מצמצמת פוטנציאל זה רק לדיירי דירות הגן. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי לא הוכחה ולו במאום פגיעה הנובעת מהוספת דירות הגן. דירות הגן באות במקום שטחים משותפים אשר פוטנציאל ההפרעה שבהם לדירת העורר בנושאים של רעש ופרטיות גבוה יותר מפוטנציאל ההפרעה של דירות הגן. התמונה הכוללת: לאור האמור לעיל, מסקנתנו הינה כי העורר לא עמד בנטל ההוכחה הנדרש להוכחת פגיעה כלשהי במקרקעין שלו כתוצאה מהתכנית החדשה. למעלה מן הצורך, וכפי שציינו לא אחת, ראוי בטרם חותמים את הגולל על התביעה והערר לבחון את הנושא ממבט על, ולראות האם אכן מדובר בתוצאה הגיונית וצודקת. ר' החלטת ועדת הערר בערר (ירושלים) 177/09 הוועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' (). מבט על זה מוביל אף הוא למסקנה כי התכנית החדשה לא יוצרת פגיעה במקרקעין נשוא הערר. המקרקעין נשוא הערר גבלו עוד קודם לאישור התכנית החדשה במגרש בו מותרת בניית מבנה רב קומות, על כל המשתמע מכך. התכנית החדשה אינה משנה עובדה בסיסית זאת. אכן התכנית החדשה מייעדת זכויות בניה ומוסיפה למגרש דירות גן, אולם דירות הגן הללו מוצעות במיקום בו הייתה קיימת חצר משותפת ולכן אין בהן בכדי ליצור מפגע מעבר למפגע שקיים מחצר של בית משותף בן 12 קומות. עוד חשוב לציין כי תביעה לפי סעיף 197 אינה תביעה סובייקטיבית - מה חש אדם כלפי המקרקעין שלו, אלא תביעה אובייקטיבית, איך קונה סביר ומוכר סביר בשוק פתוח למידע היו מעריכים את השפעת התכנית. ר' ע"א 1188/92 הועדה המקומית ירושלים נ. ברעלי לעיל: "סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא פגיעה באדם. מכאן שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין. אדם בא והולך, ואילו המקרקעין לעולם עומדים. מטרד רעש, לדוגמה, עשוי לפגוע במקרקעין, כלומר באפשרות להשתמש וליהנות מן המקרקעין. מכאן שמטרד רעש עשוי להיחשב פגיעה, אך השאלה, אם אמנם הרעש מגיע כדי פגיעה ומה מידת הפגיעה, אינה תלויה בשאלה מי מחזיק במקרקעין במועד מסוים ומה מידת הרגישות שלו לרעש. לעניין זה אחת היא אם הוא מוסיקאי או חירש. לכן גם לא יהיה בכך כדי לשנות לעניין הפיצויים בגין הפגיעה שפלוני, המחזיק במקרקעין, העביר את זכותו במקרקעין לפלמוני..." במקרה שלפנינו קשה לראות איך קונה סביר יכול להבחין בין שני מצבי התכנון, כאשר אין כל הבדל בקווי הבניין, אלא רק הוספת דירות גן לבניין שממילא אמור להבנות בחלקה הסמוכה. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו דוחים את התביעה ואת הערר. העורר יישא בהוצאות המשיבה 1 והמשיבה 2 בסך של 4,000 ₪ כולל מע"מ, עבור כל אחת מהן. ההוצאות ישולמו עד ליום 15.8.2011 וממועד זה יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין. בניהמקרקעיןחוק התכנון והבניהתכנון ובניה