נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שלא חישב את היטל ההשבחה בגין תוספת שימושים חדשים בתכנית

נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שלא חישב את ההשבחה בגין תוספת שימושים חדשים בתכנית: לא הפחית היטל השבחה בגין מרתפים ע"פ תכנית הר/2000/מ, לא קיבל את טענות העוררת בענין השטח לגביו נדרשת הקלה ולא קבע באופן ברור באיזו מהוראות התכנית יש פגיעה. לחילופין נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק. המשיבה - שהיתה העוררת בערר המקורי - טוענת, כי אין להתערב בקביעות השמאי המכריע. השמאי המכריע יישם את החלטת ועדת הערר אשר ממנה מתעלמת העוררת, ואשר קבעה במפורש כי בנסיבות הענין יש לבחון את המצב שהיה קיים בפועל, השימוש המסחרי הקיים בקומת הקרקע אשר נלקח בחשבון בהערכת השמאי המכריע במצב הקודם. נטען כי טענות העוררת הן כנגד שיקול הדעת המקצועי של השמאי המכריע. השמאי המכריע ערך סקירה מפורטת ומנומקת, דן במכלול הגורמים ופירט את שיקוליו השמאיים והתחשיבים. נטען כי העוררת לא הוכיחה קיומם של התנאים המצטברים לתחולתו של סעיף 200 לחוק. בנסיבות הענין נראה כי טוב היה לו לא הוגש הערר כפי שהוגש. הערר מתעלם מהחלטת ועדת הערר אשר הנחתה את השמאי המכריע בנוגע לקביעת השווי במצב התכנוני הקודם וההתייחסות לשימושים בפועל. ככל שלעוררת טענות כנגד החלטות ועדת הערר, וכך עולה לאורך כל טיעוניה בערר זה, הרי שהיה עליה להגיש ערעור על החלטת ועדת הערר במועדו. ערר על שמאי מכריע איננו מהווה פתח או מסגרת לתקיפה של החלטת ועדת הערר - אשר מינתה את השמאי המכריע. עקיפת הליכי הערעור הקבועים בחוק, חמור עוד יותר כאשר הוא נעשה דווקא ע"י ועדה מקומית. ולא זו אף זו - בכתב הערר טענות הסותרות דברים שנאמרו מטעמה בפרוטוקול הדיון המקורי בערר, לפני כארבע שנים מפי המשיבה (למשל, עמ' 2 ואילך לפרוטוקול מיום 5.8.08, אמירות סותרות לגבי משך השימוש בפועל, מספר השנים ועוד). הערר מעלה טענות שהועלו בערר המקורי, נדונו, והוכרעו בהחלטה שניתנה על ידינו. בהחלטתנו מיום 28.09.08 בערר המקורי, ערר הר/95119/07, קבענו, במפורש, לאמור: "טענה נוספת שהועלתה על-ידי ב"כ המשיבה היא כי אין להתחשב במצב בפועל לצורך חישוב שווי ערך המקרקעין לפני אישור התכנית כאשר הינו בניגוד לתכניות תקפות. לפיכך אין להתחשב בשימוש חורג שנעשה ללא היתר. גם טענה זו איננה טענת סף ואין בה כדי לדחות את הערר על הסף. בתשובה לעניין זה הגישו העוררים העתק מהחלטת ועדת הערר במחוז תל אביב, ערר תא 5056/02 בלה לוטן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. שם בין היתר, נעשתה סקירה רחבה של פסקי דין מהם עולה כי שווי הנכס עשוי להיות מושפע לא רק ממצבו התכנוני אלא אף ממצבו בפועל - לרבות בניה או שימוש קיימים גם אם אינם חוקיים. לפיכך נקבע שם כי: "יש לבדוק בכל מקרה לגופו את מהותה של הבניה הבלתי חוקית, מתי בוצעה ועל ידי מי נרכש הנכס נשוא התביעה על ידי התובעים, ומתי אושרה התכנית הפוגעת. אין דין שכונה שהיתה קיימת עשרות שנים כדין בניה בלתי חוקית שנעשתה בסמוך לאישור התכנית הפוגעת..." (סעיף 14 להחלטה האמורה). אשר על כן נדחתה שם טענה כנגד השמאי המכריע שמונה באותו עניין, ונקבע כי לא טעה בכך שהתחשב בהערכת שווי הנכס במצב קודם בקיומה של בניה בלתי חוקית בשטח נשוא התכנית הפוגעת שם. אשר על כן בנסיבות אלו אנו מנחים את השמאי המכריע לבדוק את המקרה לגופו ברוח הדברים שלעיל ואת טענות הצדדים לגופם בעניין זה כפי שיובאו בפניו." (עמ' 4 - 5 להחלטה) הנחייתנו בעניין זה לשמאי המכריע מפורשת, ברורה, ואיננה זקוקה לפרשנויות. שווי נכס בהתאם להפניה לערר לוטן, עשוי להיות מושפע לא רק ממצבו התכנוני אלא גם ממצבו בפועל - לרבות בניה או שימוש קיימים גם אם אינם חוקיים ולפיכך, יש לבדוק את הנסיבות בכל מקרה ומקרה כגון: משך השימוש - עשרות שנים אם לאו, התנהלות הוועדה המקומית בענין (נקיטה בהליכים כנגד השימוש בפועל ועוד) וכיו"ב, וכך הונחה השמאי המכריע שמונה על ידינו לעשות. כאמור, העוררת לא ערערה על החלטתנו זו. השמאי המכריע יישם את הנחיותינו בעניין, הוא בדק, פירט והרחיב לגבי נסיבות העניין. העוררת לא טענה כנגד אף אחת מקביעותיו בעניין זה בערר שלפנינו ולא טענה כנגד הנסיבות אותן קבע, כפי שיפורט להלן. מה גם שבדיון בפנינו אף התברר, כי העוררת אף לא טרחה לערוך בדיקות משלה בנוגע לנסיבות שפורטו בשומה המכרעת, ולא ידעה ליתן נתונים לגבי העובדות שפורטו בשומה המכרעת כחלק מנסיבות הענין ומהבדיקות שעשה השמאי המכריע ופירט בהרחבה בשומה המכרעת. בכל מקרה, כאמור, ממילא גם לא נטענו טענות כלשהן על ידה כנגד הנסיבות והעובדות הרלבנטיות בהקשר זה, כפי שנקבעו ע"י השמאי המכריע, לאמור: "9. שיקולים ועקרונות לאחר עיון בחומר שהוצג בפניי ולאחר בחינת טענות הצדדים כעולה מפרוטוקול הדיון המצ"ב, הבאתי בחשבון את העקרונות והשיקולים הבאים: מצב קודם יישום החלטת ועדת הערר ב"פרשת בלה לוטן" במקרה הנדון: בנסיבות מקרה זה לא נכון יהיה להתעלם מהמצב שהיה קיים בפועל במקרקעין הנדונים ולא ניתן להעריך את שווי המקרקעין תוך התבססות רק על המצב התכנוני התאורטי, כפי שנקבע בתכנית המתאר הר/253/א. במקרה הנדון, מתקיימות נסיבות המצדיקות כי השימוש המסחרי הקיים בקומת הקרקע יילקח בחשבון בהערכת שווי המקרקעין ב"מצב קודם", להלן עיקרן: במציאות ששררה ערב אישור תכנית הר/1900, אזור התעשייה הנדון עבר תהליך בו שינה את פניו, כך שהשימוש בפועל בקומת הקרקע בבניינים שבסביבת הנכס, היה למסחר, וזאת למרות שהשימוש למסחר לא היה תואם את הוראות תכנית הר/253/א, שחלה באותה עת. בחלק מהמקרים, הועדה המקומית נהגה לגבות היטל השבחה בגין השימוש החורג. שוק המקרקעין לשימוש למסחר באזור התעשייה הרצליה פיתוח אופיין בדמי השכירות התואמים את השימוש בפועל, גם כאשר השימוש למסחר בקומת הקרקע למרות שהשימוש עפ"י התכנית התקפה היה לתעשייה. בשנת 2003 אושרה תכנית הר/1900, שעיקר מטרתה - מתן תוקף חוקי לשימושים שנשתרשו בתחומה במשך השנים ובהכרח תואמי תכנית. בנסיבות שתוארו לעיל, כמעט ולא ניתן למצוא עסקאות השוואה (מכירה/שכירות), שישקפו את השינוי החוקי/הסטאטוטורי/תכנוני שיצרה תכנית הר/1900. במקרה של הנכס הנדון, היתר הבניה שניתן בשנת 1994, התיר שימוש לתעשייה בקומת הקרקע ולתעשייה עתירת ידע (הייטק) בקומות העליונות. בפועל, בהתאם לדברי הצדדים ולחוזי השכירות שהועברו ע"י שמאי העורר, שימשה קומת הקרקע למסחר, כשבחזית לרח' הסדנאות ולשד' אבא אבן משטח מרוצף מוגבה מעל מפלס הרחוב ששימש את המסעדות ובתי הקפה. בהתאם לעסקאות השוואה של נכסים דומים באזור התעשייה הנדון, דמי השכירות הראויים למסחר בקומת הקרקע בנכס במועד הקובע - 30 $ למ"ר. יש לציין, כי בדמי השכירות האמורים הובאה בחשבון אפשרות השימוש בשטח המרוצף המוגבה שבחזית המסחרית ועד לגבול החלקה הנדונה. בנסיבות המקרה הנדון, נבחן שווי הנכס, בהתאם לגישת היוון ההכנסות. גישה זו מבוססת על שיטות וטכניקות, בהן עושה השמאי שימוש לצורך ניתוח יכולת הנכס ליצור תועלות/הכנסות והמרתן למדד של "ערך נוכחי". היחס בין שווי הנכס המניב לבין דמי השכירות, נקבע ע"י שיעור ההיוון. בין המרכיבים, הנלקחים בחשבון בשיעור ההיוון - רמת הסיכון, הכרוך בשימוש למסחר בנכס. במקרים בהם השימוש המותר לפני התכנית התקפה והשימוש בפועל הינם למסחר - רמת הסיכון נמוכה יותר לעומת מקרים בהם השימוש המותר הינו לתעשייה ואילו השימוש בפועל בקומת הקרקע שונה מזה המותר. בהתחשב במיקום הנכס באזור התעשייה בהרצליה פיתוח ומאפייניו של הנכס, אני סבור שהתוספת במרכיב הסיכון אמורה לעמוד במקרה הנדון על 0.75%, כששיעור ההיוון לסיכון הנמוך האמור - 9%. בהתאם לכך, תחשיב השווי הובא בחשבון ב"מצב קודם" שיעור היוון של 9.75%, המשקף, את רמת הסיכון שהייתה כרוכה בשימוש בקומת הקרקע בנכס למסחר, בהתחשב במציאות המורכבת ובתנאים הייחודיים ששררו באותה עת, כפי שתואר לעיל. בהתאם לכך, שווי מ"ר בנוי למסחר בקומת הקרקע, שהובא בחשבון ב"מצב קודם"-3,692 $/מ"ר. הובא בחשבון שימוש בקומות העליונות של המבנה הקיים לתעשייה עתירת ידע, בהתאם להיתר הבנייה. הוועדה המקומית לא הוכיחה כי נקטה הליכים בגין שימוש בלתי חוקי במקרקעין הנדונים ולא העלתה טענה בדבר הליכים שננקטו ערב אישור תכנית הר/1900." (עמ' 43 - 44 לשומה המכרעת, ההדגשה בקו - שלנו, ההדגשה באותיות נטויות - במקור) וכן בהמשך: "בבחינת שיעור ההיוון הראוי, הובא בחשבון כי תכנית הר/1900 העניקה תוקף חוקי למצב שהיה קיים בפועל ובכך, הפחיתה במידה מסוימת את רמת הסיכון ויצרה וודאות באשר לשימוש בנכס. בנוסף, הובא בחשבון, כי למרות אישור התכנית כאמור, תידרש נקיטת הליך אישור שימוש חורג מהיתר - מתעשייה למסחר. אני סבור שהתוספת במרכיב הסיכון בגין הליך השימוש החורג מהיתר הבניה המקורי, כאמור לעיל, אמורה לעמוד במקרה הנדון על 0.375%, כששיעור ההיוון לסיכון הנמוך (בנסיבות בהן השימוש המסחרי בפועל תואם את התכנית החלה ואת היתר הבניה) - 9%. בהתאם לכך, בתחשיב השווי ב"מצב חדש" הובא בחשבון שיעור היוון של 9.375%. שווי למסחר בקומת הקרקע, הנגזר משיעור ההיוון האמור - 4,264 $ / מ"ר." (עמ' 46 לשומה המכרעת, ההדגשות במקור) הנה כי כן, השמאי המכריע בדק בהתאם להנחיותינו את הנסיבות הספציפיות של השימוש המסחרי רב השנים שהשתרש, כלשונו, בכל האזור, ואשר העוררת גם לא חלקה על כך, לא בערר המקורי ולא בערר הנוכחי. השמאי המכריע ציין כי, בחלק מהמקרים, הוועדה המקומית אף גבתה היטל השבחה בשל כך (גם אם היה זה נוהג בלתי חוקי כפי שטענה בפנינו ב"כ העוררת בדיון בפנינו בערר המקורי) וכן כי עיקר מטרתה של תכנית הר/1900 לתת לגיטימציה לשימושים שנשתרשו באזור. נעיר גם, כי על כל זאת לא חלקה העוררת - כפי שגם ניתן להיווכח בדיון המפורט שנערך בפנינו ביום 5.8.08. אולם, יחד עם זאת, לקח השמאי המכריע בחשבון מרכיב סיכון בהיות השימוש המסחרי שימוש שלא הותר במצב התכנוני הקודם. העוררת גם לא טענה כנגד מרכיב הסיכון שקבע. בנסיבות אלו לא מצאנו כל מקום להתערבותנו בניתוח ובקביעתו המפורטת של השמאי המכריע בענין זה, אשר פעל לפי הנחיותינו. טענה נוספת שהושמעה בדיון בפנינו ע"י ב"כ העוררת, אשר ספק אם ראויה היא להתייחסות, כי יש ליתן פרשנות אחרת לאמור בעמוד 4 להחלטתנו, והיא, כי גם את הטענה שאין להתחשב בשימוש בפועל העברנו לבחינתו של השמאי המכריע. ב"כ העוררת טענה כי למדה על כך מאותו עמוד 4, שם ישנו משפט כי המחלוקת שמאית ומועברת לשמאי מכריע. עד כמה טענה זו אבסורדית היא, די בהבאת עמוד 4 להחלטתנו כלשונו, ובמלואו, ולאחר מכן את הדיון וההכרעה בהחלטתנו לענין השימוש בפועל (שצוטט גם לעיל), במלואם: "דיון והחלטה בדיון בפנינו העלתה המשיבה מספר טענות אשר נטען כי הן "טענת סף". גם בענין טענות אלו מצאנו כי ראויות הן לבירור וליבון בפני השמאי המכריע. במהותן הינן טענות בעלות אופי שמאי אשר המשיבה תוכל להעלותן בפני השמאי המכריע ובין היתר אם תרצה, לחקור את שמאי העוררים בעניינן. כך למשל ב"כ המשיבה טענה כי שומת העוררת הינה בפועל שומה בגין הפקעה ולא בגין שינוי יעוד של החלקה; שמאי העוררים העריך רכיבים פוגעים לצורך הפקעה ולא לצורך ירידת ערך ואין בשומה השוואה של שווי המקרקעין לפני ואחרי התכנית. כן חסרה בשומה התייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית. לעומתה טען שמאי העוררים כי הביא בחשבון את המצב התכנוני; כי לא מצא יתרון יחסי בשינוי התכנית, ולכן אין בה התייחסות לאלמנטים משביחים; לדעתו שינוי יעוד לדרך הינו הפקעה ואיננו מותיר שווי, לטענתו במקרה כזה הפיצויים בגין הפקעה ובגין ירידת ערך זהים. מחלוקת זו שמאית היא במהותה וראויה גם היא לבירור וליבון בפני השמאי המכריע. מעבר לצורך יוער כי אין מדובר במקרה שלפנינו בשומה החסרה התייחסות לכל הפרטים ברקע התכנוני אלא מדובר בהערכה ושימוש בנתונים באופן שעליו חולקת המשיבה. בכל מקרה אין מדובר בפגמים הנטענים על-ידי ב"כ המשיבה, אשר גם אם יש באלו מהם ממש, די בהם כדי לדחות את הערר על הסף כטענת המשיבה. לא זה המקרה שבפנינו. בעניין זה נפנה למשל לערר (מרכז) 167/06 שפיץ אביבה ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב נתניה ואח'. טענה נוספת שהועלתה על-ידי ב"כ המשיבה היא כי אין להתחשב במצב בפועל לצורך חישוב שווי ערך המקרקעין לפני אישור התכנית כאשר הינו בניגוד לתכניות תקפות. לפיכך אין להתחשב בשימוש חורג שנעשה ללא היתר. גם טענה זו איננה טענת סף ואין בה כדי לדחות את הערר על הסף. בתשובה לעניין זה הגישו העוררים העתק מהחלטת ועדת הערר במחוז תל אביב, ערר תא 5056/02 בלה לוטן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. שם בין היתר, נעשתה סקירה רחבה של פסקי דין מהם עולה כי שווי הנכס עשוי להיות מושפע לא רק ממצבו התכנוני אלא אף ממצבו בפועל - לרבות בניה או שימוש קיימים גם אם אינם חוקיים. לפיכך נקבע שם כי: "יש לבדוק בכל מקרה לגופו את מהותה של הבניה הבלתי חוקית, מתי בוצעה ועל ידי מי נרכש הנכס נשוא התביעה על ידי התובעים, ומתי אושרה התכנית הפוגעת. אין דין שכונה שהיתה קיימת עשרות שנים כדין בניה בלתי חוקית שנעשתה בסמוך לאישור התכנית הפוגעת..." (סעיף 14 להחלטה האמורה). אשר על כן נדחתה שם טענה כנגד השמאי המכריע שמונה באותו עניין, ונקבע כי לא טעה בכך שהתחשב בהערכת שווי הנכס במצב קודם בקיומה של בניה בלתי חוקית בשטח נשוא התכנית ה פוגעת שם. אשר על כן בנסיבות אלו אנו מנחים את השמאי המכריע לבדוק את המקרה לגופו ברוח הדברים שלעיל ואת טענות הצדדים לגופם בעניין זה כפי שיובאו בפניו." (עמ' 4 (במלואו) - 5 להחלטה) עתה מובן מדוע הטענה היא כה אבסורדית, עד כי ספק אם ראויה היא כלל להתייחסות, שהרי הטענה היא, שכאילו אמירתנו, במחצית הראשונה של עמוד 4, כי "מחלוקת זו שמאית במהותה וראויה גם היא לליבון ובירור בפני שמאי מכריע", שנאמרה ביחס למחלוקות שנדונו קודם לכן בהחלטה, מוסבת גם לגבי ה"טענה הנוספת" - שאין להתחשב במצב בפועל, אליה התייחסנו בהמשך ההחלטה לאחר מכן, וקבענו את שקבענו לגביה בעמודים הבאים. קשה להבין אם טענה שכזו טענה מיתממת היא או שמא באה מתוך טעות בהבנה, או כל כינוי אחר שניתן לקרוא לכך. מה שברור הוא, שלא היה ראוי ולא היה מקום להעלותה בפנינו. אין צורך, לא באותות, לא במופתים, ולא בכלי פרשנות למיניהם, כדי לומר את הברור מאליו - בהחלטתנו בערר ישנה קביעה מפורשת והנחיה מפורשת לשמאי המכריע בנוגע להתחשבות בשימוש בפועל. שום דבר שנאמר קודם לכן בהחלטה, בענין מחלוקות שמאיות שהועברו לבחינתו של השמאי המכריע, איננו מוסב לדיון לניתוח ולהכרעה לאחר מכן בהחלטתנו, בענין טענת העוררת כי אין להתחשב בשימוש החורג שנעשה ללא היתר. טענה זו נדונה לאחר מכן בהחלטתנו ונדחתה על ידינו. מבחינה זו יש מוקדם ומאוחר אצלנו בהחלטותינו, דבר דבור על אופניו, כסדרו ולפי סדר הטענות שנטענו בפנינו, ולכן להבדיל, לא ניתן לטעון כי "אין מוקדם ומאוחר בתורה".... לסיכום: הטענה העיקרית של העוררת בערר שלפנינו כבר הועלתה על ידה בערר המקורי, נדונה והוכרעה בהחלטתנו בערר המקורי. לא היה מקום לטעון זאת שוב במסגרת ערר זה על שמאי מכריע, וכאשר יש בכך משום עקיפה של הליכי הערעור, וזאת מבלי להיכנס לטיבן ולטבען של מכלול הטענות שנטענו בפנינו, ולו מפאת כבודה של העוררת. בשולי הדברים יוער כי גם פסקי הדין המאוחרים להחלטתנו, שהוצגו ע"י ב"כ העוררת, אינם מהווים הלכות חדשות ולגופם אינם רלבנטים, ולא היה בהם כדי להצדיק העלאת טענה זו שוב בערר על שמאי מכריע. לגופם גם מדובר בנסיבות שונות, ובשים לב גם לשוני שבין טענות הצדדים שם לטענות הצדדים בערר שבפנינו. בענין זה גם נפנה להחלטות נוספות בהקשר זה שניתנו על ידי ועדת הערר: ערר (מרכז) 8060/10 נהור בע"מ ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה; ערר (מרכז) 9007/10 מוליאן ניסים .נ. וועדה מקומית לתכנון ובניה שורקות; ערר (מרכז) 334/06 דוד שליים ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה; ותא (ת"א) 95051/08 גלב חנה ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח'; אשר לטענת העוררת כי השמאי המכריע התעלם מאלמנטים המשביחים או בתוספת השימושים שהוגשו בתכנית - גם טענה זו יש לדחות על פניה. בעמוד 45 בשומה המכרעת, מציין השמאי המכריע, במפורש, כי: "הובאו בחשבון השימושים שהותרו בהתאם להוראות תכנית הר/1900: שטח עיקרי למסחר בקומת הקרקע, עד 20% משטח המגרש לחישוב זכויות, המהווים יתרת זכויות הבניה לשטחים העיקריים (שטרם נוצלו במסגרת היתרי הבניה) - לשימוש למשרדים." ובהמשך - נלקח בחשבון הפחתת רמת הסיכון ויצירת ודאות באשר לשימוש בנכס, וכן האפשרות להסדרת מקומות חניה ע"פ התכנית. (עמ' 45 - 46 לשומה המכרעת) אשר לטענות כנגד השומה המכרעת בענין ההקלות, יתרת זכויות הבניה, מקדם ההפחתה, וכל יתר הטענות - כל נושאים אלו נדונו, נותחו בהרחבה ופורטו פירוט רב בשומה המכרעת, לרבות פירוט מלא של טענות הצדדים - באי כוחם והשמאים, וניתנה הכרעה מנומקת בהם ע"י השמאי המכריע, תוך התבססות על נתונים ועסקאות השוואה, וניתוח אחד לאחד של כל הרכיבים הנטענים הרלבנטים. השמאי המכריע לא השאיר אבן בטיעוני הצדדים שלא הפכה, בדקה, ונתן הכרעה מנומקת לגביה לבסוף, תוך פירוט תחשיבים וטבלאות. בסופו של דבר, קבע השמאי המכריע, שיעור ירידת ערך של כ- 3.85% בלבד. שווי הנכס במצב קודם נקבע על ידי השמאי המכריע (ללא בניה קיימת בקומות עליונות), בסכום של: 4,319,400 $, ושווי הנכס במצב החדש, (ללא בניה קיימת בקומות עליונות) נקבע על ידו בסכום של 4,152,914 $. ירידת הערך נקבעה בשווי של 166,486 $ - שעור של כ- 3.85%, כאמור. בנסיבות אלו לא מצאנו כל מקום להתערבותנו בשומה המכרעת המקיפה והמפורטת של השמאי המכריע, והערר נדחה. סוף דבר בדיון בפנינו נדהמנו לשמוע מפי השמאי המכריע, אשר נכח בדיון בפנינו, כי העוררת כלל לא טרחה עד היום לשלם לו את שכר טרחתו. לשאלתנו מדוע אם כן שחרר את השומה המכרעת טרם מתן שכרו, השיב בהגינותו, כי מאחר והמשיבה כן שילמה את מלוא חלקה בשכר טירחתו, לא מצא לנכון לעכב את הוצאת השומה המכרעת, בשל מחדל העוררת. העוררת הגיבה על כך, בדיון בפנינו בטענה תמוהה, כי תחשיב שכר הטירחה של השמאי המכריע איננו מקובל ע"י הגזברות, וכי יש גם הנחות שהיא מבקשת(?). נדגיש כי, טרם נתקלנו במקרה כזה מבין מאות אם לא אלפי תיקי הערר שנדונו בפנינו, וטרם נתקלנו בהתנהלות כה קלוקלת כלפי שמאי מכריע, בפרט כאשר מדובר בוועדה מקומית האמורה להיות אמונה על כללי מינהל תקין. לא ידענו גם מדוע וכיצד נוטלת העוררת - הוועדה המקומית - חירות לעצמה, שלא לשאת בנטל שווה בשווה עם המשיבה בתשלום שכ"ט השמאי המכריע וכיצד מהינה היא להלין את שכרו של השמאי המכריע, כשנתיים ימים מאז הוצאת השומה המכרעת! על העוררת לשלם לאלתר לשמאי המכריע את מלוא שכר טירחתו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל. כאמור, הערר נדחה. העוררת תישא בהוצאות המשיבה בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום מהיום, לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. כמו כן תישא העוררת בהוצאות השמאי המכריע שנכח בדיון בפנינו בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום מהיום, לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. תחולת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה לאחר שבחנו את טענות הצדדים בענין זה אנו מחליטים כי בנסיבות הענין חל סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. שיעור ירידת הערך שנקבע לבסוף, עומד על כ- 3.85% בלבד. מרכיבי ירידת הערך כפי שנקבעו בשומה המכרעת הם נסיבות המקרה (כפי שפורטו בהרחבה בשומה המכרעת וצוטטו לעיל), לפיהן יש להתחשב גם בשימוש המסחרי בפועל הקיים שנים רבות בנכס, אשר תואם גם את השינוי שעבר אזור התעשיה כולו בהרצליה, של שימוש בפועל למסחר, למרות שלא תאם את הוראות תכנית הר/253/א'. שווי המקרקעין באזור תאם את השימוש בפועל. לכן גם נקבע בשומה המכרעת מרכיב סיכון. נלקח בחשבון צמצום רוחב השטח לכיוון שד' אבא אבן ורח' הסדנאות לאור יעוד השטח להרחבת דרך קיימת. נלקחו בחשבון אלמנטים משביחים בתכנית כמפורט לעיל, בין היתר, זכויות בניה והסדרת מקומות חניה (בצירוף תחשיב מפורט). נעשתה אבחנה בין זכויות בניה הניתנות לניצול ע"פ התכנית לבין אלו הכפופות לאישור הקלות. בענין זה ניתן מקדם הפחתה בגין דחיה וסיכון, והובאו בחשבון הפחתות בגין העדר אפשרות זמנית לכניסה לחניון התת-קרקעי הקיים ועד להסדרת גישה משותפת לחניון הקיים והמתוכנן, וכן הפחתה בגין הריסת מחוברים בתחום המיועד לדרך בתכנית הר/1900. סוף דבר נקבעה כאמור, ירידת ערך בשווי של 166,480 $ - שעור של כ- 3.85% בלבד. בערר 95323/07 סיגלית שמעוני .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן - "ערר שמעוני"), סקרנו את פסקי הדין וההלכות בענין שעור הפגיעה שיש בו כדי לעבור את תחום הסביר לענין סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, תוך הבחנה בין פגיעה בדירת מגורים לבין פגיעה במקרקעין שאינם למגורים - כמסחר, תעשיה וכדומה. מסקנתנו שם היתה, כי כאשר מדובר בדירת מגורים, נטיית הפסיקה היא לראות בשעור פגיעה של מעל 5% כעוברת את תחום הסביר, מה שאין כן בנכס מסחרי, שלגביו בדרך כלל שעור פגיעה בסדר גודל כזה הינו בתחום הסביר. נראה כי לא יהא זה למותר לחזור על הסקירה ועל מסקנותנו בהקשר זה, בהחלטתנו בערר שמעוני, לאמור: "בענין שעור הפגיעה שיש בו כדי לעבור את תחום הסביר כבר נקבע בדנ"א 1332/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה .נ. הורוויץ, (פ"ד נ"ח (6)(289), כי אין מדובר בנוסחה מתימטית. לפיכך, כל מקרה יבחן לפי נסיבותיו. בעניין שיעור הפגיעה ניתנו כמה וכמה פסקי דין והחלטות. להלן נסקור בקצרה את עיקרי הדברים הרלבנטיים לענייננו. בעמ"נ 414/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ' כרמלי משה וברכה נקבע, כי פגיעה שנקבעה בשיעור של - 4% - 7.5% בדירות מגורים, עוברת את תחום הסביר וסעיף 200 איננו חל. לאור הדמיון בין המקרים נציין כי פסק דין ציטט בהסכמה את החלטת ועדת הערר בעניין, לאמור: "ירידת הערך כאמור, משתנה בין התובעים המשיבים. בחלקם היא קטנה יחסית בשעורה, אולם המדובר בסכום לא מבוטל לאדם מן היישוב (סך של 22,000 $ - 25,000 $). בחלקם האחר, המדובר בירידת ערך אשר ספק אם יכולה להיחשב, בנסיבות אלו, כחסרת משמעות. אדם אשר החלק ה-15 של דירתו אובד לו, אינו יכול להיחשב כמי שהפגיעה בו היא סבירה." (עמ' 3 לפסק הדין). ובהמשך: "באשר לסבירות הפגיעה נקבע בדנ"א 1333/02 - הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה .נ. יהודית הורוויץ ואח', פ"ד נ"ח (6), 289, כי יש לערוך איזון בין זכות הקנין לאינטרס הציבור על פי שלוש שיקולים עיקריים: גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים, מידת "פיזור" הנזק והאינטרס הציבורי הגלום בתכנית (כאשר נקבע כי שיקולים אלה אינם מהווים רשימה סגורה). בענייננו - לא מצאתי כלל אינטרס ציבורי בתכנית, כטענת המערערת ואני מסכימה עם טענת המשיבים כי התכנית מטיבה עם היזם בלבד ואין לה כל השלכה ציבורית (כאשר אפילו השצ"פ קטן במסגרתה), גם לא מצאתי "פיזור" של הנזק הנופל כולו על כתפי המשיבים מאידך. אני מסכימה עם קביעת הוועדה כי הפגיעה בדירות, בשיעור שנע בין 4 ל - 7.5 אחוז, אינו שעור מזערי, והפגיעה כל שנוגעת לכל אחד מיחיד המשיבים הינה משמעותית. לפיכך אני קובעת כי לא מתקיים התנאי לפיו "הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר." (ההדגשות שלנו) בהחלטה בערר (י-ם) 36/06 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בני קסירר, נקבע כי, פגיעות של 3% מערך דירות אינן עוברות את תחום הסביר בנסיבות העניין. כן נקבע באופן כללי, כי פגיעות בגין תכניות המשפרות מגורים לבעלי דירות קטנות, הגורמות לפגיעה של 5% לדירות גובלות, אינן עוברות את תחום הסביר ואין לזכותן בפיצוי. לעומת זאת, פגיעה של 6% המגלמת פגיעה בנוף בשכונת גילה המשקיפה על ירושלים רבתי, הינה משמעותית ולכן עוברת את תחום הסביר ומצדיקה פיצוי. בהחלטת ועדת ערר במחוז מרכז, ערר 307/00 רינה וגורי קרביץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רעננה, נקבע כי, בנסיבות העניין, ירידה של 10%, בסך 44,000 $, איננה פגיעה פעוטה, משמדובר בבית מגורים. לפיכך, נדחתה טענת הוועדה המקומית לתחולת הפטור שבסעיף 200. באותה החלטה צוטטה גם החלטתה של ועדת ערר במחוז ת"א, ערר 5181/00 בעניין שנהב (שם בעמ' 5), לפיה: "לעניין סבירות הפגיעה - אמנם נקבעה פגיעה בשיעור 5% שהיא פגיעה יחסית נמוכה, אולם כאשר מדובר בבית המגורים של אדם ולא בקרקע בעלת פוטנציאל איננו סבורים כי ניתן להמעיט בערכה של פגיעה בסדר גודל כזה". לעומת זאת, בעניין דרייזין ברנובר נקבע הן בהחלטת ועדת הערר והן בפסק הדין המחוזי כי פגיעה של 2% הינה בתחום הסביר, בנסיבות שם. (עמ"נ (י-ם) 509/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נעמי דרייזין ברנובר, פורסמה בנבו). בערר (מרכז) 106+107/04 ארז כהן ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, קבעה ועדת הערר כי, פגיעה בשעור של 7% ו- 8% בדירות מגורים בבתים חד קומתיים, הינה פגיעה העוברת את תחום הסביר. בהחלטה אחרת, כאשר מדובר היה על פגיעה בשעור של 3% ואפילו קצת פחות, התלבטה ועדת הערר בענין, אולם בסופו של דבר, תוך בחינת המקרה הספציפי ונסיבותיו, החליטה כי הפגיעה אשר תיגרם לכל אחד מיחידי העוררים, הינה משמעותית לגביו: " במקרה שלפנינו מדובר בשיעור פגיעה של כ - 3% ואפילו קצת פחות. מהסקירה הרחבה של פסקי הדין והחלטות ועדת הערר אשר פורטה על ידינו בהחלטתנו בערר 106+107/04 ארז כהן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה עולה כי אין מדובר בנוסחה מתמטית וכי כל מקרה צריך להיבחן לגופו. מהשומה המכרעת, מכתבי הטענות מהדיונים שהיו בפנינו בעררים עליה, ומההשלמות וההבהרות שניתנו ע"י השמאי המכריע ניכר כי מצד אחד לפי הכרעתו אין ספק כי נגרמה פגיעה לדירות הגבוהות. מאידך, שיטת החישוב שנקט הייתה שיטת חישוב זהירה, אשר גם אם איננה נקיה מספקות נוכח הניתוח שהוא עצמו עשה בעניין הפגיעה שכן נגרמה לקומות העליונות, לא מצאנו לנכון להתערב בעצם קביעתו נוכח היקף ההתערבות המצומצמת בו אנו מנחים עצמנו בעררים על שומות מכריעות. לקחנו גם בחשבון כי מדובר בפגיעה הנגרמת "לכל אחד מיחידי המשיבים" ואשר היא משמעותית לגביו. נציין גם כי התלבטנו לא מעט בעניין זה אולם לבסוף, נוכח כל האמור לעיל מצאנו כי אם יישלל לגמרי הפיצוי מהעוררים שנותרו בערר הרי שהפגיעה אשר תיגרם לכל אחד ואחד מהם בנפרד, בסופו של דבר, תהא משמעותית ועוברת את תחום הסביר בנסיבות הספציפיות שנוצרו במסגרת העררים וההחלטות שבפנינו. אשר על כן, למען הזהירות בלבד ואולי אף לפנים משורת הדין, אנו קובעים כי בנסיבות הספציפיות סכום הפגיעה שנקבע לכל אחד מהעוררים, בסכום זהה של 5000 דולר ארה"ב ואשר שיעורו משתנה לגבי כל אחת מהדירות העוררים לפי שוויה איננו עובר את תחום הסביר. נוכח הדיפרנציאציה שעשה השמאי המכריע בין הדירות הגבוהות לנמוכות ונוכח קביעתו כי מבין 25 העוררים נותרו רק תשעה אשר לגביהם יש פגיעה בדירותיהם לא מצאנו ממש בטענות המשיבה לעניין "פיזור הנזק" במקרה שלפנינו. כמו כן נוכח הניתוח המפורט של מגמות התכנון והתפתחות העיר הוד השרון כמופיע בשומה המכרעת ואשר בשל כך צומצם מאוד מספר התובעים ונקבעו אמות מידה מאוד זהירות בהערכת הפגיעה בדירות הגבוהות, לא מצאנו גם ממש בטענות המשיבה לעניין האינטרס הציבורי העולה לאין ערוך לטענתה על הפגיעה בזכות הקניין הפרטי במקרה שלפנינו. דווקא במקרה שלפנינו, כל אלו נלקחו בחשבון באופן מפורט ומנומק בשומה המכרעת. האינטרס הציבורי הגלום במגמות ההתפתחות הטבעית והצפויה של העיר הוד השרון באזור בו מצויים נכסי העוררים נלקח בחשבון, נותח ואוזן עם הפגיעה בנכסי העוררים. לפיכך יש גם לדחות את הטענה כי מבחן הצדק מתקיים כאן מבחינת צפיות הבניה הרוויה. יש גם לזכור כי השמאי המכריע לא קבע ציפייה מעל 8-9 קומות ולפיכך אין ממש גם בטענה זו של המשיבה. אשר על כן אנו קובעים כי במקרה שלפנינו לאור הנסיבות הספציפיות שפורטו לעיל אין להחיל את סעיף 200 לחוק התכנון והבניה על סכום הפיצוי שנקבע בשומה המכרעת". (ערר (מרכז) 183+192/07 היימן שירה ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון, פורסמה בנבו. ההדגשות שלנו). הנה כי כן, עולה מהמקובץ, כי כאשר מדובר בדירת מגורים, הנטיה בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר, לראות בפגיעה בשעור שמעל ל- 5%, פגיעה העוברת את תחום הסביר." (עמ' 3 - 6 להחלטה, פורסמה בנבו). במקרה שלפנינו, הפגיעה בנכס שאיננו מגורים נקבעה ע"י השמאי המכריע בשעור של כ- 3.85% בלבד, היינו שעור שהינו פחות מ- 5%. לאור כל הפסיקה והחלטותנו לעיל, הרי שמדובר בשעור שהינו בתחום הסביר בדרך כלל, אפילו בדירת מגורים. על אחת כמה וכמה ששעור זה הינו בתחום הסביר, כאשר מדובר בנכס מסחרי. (על היות שעור זה בתחום הסביר, נפנה בין היתר, לד"נ הורוויץ (לעיל), וגם לערר 95193/07 חוה אקירוב ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב; ערר 95444/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה .נ. כהן מרגריטה; וערר 95016/10 רחל ינובר ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון בנוסף לערר שמעוני (לעיל) - כולם פורסמו בנבו). התכנית נשוא הערר, תכנית הר/1900 - "אזור התעשייה הרצליה", שאושרה למתן תוקף ביום 4.9.03, חלה על מתחם של כ- 649 דונם. אין מדובר בתכנית נקודתית אלא בתכנית שמטרותיה, בין היתר, פיתוח מוגבר של כל אזור התעשייה ומתן פתרונות לדרכי גישה לאזור התעשייה ולמערך דרכים בתחומו, לרבות שינוי יעוד של חלק מהמקרקעין מאזור תעשיה לדרך מוצעת או הרחבת דרך. לפיכך, במקרה שלנו, כאשר בוחנים את זכותה הקניינית של העוררת, מהות הפגיעה ושיעורה אל מול האינטרס הציבורי הגלום בתכנית, נראה כי בסופו של דבר, במקרה שלפנינו, האינטרס הציבורי הגלום בתכנית ותועלתו, עולים לאין ערוך על הפגיעה הקניינית שנגרמה לעוררת. כן מתקיים התנאי של פיזור הנזק, בין היתר שינוי ייעוד לדרך והרחבת הדרך ברחוב הסדנאות וברחוב אבא אבן, המשפיעים על מקרקעין רבים באזור ועוד, אין מדובר בפגיעה שנגרמה אך ורק למקרקעי העוררת. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 200 לחוק. התכנית נשוא הערר שבפנינו, הינה תכנית הנמנית עם ההוראות המפורטות בסעיף, שעור הפגיעה שקבע השמאי המכריע אינו עובר את תחום הסביר, ובנסיבות הענין, כמפורט לעיל, אין זה מן הצדק לשלם למשיבה פיצויים. נעיר גם, כי בהתקיים תנאי סעיף 200 לחוק, הרי שכאמור ברישא לו: "לא יראו קרקע כנפגעת". כאשר מתקיימים תנאי סעיף 200 לחוק אין לראות במקרקעין, מקרקעין שנפגעו בגין אישור תכנית. סוף דבר - הערר כנגד השומה המכרעת נדחה. העוררת תישא בהוצאות המשיבה והשמאי המכריע, כמפורט לעיל. על העוררת לקחת לתשומת ליבה את ההערות בנוגע להתנהלותה, הן בענין שכר הטרחה של השמאי המכריע והן בענין מהות ותוכן הטענות שהועלו בערר, על מנת שמקרים מסוג אלו לא יישנו. אשר לשיעור הפיצוי שנקבע בשומה המכרעת - נוכח קיום תנאי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, כמפורט לעיל, לא ישולמו למשיבה פיצויים. העתק מההחלטה יועבר גם לשמאי המכריע.היטל השבחהשמאותשמאי מכריע