החלטה בעניין חוות דעת שמאי מייעץ וסעיף 200

החלטה בעניין חוות דעת שמאי מייעץ וסעיף 200 ביום 17.4.11 ניתנה החלטה בעררים ומונה שמאי מייעץ, מר אבישי זיו. ירידת הערך שנקבעו למקרקעין ע"י השמאי המייעץ הינן כלהלן: מס"ד שמות העוררים גו"ח ירידת הערך בר מאיר דוד ולנה 8380/6 (חלק) 150,125 ₪ פרידמן אוהד ואורנה 8380/1 (חלק)- ו-8380/2 183,872 ₪ ויסמן חווה ומשה 8380/8 (חלק) 144,613 ₪ פרידמן שמעון 8380/11 (חלק) 133,131 ₪ פלוטקין צבי ונטע 8380/15 (חלק) 128,304 ₪ דנא מיכל 8380/18 (חלק) 149,857 ₪ גשרי שי 8380/19 57,528 ₪ לוטוק נחום ויעל 8367/34 (חלק) 105,876 ₪ יעקבס שלמה ורוני 8367/32 (חלק) 95,733 ₪ אייזיג אברהם ופנינה 8367/26 (חלק) ו- 8367/25 33,809 ₪ משיבה מס' 1 והעוררים ביקשו לטעון לעניין חוות דעת השמאי המייעץ וטענו בפנינו בכתב ובעל פה. בדיון בפנינו חזרו בהם העוררים מטענותיהם שבכתב בעניין פערי השווי שנקבעו בחוות הדעת לעניין שווי מ"ר קרקע חקלאית והודיעו כי הם מאמצים את האמור בחוות הדעת. טוב עשו, שכן עניין זה עניין שמאי מובהק הוא, אשר ועדת הערר לא תתערב בו, וכך גם לא האריכו את ההליכים שלא לצורך. לעומתם, משיבה מס' 1 עמדה על טיעוניה למרות שטיעוניה טיעונים שמאיים מובהקים היו, אשר ועדת הערר לא תתערב ולא תשים את שיקול דעתו במקום שיקול דעתו של השמאי המייעץ. על אחת כמה וכמה כאשר גם הטיעונים שנשמעו בפנינו אינם נכונים, ובמה דברים אמורים? משיבה מס' 1 טענה כי השמאי המייעץ לא פעל על פי הנחיותינו. המשיבה הפנתה להחלטתנו בה נאמר: "על השמאי המייעץ להעריך את שווי המקרקעין לפי יעודם החקלאי בלבד ובהתחשב במהות זכויות העוררים במקרקעין - זכויות לעיבוד חקלאי.." טענתה היא כי בשומה המכרעת: "לא בוצעה בפועל שומה של הזכויות לעיבוד חקלאי (השונות באופן מובהק ומהותי מערך הזכויות הכללי של קרקע חקלאית), אלא בוצעה שומה "רגילה" של קרקעות חקלאיות". אלא, שהחלטתנו והנחיותינו אין עניינן כלל בשומה של "זכויות לעיבוד חקלאי" כלשון המשיבה (שגם בדיון לא הובהר למה התכוונה) אלא, השמאי המייעץ הונחה, וכפי שאנו מנחים בעשרות אם לא מאות החלטות, להעריך שווי קרקע בייעוד חקלאי וכך עשה, ולא רק שכך עשה הוא, אלא שכפי שמפורט בשומה שערך, המשיבה עצמה הציגה לו נתונים בדבר ערכי שווי קרקע בייעוד חקלאי (למשל עמ' 15 בחוות הדעת בערר 9034/10 ועוד), כך גם עשתה משיבה מס' 2 (עשרות נתוני שווי, טבלה שם בעמ' 16). יתכן והיה כאן עירוב של כמה מושגים זה בזה ומכאן אולי הטעות בטיעונים כפי שנטענו בפנינו. מכל מקום, רק לאחר הערכת שווי המקרקעין ביעודם החקלאי, היה על השמאי המייעץ לעבור לשלב הבא - הערכת שווי זכויות העוררים בהתחשב במהות זכויותיהם במקרקעין - זכויות לעיבוד חקלאי בלבד, וכך עשה הוא בחוות הדעת. טעות נוספת בטיעוניה של משיבה מס' 1 היתה לעניין משך הזמן שקבע השמאי המייעץ לעניין השימוש בתקופת הביניים. לשיטתה, אמור היה להיות לכל הפחות לפי המצב בפועל, למעלה מחמש שנים. גם לעניין זה מתייחס השמאי המייעץ בהרחבה בשומות, למשל עמ' 23 לשומה בערר 9034/10, ומסביר כי: "שווי המצב החדש של המקרקעין ששונה יעודם לדרך מושפע בין היתר מהמועד הצפוי לתפיסתם ומהשימושים שניתן לעשות במקרקעין עד לתפיסתם כאמור. ע"פ הוראות תקנון התכנית שימוש ועיבוד חקלאי, שהיו מותרים על פי כל דין ערב אישורה של תכנית זו, בשטח המיועד לדרך, יוכלו להמשיך ולהתקיים, עד לתפיסה בפועל של השטח ע"י הגוף המוסמך, ובלבד שלא תותר בהם כל בנייה נוספת. אני סבור כי במקרה הנדון קיים שווי לקרקע ששינתה יעודה לדרך, הנובע משימוש ביניים חקלאי, מיום אישור התכנית ועד לצפי למועד תפיסתה. נכון למועד הקובע, ניתן להסיק על פרק הזמן הצפוי לשימוש ביניים מהאמור בתכנית עצמה, בסעיף 7.9 לתקנון התכנית תכנית נרשם כי "יוחל בביצוע השלב הראשון של הכביש בתוך 5 שנים מיום אישור התכנית". מכאן, אני קובע כי במקרה זה משך הזמן הצפוי לשימוש ביניים חקלאי המקנה שווי לקרקע ששינתה יעודה לדרך, הינו 5 שנים. במקרה זה, אני בדעה כי יש להתייחס לדמי שימוש ראויים בתקופת שימוש הביניים, לפי שיעור תשואה של 5% משווי חקלאי לצמיתות. בשל משך הזמן הקצר יחסית לשימוש הביניים (5 שנים), ולאור הנחיית התכנית, כי לאחר אישורה לא תותר בהם כל בנייה נוספת, אני סבור כי יש לשום את הקרקע בתקופת שימוש הביניים, בהתאם לשימושים כמו גידולים עונתיים בלבד ולא כקרקע שניתן לנטוע בה פרדסים/מטעים ו/או כזאת שניתן לבנות עליה מבנים חקלאים." גם בעניין זה נדמה כי אין צורך להאריך. את הפגיעה יש להעריך למועד אישור התכנית ועל פי הוראותיה, ולא על פי המצב בפועל ושאלת ביצועה או אי ביצועה של התכנית. השמאי המייעץ מסביר ומנמק את משך הזמן שקבע לשימוש הביניים בגין הוראות התכנית - סעיף 7.9 לתכנית, וכפועל יוצא מכך גם את סוג השימושים בקרקע - גידולים עונתיים. לא נמצאה טעות מהותית בכך כנטען ע"י המשיבה. ההיפך הוא הנכון, הטעות היא בטיעונים אלו. סוף דבר אם כן הוא כי, לא נמצא בסיס לטיעוניה של משיבה מס' 1 כנגד חוות דעת השמאי המייעץ, טיעוניה היו רובם ככולם טיעונים בתחום המקצועי-שמאי המובהק, ואשר גם לגופם לא נמצא בהם כל ממש. ודאי וודאי שלא נמצאה כל טעות, ועל אחת כמה וכמה טעות מהותית או דופי חמור בחוות הדעת. אנו מאמצים את חוות הדעת בעררים ונותנים להן תוקף של החלטה. משיבה מס' 1 טענה לתחולתו של סעיף 200 לחוק אולם, עוד במהלך הדיון בפנינו, התברר כי כל עיקר טיעונה, שהתרכז כלפי ארבעה העוררים, היה, כי ירידת הערך היא בתחום הסביר (או לחילופין כי שגה השמאי המייעץ בכל העררים, אולם לא כך הוא, כמפורט לעיל) וכי לפי חישוביה מדובר בשיעורים של 2.39% בערר 9038/10; 3.85% בערר 9040/10; 2.74% בערר 9035/10; 1.35% בערר 9043/10, המבוססים על חישוב של שווי כלל הנחלה (א+ב), בעוד אשר היא כלל לא נכללה לא בתביעה, לא בעררים ולא בחוות דעת השמאי המייעץ. משכך לא ראוי היה לעשות ולטעון כך בפנינו. אשר על כן, לא הוכח ממילא באף אחד מהעררים התנאי כי הפגיעה היא בתחום הסביר. אף בדיון עצמו, בתחשיב שנערך בפנינו עלה, כי גם בערר שבו הוצג התחשיב המוטעה של 1.35%, שיעור הפגיעה הנכון עולה לכדי כ- 20%. ממילא על כל התנאים שבסעיף 200 להתקיים במצטבר. משלא הוכח כי הפגיעה היא בתחום הסביר הרי שהמשיבה לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה להוכחת קיומם של כל תנאי סעיף 200 במצטבר. (השוו החלטות שניתנו לאחרונה ערר (ת"א) 95032/11 מגדלי התמרים בע"מ נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים; ערר (ת"א) 95053/09 יאיר טובה ו- 5 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן; ערר 95000/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' אל בוחר משה ואסתר ואח'; ועררים (ר"ג) 95053/09+ 95051/09 דסזר זהבה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואח'). משיבות מס' 1-2 ביקשו לטעון בפנינו לעניין העדר הוכחת זכויותיהם של ארבעה מבין העוררים במקרקעין. על פי החלטתנו מיום 17.4.11, היה על הצדדים להגיש הודעה מסודרת בעניין תוך 30 יום. חלפו מאז למעלה משלוש שנים והודעה לא הוגשה בעניין. נטען בפנינו כי הנושא עלה ולא הוכרע אצל השמאי המייעץ. לא ברור מדוע עלה הנושא אצל השמאי המייעץ אשר איננו מוסמך לדון בכך. על אחת כמה וכמה כאשר העניין עלה, נדון בפנינו, ואף החלטה מפורטת וברורה ניתנה על ידינו בעניין. לא ברור גם מדוע רק כעבור שלוש שנים מועלות שוב הטענות בדבר העדר זכויות במקרקעין ורק לאחר מתן חוות דעת שמאי מייעץ ומדוע פעלו כך הצדדים. מכל מקום, שוב לפנים משורת הדין, אפשרנו לב"כ העוררים על פי הפירוט בדיון בפנינו, בכל אחד מארבעת העררים, להשלים מסמכים לגבי הוכחת זכויות כל אחד מהעוררים, בנוסף למסמכים שהוצגו בדיון ולהשלים מסמכים מהאגודה לגבי זכויותיהם במקרקעין. ב"כ העוררים הגיש הודעה מסודרת ומפורטת לגבי עוררים אלו ביום 27.5.14, בצירוף המסמכים הרלבנטים. לאור זאת ובהינתן הלכות בית המשפט העליון והחלטותינו אנו בעניין היקפן הרחב של הזכויות במקרקעין לעניין סעיף 197 לחוק, נחה דעתנו כי הוכחו זכויותיהם של העוררים במקרקעין לענין זכויותיהם לעיבוד חקלאי במקרקעין כמפורט בהחלטתנו מיום 17.4.11. יחד עם זאת, נעיר למען הסדר הטוב, כי ככל שהתקבל מסמך מרשות מקרקעי ישראל מאז המצאת ההודעה בעניין העוררים בערר 9043/10, על ב"כ העוררים להמציא את האישור למזכירות ועדת הערר ולמשיבות. סוף דבר אנו מאמצים את חוות דעת השמאי המייעץ בעררים. המשיבות תשאנה בהוצאות העוררים בסכום כולל של 25,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק. כמו כן, בנסיבות העניין המשיבות תשאנה בחלקם של העוררים בשכר טירחת השמאי המייעץ. ההוצאות והחזר שכר הטירחה ישולמו תוך 60 יום. לאחר מכן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. שמאותחוות דעת