טענת טעות בניתוח המצב התכנוני הקודם על ידי השמאי המכריע

טענת העוררת הינה כי נפלה טעות מהותית בניתוח המצב התכנוני הקודם על ידי השמאי המכריע. לטענתה, על פי תכנית הר/33/88 ואליה יש לצרף את הוראות תכנית הר/1200, ניתן היה לבנות בחלקה הגובלת עם נכס המשיבים ("החלקה הפוגעת"), בנין בגובה דירת המשיבים: 4 קומות מעל קומה מסחרית וחדרי יציאה לגג. נטען כי דירת המשיבים נבנתה על פי הקלה שניתנה, ונמצאת גם היא בקומה 6. לפיכך, קביעתו כי בחלקה הפוגעת במצב התכנוני הקודם, ניתן היה לבנות בניין עד קומה אחת מתחת לקומת המשיבים, שגויה היא באופן מהותי. כפועל יוצא מכך קביעותיו בעניין ראשי נזק של פגיעה בפרטיות והצללה מוטעות שכן אלו היו קיימים גם קודם לכן. לחילופין נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. המשיבים טוענים כי אין להתערב בקביעותיו של השמאי המכריע, אשר בחן ובדק את כל הטענות שהועלו בערר ולאחר שניתח את המצב התכנוני הקודם, לרבות תכניות הר/33/88 ו- הר/1200, הכריע כי ישנה פגיעה. כן נטען כי נוכח היקף התערבותה המצומצם של ועדת הערר בשומה מכרעת, אין מקום להתערבות כאן. השמאי המכריע בחר ליתן גם תגובה בכתב לערר, וכן נכח בדיון בפנינו. בין היתר, הסביר השמאי המכריע בתגובתו כי, על פי ניתוחו הוא את הוראות התכניות הרלבנטיות וגם "על פי מחלקת התכנון בוועדה המקומית", המיפלס המסומן גג בבניין "הפוגע" הוא מיפלס המיועד לחדרי יציאה לגג (היינו - קומת מסחר + 3 קומות + גג כולל חדרי יציאה לגג). בדיון בפנינו הבהיר השמאי המכריע כי: "עשיתי שאלה מפורשת במחלקת הנדסה בעיריית הוד השרון, התשובה שקיבלתי היכן שכתוב קומת הגג, קומת הגג כוללת חדרי יציאה לגג. כפי שאני יכולתי להתרשם, הבנתי שמאחר שכתוב בתכנית קומת הגג הכוונה לאותו מפלס שבו ייבנו חדרי הגג". (פרוטוקול מיום 12.4.11). בסוף הדיון הוסיף השמאי המכריע כי בכל מקרה, חוות דעתו התייחסה לירידת הערך הנגרמת בגין ראשי נזק של פגיעה בפרטיות והצללה בשל תוספת הקומות. לעניין הצללה נלקחה בחשבון רק הדלתא שבגין תוספת ההצללה בגין הקומה וחצי האחרונות, להצללה שכבר נגרמה בשל ה"מגדל" בן 13 הקומות שמדרום, כפי שהנחתה אותו ועדת הערר בהחלטתה בערר המקורי. לעניין הפגיעה בפרטיות לקח בחשבון פגיעה בשל תוספת הקומות וסמיכותם. לדבריו, בכל מקרה מדובר בראשי נזק שנגרמו בשל תוספת הקומות מעל קומת העוררים, כך שאין נפקא מינה למעשה, לשיטתו, כפי שהסביר בדיון, אם גם במצב התכנוני הקודם היו חדרי היציאה לגג ב"בנין הפוגע", בגובה קומת המשיבים. (עמ' 4 לפרוטוקול). ב"כ עוררים 7-3 הוסיף וטען בדיון בפנינו כי אין לקבל שומה מכרעת המסתמכת על אינפורמציה בעל פה שניתנה לגבי פרשנות תכניות. כן טען כי כל ראשי הנזק שנקבעו - הצללה ופרטיות - הפגיעה בגינן כבר נעשתה בגין ה"מגדל" הדרומי ולכן אין ירידת ערך. לאחר שבחנו את טענות הצדדים ושמענו בהרחבה גם את השמאי המכריע, אשר ענה ונימק בהרחבה את קביעותיו והסביר את שיקוליו בפנינו, אנו מחליטים כלהלן: אכן, כטענת ב"כ עוררים 7-3, ספק אם נכון היה להסתמך מלכתחילה - ובפרט בשומה מכרעת - על "דברים שבעל פה" שנמסרו (גם ללא ציון שם מלא ותפקיד הנשאל). זאת ככלל, ובפרט כאשר מדובר בפרשנות הוראות תכניות. בנוסף - נושא שלא הועלה על ידי הצדדים וסבורים אנו כי גם על כך יש ליתן את הדעת - כאשר נמסרת אינפורמציה מסוג זה, הרי שגם אם תהיה מגובה, יש לבחון בכל מקרה לפי נסיבותיו, אם יש להביאה לידיעת הצדדים לתגובתם טרם הכרעה. נושא זה, אשר כאמור לא הועלה על ידי הצדדים, משאירים אנו לעיון לעת מצוא. מכל מקום, לגופו של התחשיב בשומה המכרעת - בסופו של הדיון נתן למעשה השמאי המכריע הסברים לפיהם לכאורה, קביעתו בעניין הפגיעה ושיעור ירידת הערך שקבע, אינם נסמכים על הפרש הגובה של קומה אחת כפי שנטען ע"י העוררת, אלא בעיקר על הקומה וחצי - שתיים העליונות ב"בניין הפוגע", שהן לדעתו יוצרות את הדלתא של ההצללה והפגיעה בפרטיות, לעומת המצב התכנוני הקודם. קרי: גם אם לפי המצב התכנוני הקודם הבניין הפוגע היה בגובה בניין העוררים הרי שהפגיעה שקבע מתבססת על הקומות הנוספות שאושרו בתכנית נשוא הערר. אכן, היה לכאורה מקום לספקות שהועלו ע"י העוררת, מה גם שלא נעשתה לגמרי ההפרדה של תוספת הקומות האמורה, בשומה המכרעת. אלא, שמאחר ועסקינן בערר על שומה מכרעת, הזהרנו עצמנו שוב כמצוות הפסיקה והחלטותינו אנו, כי יש להתערב בשומה מכרעת, רק אם בסופו של דבר נפלו בה טעויות מהותיות או דופי חמור. במקרה שלפנינו אכן ייתכן והיתה טעות בשומה המכרעת. אולם, מאחר ולפי דברי והסברי השמאי המכריע, לא היה בכך כדי להשפיע השפעה מהותית על הפגיעה ועל ערכי ירידת הערך שקבע, לא מצאנו לבסוף, כי יש מקום להתערבותנו בתוצאה הסופית שנקבעה בשומה המכרעת. סבורים אנו גם, כי אף אם היינו מתערבים (וכאמור, במקרה זה לדעתנו לא נכון היה לעשות כן נוכח העקרונות שנקבעו לגבי מידת התערבותנו, היקפה וטעמיה), ומחזירים את העניין לשמאי המכריע לעריכת תחשיב מחודש בהנחה של גובה זהה של הבניינים, הרי שהתוצאה הסופית שהיתה מתקבלת, לא היה בה משום שינוי מהותי מהתוצאה שקבע הוא מלכתחילה, וכי בנסיבות אלו "אין הצר שווה בנזק המלך" גם אם יהיה שינוי כלשהו בשוליים. לעניין הטענה החלופית לחלותו של סעיף 200 לחוק- לא הוכחו ולא הונחה תשתית לקיומם של התנאים לחלותו של הסעיף בנסיבות שבפנינו. בכל מקרה שווי ירידת הערך שנקבעה למשיבים שהם אנשים פרטיים לגבי דירתם, אין לראות בה משום פגיעה שאיננה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. אשר על כן החלטנו לבסוף, בנסיבות העניין, לדחות את הערר. נוכח כל האמור לעיל, גם אין צו להוצאות. ניתוחבניהמצב תכנונישמאותשמאי מכריע