במסגרת הוראות התכנית, שונה ייעודה של החלקה מחקלאי לאזור מגורים א' מוגבל והותרה הקמתן של 2 יח' צמודות קרקע על החלקה, עם קיר משותף ביניהן. המחלוקת השוררת בין הצדדים ואשר לגביה הוגש הערר היא לגבי הערכת השמאי המכריע את השווי במצב הקודם, כקרקע חקלאית, על אפיוניה. שמאי העוררת קבע במצב הקודם שווי של 80 $ / מ"ר קרקע (192 ₪ למ"ר קרקע במועד הקובע). שמאית המשיב נעזרה במודל חישובי הקושר בין השווי במצב החדש לבין השווי במצב הקודם. מודל זה יושם לראשונה בענין חלקה 61 בגוש 17037, שגם היא הייתה חלק ממובלעת חקלאית בלב יישוב (כפר תבור). השמאית יישמה "במודל" החישובי את הפרמטרים הבאים: משך הזמן הדרוש לשינוי הייעוד- n : 4 שנים שיעור היוון: 8% לשנה. שווי למגורים: 650 ₪ / מ"ר קרקע מקדם ההיוון שהתקבל: 0.735 פיתוח הנוסחה מביא לתוצאה של 380 ₪/ מ"ר בקירוב. שמאית המשיב מוסיפה ומציינת כי מדובר בשווי מ"ר קרקע חקלאית ספקולטיבית, הצמודה למגורים. בשומה המכרעת מיום 11.7.2010, נקבע כי: "לפנינו קרקע שהוגדרה אמנם במצב הקודם כקרקע חקלאית, אך קיימים בה מס' מאפיינים המצביעים על כך שככל הנראה בעבר ראו בה כקרקע למגורים ויעידו על כך המגרשים המפוצלים, מבני המגורים הקיימים והרחוב הקיים (בפועל וסטטוטורית). נתונים אלה וכן היותה של הקרקע הנתונה מובלעת חקלאית בלב אזור מגורים תומכים במסקנתי כי יש להעריך את שוויה של קרקע זו בשיעור גבוה מזה של קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי ייעוד הנמצאת בצמוד לשטח עירוני. לאור האמור לעיל, אני בדעה כי המקדם הראוי לכך הינו 75% (n=5, i=6% ) ." התוצאה אליה הגיע השמאי המכריע: 630 ₪ / מ"ר קרקע במצב הקודם. בערר שהגישה הוועדה המקומית נטען כי בשומה המכרעת נפלה טעות שכן השמאי המכריע התעלם ממשתנה מהותי וחיוני- היטל ההשבחה שקונה סביר היה לוקח בחשבון שיידרש לשלם בעת אישורה של תכנית שתשנה את ייעודה של הקרקע. יישום נכון של הנוסחה המתמטית היה מביא לדברי העוררת ל- 210 $ / מ"ר (504 ₪/ מ"ר) ולא ל- 262.5 (630 ש"ח / מ"ר), כעולה משומת השמאי המכריע. ב"כ העוררת מצטטים מהפסיקה ומהספרות אמירות לגבי העיקרון ששיקולי המחיר שאותו מוכן לשלם קונה סביר מושפעים ממערכת הציפיות שלו מהמקרקעין, לרבות הוצאות המחויבות בתהליך שינוי הייעוד. דיון והכרעה: עיון בהחלטת השמאי המכריע מעלה שהשמאי המכריע אינו מזכיר - במערכת שיקוליו - את השימוש במודל החישובי שהוזכר לעיל. הוא אף אינו מזכיר את העובדה שהשמאית מטעם המשיב עשתה כן. לעומת זאת, הוא מציין שככל הנראה "ראו" בקרקע בעבר כקרקע למגורים, בשל אפיונים שונים (פרצלציה, בתים קיימים) ולאור זאת העריך את שוויה בשיעור75% מהשווי במצב החדש. מהאמור לעיל עולה לכאורה, שהשמאי ביסס את קביעתו על אומדן (75%), במנותק מהמודל החישובי ומובן שזכותו לעשות כן. עם זאת, התוספת "( n=5, i=6%)" בסיפא של ההכרעה מעידה שאין מדובר באומדן אלא בשימוש במקדם ערך נוכחי הנובע מפרמטרים שנבחרו על ידו: מספר שנים: 5 שיעור היוון: 6% מכאן שהשמאי המכריע אכן ביסס את הערך שקבע על תחשיב, המביא בחשבון שניים מהפרמטרים החיוניים במודל החישובי שתואר לעיל. במקרה שכזה, היה על השמאי המכריע להתחשב גם במשתנה החשוב של היטל ההשבחה הצפוי. לאור האמור לעיל, אנו מחזירים את השומה המכרעת לשמאי המכריע על מנת שיתקנה באמצעות התחשבות גם במשתנה היטל ההשבחה. עם זאת, למעלה מן הצורך ולמען הזהירות, אנו מחליטים לאפשר לשמאי המכריע מתן הבהרות לדרך החישוב של השווי הקודם, למקרה שלא הובן כהלכה על ידנו. חקלאות