האם לנכה צה"ל מגיע פטור מהיטל השבחה ?

האם לנכה צה"ל מגיע פטור מהיטל השבחה ?

המשיבה שלחה ביום 9.8.10 דרישת היטל השבחה לעורר, בסך 30,294.03 ₪ למועד הקובע, בעקבות מכר של דירה בגין אישור תכניות רש/521 (מועד קובע: 16.2.80), רש/521/א (מועד קובע: 13.3.87), רש/541 (מועד קובע: 5.6.81), ורש/997 (מועד קובע: 14.2.07).

העורר הגיש ערר קצר, בו נטענו 4 טענות, בשורות ספורות, כדלקמן: העורר הינו נכה צה"ל ולכן יש לפטור אותו מהיטל השבחה; אין השבחה בגין 3 מבין התכניות החלות על החלקה; חל הפטור שבסעיף 19(ג), היות ששטח הדירה הינו 60 מ"ר – פחות מ – 140 מ"ר. לחילופין, הערר הוא גם על חישוב היטל השבחה ולכן ביקש מוועדת הערר למנות שמאי מכריע.

המשיבה טוענת כי יש לדחות את הערר על הסף, לא הוגשו שומה נגדית או תימוכין כלשהן לטענה כי התכניות אינן משביחות, אין פטור מהיטל השבחה לנכה צה"ל, השטח לו נטען בערר איננו השטח הנכון, שהינו: 78 מ"ר + 4.3 מ"ר שטח משותף + 9 מ"ר מחסן. נטען כי היטל ההשבחה כולל את חלקו היחסי של העורר ברכוש המשותף ומגלם בתוכו זכויות ופוטנציאל בהתאם לתכניות נשוא שומת היטל ההשבחה.

נטען כי סעיף 19(ג) איננו חל, באשר הינו מתייחס לבניה או הרחבה של דירה ולא לפעולת מכר. כן נטען כי יש לדחות את הבקשה למינוי שמאי מכריע, בהעדר ראיה או חוות דעת שמאית, לעניין ערכי השווי וכי יהיה בכך כדי לגרור עלויות והוצאות מיותרות נוספות.

הערר הוגש סמוך לתחילת תחולתו של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. מכאן, ככל הנראה, הפגמים והטעויות שנפלו בו, כמו גם בכתב התשובה.

ראשית, יודגש כי הערר לוקה בכך שהטענות בו נטענו באופן לאקוני וסתמי, ללא כל פירוט, הנמקה וביסוס לטענות. כך למשל, בחצי שורה נטען כי התכניות אינן משביחות, אולם לא פורט כלל מה הבסיס לטענה כללית זו. כן נטען, באופן כללי וסתמי כי לא ניתן לחייב את העורר בגין חלקו היחסי ברכוש המשותף, ללא כל תימוכין והנמקה לטענה זו. כך גם לעניין הטענה כי העורר הינו נכה צה"ל ומשום כך פטור מהיטל השבחה. לא נאמר דבר בערר מעבר לכך ולא ידענו על מה נסמכת טענה זו. בהעדר הוראה כלשהי בתוספת השלישית, המעניקה פטור מהיטל השבחה לנכי צה"ל, הרי שאין קיים בגין כך פטור מהיטל השבחה. כך גם לעניין האמירה בערר כי: "לחילופין מוגש ערר על חישוב היטל השבחה וכב' ועדת הערר מתבקשת למנות שמאי מכריע". דא עקא, שמלבד שורה סתמית זו, לא הוגש כל ערר על חישוב היטל ההשבחה ואף לא צורפה מטעמו חוות דעת שמאית כלשהי בעניין זה. ככל שיש לנישום טענות כנגד גובה היטל השבחה עליו להתכבד לפרטן, ולנמקן בערר כמו גם לבססן, לרבות באמצעות הגשת שומה מטעמו. בערר לשפנינו לא הוגשה כל שומה מטעם העורר, ולא פורט כלל מהו הערר ומהם הנימוקים כנגד גובה היטל ההשבחה.

ועדת הערר ודאי שאיננה צינור למינוי שמאי מייעץ במחלוקת על גובה היטל השבחה כאשר לא ידוע כלל מהי המחלוקת ומהי גידרה ואלו טענות יש לעורר כנגד גובה היטל ההשבחה. העורר לא פירט ולו בדל טענה כלשהי בעניין גובה השומה. לפיכך, אין בערר זה התייחסות לגובה השומה ואין מקום כלל למינוי שמאי מייעץ.

נעיר גם כי בעניין זה נתפסו לכלל טעות, הן העורר והן המשיבה, שהרי מאז נכנס לתוקפו תיקון 84 לחוק, אין ועדת הערר ממנה שמאי מכריע וגם אין מדובר כלל בשיקולי עלויות והוצאות כנטען ע"י המשיבה. בסמכותה של ועדת הערר למנות שמאי מייעץ, וזאת כאמור רק במקרה בו הונחה דעתה כי אכן התעוררה מחלוקת בין הצדדים לעניין גובה השומה, הראויה להיבחן ע"י שמאי מייעץ, מה שלא התעורר כלל במקרה שלפנינו, כמפורט לעיל.

כך גם טעתה המשיבה, לעניין טענתה כי עניין סעיף 19(ג) לתוספת השלישית איננו חל במכר, וזאת, נוכח ההוראות המפורשות שבסעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית.

בעניין זה, יוער כי ניתן אולי גם להבין את שהלין ב"כ המשיבה כנגד העורר, כי הטענות בערר לא היו ברורות, ומכאן אולי כמה מטעויותיה בכתב התשובה.

אכן, כיום, ספק אם היה מקום לדון בערר כפי שהוגש, לגופו. אלא, שבנסיבות העניין - הגשתו סמוך למועד תחולתו של תיקון 84 לחוק, ונסיבותיו הספציפיות של העורר כפי שנטענו בפנינו, החלטנו לנהוג לפנים משורת הדין ולא לדחות את הערר על הסף ושמענו את הערר לגופו. במהלך הדיון בפנינו אף אפשרנו, לפנים משורת הדין, השלמה, והבהרה של הטיעונים, גם אם לא עלו ישירות מכתב הערר.

כאמור לעיל, בערר נטען לפטורים שאינם קיימים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, ועל כן טענות אלו נדחות על הסף.


אשר ליתר הטענות בערר, וכפי שנטענו בדיון בפנינו:

התברר כי המשיבה שלחה דרישת תשלום היטל השבחה מתוקנת ביום 27.3.11, ובו פטרה את העורר מתשלום היטל השבחה בגין תכניות רש/541 ו – רש/679 (שלא נזכרה בדרישה הראשונה). בדרישת התשלום השניה נכתב "0" ליד תכניות אלו. סך היטל ההשבחה למועד הקובע על פי הדרישה השניה הינו 19,063.73 ₪. העורר שילם היטל השבחה רק על פי החיוב המתוקן. המשיבה הסבירה בדיון בפנינו כי החילה את הפטור שבסעיף 19(ג) ומשום כך פטרה מהיטל ההשבחה בגין תכניות אלו. כן הסבירה בדיון בפנינו כי אין היטל השבחה בגין מחסן, כנטען בכתב תשובתה.

אשר לעניין תיקון השומה, הופנתה תשומת לב המשיבה לכך כי לאחר תיקון 84, ועדה מקומית איננה יכולה לתקן שומת היטל השבחה שהוציאה, אלא במקרים הספורים בחוק. במקרה שלפנינו, כאשר מדובר היה בערר תלוי ועומד, היה על המשיבה לשלוח הודעה בעניין לוועדת הערר, ולהמתין להחלטתה בעניין.
מכל מקום, לגופו של עניין, אכן היה מקום לתיקון כפי שנעשה, וכאמור העורר שילם היטל השבחה, רק על פי דרישת התשלום המתוקנת.

אשר על כן, נותר לדון בטענת העורר כי אין השבחה בגין שלוש התכניות בהן חויב בדרישת התשלום השניה. טענתו בדיון היתה, כי הדירה הינה "דירת סנדוויץ'", כלשונו. אשר על כן, לא הוא הנהנה מהזכויות שהוקנו בגג בשלוש התכניות אשר חויב בגינן בהיטל השבחה. בנוסף לטענתו, גם תכניות אלה חוסות תחת הפטור שבסעיף 19 (ג), שכן השטח במ"ר על פי חלקו היחסי בזכויות הבניה גם על פי תכניות אלו + שטח דירתו, הינו פחות מ – 140 מ"ר.

התכניות בגינן חויב העורר בהיטל השבחה המתוקן, הן: תכנית רש/521, אשר קבעה הוראות לבניית יציאות לגג מדירות בקומות העליונות – עד 15 מ"ר ליחידת דיור, כאשר שטח הגג המשותף יהיה לפחות 25% משטח הגג הכולל; תכנית רש/521 לפיה רשאית הוועדה המקומית באישור מיוחד לתת היתר לבניה של חדרי יציאה לגג מתוך הדירות העליונות עד 23 מ"ר לכל דירה עליונה (כולל שטח ההיטל האופקי של המדרגות הפנימיות, ובתנאים); ו- רש/997 לפיה ניתן להקים חדרי יציאה לגג עד שטח של 40 מ"ר (ובלבד ששטח גרם המדרגות הפנימי לא יפחת מ – 5 מ"ר מתוך השטח האמור), הבניה המירבית הכוללת משטח הגג, לא תעלה על 65% משטחו, ולא תותר בניית חדרי גג מעל קומה חלקית ודירות גג. כן נקבע שם כי חדרי הגג ימוקמו אך ורק בשטח הגג של אותה דירה אליה הם שייכים והגישה להם תהיה רק מאותה דירה – הכניסה לחדרי הגג תהיה מהדירה עצמה.

במקרה שלפנינו מדובר בדירה שאיננה דירת גג (ואף איננה דירת גן לעניין "חילופי זכויות" וכיו"ב טענות אשר מפעם לפעם מועלות בפנינו), אלא דירת "סנדוויץ" כלשונו של ב"כ העורר. היינו דירה אשר לא ניתן להצמיד לה לא גג ולא גן, ככל שישנן תכניות כאלה.

בבוחננו את המקרה שלפנינו, ואת טענות הצדדים, וכן החלטות קודמות שלנו בענין "תכניות גגות", אשר גם אליהן היפנו הצדדים, כמו גם פסקי הדין אשר גם נזכרו בהחלטותנו, עולה כי המקרים שנדונו עד כה על ידינו ובפסיקת בית המשפט, היו מקרים של דירות בקומה העליונה אשר חויבו בהיטל השבחה בגין "תכניות גג" אלו ואחרות. הסוגיות שלובנו על ידינו באותן החלטות היו שעסקו בשאלת הצמדת הגג לדירה העליונה – היא הדירה אשר חויבה בהיטל השבחה, ובין היתר, האם ובאיזה שלב שטח הגג הוצמד לדירה שמתחתיו, או שמא היה או עודנו רכוש משותף במועדים הרלבנטים וכן עסקו במידת ההוכחה הנדרשת בענין הצמדת הגג לדירה בקומה העליונה. נעיר גם, כי גם בית המשפט, בנתחו את העובדות שבאו בפניו, התייחס לתכנית גגות כאל תכנית משביחה המאפשרת: "בניית קומה נוספת על הגג או חדר יציאה לגג, ומדובר באפשרות מימוש העומדת רק לבעלת הדירה היחידה שמתחת לגג", ובהמשך: "היחידה שעשויה להתעשר מהוראות התכנית המשביחה, היא בעלת הדירה שתחת הגג, פוטנציאל ההשבחה הינו אך בידיה" (עש"א 09-11542-10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' דניאל ואח', ניתן ביום 16.2.11). נעיר גם, כי למיטב ידיעתנו, בוועדות מקומיות אחרות, אין גובים היטל השבחה בגין תכניות גג, מדירות "אמצעיות", שאינן בקומה העליונה. מכל מקום, המקרים שנדונו בפסיקה ובוועדת הערר היו של דירות בקומה העליונה בבניין.

בהחלטותינו, אליהן הפנו הצדדים, נותחו בהרחבה סוגיות אלו וסוכמה הפסיקה שניתנה עד אז בעניין זה, ולפיכך על מנת שלא להאריך, נסתפק בהפניה לערר תא/85023/09 גלעד אלדמע ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב ולערר תא/85033/10 סובול גדיש ענבל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תל-אביב, שתיהן פורסמו בנבו.

אשר על כן, במקרה שלפנינו כלל לא היתה השבחה, ואם כלל היתה – הרי שמדובר בהשבחה זניחה בנסיבות הענין. ספק בעינינו אם היה מקום לשלוח מלכתחילה דרישת היטל ההשבחה בגין שלוש "תכניות הגגות", לדירה שאיננה בקומה העליונה.

אשר על כן, מתייתר הצורך לדון בטענה הנוספת בענין אופן חישוב השטח של 140 מ"ר לענין הפטור שבסעיף 19(ג)(1).

אשר על כן, יושב היטל ההשבחה ששילם העורר למשיבה בגין אישור תכניות רש/521 ו-רש/997. בנסיבות הענין, יתווספו להחזר, הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961.

כמו כן, בנסיבות העניין, ולאור כל האמור ברישא להחלטתנו, החלטנו שלא ליתן צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת "השבחה"

  2. מהו היטל השבחה ?

  3. החזר היטל השבחה

  4. התיישנות היטל השבחה

  5. תנאי לקיומה של השבחה

  6. תיקון שומה היטל השבחה

  7. החזר מחצית היטל השבחה

  8. היטל השבחה בשכונת שיקום

  9. טיפול בהפחתת היטל השבחה

  10. היטל השבחה על נחלה במושב

  11. היטל השבחה על תשלומי איזון

  12. סירוב לתת פטור מהיטל השבחה

  13. הנפקת שוברי תשלום היטל השבחה

  14. ערר על שמאי מכריע: היטל השבחה

  15. דרישת היטל ההשבחה בגין תכניות

  16. פטור מהיטל השבחה שיקום שכונות

  17. מועד תשלום היטל השבחה ועדת ערר

  18. היטל השבחה בגין תוספת שטחי שירות

  19. היטל השבחה בגין תוספת גובה למרתף

  20. דרישת היטל ההשבחה בגין אישור תכנית

  21. הסכם שיתוף במושע - פטור מהיטל השבחה

  22. האם לנכה צה"ל מגיע פטור מהיטל השבחה ?

  23. היתר בניה לא חוקי - החזר היטל השבחה

  24. החזר היטל השבחה עקב אי קבלת היתר בניה

  25. ערר נגד היטל השבחה בגין מכירת דירה בחולון

  26. ערר כנגד היטל השבחה בגין זכויות בנייה בגג

  27. דרישת תשלום היטל השבחה בעקבות שומה מוסכמת

  28. ערעור על החלטת שמאי מכריע - היטל השבחה

  29. שומה מייעצת בעניין שומת היטל השבחה לחלקות

  30. ערעור על שומת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה

  31. ביטול היטל השבחה לבעל זכויות מכוח הסכם פיתוח

  32. דרישת תשלום היטל השבחה לא נשלחה לחייב על פי דין

  33. היטל השבחה בגין מימוש זכויות על דרך מכירת זכויות

  34. השמאי קבע כי שומת היטל ההשבחה נעדרת פרטים מהותיים

  35. דרישת היטל השבחה בעקבות מימוש הזכויות בדרך של מכר

  36. דרישת היטל ההשבחה בגין מתן אישור לשימוש חורג למקרקעין

  37. היטל השבחה על בתים שנבנו לפני שנות ה- 80 - בבעלות במושע

  38. ערר כנגד שומת היטל השבחה בגין מכירת זכויות בדירת מגורים

  39. היטל השבחה - ערר בטענה כי חל הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לחוק

  40. ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה

  41. טענה כי אינם חוכרים לדורות ולפיכך אינם חבים בהיטל השבחה

  42. טענה כי תכנית "לא משביחה" ולכן אין מקום לחייב בהיטל השבחה

  43. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה - סמכות לוועדת הערר לדון בהיטל השבחה

  44. תביעה ייצוגית: החזר אגרה בהליך ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה

  45. נטען כי הוצג אישור להעברת זכויות מהעירייה ולפיו אין חובות היטל השבחה על הנכס

  46. המועד שהחל ממנו נדרשת רשות מקומית לשלם ריבית פיגורים בגין היטלי השבחה שנגבו ביתר

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון