היטל השבחה בגין תוספת גובה למרתף

היטל השבחה בגין תוספת גובה למרתף, תוספת כניסה נפרדת למרתף ושטח נוסף ע"פ שווי של 2,700 דולר ארה"ב למ"ר. נטען כי הוצגו בפניו שתי החלטות של ועדת ערר, האחת - תא/6106/09 עמרי פדן, לפיה יש לבקש הקלה לתוספת כניסה נפרדת למרתף ולכן החיוב בהיטל השבחה צריך להיות רק בעת מתן ההקלה ולא בגין אישור התכנית. והשנייה - הר/5224/09 עמרם אברהם חב' לבנין לפיה, עד לגובה של 2.5 מ' אין צורך לפרסם הקלה ולכן במקרה זה, של תוספת גובה מ-2.2 מ' עד ל-2.33 מ', ובהינתן תכנית ע' לפיה ניתן היה להגיע עד לגובה של 2.4 מ' (2.20 מ' + 20 ס"מ), אין חבות בהיטל השבחה בגין התכנית. למרות זאת נקבע היטל בסך 18,900 ₪. טענה נוספת שנטענה היא לגבי השווי שנקבע ע"י השמאי המכריע. נטען כי השמאי המכריע התעלם מעסקאות ההשוואה שהוצגו בשומת העוררים ואימץ את שומת המשיבה. כן נטען כנגד הפחתה של 25% שעשה השמאי המכריע על סמך היכרותו רבת השנים את שכונת אפקה. נטען גם לטעויות ולפערי חישוב בעניין שערי הדולר (4 ₪ מול 4.67 ₪), למיקום המקרקעין נשוא העסקאות וכן בעניין מועדי העסקאות. נטענו בערר טענות גם כנגד עצם מינויו של השמאי המכריע בתיק העוררים, בטענה של ניגוד עניינים כיוון ששימש שנים רבות כשמאי מטעם הוועדה המקומית בשכונת אפקה וערך שומות רבות גם ברחוב הספציפי - רחוב מוטה גור. המשיבה טענה מנגד כי אין בכך כדי להוות ניגוד עניינים לגופו וגם עניין זה איננו מצוי ברשימת ניגודי העניינים של שמאי מכריע כמופיע בסעיף 202 ואילך לחוק התכנון והבנייה. כפי שהובהר גם בדיון, מאז תיקון 84 שמאי מכריע איננו מתמנה על ידינו אלא על ידי יו"ר מועצת שמאי מקרקעין. לפיכך המקום להעלות טענות כנגד מינוי שמאי מכריע ספציפי זה או אחר הוא בהזדמנות הראשונה עם קבלת ההודעה על המינוי מאת מועצת שמאי המקרקעין או למיצער עובר לדיון בפניו. מכל מקום במקרה שלפנינו הצדדים הופיעו בפני השמאי המכריע, התקיים דיון בפניו ולאחר מכן יצאה שומה מכרעת אשר עליה הוגש הערר שבפנינו, ואשר על כן מסגרת הדיון בפנינו הינה אך ורק בנוגע לטענות כנגד השומה המכרעת. כן נעיר כי לגופן של הטענות - עריכת שומות בעבר בשכונה, ברחוב או אף לגבי אותו נכס - אין בכך כשלעצמו על פניו, כדי להוות ניגוד עניינים. נטען כי בשומות מכריעות אחרות נקבעו ערכים נמוכים בהרבה. בשומה מכריעה דומה של שמאי מכריע אחר לגבי רחוב מוטה גור 64, שנמצא בצד השני ואיננו גובל ברחוב קק"ל כמקרקעי העוררים, נקבע שווי מ"ר מבונה בסך של 10,000 ₪ לעומת 12,600 ₪ למ"ר מבונה שקבע השמאי המכריע למקרקעי העוררים הנמצאים במיקום פחות טוב. בשומה מכריעה נוספת של שמאי מכריע אחר, מר מנחם מלוכנא, לגבי נכס דומה ברח' מוטה גור 10, נקבעו ערכים בשיעור של 28% מהערכים שנקבעו בשומה המכרעת נשוא ערר זה. לגבי היטל השבחה שנקבע בעניין תכנית ג', המאפשרת בנייה בחלל גג רעפים, נטען כי בבניין הספציפי, המרתף נמצא בגובה 0 והיא קומה עילית. לכן יש להניח שלא תאושר בנייה בעליית הגג שהיא למעשה קומה רביעית ללא מעלית. כן נטען כי לא נלקחו בחשבון עלויות התאמה ולא נלקח בחשבון שהבית בנוי בשני מפלסים, וכי לכל אלו לא ניתנו מקדמים שמאיים כמקובל. לעניין היטל ההשבחה שנקבע בגין תכנית ג' 1, נטען כי השמאי המכריע פסק אף יותר משומת המשיבה. נטען כי, הגם שבסמכותו לעשות כן, היה צריך לקחת בחשבון את הנתונים שלהלן: לא ניתן בפועל להוסיף שטחים בגג, קיום שני מפלסים בגג ומקדמי שוליות. נטען כי המקדמים שניתנו, אינם מקובלים. המשיבה טוענת כי כל הטענות בערר הן טענות שמאיות במהותן, אך ועדת הערר לא תתערב בהן. אין חוסר סבירות או פגם מהותי בקביעות של השמאי המכריע, גם אם קביעותיו אינן מקובלות על שמאי העוררים. כל הטענות והנתונים שבערר נטענו והובאו בפני השמאי המכריע. יש מקום גם להתבססותו על שומות שהוא עצמו עשה בעבר ברחוב זה ועל עסקאות השוואה שהיו ברשותו. אשר לשומות מכריעות אחרות לגבי נכסים סמוכים, טוענת המשיבה כי ייתכנו שומות מכריעות שונות גם באותו רחוב עצמו או באותה חלקה ואין די בכך כדי להביא להתערבות ועדת הערר בעניינים שמאיים. כל נכס הינו שונה ויש לערוך התאמות. אשר לטעויות בחישוב נטען כי מדובר על שנים בהם המדד היה דולרי, אולם התרגום בסוף היה שקלי. כן נטען כי היטל ההשבחה נשוא הערר הינו בגין מכר, ואז יש לקחת בחשבון את כל מרכיבי ההשבחה בתכנית, גם אם לא נוצלו בפועל. לאחר שבחנו את טענות הצדדים ואת השומה המכרעת, להלן החלטתנו: עיון בשומה המכרעת מעלה כלהלן: בעניין הטענה לאי-עריכת התאמות בגין מיקום נכס העוררים הגובל ברחוב קק"ל, הרי שהשמאי המכריע קבע במפורש כי ניתן על ידיו מקדם התאמה, של 0.75, למיקום. כן צוין כי על פי עסקאות השוואה שהיו אצלו, שווי מ"ר מבונה בחלקות שאינן גובלות ברח' קק"ל, הינו 3,600$. מכאן הגיע לתוצאה, לאחר הפעלת המקדם, של שווי בסך 2,700$ למ"ר מבונה (עמ' 12 לשומה המכרעת). היינו, השמאי המכריע כן לקח בחשבון את מיקום הנכס ואת היותו גובל גם ברחוב קק"ל וביצע הפחתה בגין כך. יוער כי, גם באשר לתכניות אחרות שנבדקו על ידיו קבע השמאי המכריע ערכים המשקפים התאמה למיקום מקרקעי העוררים והיותם גובלים ברחוב קק"ל ובוצעה הפחתה. השמאי המכריע גם קובע במפורש כי שעור ההפחתה שנטען ע"י העוררים איננו מקובל עליו ואף ציין כי בשומה מכרעת שהוצגה לו ע"י העוררים עצמם ניתן שם מקדם התאמה למיקום בשיעור של 15% בלבד, הנמוך יותר ממה שקבע השמאי המכריע בשומה המכרעת. השמאי המכריע לבסוף מציין שם, בעמ' 9 לשומתו המכרעת, כי: "מהכרות רבת שנים של שכונת אפקה אני סבור שהפחתה של 25% לחלקות הפונות לרח' קק"ל, ביחס לחלקות פנימיות בשכונה, היא ראויה ומשקפת את מחירי השוק, ועל כן אני מאמץ את ערכי השווי בשומתו של שמאי המשיב". אשר על כן לא מצאנו מקום להתערבותנו בקביעות השמאיות המקצועיות והמנומקות של השמאי המכריע אשר נמצאות, רובן ככולן, בתחום שיקול דעתו המקצועי ומומחיותו. אשר לשתי החלטות ועדת הערר, אשר נטען כי השמאי המכריע התעלם מהן: עיון בשומה המכרעת מעלה כי השמאי המכריע לא התעלם מההחלטות, אלא ההפך. השמאי המכריע התייחס אליהן, ניתח אותן ונימק מדוע האמור בהן איננו רלבנטי למקרה שבפנינו, וכך קבע הוא לאמור: "החלטת וועדת הערר בעניין עמרם חב' לבנין, מתייחסת למצב בו מדובר במרתף שהוא שטח עיקרי. המרתף, הן על פי תכנית ע' והן על פי תכנית ע1, מוגדר כשטח שרות, ולכן ההחלטה אינה ממן העניין. גובה המרתף על פי תכנית ע' הוא 2.20 מ' ברוטו, והאפשרות להגביהו עד כדי 4 מ' מהווה גורם התורם לשווי המקרקעין. תכנית ע1 מאפשרת כניסה נפרדת למרתף, וראיתי היתרי בנייה רבים בה אפשרות זאת מנוצלת. תנאי השטח של החלקה נשוא השומה, והבינוי הקיים מאפשרים כניסה נפרדת למרתף, ולכן החלטת ועדת הערר בעניין עמרי פדן אינה ממן העניין." (סעיף 9.6.3 עמ' 12 לשומה המכרעת, ההדגשה שלנו). בטיעוני העורר לא הייתה התייחסות להנמקות אלו של השמאי המכריע ולא נטען כנגדן. כפי שצוטט לעיל, השמאי המכריע הסביר כי ההחלטה התייחסה למרתף שהוא שטח עיקרי, בעוד שלגבי מקרקעי העוררים - המרתף על פי תכנית ע' ותכנית ע1 מוגדר כשטח שירות ולא כשטח עיקרי. לכן ההחלטה בעניין עמרם חב' לבניין אינה רלבנטית. לעניין כניסה נפרדת למרתף הסביר, כי תנאי השטח של החלקה נשוא השומה והבינוי הקיים, מאפשרים כניסה נפרדת למרתף, מה שאין כן בהחלטה בעניין פדן ולכן איננה רלבנטית. בהעדר טענות כנגד הנמקות אלו של השמאי המכריע אנו דוחים את טענות העורר גם בעניין זה. אשר לשומות מכריעות אחרות - הגם שמדובר בשומות מכריעות באותו רחוב הטענה נטענה באופן כללי וסתמי בלא שפורטו פרטי הנכסים בשומות המכריעות האחרות ובלא שפורטו, או בוצעו התאמות שיש לעשות לנכס העורר. גם לא פורטו מאפיינים דומים ושונים בין המקרקעין נשוא השומות המכריעות לבין נכס העורר, כך שלא הונחה גם התשתית לבחינת טענה מסוג זה לגופה. יש גם לזכור את העיקרון שקבענו בהחלטותינו זה מכבר, כי שמאי מכריע ודאי שאיננו "חייב" לאמץ שומות מכריעות אחרות. עליו לערוך שומה מכרעת המבוססת על בדיקות עצמאיות ונתונים משלו. קבענו גם, כי אין פסול במקרה בו שמאי מכריע מחליט לאמץ שומה מכרעת, ובלבד שינמק ויפרט את קביעתו זו, ובין היתר, ינתח את המאפיינים הדומים והשונים בין המקרקעין השונים, ויערוך ויפרט את ההתאמות שיש לעשות לנכס נשוא בדיקתו. כן קבענו כי כאשר ישנן שומות מכריעות אחרות שנעשו בקרבת הנכס או שהוצגו בפניו בדיונים, עליו כן לתת לכך ביטוי בשומה המכרעת ולפרט ולהסביר את עמדתו לגביהן. כך למשל אם בחר לאמץ שומות מכריעות שנערכו בנכסים דומים בסביבה, עליו לנמק ולפרט מדוע הוא עושה כן ואילו התאמות יש לערוך לנכס נשוא שומתו המכרעת. אם הינו סבור שהן שאינן רלבנטיות, עליו לפרט ולהסביר מדוע לדעתו אין להסתמך או לאמץ את הערכים שנקבעו בהן וכיו"ב. בסופו של דבר, הטענה המרכזית של העוררים היא כי במבחן התוצאה, הערכים אליהם הגיע השמאי המכריע אינם סבירים. התוצאה אליה הגיע השמאי המכריע גבוהה עשרות אחוזים, משומות מכריעות אחרות שנערכו לגבי נכסים דומים, אף באותו רחוב. אשר לטענות בעניין העדר פירוט אופן החישוב ולטענות בעניין פערי שער הדולר ובעניין השומות הרבות והעסקאות עליהם הסתמך השמאי המכריע, אכן אין פירוט בשומה המכרעת לא של השומות האחרות שערך השמאי המכריע ולא של עסקאות ההשוואה שקיימות אצלו, כפי שציין בעמ' 12 לשומתו המכרעת. לא פורט גם התחשיב כיצד הגיע לערכים שקבע. מאחר ומדובר בשומה מכריעה שנערכה זמן לא רב לאחר תחילת תחולתו של תיקון 84, יש לייחס זאת ל"חבלי הלידה" של מוסד השמאים המכריעים והשומות המכריעות שלאחר תיקון 84 לחוק. לפיכך אנו מחזירים עניין זה להבהרות ולפירוט לשמאי המכריע. כמו כן במסגרת זו יתייחס ויבחן השמאי המכריע גם את הטענות בעניין הפערים בשערי הדולר, הטענות בעניין מיקום המקרקעין בעסקאות ההשוואה ומועדי העסקאות. כמו כן, מאחר ואכן עולה לכאורה, כי התוצאה אליה הגיע השמאי המכריע גבוהה בעשרות אחוזים משומות מכריעות אחרות שנערכו לגבי נכסים אחרים אף באותו רחוב, נבקש בחינתו של השמאי המכריע את עניין זה ובכל מקרה ליתן הנמקה לעמדתו באשר לשומות המכריעות האחרות שהוצגו והן את ניתוחו בעניין המאפיינים השונים והדומים בין הנכס נשוא הערר לבין המקרקעין נשוא השומות המכריעות האחרות בסביבה ובאותו רחוב, אשר הביאה לתוצאה כה שונה כאמור. ככל שבחינה חוזרת של כל עניינים אלו תהיה בה כדי לשנות או לתקן קביעות כלשהן בשומה המכרעת, יעשה כן השמאי המכריע. אין צו להוצאות.היטל השבחהמרתף