ערר על שמאי מכריע כנגד השומה המכרעת

הערר שבפנינו הינו ערר על שמאי מכריע, כאשר הועלו בו שלוש טענות כנגד השומה המכרעת, טענות אשר הן שמאיות במהותן וגם לאחר ששמענו את הצדדים בכמה דיונים שהתנהלו בפנינו, לא מצאנו כי יש מקום להתערבותנו. טענה אחת שנטענה כנגד השומה המכרעת היא כי השמאי המכריע התעלם ממצבו הפיזי המשופץ של הנכס, ולכן טעה בקובעו כי השימוש המיטבי הינו כמגרש. עיון בשומה המכרעת מעלה כי השמאי המכריע לא התעלם מטענה זו של השמאי מטעם העוררים, ואף נימק והסביר מדוע איננו מקבל טענה זו. בין היתר, לגבי תכנית ע/1, הסביר, ניתח והכריע השמאי המכריע כלהלן: "תכנית ע/1 שמאי המבקש טוען כי הבנין עבר שיפוץ בשנת 1999 וחידש את תקופת חייו הכלכליים. לגישתו, אורך חייו הכלכליים של הבניין הינו 70 שנה, ולפיכך הדחיה הינה לתקופה של 67 שנים. בנוסף היות וחוזה החכירה מסתיים בשנת 2041, שמאי המבקש נוקט במקדם של 80% בגין אי וודאות לאפשרות ומועד השימוש. שמאי המשיבה טוען כי בתאריך הקובע הבית בשטח 139 מ"ר. מצב זה מהווה לשיטתו שימוש ביניים, ולפיכך נלקחה בחשבון דחיה של 10 שנים לפי 6%. אינני מקבל את טענת שמאי המבקש לעניין הדחיה. אינני רואה בשיפוץ הנכס כבניה חדשה. לטעמי יש לבחון את השימוש המיטבי האוביקטיבי של הנכס לכל תכנית, בהתחשב בשווי הבינוי הקיים. אופן החישוב יפורט בפרק התחשיב." ובהמשך לגבי תכנית ג' הסביר כלהלן: "ההשבחה בגין תכנית ג' (05.05.94) השימוש המיטבי בנכס במועד הקובע הנכס בנוי במלוא זכויות הבניה (למעט מרתף) וגילו מעל 40 שנים. במצב זה נכון יהיה לצמצם את בחינת השימוש המיטבי ליחס שבין שוויו הפיזי של המבנה לבין שווין של הזכויות לבנית מרתף, שכן, מרכיבי הזכויות האחרים אינם משתנים בשני המצבים. שווי הבנוי מוערך למועד הקבוע בכ-300$ למ"ר המהווים כ-720 ₪ למ"ר וכ-50,000 ₪ בסך הכל. שווי הזכויות למרתף לפי תכנית ע' הינו 2,600 ₪ * 71.5 מ"ר * 0.5 ובסך הכל כ-90,000 ₪. לאור האמור, שווי המיטבי של הנכס הינו כמגרש." טענה נוספת שנטענה היא לגבי ההשבחה שקבע השמאי המכריע בגין אישור תכנית 3450. העוררים אינם חולקים על סמכותו של השמאי המכריע לקבוע היטל השבחה בגין תכנית אשר לא הובאה על ידי אף אחד מהצדדים לרבות השמאי מטעמם. אלא, טענתם היא כי השמאי המכריע היה צריך ליתן לצדדים זכות טיעון לגבי התכנית. בעניין שלפנינו לא הובאו טענות לגופה של התכנית או מדוע איננה משביחה. איננו מקבלים את הטענה כפי שהושמעה בדיון כי העוררים אינם יודעים מה היו טוענים לעניין התכנית, במובן זה שלא נטענה בפנינו כל טענה מדוע טעה השמאי המכריע בקובעו כי התכנית תכנית משביחה היא. אשר על כן, לא מצאנו מקום להתערב בקביעתו של השמאי המכריע בעניין זה. טענה שלישית נטענה כנגד קביעתו של השמאי המכריע לעניין תחולת הפטור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית: "אינני מקבל את טענת שמאי המבקש לעניין הפטור. במועד הקובע זכויות הבניה הינן ל-71.55 מ"ר על פי תכנית 457 בקומת קרקע, ובנוסף 71.55 מ"ר במרתף על פי תכנית ע, סך הכל כ-143.1 מ"ר, ומכאן שבעת אישור התכנית מתווספות זכויות בניה מעבר לשטח הפטור. אופן החישוב יפורט בפרק התחשיב" (עמ' 7 למטה, בשומה המכרעת). בדיון בפנינו נטען על ידי ב"כ העוררים כי בתחשיב של השמאי המכריע נלקח בחשבון השטח במצב הקודם, היינו נלקחו בחשבון 140 מ"ר שלא ניתן לגביהם הפטור וכי העוררים זכאים לפטור פעם אחת. עיון בתחשיב בשומה המכרעת בעמודים 9-11, מעלה כי לא כך הוא. לא חושב היטל השבחה והמשיבה גם ציינה בפנינו כי גם לא גבתה היטל השבחה עבור 140 מ"ר במצב הקודם. מהתחשיב בשומה המכרעת עולה במפורש כי השמאי המכריע חישב את ההשבחה ואת היטל ההשבחה רק על התוספות בגין התכניות הרלוונטיות ולא מצאנו כי יש בחישוב משום לקיחה בחשבון של השטחים במצב הקודם. אשר על כן, גם בעניין זה לא מצאנו כי נפלה טעות בשומה המכרעת. אשר לאי תחולת הפטור, כאשר ישנם מעל 140 מ״ר בנויים במצב קודם נפנה להחלטות קודמות שלנו בענין זה וביניהם ערר (מרכז) 8068/11 דרור בן יעקב נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה שורקות וכן לאחרונה להחלטה המקיפה בענין זה שניתנה ע״י ועדת הערר במחוז ירושלים, ערר (י-ם) 064/13 הרצברג משה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, אשר על כן אין טעות בניתוח ובמסקנת השמאי המכריע בענין זה. לאור כל האמור לעיל, אנו דוחים את הערר על השומה המכרעת. בנסיבות העניין מאחר והדיון בערר התקיים זמן רב לאחר הגשתו, החלטנו שלא ליתן צו להוצאות. מיסיםשמאותעררשומהשמאי מכריע