ביטול היטל השבחה לבעל זכויות מכוח הסכם פיתוח

ביטול היטל השבחה לבעל זכויות מכוח הסכם פיתוח המחלוקת בערר שלפנינו היא האם העורר הינו בר רשות. העורר טוען כי אינו הבעלים ואינו החוכר לדורות במקרקעין, וכל זכויותיו בדירה הן מכח הסכם פיתוח אשר פג תוקפו. כמו כן, מציין העורר כי קנה זכויות מהעמותה בהסכם לפיתוח משנה מיום 15.9.97 (נספח ה' לערר) ומכר זכויות אלה בשנת 2009 ואף בהסכם המכר צוין כי למוכר זכויות במסגרת הסכם פיתוח המשנה בלבד. כמו כן, מציין העורר כי בערר דומה - ערר בי/11/ 85127 אשר הוגש על ידי העמותה בטענה כי איננה חייבת בהיטל השבחה, היות וזכויותיה הן זכויות של בר רשות, הודיעה המשיבה כי העמותה היא ברת רשות במקרקעין ולפיכך ביטלה את השומה והערר נמחק. לטענת העורר לא ייתכן כי לעורר זכויות במקרקעין יותר מזכויותיה של העמותה. המשיבה טוענת כי על פי הסכם המכר (נספח ט' לערר), נשוא דרישת היטל ההשבחה שנשלחה לעורר, העורר הצהיר כי הוא הזכאי היחיד להירשם כחוכר משנה, ולקבל אתה זכויות לחכירת משנה מאת עמותת "עזר לדיור דחסידי באבוב" (להלן: העמותה). אף שזכויותיו כחוכר טרם נרשמו, הרי שעל פי הפסיקה יש לראות בו כחוכר. להלן העובדות הרלוונטיות לענייננו: ביום 5.5.94 נחתם חוזה פיתוח בין מינהל מקרקעי ישראל לבין העמותה אשר הוארך עד לשנת 1999. ביום 15.9.97 נחתם הסכם לפיתוח משנה בין העמותה לבין העורר ולוטרמן יוכבד. בהסכם לפיתוח משנה צוין ב"והואיל" השני כי ביום 5.5.94 התקשרה העמותה עם ממ"י בהסכם פיתוח, וכן צוין כי לאחר השלמת הפיתוח ייחתם הסכם חכירה ראשי בין המינהל לבין העמותה. בסעיף 2.א להסכם התחייבה העמותה להמחות למשתכן, קרי העורר, את זכויותיה וחובותיה באשר לחכירת משנה וכו'. בסעיף 2(ד) להסכם, המשתכן הצהיר כי "הוא רוכש זכויות לפיתוח החלק היחסי במגרש כמות שהוא". בתאריך 2.11.09 מכרו העורר ולוטרמן יוכבד את זכויותיהם במקרקעין. חוזה מכר זה היווה את נשוא דרישת היטל ההשבחה בערר שלפנינו. ב"והואיל" הראשון להסכם המכר נאמר כי: "הואיל והמוכר מצהיר כי הוא הזכאי היחיד להירשם כחוכר משנה ולקבל את הזכויות לחכירת משנה מאת עזר לדיור דחסידי באבוב עמותה מס' 8-024119-58 (להלן: "באבוב" ו/או "החברה") בהסכם לחכירת משנה מבאבוב ו/או ממינהל מקרקעי ישראל בדירה מס' 12...." בסעיף 1(ב) לחוזה המכר נאמר במפורש כי "המוכר רכש את החלק היחסי בקרקע עליו הוקם הבניין והדירה במסגרת "הסכם פיתוח משנה" מיום 15.9.97 מאת עזר לדיור דחסידי באבוב...." כעולה מהמסמכים החוזיים שהוצגו בפנינו ושאינם במחלוקת בין הצדדים, הסכם המכר נשוא דרישת היטל ההשבחה הינו הסכם להעברת זכויות העורר על פי הסכם פיתוח משנה שחתם עם העמותה. בהודעה מטעם המשיבה לוועדת הערר, בערר בי/85127/11, מיולי 2011, אשר שם העמותה טענה כי איננה חייבת בהיטל השבחה היות והיא בת רשות במקרקעין ואיננה בעלים או חוכרת, קיבלה המשיבה טענה זו של העוררת. וכך הודיעה המשיבה בלשון מפורשת וברורה: "לאחר שהובהר למשיבה כי הנישומה [עמותת עזר לדיור דחסידי באבוב - כ.פ] הינה בת-רשות במקרקעין המצויים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל וכי טרם נכרת עימה הסכם חכירה חרף העובדה כי מימשה חלק מזכויות הבניה ובנתה חלק מיחידות הדיור, הרי שעפ"י הדין המצוי אין באפשרותה לגבות היטל השבחה מן העוררת. על רקע נסיבות אלה, החליטה הוועדה המקומית לבטל את השומה שנערכה על ידה." בנסיבות אלה, סבורים אנו כי עוד יותר מתחדדת העובדה כי העורר בכל מקרה איננו יכול להעביר יותר ממה שיש לו במקרקעין, קרי, זכויות על פי הסכם פיתוח. במקרה שלפנינו אף לא מדובר במקרה בו ישנו חוזה מכר שבו מעביר העורר זכויות יותר ממה שיש לו במקרקעין, שכן מופיע במפורש בהסכם המכר כי העברת הזכויות הינה אך ורק על זכויות שיש לעורר במסגרת הסכם פיתוח משנה עם העמותה. אלא, שבמקרה שלפנינו אף המשיבה עצמה בערר אחר הודיעה במפורש כי לדידה, העמותה הינה בת רשות במקרקעין חרף העובדה כי מימשה חלק מזכויות הבניה ובנתה חלק מיחידות הדיור. בנסיבות אלה, בהן המשיבה עצמה הודיעה במפורש כי היא רואה בעמותה בת רשות, ונדגיש, המדובר בבניין שכבר נבנה, ואשר העמותה מכרה את זכויותיה בדירה באותו בניין, הרי שלא ייתכן כי לגבי העורר אשר זכויותיו במקרקעין יונקות מזכויותיה של העמותה בלבד ואין לו זכויות אחרות מול מינהל מקרקעי ישראל, תעמוד המשיבה על כך כי לדידה העורר הינו חוכר בעוד שהעמותה הינה בת רשות בלבד. העורר מכר את זכויותיו בהסכם הפיתוח שלו עם העמותה, ובנסיבות אלה בהן המשיבה עצמה הכירה בעמותה כבת רשות, הרי שהעורר לכל היותר, הינו בר רשות במקרקעין. כך עולה גם מהפסיקה הענפה והחלטות ועדת הערר, שנסקרו על ידי באי כח הצדדים. נראה כי לא יהא זה למותר לחזור על דברים שנאמרו בערר 8126/10 קירוסקאי בע"מ .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה: "במקרה שלפנינו מדובר בתקופת פיתוח של שנים ספורות בלבד. ולא רק זאת - אלא, שבניגוד לטענת המשיבה - העוררת לא מכרה את זכויותיה כחוכרת בחוזה המכר מיום 27.9.09, אלא אך ורק את זכויותיה כצד לחוזה פיתוח. המשיבה מנסה לקרוא לתוך החוזה את מה שאין בו. סעיף 12 לחוזה המכר קובע במפורש כי העוררת מכרה את זכויותיה כצד לחוזה פיתוח וכי אם לא תוארך תקופת הפיתוח החוזה יבוטל. סעיף 12.2 אף מכפיף את חוזה המכר להסכמת מינהל מקרקעי ישראל. הסתמכות על פלט מחשב מאתר רשויות המס, שם מוגדר החוזה כ'חוזה חכירה' איננה יכולה להוות אסמכתא לפרשנות חוזה המכר המונח בפנינו. ככל שלמשיבה טענות כנגד תוכנו, מהותו או תקפותו של חוזה המכר הרי שהמקום לעשות זאת הינה בבית המשפט המוסמך לכך. כל שוועדת הערר הוסמכה לעשות בהקשר זה הוא לבדוק האם היטל ההשבחה הוטל כדין אם לאו. לפיכך גם, אין מקום לשקול שיקולי "צדק" במסגרת הבחינה האם הוטל היטל ההשבחה כדין אם לאו. שיקולים של "מקומם" או "עקרון רציפות המס" וכיו"ב, אינם ממין השיקולים הנבחנים בשאלה האם היטל השבחה הוטל כדין אם לאו. זאת, כשם ששיקולים של אפליה, חוסר שוויון וכדומה, אינם ממין השיקולים שיש לשקול בהקשר זה, כפי שחזרנו ואמרנו בהחלטותינו בעבר. בעש"א (ראשל"צ) 32744-12-09 ועדה מקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין נ' רסקו ניהול ופיתוח בע"מ, נאמר כי: " אכן, הרציונל מאחורי החיוב בהיטל השבחה הינו צדק חברתי, לפיו ראוי כי אדם שהתעשר בעקבות שינוי תכנוני, שהושקע בו תכנון ופיתוח, ישתף את הציבור בהתעשרותו, דהיינו ישא בהוצאות התכנון והפיתוח (ר' ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב-יפו פ"ד נב (5), 715, 719 (1999)). יחד עם זאת, כפי שנקבע בהלכת גרוסברד, אף אם ברצוננו להגשים רציונל של צדק חברתי, עלינו לשאול האם מבחינת החוק ניתן להטיל את היטל ההשבחה על רסקו ולא האם צודק הדבר, שכן הטלת החיוב חייבת להיעשות על פי חוק. עקרון יסוד בדיני רשויות מקומיות הוא עקרון חוקיות המינהל, אשר קובע כי הרשות מוסמכת לפעול אך ורק מכוח הסמכה מפורשת בחוק, וכל מה שאינו מתיר לה במפורש החוק אסור לה [ ר' בג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח (1) 694, 710 (2003) ; בג"צ 1640/95 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' ראש העיר חולון, פ"ד מט (5) 582, 589 (1996)]. " (שם בעמ' 7 רישא, סעיף 25 לפסק הדין, ההדגשה שלנו, להלן: "פ"ד רסקו", ). ובהמשך: "המערערת טוענת, כי אם רסקו לא תחויב בתשלום היטל השבחה ייגרם עיוות מיסוי... ... גם אם צודקת המערערת בטענתה כי היא נותרת "קרחת מכאן ומכאן", לא עניין הוא למשיבה לענות בו. המשיבה היא בת רשות וככזו איננה חבה בהיטל השבחה. אם למערערת טענות לגבי ההסדר של תשלום חלף היטל השבחה, שמקורו בהסכם בין המינהל לבין הרשויות המקומיות שהיה קיים עוד לפני תיקון 18 לחוק התכנון והבניה, עליה לפעול לתיקון ההסדר הנ"ל, אך אין לכך השפעה על התוצאה בהליך הנוכחי." (שם בעמ' 11 לסירוגין, ההדגשה שלנו)." (עמ' 2 - 4 להחלטה) והדברים שם חלים גם בענייננו. נעיר גם כי בערר קירוסקאי בע"מ (לעיל), העוררת הפכה לאחר מכן לחוכרת ונחתם עימה (ולא עם הקונה) חוזה חכירה וגם במקרה זה נדחו הטענות כי יש בכך כדי להופכה לחוכרת בעת אישור התכנית לאור הלכת קנית ורסקו וכך קבעה שם ועדת הערר: "העוררת הפכה לאחר מכן לחוכרת. חוזה החכירה נחתם עימה ולא עם הקונה. ב"כ העוררת ציינה בפנינו כי למיטב ידיעתה הוגשה בקשה למינהל להעברת זכויות החכירה לקונה. המשיבה טוענת כי העובדה שנחתם עם העוררת חוזה חכירה עם תחולה רטרואקטיבית, יש בה כדי להוכיח את היותה חוכרת במועד הקובע. גם טענה זו של המשיבה יש לדחות. חוזה חכירה מסוג זה, נחתם בדרך כלל, עם תחולה למפרע. כפי שנפסק, אין בכד כדי להשליך על מהות הזכויות בעת אישור התכנית - שהיו זכויות של בר-רשות, ואין בכך כדי להטיל חבות רטרואקטיבית בהיטל השבחה. בעניין זה נפנה הן לדברי הנשיא ברק בפ"ד קנית והן לפ"ד רסקו: "סעיף 3(א) לחוזה הפיתוח קובע כי תקופת חוזה החכירה, אם ייכנס לתוקף, תהא מיום אישור העיסקה לפיה נחתם חוזה הפיתוח, דהיינו תחולתו תהיה רטרואקטיבית. המערערת מבקשת ללמוד מכך שכוונת הצדדים היתה להקנות לרסקו מעמד של חוכרת לדורות. דא עקא, טענה זו נדחתה בהלכת קנית, שם קבע הנשיא ברק כי אף אם ביחסים בין הצדדים, עם קיום כל תנאי חוזה הפיתוח, הופכת המערערת לחוכרת לדורות למפרע מיום כריתת החוזה, אין בפעולה רטרואקטיבית זו כדי להעניק לוועדה המקומית זכות שלטונית, שכן ההסדר שבין הצדדים איננו משנה את המציאות האובייקטיבית בין הצדדים, אשר לפיה בעת הטלת היטל ההשבחה לא היתה המערערת (שם) חוכרת לדורות, ולכן אין הוועדה המקומית זכאית לגבות ממנה את ההיטל." (פ"ד רסקו לעיל, סעיף 31 לפסק הדין, שם בעמ' 9, ההדגשות במקור) ככל שלמשיבה תהיות או טענות באשר למערכת היחסים שבין העוררת לבין הקונה, לפי הסכם המכר מיום 27.9.09, הרי שהמקום כאמור, לבירורן הינו בבית המשפט המוסמך ולא בוועדת ערר זו." (שם, בעמ' 4) כאמור, במקרה שלפנינו הענין מתחדד עוד יותר, כיוון שהמשיבה עצמה הכירה בעמותה - בהיותה צד לחוזה פיתוח כבת-רשות. לפיכך העורר ממילא, כאמור לעיל, אינו יכול להעביר הלאה יותר זכויות מאלו שהוקנו לו בהסכם עם העמותה שהינה בת-רשות בלבד במקרקעין, והוא גם לא עשה זאת, כפי שעולה במפורש מחוזה המכר, אשר שם הודגש במפורש כי זכויותיו הן זכויות צד להסכם פיתוח משנה. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, דרישת תשלום היטל ההשבחה מבוטלת. בנסיבות העניין ולו לפנים משורת הדין, החלטנו שלא להטיל הוצאות על המשיבה, אולם ראוי כי תיקח לתשומת ליבה מכאן ולהבא את ההשלכות שיש להודעתה בערר בי/85127/11 לגבי המקרקעין נשוא עררים אלה.חוזההיטל השבחההסכם פיתוח