היקף ההתערבות המצומצם ביותר של ועדת הערר בשומה מכרעת

הערר הוגש על שומתה המכריעה של השמאית המכריעה. הערר שהוגש הינו ערר אשר רובו ככולו מהווה טענות שמאיות ומחלוקות שמאיות שיש לעוררת עם קביעות השמאית המכריעה. נוכח היקף התערבותה המצומצם של ועדת הערר בשומה מכרעת הרי שוועדת הערר לא תתערב בעניינים מסוג זה בשומה מכרעת. אשר להיקף ההתערבות המצומצם ביותר של ועדת הערר בשומה מכרעת, נפנה בין היתר, להחלטותינו בערר 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב וכן, בערר (מרכז) 8005/10 דיור ב.פ בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רחובות; ערר (מרכז) 8060/10 נהור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה וכן לאחרונה החלטתנו שאושרה בעמ"נ (ת"א) 33103-02-12 גלר דוד ואאורה ו- 261 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון.(). עיקר הטענות בערר מופנות כנגד קביעת מקדם דחיה של 12 שנים ולא "30 שנה" כמופיע בערר, וכאשר נטען כי עד כה אף טרם נעשה דבר למימוש הזכויות - כ-16 שנה לאחר המועד הקובע. אף נטען לקביעה רנדומלית בענין זה ע"י השמאית המכריעה. ענין זה - עניין שמאי מקצועי מובהק הוא ואשר ועדת הערר לא תשים את שיקול דעתה במקום שיקול דעתו המקצועי של המומחה - של השמאי המכריע. כל זאת אף מעבר לכך, שגם לגופה של הטענה שגויה היא, שכן מקדם דחיה ודאי איננו נקבע על פי המצב בפועל, אלא נכון למועד הקובע. אשר לטענה של קביעה רנדומלית, כאשר מדובר בשומה מכרעת בכלל ובשומה מכרעת מנומקת ומפורטת בפרט, ראוי לטעמנו לנקוט במשנה זהירות גם בנוסח ובלשון הטענות הנשמעות בפנינו. יחד עם זאת, ולו למען הזהירות בלבד ביקשנו לקבל את התייחסותה המקצועית של השמאית המכריעה לטענה זו. התקבלה התייחסות מאוד מפורטת ומנומקת על ידה, ואשר מאחר ומדובר כאמור, בענין מקצועי שמאי מובהק, נביאה במלואה כלהלן, לאמור: "בהתאם להחלטת כב' הועדה, להלן התייחסותי לטענות הצדדים: במוקד טענות העוררת עומדת הסוגיה של משך הדחייה שיש לקחת בחשבון, לצורך מימוש זכויות הבניה ע"פ תכנית 2385 (לגבי התוכניות ג' ו-2720 נקבע בשומה המכרעת שלא גרמו להשבחה). יצוין כי שמאי העוררת הביא בחשבון דחייה של 16 שנים מהמועד הקובע ואילו בשומה המכרעת נלקחה בחשבון דחייה של 12 שנים מאותו מועד. הכרעה בסוגיה דנן, היא דוגמא מובהקת להפעלת שיקול דעת מקצועי, על סמך הידע והניסיון המצטבר רב השנים של עורך השומה - השמאי המכריע. במועד בו מאושרת תכנית משביחה, עולה שוויין של זכויות הבעלים בתחומה והם רשאים, לכאורה לממשה מיד לאחר מכן. הזמינות אם כך היא מידית או כמעט מידית ואכן כך נפסק ע"י שמאים מכריעים שונים במקרים דומים. עם זאת דעתי היא כי יש מקום להביא בחשבון דחייה במימוש בהתאם לאפיונים הספציפיים, או בלשון השומה המכרעת: "בדיקת ההיתכנות של מימוש זכויות בניה נוספות...מקיפה קשת רחבה של מקרים תנאים, אילוצים, מאפיינים פיסיים ועוד. אין ספק שאופק המימוש של סל זכויות חדש, המוקנה לנכס שונה ממקרה למקרה ולא ניתן לייחס לו קביעת זהות." עם זאת, יש לזכור ולהדגיש, כי מדובר בהפעלת שיקולים אובייקטיבים ולא סובייקטיביים, הנסמכים על המימוש שארע, או לא ארע, בפועל. ידועים מקרים של סכסוכים עקרים, שמונעים מימוש זכויות בעלות שווי כלכלי משמעותי ביותר, מנימוקים אישיים/משפחתיים ועוד, למרות שמדובר בהטבות כלכליות ניכרות. על השמאי להתייחס לשווי הזכויות במועד הקובע, מבלי להיות מושפע מהאירועים בשטח- לטוב או לרע. מאחר שמדובר בשיקולים אובייקטיבים, הרי שמספר השנים שחלפו בפועל אינו מהווה, בהכרח, אינדיקציה ובוודאי שאינו בבחינת ראייה חד משמעית למשך הזמן שנדרש להביא בחשבון במועד הקובע. בשומה המכרעת (עמ' 13), אכן פורטו בהרחבה הגורמים והשיקולים אשר השפיעו, במקרה דנן, על מספר שנות הדחייה, לרבות קיומה של דירת הגג (לא נאמר על ידי כי בעלי דירת הגג אינם "מסכימים" למימוש הבניה, כפי שב"כ העוררת שם בפי). בד בבד, הובאו בחשבון גם מספר יחידות הדיור המצומצם, מצבו הפיסי של הבנין, מיקומו היוקרתי והמבוקש ותוספת זכויות הבניה. השומה לא נערכה, כטענת העוררת, ע"פ מחירי "טבלה". לו היה נעשה כך, היתה ההשבחה מחושבת בזמינות מלאה, ללא שום מקדמי הפחתה. זאת ועוד - כפי שניתן להיווכח מפרוטוקול הדיון, ב"כ העוררת נסוג מעמדת השמאי מטעמו וטען לדחייה של 30 שנים מהמועד הקובע או לחילופין- שמספר השנים שהשמאי קבע(16 שנים - 4 שנים בלבד (!) יותר ממה שנקבע בשומה המכרעת) - מתייחס למועד כתיבת השומה. מדובר בטענה מופרכת, שכן החוק מחייב עריכת שומת השבחה למועד תחילת התכנית ולא למועד כתיבת השומה ! אימוץ עמדתו זאת של ב"כ העוררת, היה מחייב את השמאי מטעמו להתייחס לערכי השווי במועד כתיבת השומה, מה שכמובן לא נעשה ולו נעשה - היה מסתיים בשומה גבוהה בכמה מונים, עקב השתנות המחירים הדרמטית בסביבה, בפרק הזמן שחלף, מאז אישור התכנית. ודאי שהעוררת לא הייתה נשכרת (בלשון המעטה) מטענה זו, לו הייתה נכונה. לסיכום- מספר שנות הדחייה (קרוב מאוד, כאמור, למספר השנים שנלקח בחשבון ע"י שמאי העוררת), משקף איזון מושכל ומנומק בין כל הגורמים הרלבנטיים להשבחה שחלה בשווי הנכס במועד הקובע." הנה כי כן לא נמצא כל מקום להתערבותנו בענין מקצועי - שמאי זה, ובוודאי שלא למיקרא השומה המכרעת, ועוד יותר למיקרא התייחסותה המפורטת והמבוארת. לא נמצא כי נפלה טעות, ובוודאי לא טעות מהותית, בשומה המכרעת ובשיקול הדעת המקצועי של השמאית המכריעה. הערר נדחה. משלא עמדה ב"כ המשיבה בהגינותה על הוצאות, הרי שהרבה לפנים משורת הדין, אין אנו עושים צו להוצאות. מיסיםשומהעררועדת עררשמאי מכריע