ערר על השומה המכרעת של השמאי המכריע על ההשבחה שחלה בשווי חלקה

ערר על השומה המכרעת של השמאי המכריע, באשר להשבחה שחלה בשווי חלקה 246 בגוש 6123, בני-ברק, עקב אישור תכנית בב/105ש'. החלקה ממוקמת בשכונת הר שלום, המאופיינת בטופוגרפיה מדרונית והיא פונה בחזית דרומית לרח' שמידמן ובחזית צפונית לרח' מקובר. בעת עריכת השומה המכרעת ניצב על החלקה שלד חלקי של בית מגורים חדש. התכנית, בגינה נדרש תשלום היטל השבחה, היא תכנית בב/105ש', משנת 2009. הוראות התכנית, הרלבנטיות לחלקה נשוא השומה, מתירות הקמת 3 דירות ב-3 קומות מדרון. שטחי הבניה הינם בנוסף למותר בתכניות תקפות. השטח העיקרי המינימלי ב-2 דירות המדרון העליונות - 67 מ"ר. השטח העיקרי בדירת המדרון התחתונה - לא מעל 120 מ"ר, אך לא פחות מ-65 מ"ר. במצב קודם, ע"פ תכנית בב/105ב' (משנת 1980), הותרה הקמת דירת נכה בשטח 110 מ"ר בקומת הקרקע. כן הותרה הקמת דירה נוספת מתחת לקומת הקרקע, בתנאים מסוימים. השמאי המכריע קבע שההשבחה בגין התכנית, מסתכמת ב-750,080 ₪, אך בהפחתת עלויות עודפות בסך 510,000 ₪, יתרתה עומדת על 240,080 ₪ . טענות העוררת: השמאי המכריע לא פירט את היקף העלויות בגין הקמת דירת מדרון אחת במצב הקודם לעומת היקף העלויות בגין הקמת 3 דירות המדרון במצב החדש, ולכן לא ניתן לעמוד על היקף העלויות העודפות. השמאי המכריע אימץ כמעט במדויק את נתוני המסמך שנערך ע"י מהנדס מטעם המשיבה ולא ערך תחשיב עצמאי מטעמו. התוצאה שהתקבלה הינה בלתי סבירה בעליל - מרבית ההשבחה "נאכלת" ע"י העלויות העודפות, באופן שלא נותר לקרקע שווי חיובי ממשי. במצב הקודם, לא ניתן היה לפתור את החנייה במרווחים הצדדיים והאחורי כי אז היה צורך ביציקת רצפות מעבר לקווי הבנין , דבר המהווה סטייה ניכרת, לכן היה צורך - במצב הקודם - בהקמת מרתף חניה מתחת לדירת המדרון העליונה. השמאי המכריע הפחית 26 מ"ר משטח דירת הנכה - ללא סיבה. מדובר בהחלטה עצמאית של המשיבה ואין להעמיסה על ההשבחה, כלומר על הקופה הציבורית. טענות המשיבה: אין להתערב בשומה מכרעת. גם לגופו של ענין, העוררת לא הגישה כל תחשיב מטעמה, למרות שהשמאי מטעמה הינו גם מהנדס בנין. למרות זאת, היא מבקשת מהשמאי המכריע לתקן את שומתו, ללא אסמכתא מקצועית. תגובה בכתב מטעם השמאי המכריע: בתגובתו מיום 20.2.2012, התייחס השמאי המכריע לטענות המצוינות בערר. להלן תשובות השמאי המכריע בתמצית: התחשיב המוצג בשומה המכרעת מתייחס לעלויות העודפות, ומתבסס על בדיקה הנדסית מפורטת שנערכה ע"י שמאי מקרקעין ומהנדס אזרחי בעל נסיון רב, מטעמו של השמאי המכריע. בטבלה שצורפה למסמך התגובה, מצוינים ההבדלים בין מאפייני התכנון והשימוש החוקיים, בכל אחד מהמצבים התכנוניים. בטבלה נוספת מפורטים רכיבי העלות העודפת וגובהו של כל אחד מהם. הס"כ, כאמור - 510,000 ₪, לעומת 540,000 ₪ בשומת המשיבה. דיון והחלטה: הטענות בערר שבפנינו כנגד השומה המכרעת הן שמאיות במהותן. לפיכך, על פניו, אל לוועדת הערר להתערב בשומה המכרעת בגין טענות מסוג זה, שהן בתחום מומחיותו ומקצועיותו המובהקת של השמאי המכריע. בענין היקף התערבותה המצומצם של ועדת הערר בשומה מכרעת שלאחר תיקון 84 לחוק, עמדנו בהרחבה בערר 85005/10 דיור ב.פ. בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רחובות, וערר תא/85046/09 קמור בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ת"א, ועוד, ונסתפק בהפניה להחלטות אלו. מעבר לכך, השמאי המכריע התייחס לטענות אלו וגם בכך אין מקום להתערבותנו. התייחסותו מיום 20.2.13 תהווה חלק בלתי נפרד משומתו המכרעת. יחד עם זאת, ולו למען הזהירות על השמאי המכריע לערוך ולפרט תחשיב נפרד כלהלן: מהטבלה שערך השמאי המכריע לא ניתן לעמוד על ההוצאות העודפות בכל אחד המצבים התכנוניים, אלא על ההפרש בלבד. בשל הנסיבות המיוחדות, מהן עולה שהעלות העודפת כמעט ואינה מותירה יתרה חיובית לשווי הקרקע, על השמאי המכריע לערוך ולפרט תחשיב נפרד לעלויות הנדרשות בכל אחד מהמצבים התכנוניים. ככל שיהיה על פי הפירוט צורך בתיקון השומה המכרעת בהתאם, יעשה כן השמאי המכריע.מיסיםהשבחהשמאותעררשומהשמאי מכריע