הגדרת הדירות כדירות מדרון

הגדרת הדירות כ"דירות מדרון" מתאפשרת ע"י העובדה שהחלקה גובלת ונגישה גם מהרחוב העליון (רח' שמידמן) ובהתאם לכך סומן המפלס העליון כמפלס הכניסה הקובע, מה ש"הופך" את הדירות האמורות למצויות במפלס תת הקרקעי, בעוד מצבן, כאמור, הינו מעל פני הקרקע של הכניסה הקובעת בפועל של הבנין.

על רקע האמור לעיל, נשאלת השאלה העומדת במרכז המחלוקת בין הצדדים – מהן העלויות העודפות המתחייבות מתוספת שתי קומות מדרון.

כאן המקום לציין כי השמאי המכריע ממקד את תשובתו בנושא אי חוקיות השימוש בחללי המדרון במצב הקודם וזאת, בהתבסס על דברי ב"כ העוררת (הוועדה המקומית), כמצוין בפרוטוקול הדיון מיום 5.2.2013.

"בבני ברק יש מקומות עם טופוגרפיה של מדרון מאוד גבוה. ובדרך כלל, מה שהיו עושים עד כניסתה לתוקף של תב"ע 105 ש', היו עושים כלונסאות אך כחללים סגורים ולאחר מכן היו פותחים לאט לאט את החללים ועושים שימושים עיקרים, ללא היתר".

השמאי המכריע חוזר מספר פעמים על האמירה (המוצדקת, לדידנו) שלא הביא בחשבון שימושים בלתי חוקיים במצב הקודם ובתחשיב העלויות נצמד לרכיבים שהתחייבו מקיום קומת מדרון אחת ותו לא.

אלא שכאן שגה, לטעמנו, השמאי המכריע. טענת ב"כ והשמאי מטעם העוררת אינה מתייחסת לאפשרות השימוש (הבלתי חוקי) במצב הקודם, אלא לצורך ההנדסי בביצוע עבודות תמיכה ופיתוח גם במצב הקודם לרבות כלונסאות או קירות תומכים המתחייבים ממצבו הטופוגרפי של המגרש ולא ממספר זה או אחר של קומות מדרון.

לאחר הסיור, שחשיבותו התבררה כחיונית ביותר לצורך הבנת התמונה, הגענו לכלל דעה שהצדק- גם אם לא במלואו – הינו עם העוררת (הוועדה המקומית), מאחר שמצבה הטופוגרפי הייחודי של החלקה (כמו חלקות אחרות בסביבתה) היה מחייב הוצאות חריגות לדיפון או פתרון קונסטרוקטיבי אחר, ללא קשר למספר קומות המדרון.

טענתו של שמאי המשיבה (חב' א. וייסבלום בע"מ) שקיומו על החלקה, של בית ותיק במצב הקודם מעיד על כך שלא נדרשו במצב הקודם עלויות נוספות, אינה מתקבלת מכל וכל.

המצב הקודם אינו מתמצה בבית הקיים אלא בבנין חדש בן שלוש קומות ע"ע מעל מפלס רח' שמידמן (הגבוה) + קומה אחת בתת הקרקע מאותו צד ואין ספק שהקמת בנין שכזה הייתה מחייבת עבודות פיתוח ותמיכה מעבר לאילו הנדרשות לצורך הקמת קומת מדרון אחת גרידא וזאת – כאמור, בשל מצבו הטופוגרפי של המגרש.

ענין זה מסביר ומבהיר את שיקולי היזם לנצל את הזכויות מכח תכנית 105 ש', כשבתוספת עלות שולית מתקבלות 2 דירות נוספות, ושעל אף הגדרתן כ"דירות מדרון" הינן, כאמור, דירות נורמטיביות. כפי שציינו בהחלטתנו הקודמת, אין זה סביר שההשבחה "תיאכל" כמעט במלואה ע"י התוספת לכאורה, בעלויות הבניה. הביקור בשטח אכן המחיש והבהיר נקודה זו.

כאן המקום לציין שהמסמך מיום 10.11.2009, מאת המהנדס נחום כץ – הקונסטרוקטור של הבנין הנדון – שהשמאי המכריע אימץ כמעט במדויק – אינו מתייחס לתוספת העלויות במצב החדש לעומת העלויות שהתחייבו ממילא ולפיכך, לא ניתן, לטעמנו להסתמך עליו.

באשר לקיזוז שטחה של דירת הנכה –לא ברורה הסיבה שהזכות להקמתה לא נוצלה – בין אם במפלס רח' שמידמן או במפלס רח' מקובר. בכל מקרה מדובר בהעדפת היזם, שיש להניח שהיא נובעת משיקולים כלכליים או מהחובה להסדיר את החנייה בבנין. כך או אחרת – אין מדובר באיסור להקמתה ע"י הוועדה המקומית. יש, אם כך, להביא בחשבון במסגרת תחשיב השומה גם את "הרווח" הכלכלי (כמו סידור חנייה) כתוצאה מאי הקמתה של דירה זו.

לאור האמור לעיל, אנו מחזירים לשמאי המכריע את שומתו המכרעת על מנת שיביא לידי ביטוי הן את העלויות שהתחייבו טרם אישורה של תכנית 105 ש' והן לאחר אותו אישור – כאמור בהתחשב במצבה הטופוגרפי של החלקה והן את השלכות אי בנייתה של דירת הנכה.

ברצוננו להוסיף שעל אף שמדיניות ועדת הערר היא להימנע מהתערבות בהחלטות שמאים מכריעים, הרי שבמקרה הנדון, אנו סבורים שלהחלטתנו עשויות להיות השלכות נרחבות על מקרים עם נתוני טופוגרפיה דומים ומן הראוי שהדבר ייבדק וייפסק לאחר בדיקה יסודית.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון