שיעור ההפחתה בגין מושע שנקבע ע"י השמאית המכריעה

נטען כי שיעור ההפחתה בגין מושע שנקבע ע"י השמאית המכריעה - 0.8, המשקף דחייה של כשלוש שנים, הינו נמוך מדי, בהתחשב בנסיבות העניין. מדובר במקרקעין בבעלות העיריה, המדינה ובעלים פרטיים נוספים. פרק הזמן הדרוש לצורך תיאום ומימוש הזכויות הינו שנים רבות, והראיה שחלפו שנים רבות ואף אחד מההליכים, לרבות הליכים משפטיים שננקטו, טרם הסתיים. במקרה זה קביעתה של השמאית המכריעה כי אין להתחשב ב"חכמה שבדיעבד" אלא רק בציפייה במועד עריכת תכנית, שגויה. בערר הודגש כי נעשתה פנייה לשמאית המכריעה בבקשה לפירוט והסבר לגבי מקדם הדחייה שקבעה, אולם תשובת השמאית המכריעה היתה כי: "השמאית שלך בוודאי תדע להסביר לך". פנייה נוספת בה נמסר כי שמאית העוררת הודיעה כי איננה יכולה ליתן תשובה היות ואין נתונים בשומה המכרעת, נענתה שוב על ידי השמאית המכריעה כי: "תפנה בכל זאת לשמאית שלך" (נספח ז', תכתובות דוא"ל מיום 11.3.10). נושא אחרון הינו עניין ההוצאות: נטען כי בנסיבות העניין לא היה מקום לחלוקה שווה של שכר טירחת השמאית המכריעה, אשר הגיע לסכום של כ-30,000 ₪ לכל צד. סה"כ כ-60,000 ש"ח. נטען כי היתה פנייה בעניין זה במהלך הדיון לשמאית המכריעה אולם לא היתה לכך כל התייחסות לבסוף בדרישת שכר טירחתה. נטען כי בנסיבות העניין, שומת המשיבה היתה בלתי סבירה בעליל ומופרזת בכל קנה מידה. שיעור היטל ההשבחה שנקבע ע"י השמאית המכריעה הינו כ-40% משומת המשיבה וכי הוצאות ההליכים שנשאה בהן העוררת ז"ל כאדם פרטי הינן גבוהות. לפיכך, במקרה זה היה על השמאית המכריעה לעשות שימוש בשיקול דעתה ולהשית את מלוא שכר טירחתה על המשיבה. המשיבה טוענת כי הטענות בערר הן טענות שמאיות מובהקות אשר ועדת הערר לא תתערב בכגון אלו ומציינת את העקרונות שנקבעו בעניין זה, בין היתר, בערר (מרכז) 8005/10 דיור ב.פ. בע"מ נ. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רחובות. התערבות ועדת הערר בשומה מכרעת תהיה רק במקרים נדירים בהם נפלה טעות מהותית או דופי חמור בשומה המכרעת. נטען כי כל הטענות שהועלו בערר נטענו גם בפני השמאית המכריעה אשר פירטה את עמדות הצדדים והכריעה ונימקה את קביעותיה. בנוסף נטען גם, כי אין הוראה מפורשת המחייבת את השמאית המכריעה בהנמקה. בעניין זה מסתמכת המשיבה על פסק דין משנת 2004, בש"א (ת"א) 191708/04 אורבינקה בן יהודה 41 (1994) נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב. אשר להוצאות נטען כי הכלל הוא ע"פ תקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), תשס"ט-2009, כי הצדדים יישאו בהוצאות שכ"ט השמאי המכריע בחלקים שווים וכי חלוקה שונה היא במסגרת שיקול דעת השמאי המכריע אשר במקרה זה לא קבעה אחרת. עיון בשומה המכרעת מעלה כי יש ממש בטרוניות שבערר בנוגע להעדר הנמקה, פירוט והסבר מספיקים בנוגע להכרעות שבה, בין היתר, בנוגע לתחשיבים ולקביעת המקדמים ושעורם. נעיר גם, כי בנסיבות אלו, ספק אם היה מקום לתשובה לקונית לבקשת העוררת לקבל הסבר ופירוט. יחד עם זאת, יש לזכור כי מדובר בשומה מכריעה אשר נערכה סמוך לתחילת תחולתו של תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, ולפיכך פגמים אלו שבה, יש לייחס גם לחבלי הלידה של מוסד השמאים המכריעים והשומות המכריעות שלאחר תיקון 84. לפיכך, גם לא נאריך בכל הנוגע לחובת ההנמקה והפירוט, שחלה ביתר שאת על שומות מכריעות שלאחר תיקון 84, כפי שהרחבנו ברבות מהחלטותינו אשר חלקן גם הובאו ע"י המשיבה ופורטו לעיל. לפיכך גם אנו דוחים את טענות המשיבה כאילו אין חובת הנמקה על שמאי מכריע ובוודאי שאין להיתלות בעניין זה בפסיקה, אשר גם איננה מחייבת, מלפני שנים רבות ובוודאי שטרם תחילתו של תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה. אשר לטענות לגופו של עניין: בשומה המכרעת בעמ' 16 מופיעה שורה כלהלן: "הסיכון בהנחיות שנקבעו (0.8)". אין הנמקה ואין הסבר מהו מקדם זה וכיצד נקבע שיעורו. על השמאית המכריעה ליתן הבהרות בעניין מקדם זה ושיעורו. ככל שכתוצאה מבחינה חוזרת בעניין זה, יהיה צורך בעריכת שינויים ותיקונים בשומה המכרעת, תעשה כן השמאית המכריעה. בעניין סעיף 13 להוראות התכנית - הקמת גשרים: סעיף 10.1.3 (א1) בשומה המכרעת (עמ' 16-17) עוסק בגורם הפחתה בשל דחייה והכנת תכנית פיתוח ועיצוב. מפורטות בו הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי ותכנית פיתוח, המופיעות גם בהוראות תכניות אחרות שפורטו ע"י השמאית המכריעה שם. אולם, אין בסעיף זה או במקום אחר בשומה המכרעת התייחסות להוראה הספציפית בתכנית בדבר הקמת גשרים. השמאית המכריעה תיתן את הבהרותיה והתייחסותה לטענה כי היה מקום ליתן מקדם דחייה ספציפי בגין סעיף ספציפי זה של הקמת הגשרים. ככל שכתוצאה מבחינה חוזרת בעניין זה יהיה צורך בעריכת תיקונים ושינויים בשומה המכרעת תעשה כן השמאית המכריעה. גורם הפחתה בגין מושע: כפי שמציינת השמאית המכריעה בסעיף 10.1.3 (א2) לשומה המכרעת (שם בעמ' 18), החלקה רשומה בבעלות עיריית תל אביב, מדינת ישראל ובעלים פרטיים, וכי מקובל עליה גורם הפחתה נוסף בשל כך המשקף לדבריה את "הזמן הסביר המוערך ביום אישור התכנית להגעה להסכם לרכישת הזכויות מהעיריה ומהמדינה". כמו כן מוסיפה השמאית המכריעה כי: "עלי להטעים כי המועד הקובע לשומה הינו מועד אישור התכנית וההערכה הסבירה למקדמי ההפחתה הינה אף היא למועד זה. השתלשלות העניינים בצורה זו או אחרת לאחר מועד זה, ככל שלא היתה ידועה וצפויה במועד הקובע איננה רלבנטית". השמאית המכריעה, כפי שפורט לעיל בטענות העוררת, לא נתנה לעוררת פירוט והסבר בעניין זה וחבל. מכל מקום, לגופו של עניין, בנסיבות בהן מדובר - מושע עם בעלים פרטיים, עם עירייה ועם מדינת ישראל - נראה כי, גם על פי עשרות שומות מכריעות רבות שכבר עברו תחת ידינו, נראה כי המקדם שנקבע משקף גורם הפחתה נמוך מדי בנסיבות. נעיר כי גם כאשר רק אחד מהגורמים הציבוריים השותפים במקרקעין במקרה זה - העירייה או מינהל מקרקעי ישראל, נמצאים בבעלות במושע במקרקעין עם בעלים פרטיים, מקדם הדחייה שניתן בדרך כלל, גבוה יותר ומשקף פרק זמן ארוך יותר משלוש שנים ולעתים אף מחמש שנים, תלוי בנסיבות, לצורך הגעה להסכם לרכישת זכויות מהעירייה או מהמדינה. קל וחומר במקרה שלפנינו כאשר גם העירייה וגם מדינת ישראל שותפות בבעלות במושע, ואליהן יש להוסיף עוד כמה בעלים פרטיים ולא רק את העוררת ז"ל. ייתכן גם ובנסיבות שלפנינו - תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים - ניתן ללמוד על גורם הדחייה או משך הזמן גם מהנתונים שבלוח ההקצאות והאיזון שצורף לתכנית. נעיר גם כי דעתנו שונה בענין האמירה הקטגורית שבשומה המכרעת, לפיה למעשה, אין ליתן כל משקל גם לפרק הזמן שחלף בפועל מאז המועד הקובע אלא רק לציפיה במועד הקובע. בנסיבות שלפנינו פרק הזמן שחלף בפועל וההליכים המשפטיים שטרם הסתיימו יכולים גם לשמש אינדיקציה נוספת למקדם הדחיה הראוי שיש ליתן בנסיבות שבפנינו. מכל מקום, את עניין זה אנו מחזירים לשמאית המכריעה על מנת שתקבע מקדם דחייה אשר ישקף את האמור לעיל בדבר פרק זמן ארוך יותר בנסיבות, ותתקן בהתאם את הערכים והתחשיבים בשומה המכרעת. אשר לעניין ההוצאות: ככלל, ועדת הערר לא תתערב בשיקול דעת שמאי מכריע לגבי אופן חלוקת שכר טירחתו בין הצדדים. אלא, שבמקרה שלפנינו לא מצאנו ביטוי לעניין זה ע"י השמאית המכריעה למרות שהנושא הועלה בדיון בפניה (עמ' 4 שורה 31 לפרוטוקול הדיון בפניה מיום 31.12.09, נספח ד' לערר). כל שקיבלו הצדדים בעניין הוא קבלה (נספח ח' לערר), ללא פירוט והסבר מהם ניתן ללמוד האם נשקלה על ידה חלוקה שונה של שכר הטירחה כפי שהתבקש בדיון. בנסיבות המקרה שלפנינו היה מקום לשקול את הבקשה לחלוקה שונה של שכר הטירחה נוכח היות היטל ההשבחה שנקבע בשומת המשיבה גבוהה בעשרות אחוזים מהיטל ההשבחה שנקבע ע"י השמאית המכריעה. כמו כן יש להוסיף לכך את תוצאות התחשיב החדש שיעשה על פי השמאית המכריעה על פי החלטתנו זו אשר יביא להיטל השבחה אף נמוך יותר מזה שנקבע על ידה. בנסיבות אלו יש מקום לחלוקה שונה של שכר הטירחה בין הצדדים. מאחר ובהחלטתנו בערר אנו מחזירים כמה עניינים לתיקון ולבחינה של השמאית המכריעה, הרי שגם את עניין זה אנו מחזירים אליה על מנת שתעשה שימוש בשיקול דעת שהוקנה לה בתקנות ותקבע חלוקה שונה של שכר הטירחה בין הצדדים. מאחר ויש להניח כי שכר טירחתה כבר שולם במלואו ע"י הצדדים, לפישוט ההליכים בעניין זה בין הצדדים, אנו ממשיכים וקובעים כי ככל שתיקבע חלוקה שונה, יחזיר צד למשנהו את ההפרש. לאחר קבלת הבהרות מהשמאית המכריעה, ובהעדר תגובה מהצדדים תוך 14 יום מיום מתן ההבהרות, יראו את הצדדים כמסכימים להבהרות. אין צו להוצאות.קרקעותמושעשמאות